Le possibili "Provenienze" di un immobile

Capitolo 2.00 - LE PROVENIENZE

✔Nel primo passaggio avete compreso l'importanza di richiedere una reale e professionale valutazione immobiliare del vostro immobile. 
✔Avete contattato così un agente immobiliare che vi ispirava fiducia . 
-  Arrivato a casa vostra ha chiesto di visionare il vostro immobile e adesso si è seduto nel vostro soggiorno e vi chiede di poter prendere visione di alcuni documenti della vostra casa .

PERCHE’ ?
Non andate in panico, vi chiede di visionare alcuni documenti perché per potervi fornire una valutazione professionale deve conoscere l'oggetto che intende valutare, per tanto ha necessità di conoscere molte informazioni sul vostro immobile.

📄Uno dei primi documenti che vi chiederà sarà certamente la "provenienza"❗

Che cos'è la provenienza ⁉️
La provenienza non è altro che quel documento che determina il/i proprietario/i di un determinato immobile e quindi stabilisce che sia tu e non tizio o caio , ma proprio tu il proprietario o uno dei proprietari di quell'immobile!!!
In questo documento si possono spesso ritrovare inoltre molteplici informazioni, fondamentali al fine della conclusione dell'affare e quindi alla vendita del tuo immobile.

Che tipo di informazioni ⁉️
Dalle più svariate, ad esempio la concessione edilizia ,oppure se vi è una servitù di passaggio o se è stato edificato in edilizia convenzionata etc.. etc.. ma questi argomenti li vedremo magari più avanti, trattandoli singolarmente se necessario e e ritenuto utile .

➡️TORNIAMO ALLA NOSTRA PROVENIENZA ...

Che tipo di provenienza esistono ?️
Le provenienze possono essere diverse , Vediamo insieme le più significative:

▶️ Atto di compravendita (comunemente detto "rogito"), magari lo avete acquistato alcuni anni prima o molti anni prima da un privato o da una impresa, magari si tratta dell'acquisto di una nuda proprietà dove vi è presente un usufruttuario, in tal caso questa situazione influirà molto sul valore attuale dell'immobile, più avanti vi spiegherò come eventualmente calcolarlo.
▶️Successione 
▶️Donazione 
▶️Titolo edilizio 
▶️Testamento 
▶️Cessione a titolo oneroso;
▶️Decreto di trasferimento;
▶️Affrancazione;
▶️Usucapione

▶️Divisione

▶️Usufrutto e Nuda Proprietà

 

❗Ogni provenienza è differente e ognuna di loro può nascondere insidie più o meno rilevanti.

⏩Nei prossimi post vedremo, se lo vorrete , le provenienze singolarmente, in questo mi limito anche per non eccedere nella lettura, a comunicarvi che la provenienza è senza dubbio fondamentale e sarà senza dubbio necessaria al fine della valutazione della vostra casa ma sopratutto della compravendita immobiliare .

➡️Per tanto il consiglio è quello di recuperare tutta la documentazione in vostro possesso e vi consiglio di prestare molta attenzione alla provenienza del vostro immobile, ovvero al perché oggi potete vantare la proprietà di un determinato immobile???

📶È fondamentale conoscere le varie dinamiche anche per non avere brutte sorprese in seguito.

📶Tenete inoltre presente che chi vorrà comprare la vostra casa , avrà la necessità di conoscere l'origine dell'oggetto che deciderà di acquistare.

Inoltre é importante conoscere la provenienza pertu comprendere se vi sono condizioni che potrebbero rallentare la vendita del tuo immobile o che potrebbero persino avere dei costi aggiuntivi che non avevi messo in conto.

Tal volta per superficialità o per semplice sicurezza, si trascura appunto la provenienza del bene che si possiede , questa "leggerezza" può nascondere imprevisti anche gravi che possono limitare la commerciabilità del vostro bene, causando persino grosse perdite non solo di tempo ma anche di denaro .

Come puoi porre rimedio a questo problema ⁉️
Ovviamente se ti affidi ad un agente immobiliare in gamba, lui saprà darti i giusti consigli, le giuste dritte e indicazioni, saprà per tempo metterti in guardia da possibili problematiche, trovando possibili soluzioni al tuo problema, o se non ci sono problemi, saprà certamente tranquillizzarti e aiutarti in tutte le altre fasi della compravendita. 
In caso contrario sarà fondamentale richiedere l'assistenza di una persona qualificata o ben informarsi sperando di non aver lasciato nulla al caso.

