4.9 - Manuali Operativi - Le Scelte Professionali

Manuali Operativi – LE SCELTE PROFESSIONALI 

Iscrizione al Corso Mediatori

Sembra ieri , ma siete riusciti a restare in Agenzia Immobiliare sino ad oggi.

Sono passati circa 3 mesi da quando siete entrati in agenzia la prima volta, avete acquisito le conoscenze di base di un buon acquisitore , avete ricevuto innumerevoli informazioni, vi siete documentati tramite letture approfondite di su argomenti che davate per scontati e su altri che nemmeno sapevate della sua esistenza.

Adesso siete alla prima grande scelta da fare , ma prima dovete rispondere a queste domande:

E’ questo il mondo in cui volete lavorare? E’ questa la professione che stavate ricercando da tempo? Ma un’agente immobiliare VERO , sa davvero cosi tante cose sulle compravendite ed è giusto che sia così ? E vi siete dati la risposta: Voglio diventare un consulente immobiliare di valore e mettere a disposizione degli altri tutte le cose che imparero’ facendo questo lavoro !

Bene se vi siete dati la risposta VOGLIO DIVENTARE UTILE AGLI ALTRI facendo una PROFESSIONE ALTAMENTE DIVERSIFICATA e in CONTINUA EVOLUZIONE !

Allora siete pronti per fare la prima grande scelta di questo PROFESSIONE :

ISCRIVERSI AL CORSO PER AGENTI IMMOBILIARI E DIVENTARE UN PROFESSIONISTA VERO DEL SETTORE !

Sia chiaro , non è sufficiente fare un corso e superare gli esami per essere un professionista, ma è certamente un buon inizio !

Sappiate sin da subito che il CORSO vi porterà via notevole tempo e dovrete studiare sodo per superarlo , ma vi dara’ una grande soddisfazione , perche’ sarete RESPONSABILI e SINCERAMENTE DI AIUTO A VOI STESSI E SOPRATTUTTO AGLI ALTRI !

Passerete dall’essere dei semplici FUNZIONARI di Agenzia a diventare DEGLI AGENTI IMMOBILIARI , sarete AUTORIZZATI PER LEGGE a svolgere l’ATTIVITA’ DI MEDIATORE !

NON SARETE DEGLI ABUSIVI CHE CHIEDONO PROVVIGIONI SENZA AVERE I REQUISITI PER FARLO !

SARETE SODDISFATTI DI VOI STESSI !

PROGETTERETE IL VOSTRO FUTURO E DIVENTERETE A TUTTI GLI EFFETTI DEGLI IMPRENDITORI !

SARETE RICONOSCIUTI DAGLI ALTRI COME PROFESSIONISTI .

SARETE IN GRADO DI FORNIRE UNA REALE CONSULENZA ALLE PARTI !

DARETE UN SERVIZIO VERO AI CLIENTI CHE VI SCEGLIERANNO !

VI SENTIRETE PIU’ IMPORTANTI PER VOI E PER GLI ALTRI !

ACCRESCERETE LA VOSTRA AUTOSTIMA , si perché è fondamentale accrescere la consapevolezza dei propri mezzi , comprereste mai casa da un Agente Immobiliare che non è certo di cio’ che dice e di cio’ che fa? Io No …voi ?

Se è questo che volete , allora la vostra PRIMA GRANDE SCELTA PROFESSIONALE CHE DOVRETE PRENDERE SARA’ QUELLA DI ISCRIVERSI AL CORSO PER MEDIATORI !

Io mi iscrissi dopo circa 6 mesi , erano tempi diversi forse , ma se potessi tornare indietro , visto la passione che mi da questo mestiere , forse mi sarei iscritto ancora prima di vedere come funziona un’agenzia immobiliare .

Ruggeri Daniele

5.0 MANUALI OPERATIVI - l’Acquisizione , la verifica di base della documentazione, la prima consulenza al cliente venditore .

Premessa :

Immaginiamo di trovare un cliente che comprenda l’importanza di vendere un’immobile e che di conseguenza, sia disponibile , come dovrebbe sempre essere , a darci tutte le informazioni necessarie per poter valutare al meglio il proprio immobile.

Vendere una casa , non è un gioco , per tanto bisogna essere consapevoli , che nell’era moderna , l’agente immobiliare , non è piu’ un semplice commerciale , ma bensi’ un consulente che lavora per sé stesso ovviamente , ma che in primo luogo deve mettere a disposizione del cliente , le proprie conoscenze e le proprie competenze, per tanto è fondamentale per lui , già in fase di valutazione, reperire tutte le informazioni necessarie per poter consigliare al meglio e fornire un “REALE VALORE DI MERCATO” .

