martedì 20 luglio 2021

Il gas Radon nelle abitazioni

Il 27 agosto 2021 entrerà in vigore il Decreto Legislativo 31 luglio 2020, n. 101, attuazione della Direttiva 2013/59/Euratom, che abroga e sostituisce la precedente normativa in materia di protezione dalle radiazioni ionizzanti. Tra le molte novità introdotte vi sono le nuove norme in materia di esposizione al gas radon e alle altre sorgenti naturali di radiazioni ionizzanti, contenute nel Titolo IV del Decreto. 


 


Il gas radon (rn) è considerato uno dei maggiori responsabili dei tumori ai polmoni e si classifica al secondo posto dietro solamente al fumo di sigaretta.

Ma cosa c'entra il gas radon con le abitazioni?
Il concetto è molto semplice, il gas radon è un gas inodore e invisibile che, proveniente dal decadimento dell’uranio presente nelle rocce, nel suolo e nei materiali da costruzione, tende ad accumularsi negli ambienti indoor come ad esempio i locali semi interrati tipici di molte soluzioni esistenti sul nostro territorio nazionale.
Questo gas è ovviamente radioattivo per tanto risulta decisamente pericoloso per la salute dell'uomo.

Nell'ipotesi in cui si dovesse decidere di compravendere un immobile che presentano semi interrati o locali confinati in genere diventa importante valutare sin da subito se tali locali possano presentare quantitativi significativi di gas radon in modo da poter valutare con attenzione le possibili soluzioni a questo problema.

Non ci sarebbe da stupirsi se un potenziale acquirente del vostro immobile decidesse di richiedere una verifica in merito a tale gas, per tanto è importante indormarsi quanto prima in modo da poter garantire una compravendita regolare e trasparente.

Casaproject si informa e vi informa.

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

venerdì 2 luglio 2021

Acquisto di un immobile, dove il venditore rivende, prima dei 5 anni

DOMANDA
Se acquisto un casa, dove il venditore la rivende entro 5 anni e dove per lui è una abitazione principale con un numero di mesi di residenza che superano quelli di non residenza.
La vendita è soggetta a plusvalenza?
Il venditore dovrà pagare solo l' imposta di registro?



RISPOSTA
No assolutamente, il venditore nel caso non fosse possibile dimostrare che l'immobile che ha venduto prima dei primi 5 anni, dovrà pagare la sola differenza di imposta tra il 2% (imposta di registro agevolata per acquisto prima casa) e il 9% oltre ad eventuali more .

COME PUÒ EVITARE DI PAGARE LA DIFFERENZA DI IMPOSTE?
Nel caso in cui, non sia in grado di dimostrare che l'immobile acquistato come prima casa e rivenduto prima dei 5 anni famosi, sia stato da lui abitato per la metà dei Giorni più 1, il venditore potrà evitare di pagare la differenza di imposta, riacquistando una qualsiasi altra prima casa sul territorio nazionale entro 12 mesi dalla data di stipula della vendita del suo immobile. In quel caso non solo non pagherà alcuna differenza di imposta ma avrà persino diritto ad un credito di imposta.

ESEMPIO
Rossi Mario acquista una prima casa nel 2017, l'immobile viene acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa e pagando una imposta di registro di 1500 euro. Nel 2021, esattamente il giorno 15 giugno 2021 Rossi Mario vende l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa a Bianchi Luca.

OPZIONE 1) Rossi Mario può dimostrare di aver abitato in quell' immobile per la metà dei giorni più 1, per tanto decide di non riacquistare alcun altro primo immobile e non pagherà la differenza di imposta di registro dal 2% al 9% .

OPZIONE 2) Rossi Mario riacquista entro il 15 giugno 2022, un altro immobile da adibire a sua prima casa, dove l'imposta di registro ammonta a 1000 euro.
Rossi Mario ha diritto ad un credito di imposta, per tanto avendo pagato 1 anno prima euro 1500 non dovrà versare alcuna altra imposta di registro e potrà così usufruire del credito di imposta. 
NB. Non ha diritto a ricevere in restituzione della differenza di imposta ma ha solo diritto al mandare in detrazione la precedente imposta di registro. 

NB: In questi casi prima di commettere errori è consigliabile richiedere il parere ad un esperto del settore, meglio un notaio ovviamente ma potrebbe benissimo andare bene chiedere ad un commercialista o ad un bravo agente immobiliare. 

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Vendita senza la presenza di una delle parti, come si puo' risolvere questo problema?

