PREMESSA E RESPONSABILITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE
Quando si effettua una valutazione di un immobile e/o si prende un incarico di vendita dello stesso , è necessario conoscere e verificare alcuni aspetti fondamentali :
-- Atto di provenienza, dal quale si evince se vi è un regolamento contrattuale (vedi limitazioni)
-- Copia del regolamento contrattuale o assembleare .
-- Ultimi 2 bilanci consuntivi e preventivo in corso .
-- Ultimi 2 verbali assemblea (sia ordinaria che straordinaria) . Per verificare eventuali delibere di opere ordinarie e/o straordinarie .
L’agente immobiliare che non richiede la documentazione necessaria (regolamento) per verificare le eventuali limitazioni è responsabile dell’incauta vendita effettuata a persona che ha manifestato di voler esercitare una attività poi verificatasi contraria a quanto previsto dal regolamento condominiale .
E’ assolutamente importante , conoscere il regolamento di condominio per poter verificare anzi tempo eventuali limitazioni da esso prodotte . Se non si dispone di una copia del regolamento è importante richiedere eventuali dubbi o perplessità all’amministratore di condominio .
Vediamo ora in sintesi , in cosa consiste la Comunione e il Condominio
COMUNIONE E CONDOMINIO
La materia è disciplinata dal codice civile
entrata in vigore R.D. del 16 marzo 1942 .
COMUNIONE
La comunione è disciplinata dalle
norme/articoli che vanno dal 1100 al 1116 del codice civile .
CHE COS’E’
?
Proprietà o altro
diritto reale spettante in comune a più persone, pertanto nessuno dei
partecipanti è proprietario di una parte della proprietà ma il diritto di
ciascuno riguarda l’intera cosa .
Ovvero: Il singolo può partecipare e servirsi della cosa comune
secondo il diritto di ciascuno e dall’altro rispettare l’impiego cui la cosa
comune è destinata.
I partecipanti alla comunione sono denominati “COMUNISTI”
Distinzione della Comunione
• VOLONTARIA O CONTRATTUALE
Quando la sua “fonte/ origine”
sia un patto o contratto tra i partecipanti . Esempio:L’acquisto in comune di
un bene .
• INCIDENTALE
Quando la nascita della comunione
sia involontaria , ovvero indipendente dalla volontà dei compartecipi.
Ad esempio quando dei
coeredi “acquistano” un bene per successione o nel caso della comunione forzosa
del muro di confine (vedere art. 874 c.c.) .
La
comunione può essere di 2 tipi:
• COMUNIONE ORDINARIA
Ciascun partecipante ha
facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione nei modi e nei limiti
stabiliti
nell’Art. 1111 c.c.
• COMUNIONE COATTIVA
Lo scioglimento della comunione
non può essere chiesto poiché così la cosa/e comuni cesserebbero di servire
all’uso cui sono destinate (Art. 1112 c.c.) .
CONDOMINIO
• Disciplinato dal
Codice Civile dall’Art. 1117 all’Art. 1139 (sono inderogabili gli Art. 1118 2°
comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137) e dalle Norme di Attuazione
dall’Art. 61 al 72 (sono inderogabili gli Art. 63, 66, 67 e 69), pertanto i
regolamenti di condominio non possono derogare dalle disposizioni dei suddetti
articoli .
Come si costituisce un condominio
(vediamo insieme alcuni
esempi)
A seguito di successione
testamentaria, quando il testatore assegna agli eredi i vari piani o parte di
piano dello stabile di sua proprietà
– senza particolari
disposizioni circa la divisione delle parti e dei servizi comuni (in tal caso
sulle une e sugli altri si crea una comunione forzosa) -
La vendita a terzi da
parte di un unico proprietario dello stabile, con atti separati, di una o più
unità
immobiliari (esempio:
quando il costruttore vende il primo appartamento)
Altri Esempi di Costituzione del condominio :
- Il
condominio può costituirsi anche con il riconoscimento da parte di un unico proprietario
, del diritto di soprelevare l’edificio a favore di un terzo .