Immaginiamo che il cliente ovviamente sia in possesso dei documenti che vedremo successivamente, discorso a parte andrebbe fatto in caso contrario , ma noi stiamo immaginando di avere a che fare con un cliente venditore ordinato e preciso che metta a disposizione quanto necessario per la vendita del suo immobile .

Passo 1. : L’incontro e la regola dei 7 secondi .

Abbiamo fatto un buon lavoro di ricerca e abbiamo l’occasione di conoscere un potenziale venditore che ci ha contattato per una valutazione del proprio immobile. Per tanto ricordiamoci , che siamo ospiti a casa sua , quindi la prima regola deve essere assolutamente l’EDUCAZIONE e il RISPETTO del bene immobiliare che ci verrà proposto, per noi le case sono case , ma per chi vende , la propria casa spesso è un turbine di emozioni, di ricordi , di sacrifici di speranze ,di aspettative e di sogni , quindi dobbiamo avere rispetto , sia che si tratti di una villa da 1 milione di euro , sia che si tratti di un piccolo appartamento da 30-40 mila euro . Ricordatevi sempre che i primi 7 secondi di un nuovo incontro , sono fondamentali , non possiamo stare certamente simpatici a tutti , anzi, pero’ la prima impressione , influirà su tutto il resto della conversazione , in quei primi 7 secondi , sia noi che il venditore , si è fatto una idea , si superficiale , ma difficile da cambiare . Lavoriamo sulla nostra persona , cercando di limare i nostri difetti , perche’ ciascuno di noi , presenta dei difetti e soprattutto accettiamo la regola dei 7 secondi , partendo dal presupposto che , conoscendo la stessa , avremo piu’ possibilità di cambiare la nostra idea .

Passo 2. : Prendere visione dell’immobile

Una volta arrivati a casa del cliente , chiediamo gentilmente di poter appoggiare la nostra valigetta e di farci fare un “giro” in casa sua , questa procedura ci serve ad osservare l’oggetto che andremo a valutare , stiamo attenti a tutti i particolari, osserviamo con cura i dettagli e soprattutto , ascoltiamo, ascoltiamo cio’ che il cliente ha dirci, ascoltare è uno dei passi piu’ importanti per comprendere le motivazioni e le impressioni di chi abbiamo davanti , ognuno di noi ha un proprio metodo, e non esiste un metodo giusto o un metodo sbagliato , esiste solo un tipo di metodo , ma la regola è sempre una , saper ascoltare, con rispetto e umiltà cio’ che il venditore vuole trasmetterci , questo ci servirà per entrare in sintonia con lui , per comprendere meglio le sue esigenze e le sue aspettative.

Passo 3. La richiesta di informazioni

Una volta visionato l’immobile , chiediamo sempre con molta gentilezza , di sederci , possibilmente su una sedia attorno ad un tavolo , dove poter chiacchierare in tutta calma e raccogliere le informazioni necessarie per poter avere un’idea piu’ concreta e precisa dell’immobile . Raccogliere informazioni è fondamentale, immaginate , di dover valutare una casa senza aver chiesto al proprietario di farvi vedere le spese condominiali , adesso immaginate di ipotizzare che le spese siano di circa 1.000 euro e quindi di valutare lo stesso immobile , pensando che le spese siano tali, quando invece  magari ammontano a 5.000 euro , perché vi sono morosi, perché hanno problemi con la fognatura , perché vi è un portinaio che non abbiamo visto e per chi sa quali motivi ,un’immobile con mille euro di spese sarà certamente piu’ appetibile di un’immobile che presenta 5.000 euro annui di spese , per tanto munitevi di una “SCHEDA IMMOBILE” il piu’ completa possibile , che vi possa permettere di raccogliere il maggior numero di informazioni possibili , questo vi sarà molto di aiuto in fase di valutazione , perché potrete fornire al cliente un valore sicuramente basato su molteplici varianti e per tanto piu’ preciso possibile.

Passo 4. La Provenienza , le schede catastali , l’agibilità e la documentazione.

Compilata tutta la vostra scheda immobile sulle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile , sulla situazione condominiale , il piano , la vetustà dello stabile e quant’altro , passate alla richiesta della documentazione , richiedete in primo luogo di poter prendere visione delle schede catastali dell’immobile e dell’ Atto di Provenienza dello stesso . Le schede catastali vi serviranno non solo per poter prendere le quote dell’appartamento , ma anche per confrontare la conformità dell’abitazione , tenete presente presente pero’, che non sono le schede catastali a dare la conformità tra stato di fatto e stato di progetto , per tanto ricordatevi di informare il cliente , che sarà necessaria un’ulteriore verifica necessaria a verificare l’urbanistica dell’immobile in oggetto.