Esempio:
Una coppia decide di acquistare un immobile, ma una delle due parti non è disponibile a presenziare all'atto, perchè per motivi di lavoro, di studio o semplicemente per motivi personali, risulta essere distante dalla sede della compravendita. 
Domanda
Come si puo' risolvere questo problema? Puo' acquistare solo uno dei due facendosi fare una semplice delega dall'altra parte?



Risposta:
Per risolvere questo problema sarà sufficiente recarsi da un Notaio e fa redigere una "procura speciale", ovviamente non sarà possibile utilizzare una semplice delega.

Cosa è una procura speciale?
La procura speciale è un atto giuridico con cui il rappresentato conferisce il potere di compiere atti giuridici nel suo interesse al rappresentante e l'oggetto sarà il compimento di determinati atti specifici.

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venerdì 25 giugno 2021

Acquisto di immobile categoria F4, IVA o Imposta di Registro?

DOMANDA
Se Acquisto un immobile con categoria in fase di definizione (F4) da parte di SRL.

Si dovrà pagare L'IVA o la semplice imposta di registro? 




In linea teorica si dovrà pagare l' IVA e non è prevista la possibilità di utilizzare il meccanismo del Reverse Change.
Ad ogni modo prima di procedere con l'acquisto di un immobile con categoria F4 (si tratta di fabbricati venduti al grezzo dall'impresa di costruzioni) è buona regola contattare il proprio commercialista in modo da evitare brutte sorprese.

La medesima regola dovrebbe valere anche per quegli immobili facenti parte della categoria F3 (fabbricato in costruzione o in corso di costruzione).

IL MIO CONSIGLIO
È importante contattare il proprio commercialista ed eventualmente sentire il parere di un Notaio.  

Categoria F3: consiglio di leggere l'articolo sottostante 

Categoria F3

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giovedì 24 giugno 2021

A chi spetta la spesa per eventuale verifica urbanistica e catastale?

Ultimamente spesso capita di ricevere da parte di potenziali acquirenti la seguente domanda:

"In caso di compravendita di un  immobile per civile abitazione, il tecnico che deve verificare la regolarità urbanistica e catastale, è competenza della parte venditrice o della parte acquirente?" 




La risposta è abbastanza semplice e intuitiva ma ricordando che in un atto notarile vi è inserito la dicitura "le parti dichiarano...", significa che le stesse parti consapevoli delle eventuali conseguenze, dichiarano che l'immobile oggetto della compravendita risulta in regola alla normativa catastale e urbanistica, assumendosi le proprie responsabilità di quanto detto in sede di atto e manlevando da qualsivoglia responsabilità il notaio rogante.

Per tanto, se parte acquirente vuole eseguire delle verifiche lo deve fare pagando di spesa sua ,ovviamente se esistono difformità, parte venditrice dovrà poi provvedere alla sistemazione di tali difformità a spese proprie, ma l'eventuale costo per la verifica spetta a chi, giustamente ha interesse a verificare la situazione urbanistica e catastale che poi andrà ad acquisire.

Verificare è una cosa, pagare le eventuali difformità presenti è un altra.

Qui la domanda è: se io che compro volessi sapere se la casa che sto comprando è tutta apposto, devo pagare un tecnico ? Si lo devi pagare per verificare che mediante accesso agli atti la casa risulti in regola catastalmente e urbanisticamente ,ovviamente se la casa non è in regola e dovesse servire una sanatoria , tale costo dovrà esser sostenuto dal venditore...

Noi come agenzia eseguiamo l'accesso agli atti per una prima verifica di base e poi se ci accorgiamo che qualcosa non torna, diciamo al venditore di incaricare un tecnico che possa sistemare il tutto. 

Non siamo dei tecnici per tanto non possiamo accertare con certezza se un immobile risulta urbanistica conforme oppure no, possiamo solo accorgerci di eventuali problematiche e informare ovviamente il venditore di tale possibile difformità, in modo che le parti, possano essere a conoscenza di ciò che noi abbiamo notato, ma per avere la certezza che tutto sia realmente a norma, l'unica soluzione è quella di incaricare un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) e procedere con tutto l'iter necessario alla sistemazione di ciò che noi potremmo aver notato e di eventuali altre difformità che lui potrebbe riscontrare solo dopo aver eseguito tutte le procedure necessarie. 