➡️Se l'agente immobiliare che si presenta a casa tua , non ti chiede di poter prendere visione della provenienza , significa che non sarà in grado di fornirti una valutazione professionale, ma al più saprà darti qualche indicazione di mercato ma in modo assolutamente superficiale, forse non è la persona più adatta a cui affidarsi ed è consigliabile chiedere ad altro intermediario.

❗Ricordatevi che il primo passo , la valutazione, è forse il passo più importante, partire zoppi non dando la giusta importanza alla documentazione necessaria, potrebbe rivelarsi un enorme problema.

✔Siate disponibili e lasciate che l'intermdiario possa consigliarvi e possa prendere visione dei documenti a lui necessari , ricordatevi sempre che il vostro obiettivo è compravendere l'immobile e che in questo momento non siete legati a nessun agente immobiliare, state solo valutando il vostro immobile.

 

 

NELLE PROSSIME PAGINE VEDREMO INSIEME LE VARIE

 PROVENIENZE POSSIBILI, O ALMENO QUELLE

PIU’ FREQUENTI …

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Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

Art. 1341. (Condizioni generali di contratto).

Art. 1341. (Condizioni generali di contratto).
Le condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell'altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l'ordinaria diligenza.

Dispositivo dell'art. 1341 Codice Civile

Le condizioni generali di contratto [1342, 1679, 2211] predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell'altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l'ordinaria diligenza [1176, 1370].

In ogni caso non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità [1229], facoltà di recedere dal contratto [1373] o di sospenderne l'esecuzione [1461], ovvero sanciscono a carico dell'altro contraente decadenze [2965], limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni [1462], restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi [1379, 1566, 2596], tacita proroga o rinnovazione del contratto [1597, 1899], clausole compromissorie [808 c.p.c.] o deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria [1370; 6, 28, 29, 30, 413 c.p.c.](3).

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A chi spetta la provvigione in caso di "pluralità di mediatori"?

A chi spetta la provvigione in caso di pluralità di mediatori?

L’art. 1758 cc prevede che se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Dispositivo dell'art. 1758 Codice Civile (Fonte Brocardi)

"Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori(1), ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione [1755](2)."

Note:
(1) L'ipotesi considerata dalla norma è quella in cui tutti i mediatori intervangono per mettere in contatto le parti, cioè quella in cui tutti hanno contatto con le parti. Se, invece, uno solo di essi ha un rapporto diretto con le parti e lo stesso, successivamente, incarica altri mediatori, si configura un mero rapporto interno tra i mediatori (c.d. mediazione indiretta), che non dà loro diritto al compenso da parte degli stipulanti.

Al seguente link, viene spiegato in modo dettagliato e soprattutto dal punto di vista prettamente legale, le varie situazioni che potrebbero presentarsi e le possibili soluzioni verificabili, ovviamente ogni situazione è considerata a se stante e indipendente e potrebbe avere risvolti differenti in base anche al pensiero dell'eventuale intervento di un giudice, per definire la eventuale diatriba.

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-xi/art1758.html?utm_source=internal&utm_medium=link&utm_campaign=articolo&utm_content=nav_art_prec_dispositivo



PENSIERO GENERALE IN GIURISPRUDENZA:
In giurisprudenza è pacifico il principio generale secondo cui da un medesimo rapporto mediatorio non possa che nascere il diritto ad un solo compenso (Provvigione).

Sul punto gioverà qui richiamare il principio espresso costantemente dalla Suprema Corte di Cassazione secondo cui “il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., solamente quando essi (i mediatori) abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.
Non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.”

IN BREVE:
La conclusione dell’affare non genera il diritto a più provvigioni, la provvigione da pagare sarà una sola ma andrà divisa pro quota tra i mediatori intervenuti e sarà dovuta anche nel caso in cui gli stessi non abbiano agito di comune intesa ma comunque giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro.