Fatto questo , dopo aver richiesto esplicitamente , se sono state effettuate modifiche nel corso degli anni, richiedete la provenienza dell’immobile. La provenienza serve a comprendere da dove sia pervenuto il titolo di proprietà e puo’ essere di diversa natura, vediamo insieme le provenienze piu’ comuni:

Atto di Compravendita

Successione per causa di morte

Donazione

Testamento

Usucapione

Atto di Usufrutto / Nuda Proprietà

A seconda del titolo di provenienza si possono presentare diversi scenari , nei capitoli successivi, vedremo le provenienze passo per passo , ricordatevi sempre , di NON DIRE CIO’ CHE NON SAPETE , piuttosto , prendete tempo e informatevi, farete una piu’ bella figura e sarete in grado di dare una risposta reale e concreta , in base alla vostra esperienza , con il tempo , saprete a memoria , come risolvere eventuali dubbi e o domande e come porre rimedio a situazioni particolari e intricate , ma ricordatevi sempre , che non si smette mai di imparare , per tanto non siate presuntuosi , siate leali e umili e spiegate con calma le eventuali problematiche. Le Problematiche maggiori mediamente le si incontrano quando si parla di DONAZIONI , ma vedremo questo argomento nello specifico , nei prossimi capitoli .

Ogni provenienza ,puo’ presentare una diversa problematica , per tanto osservate con attenzione e chiedete di poterne leggere il contenuto, all’interno di un atto notarile di una semplice compravendita , si possono trovare svariate problematiche .

Leggendo la provenienza puo’ capitare di imbattersi in altri 2 argomenti interessanti , che affronteremo singolarmente nei prossimi post, che si chiamano Concessione Edilizia e Agibilità , non sempre tali argomenti sono specificatamente inseriti negli atti, soprattutto se si tratta di atti di vecchia data ma puo’ accadere anche per atti recenti , perché magari stipulati prima del rilascio del certificato di agibilità o perché magari il comune di interesse , non rilascia piu’ in forma scritta tale certificato ma solo tramite il silenzio assenso , per tanto leggete il piu’ possibile in modo da dare una consulenza di base a chi vi sta ascoltando, si perché adesso siete voi a parlare , avete ascoltato , ma adesso è giunto il momento di consigliare , verificare e per tanto , parlare , dare spazio alle vostre conoscenze e fornire una prima consulenza di base al venditore .

PASSO 5. La richiesta del Valore

Eseguiti i primi controlli di routine , verificate le dimensione dell’immobile (meglio se usate un misuratore laser) , presa visione dell’immobile, verificata la provenienza e suggeriti alcuni importanti dettagli sulla stessa e sulla situazione dell’immobile , raccolte tutte le informazioni necessarie , il cliente vi chiederà di fornirgli un valore del suo immobile …  Bene , NON FATELO ! Per 2 Motivi:

1.       State valutando un’abitazione non una scatola di cioccolatini , per tanto sarebbe assolutamente poco professionale , fornire una valutazione sulla base di una semplice visita e di una semplice chiacchierata , quindi NON DATE UN VALORE A CORPO DELL’IMMOBILE , ma richiedete la possibilità di mettere insieme tutte le informazioni prese , e di dare un VALORE PIU’ PRECISO E REALE DELL’OGGETTO , Guadagnerete in professionalità e in fiducia, ricordatevi sempre , che state valutando anni di sacrifici e di ricordi e quindi di emozioni .

2.       IL NON DARE UN VALORE IMMEDIATO ALL’IMMOBILE VI PERMETTERA’ DI POTER MEGLIO VALUTARE LO STESSO E DI POTER RICONTATTARE IL CLIENTE , dando un’immagine di maggiore professionalità e permettendovi di rendervi ancora disponibili e magari meglio consigliare il venditore . 

Passo 6. : Il saluto e l’arrivederci

Fatto questo, salutate con garbo e chiedete al proprietario di poterlo ricontattare nei prossimi giorni per poter offrire a lui uno dei vostri / nostri maggiori servizi , LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE .

Eseguite tutti i calcoli necessari che riterrete piu’ opportuni , prendete tutte le informazioni utili da riportare allo stesso , e ricontattate il cliente , forse non vi dara’ un incarico di casa sua , ma certamente avrete dimostrate di essere dei professionisti seri che non lascia nulla al caso e di cui ci si puo’ fidare .

