Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)
Articolo 61.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per
piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere
sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio
separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza
prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o e disposto
dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di
quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Articolo 62.
La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si
applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle
cose indicate dall’articolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa
attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la
sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo
scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la
maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.
Articolo 63.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di
autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non
ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori
non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se
non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei
contributi che si sia protratta per un semestre l’amministratore può sospendere
il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di
godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato
solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso
e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato
solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in
cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il
trasferimento del diritto.
Articolo 64.
Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati
dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131
del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato,
sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto
reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o
dalla comunicazione.
Articolo 65.
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante
dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti
a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi
dell’articolo 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve
senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla
condotta della lite.
Articolo 66.
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le
deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via
straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando
ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del
valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti
condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza
dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può
essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino. L’avviso di convocazione,
contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato
almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima
convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax
o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora
della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli
aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi
dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non
ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel
medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare piú riunioni
consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini
brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono
indicate le ulteriori date edore di eventuale prosecuzione dell’assemblea
validamente costituitasi.
Articolo 67.
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo
di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piú di venti,
il delegato non può rappresentare piú di un quinto dei condomini e del valore
proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a
piú persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che
è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del
codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti
sono complessivamente piú di sessanta, ciascun condominio deve designare, con
la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio
rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piú
condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun
partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante
del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano
nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina
su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità
giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona
dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o
condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il
rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente
all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni
assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore
riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe
per la partecipazione a qualunque assemblea. L’usufruttuario di un piano o
porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che
attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e
dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai
proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto
di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai
sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di
convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo
proprietario Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per
il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Articolo 68.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118,
per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il
valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in
apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei
valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei
miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Articolo 69.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari
espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere
rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati
o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza
prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1)
quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate
condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di
incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari,
è alterato per piú di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare
anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha
dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori
proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di
condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio
unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a
darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’ammini-stratore che
non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento
degli eventuali danni Le norme di cui al presente articolo si applicano per la
rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte
in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Articolo 70.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere
stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e,
in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui
l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
Articolo 71.
È istituito, presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia
del territorio, il Repertorio dei condominii, nel quale sono annotati, per ogni
condominio: a) il titolo; b) il codice fiscale; c) le unità immobiliari che lo
compongono con i relativi estremi catastali; d) le delibere condominiali che
dispongono la modifica della destinazione d’uso, l’alienazione o l’acquisto di
ulteriori beni immobili condominiali; e) le delibere condominiali che hanno per
oggetto la nomina o la revoca degli amministratori; f) i regolamenti di
condominio e i relativi atti modificativi; g) i bilanci del condominio; h)
tutti gli atti o i contratti da cui derivano obbligazioni a carico del
condominio di valore superiore a 10.000 euro; i) le liti attive e passive; le
sentenze e le ordinanze emesse in cause nelle quali il condominio è parte in
causa. L’amministratore del condominio comunica all’Agenzia del territorio ogni
atto o fatto soggetto ad annotazione entro il termine di trenta giorni dal suo
compimento. Salvo che il fatto costituisca reato, ogni ritardo e ogni omissione
sono puniti con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 50 ad euro
5.000». Le modalità attuative del Repertorio sono approvate con provvedimento
dell’Agenzia del territorio entro novanta giorni dall’entrata in vigore della
presente legge, prevedendo in ogni caso che i dati contenuti nel Repertorio
siano gestiti con modalità informatizzate, tali da consentire la ricerca per
denominazione e indirizzo del condominio, sia per codice fiscale, sia per nome
dell’amministratore. Il Ministro dell’economia e delle finanze determina con
proprio decreto, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della
presente legge, sentite le associazioni degli amministratori che ne facciano
richiesta, le somme dovute per la registrazione della nomina e della cessazione
dell’amministratore dell’Ufficio nonché, in misura non superiore al rimborso
delle spese, quelle dovute per l’accesso ai dati del repertorio.
Articolo 71 bis.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio
coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati
condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione
della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non
colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore,
nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati
sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia
intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il
cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno
conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno
frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione
periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle
lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia
nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di
amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del
codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci
illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati
di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la
società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b),
c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza
cia-scun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del
nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di
condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di
entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento
dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle
lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.
Articolo 71 ter.
Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranze
di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è
tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi
diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti
previsti dalla delibera assembleare Le spese per l’attivazione e la gestione
del sito internet sono poste a carico dei condomini. Articolo 71 quater. – Per
controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del
decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla
violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo,
titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti
disposizioni per l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere
presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione
ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera
assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo
comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non
consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone,
su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta
di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui
all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta
maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il
termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto
legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per
l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Articolo 72.
I regolamenti di
condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63,
66, 67 e 69. Articolo 155 bis. – L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli
impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del
codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo,
adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136,
commi primo, secondo e terzo, del codice.
Leggi speciali Legge 9 gennaio 1989, n. 13 Disposizioni per favorire il
superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici
privati
Articolo 2, comma 1
2. 1. Le
deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici
privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo
27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo
comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384,
nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi
di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli
edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in
seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma
dell’articolo 1120 del codice civile.
Legge 9 gennaio 1991, n. 10
Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso
razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti
rinnovabili di energia.
Articolo 26, comma 2
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al
contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia
di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione
energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le
pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza
semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea.
Articolo 26, comma 5
5. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di
termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto
degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato,
l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo
comma dell’articolo 1120 del codice civile.
Decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5
Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di
trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento
di impianti radiotelevisivi. Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla
L. 20 marzo 2001, n. 66. Articolo 2-bis, comma XIII
Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove
tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi
impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo comma,
del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica
l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai
precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici
fiscali.
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