CASISTICHE PARTICOLARI E COMPLESSE:
IN CASO DI SITUAZIONI AL "LIMITE", dove si possa presentare una situazione particolare è bene informarsi con il proprio avvocato di fiducia, ricordando sempre che comunque in base alla documentazione alla specifica situazione e ad una serie di varie ed eventuali, se si decidesse di intraprendere una azione legale , sarà il giudice a stabilire per equità la giusta decisione.

Il Consiglio
Nel caso in cui vi troviate in una posizione non chiara o soggetta ad interpretazione, il mio consiglio è quello di richiedere un incontro con i mediatori coinvolti in modo da poter trovare una soluzione equa per tutti ma ricordando che mediamente un consumatore, potrà essere chiamato a pagare un compenso (una provvigione) per tanto ricordando che nella peggiore delle ipotesi, per correttezza voi vi siete posti il problema, ma adesso sta ai mediatori trovare un giusto accordo per la divisione della provvigione o per eventuali rimborsi spese, altrimenti sarete purtroppo obbligati ad agire per vie legali.

IL MIO PUNTO DI VISTA:
Dal mio punto di vista, ritengo che alcune situazioni spesso nascano per l'ingordigia di alcuni colleghi e che bisognerebbe sempre ricordare che il cliente non deve pagare errori di mediatori voraci di incassare la provvigione , perché alla fine al cliente interessa acquistare o vendere una casa e non può e non ha interesse a conoscere le eventuali problematiche tra mediatori. 

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Zona

Zona

Per zona si intende una parte del territorio comunale per la quale esiste una specifica destinazione, indicata dagli strumenti urbanistici.

Zona di recupero

La zona di recupero è una zona di territorio individuata da strumenti urbanistici nella quale insistono edifici degradati da risanare o da ricostruire.

Zona di sviluppo industriale

Le zone di sviluppo industriale sono aree destinate ad una concentrazione industriale intensa.

Zona industriale

Per zona industriale si intende parte del territorio comunale destinata e attrezzata per insediamenti industriali.

Zona residenziale

Per zona residenziale si intende una zona urbana in cui vigono particolari regole di circolazione a protezione dei pedoni e dell'ambiente, delimitata lungo le vie di accesso dagli appositi segnali di inizio e di fine.

Zona sismica

La zona sismica è una parte di territorio, individuata per delega legislativa, dichiarata soggetta a fenomeni tellurici la cui gravità temuta corrisponde a due categorie (zone sismiche di prima categoria, le più esposte, zone sismiche di seconda categoria, le meno esposte) o a gradi di sismicità (S = ...).Una zona, dichiarata sismica, è soggettta ad una legislazione speciale relativa all'edilizia (legislazione per l'edilizia antisismica).

Zone territoriali omogenee

Le zone territoriali sono le zone in cui è suddiviso il territorio comunale ai fini del rispetto degli standard urbanistici (D.M. 2 aprile 1968).

Certificato di Stato Libero

Che cos'è ?
Il certificato di "stato libero" è un documento che attesta la vedovanza, il divorzio e lo stato libero.

A cosa serve?
Serve per dimostrare l''assenza del vincolo del matrimonio.

Come si richiede ?
Il richiedente deve presentarsi con un documento di identità valido presso l'Ufficio Anagrafe. Può essere richiesto anche per altre persone, in tal caso è necessaria una delega con la copia del documento di identità . La tempistica per avere materialmente tale documento è immediata con la richiesta allo sportello di competenza e prevede solo una decina di minuti circa di tempo per ricevere la copia .

Quanto Costa?
Dipende dal comune , in linea di massima il costo è di una marca da 16 euro oltre ad eventuali diritti di segreteria .

E' sempre obbligatorio richiederlo?
I certificati anagrafici possono essere sempre sostituiti da una dichiarazione sostitutiva di certificazione che è detta autocertificazione, presentata direttamente o spedita per posta assieme a una fotocopia non autenticata di un proprio documento di riconoscimento. 
Se invece si tratta di enti di natura privatistica come banche , assicurazioni , avvocati , notai ecc.., è obbligatoria la presentazione dei certificati in bollo .

Il Notaio richiede questo documento?
SI , Come scritto sopra , questo documento viene richiesto tra gli altri, anche dal Notaio.