La conoscenza e la competenza fanno la differenza , informatevi sempre , leggete molto, ascoltate di piu' , confrontatevi in continuazione . Ricordatevi che vendete la vostra immagine , per tanto fate in modo che chi vi incontra sul suo percorso , abbia un buon ricordo di voi , indipendentemente che vi scelga come consulente di fiducia che non vi scelga .

Conclusione :
Questo articoletto è dedicato a chi si avvicina al mondo immobiliare e vuole intraprendere la carriera di Agente Immobiliare , ma anche a chi sta pensando di vendere casa e deve scegliere un 'agente immobiliare , diffidate da chi sentenzia valori a caso , perchè nel momento in cui lo sta facendo , sta mancando di rispetto alla vostra persona , ai vostri sogni , alle vostre idee , alle vostre prospettive ai vostri ricordi (belli o brutti che siano) alla vostra abitazione . Questa è una bozza di come si dovrebbe lavorare , gli aspetti indicati sono semplici ma in realtà ogni casa è diversa dall'altra , perchè ogni casa ha una propria storia oltre che un proprio proprietario .

Ruggeri Daniele

Agente Immobiliare
N.iscr. 14891 C.C.I.A.A. di Milano

Comunione , Condominio e Responsabilità dell'Agente Immobiliare

PREMESSA E RESPONSABILITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE

Quando si effettua una valutazione di un immobile e/o si prende un incarico di vendita dello stesso , è necessario conoscere e verificare alcuni aspetti fondamentali  :

--  Atto di provenienza, dal quale si evince se vi è un regolamento contrattuale (vedi limitazioni)

--  Copia del regolamento contrattuale o assembleare .

--  Ultimi 2 bilanci consuntivi e preventivo in corso .

--  Ultimi 2 verbali assemblea (sia ordinaria che straordinaria) . Per verificare eventuali delibere di opere ordinarie e/o straordinarie .

L’agente immobiliare che non richiede la documentazione necessaria (regolamento) per verificare le eventuali limitazioni è responsabile dell’incauta vendita effettuata a persona che ha manifestato di voler esercitare una attività poi verificatasi contraria a quanto previsto dal regolamento condominiale .

E’ assolutamente importante , conoscere il  regolamento di condominio per poter verificare anzi tempo eventuali limitazioni da esso prodotte . Se non si dispone di una copia del regolamento è importante richiedere eventuali dubbi o perplessità all’amministratore di condominio . 

Vediamo ora in sintesi , in cosa consiste la Comunione e il Condominio 

COMUNIONE E CONDOMINIO

La materia è disciplinata dal codice civile entrata in vigore R.D. del 16 marzo 1942 .

COMUNIONE

La comunione è disciplinata dalle norme/articoli che vanno dal 1100 al 1116 del codice civile .

CHE COS’E’ ?

Proprietà o altro diritto reale spettante in comune a più persone, pertanto nessuno dei partecipanti è proprietario di una parte della proprietà ma il diritto di ciascuno riguarda l’intera cosa .

Ovvero: Il singolo può partecipare e servirsi della cosa comune secondo il diritto di ciascuno e dall’altro rispettare l’impiego cui la cosa comune è destinata.

I partecipanti alla comunione sono denominati “COMUNISTI”

Distinzione della Comunione

• VOLONTARIA O CONTRATTUALE

Quando la sua “fonte/ origine” sia un patto o contratto tra i partecipanti . Esempio:L’acquisto in comune di un bene .

• INCIDENTALE

Quando la nascita della comunione sia involontaria , ovvero indipendente dalla volontà dei compartecipi.

Ad esempio quando dei coeredi “acquistano” un bene per successione o nel caso della comunione forzosa del muro di confine (vedere art. 874 c.c.) .

La comunione può essere di 2 tipi:

• COMUNIONE ORDINARIA

Ciascun partecipante ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione nei modi e nei limiti stabiliti

nell’Art. 1111 c.c.

• COMUNIONE COATTIVA

Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto poiché così la cosa/e comuni cesserebbero di servire all’uso cui sono destinate (Art. 1112 c.c.) .

CONDOMINIO

• Disciplinato dal Codice Civile dall’Art. 1117 all’Art. 1139 (sono inderogabili gli Art. 1118 2° comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137) e dalle Norme di Attuazione dall’Art. 61 al 72 (sono inderogabili gli Art. 63, 66, 67 e 69), pertanto i regolamenti di condominio non possono derogare dalle disposizioni dei suddetti articoli .