- Dallo
scioglimento e relativa divisione della comunione dell’edificio tra gli
originari proprietari “pro-indiviso” o anche dallo “scioglimento” di una
Società cooperativa proprietaria dello stabile
Enti / parti comuni:
Si suddividono in 2
grandi categorie : FONDAMENTALI e FACOLTATIVI .
• FONDAMENTALI
a. Il suolo
b. le fondazioni,
c. i muri maestri
d. il tetto
e. il lastrico solare
f. le scale,
g. i portoni d’ingresso
h. gli anditi
i. i portici
j. I pianerottoli
• FACOLTATIVI
a. La recinzione
b. Il giardino
c. Gli ascensori
d. I pozzi
e. Le cisterne
f. Gli acquedotti
g. Le fognature
h. gli impianti idrici,
del gas, dell’energia elettrica,
del riscaldamento e simili
fino al punto di diramazione degli impianti ai locali
di proprietà esclusiva ai singoli condomini.
i. Altri elementi non
fondamentali .
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
TIPI DI REGOLAMENTO
2 TIPI DI REGOLAMENTO: CONTRATTUALE O ASSEMBLEARE
CONTRATTUALE:
E’ di norma predisposto
dall’unico originario proprietario (spesso il costruttore) dell’edificio;
Si definisce “esterno”
in quanto non emanato dal condominio ed è espressamente citato negli atti di vendita
delle singole U.I. dello stabile (c.d. atto pilota)
Il regolamento vincola,
con le sue clausole, i condomini in qualità di “CONTRAENTI” dei singoli atti di
acquisto (perciò si definisce contrattuale o negoziale) e può essere modificato solo
con l’unanime approvazione di tutti i condomini.
Solo il regolamento
contrattuale può, con le sue pattuizioni, porre limitazioni ai diritti dei
singoli
condomini.
ASSEMBLEARE
Ogni condomino può
assumere l’iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di
quello esistente.
In ogni caso
l’approvazione spetta all’assemblea con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza (la metà +1) e almeno la metà del valore dell’edificio, vale a dire
almeno i 500/1000 (Quote Millesimali) .
Il regolamento così
approvato può essere impugnato da ciascun condomino che non ne condivide il
contenuto con ricorso al giudice entro 30 gg. dalla delibera (ovvero dalla comunicazione
della delibera agli assenti; il termine è perentorio ed alla scadenza è inoppugnabile
e vincola anche gli eredi e/o aventi causa dei singoli condomini.
E’ comunque obbligatorio
oltre i 10 condomini, deve sempre rispettare le norme derogabili ed
inderogabili ed ogni
anno può essere modificato dalla maggioranza nelle modalità già dette.
TABELLE MILLESIMALI
Normalmente si trova la ripartizione delle spese:
• Proprietà: determinata
in base al valore della U.I (in superficie/piano/esposizione).
• Riscaldamento: se non
autonomo di solito determinato in base alla cubatura
• Acqua: ripartita in
base ai millesimi, ma spesso avviene in base al n. delle persone
• Spese generali: le più
vicine ai consumi (es. luci scale, pulizie parti comuni etc.)
LA MULTIPROPRIETA’ IMMOBILIARE
• IN ZONE TURISTICHE,
RICORRE QUANDO LO STESSO IMMOBILE (O DI SOLITO, LA STESSA FRAZIONE DI UN COMPLESSO
RESIDENZIALE) VIENE SEPARATAMENTE ALIENATO A PIU’ SOGGETTI.
• E’ ATTRIBUITO A
CIASCUNO IL DIRITTO TRASMISSIBILE DI GODERE DI QUELLA FRAZIONE IMMOBILIARE IN
MODO ESCLUSIVO MA PER PERIODI DI TEMPO LIMITATI, A TURNO CON ALTRI PROPRIETARI
DELLA MEDESIMA FRAZIONE, SULLA QUALE VIENE IMPRESSO UN DUPLICE
VINCOLO DI DESTINAZIONE
(TURISTICA) E DI INDIVISIBILITA’
NOTA BENE:
• Da non confondersi con
la Multiproprietà Alberghiera , (il bene è compreso in un complesso alberghiero
intestato a differenti proprietari) o con la multiproprietà azionaria (il bene è goduto in virtù del possesso delle
azioni della società titolare del bene stesso .