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Estratto per Riassunto di Matrimonio e Certificato di Matrimonio

Estratto per Sunto di Matrimonio:
Che cos'è?

E' un documento prodotto dal comune , che attesta diversi e significativi aspetti atti a dimostrare il luogo, la data di matrimonio e il regime patrimoniale dei coniugi .

Chi puo' richiederlo?
Uno dei 2 coniugi o un soggetto terzo se in possesso di delega.

Da chi è richiesto di solito?
Questo documento è uno dei documenti che nella maggior parte dei casi richiede il notaio rogante nel momento della stipula dell'atto di compravendita di un immobile , è necessario allo stesso , per verificare il regime patrimoniale dei coniugi . 

Dove si richiede?
Questo documento è necessario richiederlo al comune dove si è stipulato l'atto di matrimonio, se trascritto nei registri di stato civile è possibile richiederlo al comune di resiendenza a patto che uno dei 2 coniugi fosse residente all'epoca del matrimonio in quel dato comune o è attualmente residente in quel dato comune. 

Quanto tempo dura?
L'Estratto ha una validità di 6 mesi dalla data del suo rilascio da parte dello sportello di competenza. 

Quanto costa?
Dipende dal comune di appartenenza , alcuni comuni non richiedono alcun costo , altri una marca da bollo .

Che differenza c'è tra Certificato di Matrimonio e Estratto per Riassunto di Matrimonio?
Nel certificato di matrimonio sono riporate la data del matrimonio , i dati dei coniugi e il luogo di celebrazione , nell' estratto per sunto di matrimonio invece vi sono un maggior numero di dati , come ad esempio lo stato patrimoniale dei coniugi (comunione / separazione) oppure il divorzio o l'annullamento dello stesso . 

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La Multiproprietà

Multiproprietà
Acquisto del diritto all'uso di un'abitazione per un determinato periodo dell'anno. Nel sistema giuridico italiano si acquista in genere un diritto su una porzione di immobile. Nel sistema anglosassone (timesharing) si acquista invece una porzione di tempo e la gestione delle quote viene affidata a un trust. Esistono formule miste, come la "nuovelle propriètè " francese, in cui si acquista interamente l'immobile, ma è trasferito contemporaneamente un diritto di usufrutto decennale a una società di gestione, che l'utilizza per locare l'immobile ad altri.

Ogni multiproprietario, gode in via esclusiva dell’immobile poiché al momento della stipula del contratto vengono definiti dei turni ben precisi per il soggiorno nello stesso. Quindi ci sono più proprietari ma ad ognuno viene garantito il diritto di godimento individuale.

la multiproprietà è regolamentata dal Codice del Turismo) , perché Questa soluzione di acquisto si riferisce per motivi piuttosto ovvi , a immobili posizionati in località turistiche .

Il Boom negli anni '80
Negli Ultimi anni Quest a tipologia di acquisto è diventata meno utilizzata, ma fino ad un trentennio fa e anche meno , era una una situazione quasi di "moda", ancora oggi infatti capita spesso di trovarsi difronte a soggetti che possiedono una multi proprietà.
Ad ogni modo capita sovente di leggere "vendesi multiproprietà" nei vari annunci immobiliari.


Esistono diverse tipologie di multiproprietà:
Multiproprietà immobiliare:

Consiste nell'acquisto da parte di un singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell'uso pieno ed esclusivo dell'alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.

Altre 2 tipologie sono le seguenti:

-Multiproprietà azionaria
-Multiproprietà alberghiera.

Il nucleo comune di queste tipologie è che disciplinano l'avvicendamento a tempo indeterminato o a lungo termine, a turno, di più titolari nel godimento di uno o più immobili, per un periodo determinato o determinabile (art. 69, 1° comma Codice del Consumo).

Tipo di contratto
Si tratta di un contratto congiunto di un immobile da parte di più soggetti .

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Il Mutuo

Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, che viene detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, in credito o prestito una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra (mutuataria) si obbliga a restituire, alla scadenza del periodo concordato, con altrettante cose della stessa specie, qualità o valore. Un classico esempio di mutuo è quello utilizzato per l'acquisto di una casa .
Infatti generalmente il mutuo viene richiesto per l'acquisto di beni immobili.