Come si costituisce un condominio

(vediamo insieme alcuni esempi)

A seguito di successione testamentaria, quando il testatore assegna agli eredi i vari piani o parte di piano dello stabile di sua proprietà

– senza particolari disposizioni circa la divisione delle parti e dei servizi comuni (in tal caso sulle une e sugli altri si crea una comunione forzosa) -

La vendita a terzi da parte di un unico proprietario dello stabile, con atti separati, di una o più unità

immobiliari (esempio: quando il costruttore vende il primo appartamento)

Altri Esempi di Costituzione del condominio :

-       Il condominio può costituirsi anche con il riconoscimento da parte di un unico proprietario , del diritto di soprelevare l’edificio a favore di un terzo .

-       Dallo scioglimento e relativa divisione della comunione dell’edificio tra gli originari proprietari “pro-indiviso” o anche dallo “scioglimento” di una Società cooperativa proprietaria dello stabile

Enti / parti comuni:

Si suddividono in 2 grandi categorie : FONDAMENTALI e FACOLTATIVI .

• FONDAMENTALI

a. Il suolo

b. le fondazioni,

c. i muri maestri

d. il tetto

e. il lastrico solare

f. le scale,

g. i portoni d’ingresso

h. gli anditi

i. i portici

j. I pianerottoli

• FACOLTATIVI

a. La recinzione

b. Il giardino

c. Gli ascensori

d. I pozzi

e. Le cisterne

f. Gli acquedotti

g. Le fognature

h. gli impianti idrici, del gas, dell’energia elettrica, del riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva ai singoli condomini.

i.  Altri elementi non fondamentali .

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

TIPI DI REGOLAMENTO

2 TIPI DI REGOLAMENTO: CONTRATTUALE O ASSEMBLEARE

CONTRATTUALE:

E’ di norma predisposto dall’unico originario proprietario (spesso il costruttore) dell’edificio;

Si definisce “esterno” in quanto non emanato dal condominio ed è espressamente citato negli atti di vendita delle singole U.I. dello stabile (c.d. atto pilota)

Il regolamento vincola, con le sue clausole, i condomini in qualità di “CONTRAENTI” dei singoli atti di acquisto (perciò si definisce contrattuale o negoziale) e può essere modificato solo con l’unanime approvazione di tutti i condomini.

Solo il regolamento contrattuale può, con le sue pattuizioni, porre limitazioni ai diritti dei singoli

condomini.

ASSEMBLEARE

Ogni condomino può assumere l’iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente.

In ogni caso l’approvazione spetta all’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza (la metà +1) e almeno la metà del valore dell’edificio, vale a dire almeno i 500/1000 (Quote Millesimali) .

Il regolamento così approvato può essere impugnato da ciascun condomino che non ne condivide il contenuto con ricorso al giudice entro 30 gg. dalla delibera (ovvero dalla comunicazione della delibera agli assenti; il termine è perentorio ed alla scadenza è inoppugnabile e vincola anche gli eredi e/o aventi causa dei singoli condomini.

E’ comunque obbligatorio oltre i 10 condomini, deve sempre rispettare le norme derogabili ed

inderogabili ed ogni anno può essere modificato dalla maggioranza nelle modalità già dette.

TABELLE MILLESIMALI

Normalmente si trova la ripartizione delle spese:

• Proprietà: determinata in base al valore della U.I (in superficie/piano/esposizione).

• Riscaldamento: se non autonomo di solito determinato in base alla cubatura

• Acqua: ripartita in base ai millesimi, ma spesso avviene in base al n. delle persone

• Spese generali: le più vicine ai consumi (es. luci scale, pulizie parti comuni etc.)

LA MULTIPROPRIETA’ IMMOBILIARE

• IN ZONE TURISTICHE, RICORRE QUANDO LO STESSO IMMOBILE (O DI SOLITO, LA STESSA FRAZIONE DI UN COMPLESSO RESIDENZIALE) VIENE SEPARATAMENTE ALIENATO A PIU’ SOGGETTI.

• E’ ATTRIBUITO A CIASCUNO IL DIRITTO TRASMISSIBILE DI GODERE DI QUELLA FRAZIONE IMMOBILIARE IN MODO ESCLUSIVO MA PER PERIODI DI TEMPO LIMITATI, A TURNO CON ALTRI PROPRIETARI DELLA MEDESIMA FRAZIONE, SULLA QUALE VIENE IMPRESSO UN DUPLICE

VINCOLO DI DESTINAZIONE (TURISTICA) E DI INDIVISIBILITA’

NOTA BENE:

• Da non confondersi con la Multiproprietà Alberghiera , (il bene è compreso in un complesso alberghiero intestato a differenti proprietari) o con la multiproprietà azionaria  (il bene è goduto in virtù del possesso delle azioni della società titolare del bene stesso .