Per Tanto se tu acquirente vuoi esser sicuro che sia tutto ok devi chiamare un geometra un architetto o chi che sia, fargli fare una delega dai proprietari e lui provvederà a verificherà negli appositi uffici che l'immobile sia ok, ovviamente il tecnico lo pagherà chi lo ha chiesto.
Se poi se ci fossero difformità, parte venditrice potrà decidere se utilizzare il tuo tecnico o se prenderne uno suo e provvederà a sistemare a spesa sua.


Verifica e sistemazione sono cose diverse, la verifica ad oggi, così è la regola, spetta se ritenuta necessaria all'acquirente, la sistemazione al venditore. 

Ovviamente salvo altri accordi tra le parti.


IL MIO PARERE :
Da Agente Immobiliare onestamente mi auguro che presto venga imposto al venditore di un immobile di allegare, insieme a tutta la documentazione della proprietà anche una relazione tecnica urbanistica, in questo modo si eviterebbe di incorrere in questa domanda, la cosa che credo sia assurda è che in alcune regioni questo "obbligo" esiste già mentre in altre purtroppo no. 
Se si decidesse di rendere obbligatoria questa procedura, sarebbe molto più semplice anche per noi agenti immobiliari e soprattutto ci eviterebbe di dover spiegare che in termini di urbanistica, sono le parti a dichiarare, talvolta sbagliando e quasi sempre in buona fede, su una materia complessa come l'urbanistica. 

IL MIO CONSIGLIO:
Se decidete di acquistare un immobile che potrebbe presentare difformità urbanistiche, investite qualche centinaio di euro e richiedete di poter verificare il tutto. È un diritto poter verificare ma ovviamente ha un costo, costo che in alcuni casi ,soprattutto dove vi sono situazioni abbastanza facili da notare, può essere un buon investimento.  Altrimenti ricordate che ad oggi, sono le parti a dichiarare e per tanto si assumono le responsabilità delle proprie dichiarazioni e azioni. 



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domenica 20 giugno 2021

Atto di Usucapione, chi lo fa?

L'atto per usucapione chi può stipluarlo? Serve un notaio oppure no?

L'atto di usucapione viene eseguito, salvo rarissimi casi, dal tribunale. 
In alcuni particolari e rari casi può redigere tale documento il Notaio. 


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giovedì 3 giugno 2021

Testamento verso ente o associazione non più esistente


Immobile lasciato in eredità tramite testamento, ad un ente, oppure ad una associazione o simile.

All'apertura del testamento, lo stesso ente o altro non è più esistente.

Cosa succede ?

Succede che si dovrà procedere con la successione legittima, infatti in questo caso piuttosto raro i beni presenti nel testamento e lasciati ad un ente ,una associazione o simile,rientrano di diritto nella successione per legittima. 


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domenica 30 maggio 2021

Novità ISEE per universitari

🔴Vediamo insieme alcune novità interessanti relativamente alla presentazione del modello ISEE per gli studenti universitari: ⬇️ 🔴Questo articolo può essere Interessante per verificare la possibilità da parte di studenti universitari di usufruire di particolari agevolazioni in materia fiscale, inerenti alla nuova legge di bilancio 2021. ‼️Detto questo, per chi avesse interesse a conoscere meglio la propria posizione e l'eventuale possibilità di usufruire di determinate agevolazioni per locazioni o acquisto di immobile, è assolutamente necessario che si rivolga ad un commercialista, che analizzata la sua posizione i suoi requisiti e le condizioni generali della sua posizione, potrà certamente dargli le informazioni necessarie.

Clicca sul link sottostante ⬇️



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martedì 4 maggio 2021

Effetti dello Smart Working nel settore immobiliare

Al seguente link è possibile leggere un Interessante articolo sugli effetti della pandemia e l'utilizzo dello smart working ...



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mercoledì 28 aprile 2021

Andamento del Mercato Immobiliare su Legnano e i comuni limitrofi - Mese Aprile - Anno 2021

Come di consueto, pubblichiamo un breve, ma si spera utile post, inerente alla situazione generale del mercato immobiliare su Legnano e i suoi paesi limitrofi.




Considerando l'ancora persistente emergenza sanitaria, in linea di massima in questi primi mesi del 2021, si nota un equilibrio sui prezzi di vendita delle abitazioni, anche se va detto che non è propriamente uguale per tutti.


Cosa significa? Sostanzialmente dal 2020 ad oggi si è potuto notare una notevole e considerevole maggior richiesta, per immobili che presentano spazi esterni quali terrazzi e soprattutto giardini privati, a discapito di quegli immobili che al contrario non presentano le citate caratteristiche.