Si puo verificare la necessità di richiedere un mutuo anche per altri aspetti, un mutuo per ristrutturazione per esempio o un mutuo per investimenti di varie natura.

Esistono vari tipi di mutuo e vi sono diversi termini che rientrano in questo campo. Vediamo insieme di quali si tratta.

Mutuo a tasso fisso

Mutuo con rata prefissata al momento della stipula.

Mutuo chirografico
Tipo di mutuo, in genere di cinque anni al massimo di durata, con garanzia personale e non ipotecaria, concesso in genere per prestiti fino a un importo relativamente ridotto (per esempio, per la ristrutturazione di una casa).

Mutuo Indicizzato

Mutuo il cui tasso varia a seconda del variare dei parametri di riferimento. Se ad esempio un mutuo è ancorato all'EURIBOR le rate saliranno e scenderanno proporzionalmente all'aumento e alla diminuzione del valore del tasso.

Mutuo Misto

Mutuo che per un certo periodo è a tasso fisso, mentre per il rimanente prosegue a tasso variabile o a tasso fisso (anche con possibilità di opzione da parte del cliente) ma a condizioni diverse da quelle iniziali.

Informazioni sul Tasso (saggio)

Premessa:

Quando si decide di acquistare un immobile e si ha la necessità di accedere ad un mutuo , è di assoluta importanza valutare con grande attenzione le varie possibilità che il mercato offre in materia di mutui, una delle cose da osservare con maggior attenzione è senza dubbio tra le tante, il tipo di tasso , anche detto saggio, che si intende utilizzare.  Il tasso (o saggio) è la misura espressa in percentuale degli interessi che si usa generalmente su un debito .

Vediamo in breve le varie tipologie e i termini che potremo incontrare nel momento in cui si decide di accendere un mutuo :



Tasso fisso

È la formula grazie alla quale il tasso di interesse viene fissato per tutta la durata di un debito. Questo prodotto è un prodotto molto utilizzato perché da maggiori sicurezza e maggior tranquillità a chi lo contrae, di contro ha il fatto che la rata di mutuo con ogni probabilità sarà maggiore a parità di condizioni con le altre tipologie di tasso.

Tasso Misto

Formula che consente, in genere a determinate scadenze, al mutuatario di variare il tasso di interesse da fisso a variabile, o viceversa.

Tasso variabile

Formula per cui la percentuale d'interesse dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.
Il tasso variabile presenta un maggior rischio rispetto agli altri tipi di tasso , perché può avere una rata decisamente più bassa al momento della sottoscrizione ma non si conosce però l'andamento futuro del costo del denaro, per tanto potrebbe scendere ulteriormente ma anche aumentare drasticamente nel corso del tempo.

Tasso variabile con Cap

Tasso variabile a cui è fissata una percentuale massima di ascesa verso l'alto. Tale tetto è detto Cap rate. Ovviamente, un mutuo di questo tipo costa di più, in termine di interesse, di uno a normale tasso variabile.


Altri termini che potrete incontrare durante il vostro mutuo sono:

Tasso a regime

Il tasso di interesse di un debito, dopo un limitato periodo in cui viene applicato il tasso d'ingresso.

Tasso di ingresso

Tasso di interesse, applicato in genere sui mutui, che rimane in vigore per un periodo limitato di tempo. Viene sostituito, in seguito, dal cosiddetto Tasso a Regime.

Consiglio :
Prima di decidere che casa comperare consiglio di recarsi nel proprio istituto bancario e di chiedere una consulenza personalizzata con un consulente della vostra banca , fatto questo se non del tutto soddisfatti o se necessitate di ulteriori informazioni e volete conoscere alte opportunità, il mio consiglio è quello di contattare un mediatore creditizio di fiducia ( se guardate tra i vostri contatti social, sono certo che me troverete più di uno ) , perché la figura del mediatore creditizio non si appoggia mai o quasi su una sola banca , mediamente conosce i prodotti di molteplici banche ed è (se serio onesto, corretto e capace) certamente in grado di darvi un punto di vista interessante. 
Dopo aver verificato queste situazioni e averle attentamente analizzate , potrete cercare la vostra casa ideale con maggior serenità e con le idee più chiare .
Informarsi prima di comprare è uno dei primi passi FONDAMENTALI quando si decide di comprare per esempio, una casa.