Manuali Operativi – GLI STRUMENTI - 4.2

Manuali Operativi – GLI STRUMENTI - 4.2

Misuratore Laser e Metro , Volantini e altro…

Altro strumento di grande utilità è senza dubbio il misuratore laser , in fase di acquisizione potrebbe tornare molto comodo per determinare aree difficili da quotare su vecchie schede catastali o disegni di progetto poco chiari .

In assenza di un misuratore laser si puo’ procedere con un classico metro .

Volantini / Bigliettini da Visita e Simili

I Volantini dell’agenzia servono a lasciare un ricordo di te e della promozione che farai al cliente, in un volantino di agenzia serve indicare i servizi che fai le indicazioni dell’ufficio ed una serie di altri messaggi che ritieni opportuno far conoscere al cliente .

I Bigliettini da visita sono essenziali, oramai il costo per realizzarli è notevolmente diminuito , l’immagine è importante, quindi non sara’ difficile convincere il titolare a farti fare nuovi bigliettini da visita. Devono essere chiari e con le informazioni generali dell’agenzia immobiliare dove lavori . 

Altro

Altri oggetti importanti possono essere la “guida al fisco” per esempio , piuttosto che una bozza dei documenti necessari per poter avviarsi alla vendita dell’immobile .

Ovviamente tutto cio’ che servirà per poter effettuare una valutazione professionale .

Potete portare un PC piuttosto che un TABLET , una macchina fotografica per i dettagli dello stesso etc..etc..

Manuali Operativi – L’ ACQUISIZIONE / Strumenti - 4.1 Scheda Immobile

Manuali Operativi – L’ ACQUISIZIONE - 4.1

Scheda Immobile

Bene , hai visto i vari passaggi , dalla zona al TMK sino ad arrivare al censimento, hai raccolto un bel po’ di informazioni e sei addirittura arrivato a fissare un’acquisizione.

Hai visto il tuo titolare o il tuo collega piu’ esperto compilare un foglio che lui chiama “scheda immobile” .

Cos’e’ la scheda Immobile?

La scheda immobile è un semplice foglio cartaceo o un file su un tablet o smarphone da compilare durante l’acquisizione , questo ti permette di prendere una serie di importanti informazioni sull’immobile che stai visionando e che successivamente valuterai .

Che tipo di domande e informazioni ci sono?

Ognuno ne ha una propria , io vi do qualche informazione che compone la mia scheda :

Giorno , Data , Agente , intestatari della proprietà con i propri recapiti telefonici e mail , Ubicazione dell’immobile (zona , via , civico , piano/i e altro, Tipologia dello stabile (palazzina , villa , bifamiliare etc..etc..) n. di famiglie e informazioni vari sullo stabile , quali stato facciate , tetto , impianti condominiali etc..etc…, Tipologia Immobile (2 locali , 3 locali etcc.) , Composizione dell’immobile (2 bagni , 1 soggiorno etc..) , Spese condominiali comprensive di (amministrazione, giardini etc..), Situazione Impianti (Idraulico , elettrico), Tipologia riscaldamento , Detrazioni fiscali eventuali .Tutta una serie di altri informazioni varie, quali ad esempio la metratura, la presenza di balconi, giardini etc..etc… Provenienza (Atto di compravendita , Successione o altro), Classe Energetica , Pregi e Difetti dell’immobile (oggettivi e non soggettivi) , Altre informazioni di base che possono variare da immobile a immobile e che possono essere a discrezione dell’agente immobiliare .

Consigli Utili:

Consiglio di utilizzare una scheda immobili il piu’ completa possibile mettendo tutte le informazioni che riterrete necessarie nel corso del tempo , la mia è composta da una cinquantina di domande tra cui le finiture dello stesso che vanno dagli infissi sino allo stato di manutenzione di eventuali box . Si consiglia pero’ di utilizzare una scheda immobile uguale a quella utilizzata dagli altri colleghi , in modo da semplificarne la lettura anche agli altri.

La scheda immobile deve soprattutto essere di facile lettura per la coordinatrice di agenzia , ovvero per la persona che di solito inserisce all’interno del vostro gestionale gli annunci , in modo da rendere piu’ veloce e semplice l’inserimento futuro del vostro , speriamo , incarico .

Piu’ informazioni prenderete , piu’ in base alla vostra esperienza , sara’ semplice valutare l’immobile in oggetto .