Ovviamente sul mercato immobiliare di qualsiasi zona, non solo di quella di nostro interesse, sono certamente maggiori gli immobili che non presentano aree esterne considerevoli o comunque di interesse, rispetto ai più comuni immobili che magari, si presentano in ottime condizioni d'uso o che sono persino di recente costruzione. Questo fa si che la maggioranza delle richieste concentrino la loro attenzione su immobili con aree esterne, anche se datati magari o da ristrutturare, lo scorso anno la nostra agenzia ha venduto diversi immobili con aree esterne di proprietà (prevalentemente giardini) a valori commerciali persino leggermente più alti rispetto a quello che ci si sarebbe potuto aspettare nell'anno 2019. Abbiamo invece riscontrato maggiori difficoltà nella vendita di immobili che non presentavano le suddette caratteristiche anche se posizionati tal volta a valori minori e persino in leggera riduzione rispetto all'anno precedente.

In linea di massima si potrebbe dire che gli immobili che presentano giardini o comode aree esterne, non hanno risentito ma bensì hanno beneficiato di leggera rivalutazione rispetto all'anno 2019 e i primi mesi del 2020, mentre al contrario gli immobili che non presentano queste caratteristiche, hanno subito una leggera riduzione di valore, ovviamente in linea di massima perchè esisterà sempre l'eccezione ed esisterà sempre la casistica opposta a quella da me indicata in questo breve articoletto.

Quali difficoltà si riscontro maggiormente in questo periodo di mercato?
A seguito di un confronto con altre realtà immobiliari e con colleghi dislocati sul nostro territorio, in linea di massima, tutti o quasi, stiamo attraversando un momento di leggero stallo sulle nuove acquisizioni di immobili, ovvero, stiamo valutando diversi immobili (leggermente in diminuzione rispetto al 2019 epoca pre-covid) ma il senso di incertezza, spesso legata anche alle condizioni lavorative, con la preoccupazione di essere messi in cassa integrazione piuttosto che la poca disponibilità economica, perchè magari impegnati a sostenere i costi di una propria attività, che subisce la situazione Covid, non permette una serena valutazione della situazione e per tanto, spesso chi desidera cambiare casa, preferisce attendere. 

Effetto Elastico:
Come accaduto nell'anno precedente, sono sicuro che ritrovata una maggiore stabilità sia dal punto di vista dell'emergenza sanitaria che dal punto di vista lavorativa, si avrà il famoso effetto elastico, per tanto non sarei sorpreso di vedere un notevole aumento di immobili "nuovi" sul mercato nei mesi successivi all'estate o comunque entro la fine del 2021 e l'inizio del 2022.

Attualmente il Numero di Compravendite è in aumento o in diminuzione?
In verità nonostante vengano immessi un minore numero di immobili sul mercato, le compravendite, forse anche per questo motivo (una leggera minor scelta di alternative), sono da considerarsi a mio parere in equilibrio con gli anni precedenti anche se ovviamente le tempistiche, spesso risultano più lunghe rispetto all'inizio dell'anno del 2020, per una seria di motivi anche legate tal volta alla richiesta di un mutuo. 

Le Tempistiche di Vendita
E' evidente che il Covid abbia compromesso notevolmente l'economia del paese e abbia comportato ritardi nella gestione generale di ogni settore, questo chiaramente si rispecchia anche sulle compravendite, laddove magari per avere una delibera di mutuo, prima erano sufficienti 45/60 giorni, oggi capita di dover attendere anche 60/90 giorni.
Allo stesso modo si rispecchia anche per eventuali pratiche catastali edilizie, i comuni sono spesso oberati di lavoro arretrato e spesso sono messi al palo da casi di Covid con conseguenti chiusure parziali o totali di uffici piuttosto che obbligati a lavorare in modalità smart working con tempi di attesa per accessi agli atti, pratiche edilizie ecc..ecc.. che superano spesso i canonici tempi previsti, con conseguenti ritardi che inevitabilmente posticipano anche le compravendite di immobili.

Conclusione:
In conclusione, si potrebbe dire che bisogna avere pazienza, ma che comunque il mercato immobiliare della nostra zona è da considerarsi, vista la situazione, ancora attivo e che certamente quando si riuscirà a ritrovare un po più serenità e soprattutto certezze, migliorerà notevolmente anche perchè da ogni "crisi" o presunta tale, di solito, si ha grande voglia di cambiamenti e di ripartire .

Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare Abilitato
C.C.I.A.A. di Milano



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Calcolo valore Catastale immobile