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Frazionamento del mutuo

Definizione e Info di base:

È il caso di un mutuo erogato dalla banca in più quote. è un sistema di erogazione che riguarda grandi stabili costituiti da più unità abitative, in costruzione, ricostruzione o ristrutturazione. Il frazionamento può essere: orizzontale: quando il mutuatario presenta un unico prospetto di suddivisione tra le varie unità abitative; verticale: quando il mutuatario richiede erogazioni in diverse tipologie, in differenti valute, con diversi tipi di tasso (variabile e fisso), con diverse periodicità di rimborso (mensile, trimestrale e semestrale). Questo tipo di frazionamento permette al costruttore di offrire agli acquirenti degli alloggi una più ampia scelta di accollo mutuo.

Fonte: immobiliare.it

Fideiussione Bancaria, Fideiussione Assicurativa e Affitto 2018

Breve definizione:
La fideiussione è L' atto con cui un soggetto (fideiussore o garante) si obbliga personalmente verso il creditore di un altro soggetto (debitore), garantendo l'adempimento di un'obbligazione.

In genere fideiussore e debitore sono obbligati in solido, cioè il credito può essere richiesto indifferentemente sia all'uno che all'altro almeno che non sia specificata una priorità .

Pagando, il fideiussore diviene a sua volta creditore del debitore.

Fideiussione Bancaria

La fideiussione bancaria è una particolare forma di tutela , dove la banca interviene fornendo appunto una fideiussione , per garantire personalmente il soggetto che ne fa richiesta . Questa formula di fideiussione nell'edilizia e nei contratti di locazione sopratutto su immobili commerciali o industriali, è una delle forme di garanzia maggiormente richieste e utilizzate.
I costi di tale fideiussione variano da importo a importo e da banca a banca .

Questo genere di fideiussione può essere solidale (risponde per l'intera somma) oppure può essere con beneficio di escussione, in questo caso la garanzia opera solo per una parte , la parte non ancora versata al creditore.

Fideiussione Assicurativa

La fideiussione assicurativa è la possibilità di richiedere ad una compagnia di assicurazioni di fare da garante ad una richiesta di credito. Anxhe Questa formula è molto utilizzata nel settore immobiliare, ad esempio per gli affitti di beni immobili.
I costi variano a seconda delle tempistiche della compagnia e degli importi oltre che da altre varianti strettamente legate alla compagnia assicurativa.

L'importanza della Fideiussione su Case di Nuova costruzione:

Si tratta di una fideiussione necessaria a tutelare le eventuali somme versate dal cliente acquirente  favore del costruttore.
Questa fideiussione è utile e necessaria perché serve a tutelare l'acquirente da un eventuale fallimento dell'impresa di costruzioni.
Questa garanzia messa permessa in termini di leggi dallo ststo , si applica quando il  costruttore (impresa di costruzioni) fallisce oppure viene sottoposto a gravi procedure giudiziarie come ad esempio l’esecuzione immobiliare ovvero il pignoramento,  amministrazione straordinaria, concordato preventivo.
Il costruttore, in pratica, è obbligato a sottoscrivere una fideiussione a copertura di tutte le somme versate e anticipate dall’acquirente prima del rogito notarile.
Questo particolare contratto, deve essere consegnato dal costruttore all' acquirente prima della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita (compromesso)

Nel caso in cui il costruttore non provveda a rilasciare tale fideiussione, l'acquirente può richiedere la restituzione delle somme versate e ritirarsi dall'acquisto, può così richiedere al giudice di dichiarare La "nullità dell'accordo ".

La fideiussione quando si acquista un immobile nuovo e non terminato dall'impresa di çostruzioni è un documento di assoluta importanza , necessario a tutelare l'acquirente da spiacevoli situazioni future non previste .




Fideiussione Affitto 2018 - guida al fisco

FideiussioneAffitto guida al fisco (clicca qui)


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Fallimento

Il fallimento è il procedimento con cui l'imprenditore viene espropriato del patrimonio a favore di più creditori. 