4.0 Manuali Operativi - L' Acquisizione

Manuali Operativi – L’Acquisizione

Molto bene , ormai sei in agenzia da circa 1 mese magari 2 mesi, stai iniziando a vedere come funziona il lavoro di una Agenzia Immobiliare, sei addirittura stupito/a , non pensavi fosse cosi’ complicato e ti rendi conto che cio’ che pensavi e davi per scontato in realtà tanto scontato non è , anzi tutt’altro…

Hai preso piu’ confidenza con il paese e la ZONA , hai iniziato ad avere dei feed back positivi dal TMK , il tuo Book notizie è certamente migliorato e si è arrichito di informazioni, hai ricevuto dei secchi no che ti hanno fatto demordere , nonostante ti sia proposto/a come una persona gentile ed educato hai incontrato dei maleducati, bene , sappi che il mondo è pieno di maleducati e ne incontrerai tantissimi nel corso della tua carriera , loro si dimenticheranno di te, ma tu non ti dimenticherai di loro , perché ti avranno messo in condizione di demordere ti avranno sentito poco piu’ di una nullità . Ma non è cosi’ , tu stai imparando una professione , che ti permetterà di essere importante tra i tuoi contatti che ti darà maggiore consapevolezza delle tue capacità . Non lavori in una ditta e non lavori con una divisa, non hai orari fissi e non ci sono cartellini , nel corso della tua crescita avrai a che fare con geometri, architetti, ingegneri , impresari , avvocati , milionari , notai e chi piu’ ne ha metta, il tuo bagaglio culturale crescerà sempre di piu’ , entrerai in un’ottica di interessi svariatissimi, ogni mattoncino sarà un passo verso la costruzione di una figura professionale completa con grandi soddisfazioni , non smetterai mai di imparare e imparerai a dire , forse, e ripeto forse , l’impossibile non esiste…

Ogni pratica , ogni immobile che vedrai sarà diverso dall’altro, avrai situazioni simili ma mai uguali .

Le case sono come le persone che le abitano, ognuna è diversa ognuna ha i suoi pregi e ognuna ha i suoi difetti .

Sei arrivato/a all’appuntamento che ti stavi prefissando sin dall’inizio, la tua prima acquisizione.

Cos’e’ un’Acquisizione?

Una acquisizione è un’appuntamento fondamentale nel corso della crescita di un futuro agente immobiliare, rappresenta l’opportunità di lavoro e per tanto anche l’opportunità di guadagno.

Ricorda pero’ , che la vita non è fatta solo di guadagni e opportunità , quando entrerai in casa del cliente, ricorda che il cliente ti sta dando una grande opportunità , ti sta permettendo di entrare nella sua casa? Si , ma non solo, ti sta permettendo di entrare nei suoi progetti , quindi devi essere sempre umile e devi entrare in punta di piedi in quella casa, perché se saprai essere professionale , se saprai cogliere l’input che ogni venditore ti vuole dare , allora saprai entrare davvero nei suoi progetti .

Cosa NON DEVI FARE?

Ricorda che la nostra professione si sta evolvendo sempre di piu’ , per tanto NON DEVI MAI FARE LE SEGUENTI COSE :

-      Denigrare un’immobile , potrebbe essere una vita di sacrifici.

-      Dire cose di cui non sei certo/a , potresti illudere o deprimere i sogni di una intera famiglia.

-      Scontrarti in modo ottuso contro il cliente , sei ospite a casa sua , non dimenticarlo mai.

-      Inventare situazioni nel tentativo di entrare in empatia con il cliente, la gente non è stupida e parte premunita nei tuoi confronti, si te stesso/a con rispetto degli altri.

-      Parlare male di altre agenzie immobiliari o di altri colleghi. Non è simpatica come cosa e non ti porterà migliori risultati .

-      Pretendere o insistere , si’ educato/a , non tutti hanno lo stesso grado di cultura, alcuni saranno piu’ propensi ed esperti di un’incontro con un’Agente Immobiliare , altri non lo saranno .

Cosa Devi Fare?

-      Ascoltare i colleghi piu’ esperti , sono li per farti per apprendere e per aiutarti a raggiungere i tuoi obiettivi.

-      Presentarsi in modo educato e cordiale , ricorda che i primi 7 o 8 secondi per statistica, sono quelli che daranno di te l’impressione al tuo interlocutore , giocateli bene, poi non si puo’ stare simpatici a tutti, questo è ovvio .

-      Prendere appunti delle cose che non si sanno e segnarli su un quadernone, nel giro di un anno, avrai necessità di comperare moltissimi quadernoni

-      Essere sincero/a , onesto/a e trasparente.

IMPARA L’ARTE E METTILA DA PARTE , E’ UNA FRASE FATTA , MA SE CHI TI SEGUE E’ UN BUON AGENTE IMMOBILIARE , IMPARERAI TANTISSIMO .

Ricorda sempre che gli immobili ti portano opportunità ma che la vita non è fatta di soli immobili , non essere ossessivo/a , risulterai noioso/a , si professionale ma anche umano/a , si possono fare splendide acquisizione senza prendere l’incarico e pessime acquisizione ed uscire con un incarico esclusivo , tutto è possibile.

Quante Acquisizioni Servono in un mese ?

Io credo di avere un piccolo record , almeno tra gli agenti immobiliari che conosco, in un mese fui capace di acquisire 34 immobili di cui 13 con incarico esclusivo di vendita e 2 di locazione , lavoravo in un franchising della zona , e i numeri contavano , eccome se contavano .

Bene sappi che quelle 34 acquisizioni non servirono poi a molto, non è importante il numero delle acquisizioni che fai , ma è importante la qualità .

Non esiste un numero giusto o sbagliato di acquisizioni , possiamo al limite dire che è meglio fare 5 acquisizioni buone con magari 2/3 incarichi in un mese , che appunto farne 34 con 13 incarichi , ma nessuno realmente buona o ottima.

E’ la qualità a fare la differenza … sempre !

Se vuoi dei numeri giusto per capire se stai andando bene o male , allora ti direi un minimo di 10 acquisizioni in un mese , ma capiteranno i mesi da 10 e i mesi da 5 come magari quelli da 15 …

La cosa più bella di questo lavoro è che molto dipende da te !

Si Valuta la Casa Subito?

Assolutamente NO , anche se richiesto con insistenza, devi diventare un professionista , per tanto , comportati da tale, riservati la possibilità di valutare con attenzione il valore di un’immobile , ricordati che stai valutando i progetti di una persona , magari di una famiglia. Una valutazione NON CORRETTA , porterà a Parlare male di te e a illudere o deprimere potenziali clienti.

Oltre a questo, cosi’ facendo avrai la possibilità di risentirli e mostrargli magari il tuo ufficio, il posto dove lavori e le persone con cui lavori.

Dopo quasi 13 anni di esperienza, mi rifiuto ancora di valutare un’immobile cosi’ a sensazione , un’immobile è investimento importante, a volte di una vita , merita rispetto.

Cosa Serve in Acquisizione?

Le cose da portare con sé in acquisizione sono le seguenti:

1.    Cartelletta

2.    Righello

3.    Penna

4.    Matita

5.    Volantini Agenzia

6.    Eventuali Brochure

7.    Guida al Fisco

8.    Misuratore Laser

9.    Scheda Immobile (dove raccogliere piu’ informazioni possibili dell’immobile oggetto di valutazione)

10. Bigliettini da Visita

11. Calcolatrice

12. Smart Phone per fotografie ad eventuale documentazione utile.

13. Altro da verificare a seconda della situazione e dell’immobile.

Cosa Chiedere per fare una corretta Valutazione?

Per valutare un’immobile non servono tantissime cose:

1.    Le schede catastali dell’Immobile.

2.    Prendere visione dell’atto di provenienza.

3.    A seconda della circostanza e del motivo della valutazione si possono richiedere una serie di documenti per facilitare la valutazione stessa.

Consigli:

Non essere ossessionato/a , se deciderà di affidarsi a te , sarai contento e avrai fatto il tuo lavoro in maniera ottima , se deciderà di affidarsi ad altri , rifletti , non sempre sei tu a sbagliare, ogni testa ha un suo mondo , rispetta il loro mondo e ricordati che avrai ancora molte e molte opportunità con molti e molti clienti , e se ti accorgerai di aver sbagliato , impara la lezione per fare meglio la prossima volta.

Non dare un valore direttamente sul posto , per 2 motivi:

1.    Dimostra di essere un professionista e conserva l’opportunità anche , se necessario di confrontarti con colleghi piu’ esperti , prima di sentenziare un valore dato dalla situazione.

2.    Conserva l’opportunità di ricontattare il cliente, magari fargli vedere il tuo posto di lavoro, le persone che collaborano con te e la struttura dove operi.

Queste sono indicazioni di base , con l’esperienza e l’assistenza imparerai molto sulle acquisizioni , io dopo 13 anni sto ancora imparando… 

Ruggeri Daniele

ag.imm.re ex.ruolo 14891

c.c.i.a.a di MI