Il fallimento vede come attori il tribunale fallimentare, dal giudice delegato, dal curatore e dal comitato dei creditori. A loro volta i creditori vanno distinti in privilegiati e chirografari: i privilegiati (tra cui ci sono chi gode dell'ipoteca su un'immobile, o lo Stato, per i crediti fiscali) hanno diritto ad essere soddisfatti per primi e a continuare a maturare gli interessi sul credito, mentre i chirografari restano in coda.

Evizione

Perdita del possesso di un bene da parte del compratore qualora vi sia un'altra persona provvista di maggiori titoli .
Garanzia per l'evizione, garanzia che il venditore deve prestare al compratore nel caso in cui un terzo faccia valere diritti sulla cosa venduta.


"Nell'ambito del diritto privato, si parla di evizione se un terzo fa valere il suo diritto di proprietà sulla cosa venduta e la sottrae a colui che l'ha comprata. Il venditore ha quindi l'obbligo di garantire il compratore da tale rischio, secondo il brocardo: evincere est aliquid vincendo auferre."

"evincere è portar via qualcosa vincendo (in giudizio)"
Ad esempio:

Il compratore acquista un bene e il venditore non era proprietario , quindi non ha mai acquistato la proprietà dello stesso a titolo derivativo.

In questo caso l’evizione si perfezionerà quando in seguito ad una azione di rivendica questa venisse accolta con sentenza passata in giudicato.

In un contratto di compravendita revisione rappresenta una situazione dannosa per l'acquirente, il verificarsi dell' evizione nella maggior parte dei casi comporta la perdita del diritto acquistato o comunque un accertamento giudiziale che attesta che il compratore non è mai stato titolare dello stesso.

Demanio

Il demanio è l'insieme di tutti i beni che appartengono ad uno stato .

Il codice civile all'articolo 822 prevede una serie di proprietà che fanno parte del demanio dello stato .

dispositivo c.c. art. 822

"Appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico il lido del mare [942], la spiaggia, le rade e i porti; i fiumi, i torrenti [945], i laghi e le altre acque definite pubbliche dalle leggi in materia; le opere destinate alla difesa nazionale.
Fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade, le autostrade e le strade ferrate; gli aerodromi; gli acquedotti; gli immobili riconosciuti di interesse storico, archeologico e artistico a norma delle leggi in materia; le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli archivi, delle biblioteche; e infine gli altri beni che sono dalla legge assoggettati al regime proprio del demanio pubblico [823, 824, 1145]." 

Una delle principali caratteristiche del "demanio" è legata al fatto che i beni facenti parte dello stesso sono inalienabili . In sostanza i beni del demanio non possono essere venduti , salvo che non venga redatta una specifica legge che ne permetta la sua vendibilità .

Link Utili per avere maggiori informazioni:

• Agenzia del Demanio

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La Cancellazione d'Ipoteca

La cancellazione di ipoteca si concretizza solo dopo che il debito a garanzia del quale è stata iscritta risulta estinto e permette di avere un immobile libero da vincoli.

In sostanza consiste nell'eliminazione delle  formalità iscritte nei registri immobiliari. In caso di ipoteca volontaria, a garanzia ad esempio di un mutuo.

La cancellazione avviene comunicando  l’estinzione all'Agenzia del Territorio, oppure attraverso un atto notarile con cui il creditore dà il suo consenso alla cancellazione
dell’ipoteca e che il notaio presenta poi agli uffici competenti.

La forma più comune in assoluto è l'ipoteca volantaria, si tratta ad esempio di una ipoteca iscritta per mezzo di un mutuo .

L'ipoteca volontaria può essere cancellata in tre modi:


- Automaticamente (se l'ipoteca è relativa a un contratto di mutuo)
Vedere: Legge Bersani numero 40/2007

- Con atto notarile

- Con ordinanza del giudice

Esistono anche altre tipologie di Ipoteca: 

- Ipoteca Legale

- Ipoteca Giudiziale

Approfondiremo piu' avanti singolarmente i vari tipi di ipoteca .

La conservatoria dei registri immobiliari

É l' Ufficio dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili. Ha la funzione di conservare, pubblicare e rendere disponibili per la consultazione tutti gli atti e le scritture che individuano il trasferimento di diritti reali tra soggetti. 

La Conservatoria dei Registri Immobiliari è l'ufficio doce si conservano e si aggiornano tutti i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili.
Inoltre si occupa dell’iscrizione di ipoteche, di privilegi agrari ed di privilegi speciali, dandone evidenza pubblica.
La conservatoria è  presente in Italia in tutte le regioni.

Autocertificazione

L' Autocertificazione è la dichiarazione del cittadino che certifica, sotto responsabilità penale, i propri dati anagrafici.
Questa autocertificazione può sostituire il certificato rilasciato dal competente ufficio comunale.



In linea di massima non è sempre accettata da un notaio per esempio in fase di stipula, per tanto sarà necessario richiedere una copia al comune di competenza del certificato necessario. Alcuni esempi sono :
Lo stato libero, l'estratto per sunto di matrimonio. 

Atto Notorio o Atto di Notorietà

Definizione in sintesi :
È l'atto ricevuto da pubblico ufficiale nel quale vengono verbalizzate deposizioni o asserzioni giurate da parte del/dei deponente/i.



Spiegazione
L'atto di notorietà detto anche atto notorio è l'atto, pubblico, con il quale una persona, che viene definita deponente , rende una dichiarazione, in presenza di più testimoni o di altri deponenti, attorno a uno o più fatti giuridici notoriamente conosciuti da tali persone e/o eventualmente da una cerchia più vasta .

Essendo un atto pubblico, l'atto di notorietà fa prova legale sulla provenienza dai deponenti e su quanto fatto o dichiarato davanti al funzionario pubblico o al privato esercente una funzione pubblica come ad esempio un notaio, che lo riceve.

Non ha, invece, valore come prova legale circa i suoi contenuti relative alle dichiarazioni.
Questo significa che non fa prova legale dell'esistenza di fatti giuridici ma solamente della sua "notorietà".

Atto sostitutivo di atto notorio.

L'atto sostitutivo è  la dichiarazione sostitutiva di documentazione pubblica che la legge concede in casi determinati, viene resa davanti ad un pubblico ufficiale incaricato di verificare l'identità del dichiarante, ma non la corrispondenza a verità delle sue asserzioni.

Comunione Legale

Che cos'è?

La comunione legale dei beni è il regime patrimoniale della famiglia in forza del quale i beni acquistati durante il matrimonio sono comuni a entrambi i coniugi (marito e moglie), anche se è intervenuto solo uno dei 2, all'atto di acquisto.

Ad ogni modo per disporre dei beni "comuni" occorre sempre il consenso di entrambi i coniugi .

Il regime della comunione legale è entrato in vigore il 20 settembre 1975 con la L.19-5-1975 n. 151 (cd. Riforma del diritto di Famiglia): in precedenza, infatti, il regime legale era quello della separazione dei beni e per instaurare la comunione occorreva un apposito negozio di comunione convenzionale.

N.B.: La comunione legale si costituisce per legge al momento del matrimonio, salvo che non venga richiesta una  diversa convenzione. 

Il regime di comunione si instaura in automatico al momento dell'acquisto del bene (comunione immediata)

Vediamo alcune domande frequenti :

Se si eredita un immobile tramite una normale successione , si decide di vendere poi il bene ereditato e si è sposati in comunione dei beni, deve partecipare anxhe l'altro coniuge al rogito di vendita del bene ereditato?

La risposta è no , no perché i beni ricevuti in successione quindi ereditati, se non vi è un testamento che specifica espressamente che il bene deve andare ad entrambi i coniugi , non  rientra a priori nella comunione legale dei beni .

Ci sono altri beni che non rientrano nella comunione ?
Si , le tipologie di beni sono diverse , vediamole insieme:

1. Come detto pacanzi , non rientrano i beni provenienti da donazioni e eredità, salvo che nel testamento o nell'atto di liberalità non sia indicato che il bene debba interessare entrambi i coniugi .

2. I soldi ottenuti a titolo di risarcimento danni, la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa.

3. I beni personali quali capi di abbigliamento oppure beni utilizzati per la professione del coniuge come ad esempio un computer almeno che gli stessi non siano destinati alla conduzione di un’azienda facente parte della comunione.

4. I beni acquistati con i soldi ottenuti da una delle casistiche sopra elencate salvo che gli stessi vengano espressamente dichiarati nell'atto di acquisto .


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