Nuove Costruzioni- Preliminare di compravendita - D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388).
Per tutti quei Contratti preliminari e di compravendita di immobili da costruire o in costruzione successivi al 16 marzo 2019.
A tutela e protezione di potenziali acquirenti di immobili da costruire o costruendi, il D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388) ha recentemente introdotto una serie di novità per i contratti preliminari e definitivi di compravendita.
Tali novità sono entrate in vigore il 16 marzo 2019 e si rifanno a delle norme esistenti e risalenti al 2005 (art. 3 – 6 del D.Lgs. 122).
La novità più rilevante;
La novità più rilevante ha previsto che i contratti preliminari avente ad oggetto immobili da costruire o in fase di costruzione aventi concessione edilizia rilasciata dalla data del 16 marzo 2019, dovranno essere stipulati tramite un Notaio.
Inoltre con la sottoscrizione del contratto definitivo dovrà essere consegnata dal costruttore all’acquirente una polizza assicurativa (per la garanzia decennale postuma) che verrà anche annotata nel contratto. Il tutto a pena di nullità del contratto.
Le norme precedentemente introdotte (D.Lgs. 122/2005) si applicano alle seguenti tre condizioni:
1. Stipula di contratti o precontratti di compravendita o simili (ad es. il leasing), aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o altri diritti reali su immobili ad una data futura;
2. L’acquirente deve essere una persona fisica, che acquista, per se o persona da nominare, la proprietà o altro diritto reale, e il venditore deve essere un’impresa di costruzioni;
3. oggetto del contratto deve essere un immobile/edificio, per il quale la concessione edilizia è stata richiesta ma che deve essere ancora costruito o terminato (ovvero non ci sono ancora le condizioni per il rilascio del certificato di agibilità).
Queste regole sono state inserite per i seguenti motivi:
Evitare che il potenziale acquirente possa correre il rischio che il costruttore possa, dopo la firma del preliminare, trovarsi in difficoltà finanziarie o addirittura fallire.
Infatti già nel 2005 era stato previsto l’obbligo di fideiussione e una garanzia decennale postuma alla firma del "rogito". E l'assenza di tali garanzie comportava l’annullabilità del contratto.
1. Contratti preliminari di acquisto soltanto in forma di atto notarile
Per tutti i contratti preliminari stipulati dal 16 marzo 2019, su immobili, per i quali alla stipula non sussistono i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità è obbligatoria la forma di atto notarile.
Senza tale requisito il contratto è nullo, tale vizio è insanabile e la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse o persino d’ufficio.
Importante:
Tali nuove disposizioni non valgono nel caso in cui l’acquirente sia un’impresa o il venditore non sia un costruttore.
2. Validità dei Contratti di compravendita.
Potranno ritenersi validi soltanto con polizza assicurativa a garanzia decennale
Cosa succede In caso di inadempienza del venditore?
- l’acquirente potrá dichiarare il recesso dal contratto e richiedere a titolo di risarcimento degli acconti versati che venga fatta valere la fideiussione.
- Potrà concludere il contratto e farne dichiarare la nullità in un secondo momento.
3. NOTE:
1. La garanzia che il costruttore/venditore deve consegnare al promissario acquirente per gli acconti ricevuti potrà soltanto avere la forma di fideiussione bancaria o assicurativa.
2. Garanzie di altre societá finanziarie non sono considerate valide.
La fideiussione dovrà essere conforme al modello standard in vigore.
NOTA BENE :
Nel caso di situazioni particolari e poco chiare è importante rivolgersi ad uno studio notarile, che esaminata la situazione, potrà consigliarvi al meglio. È importante sapere che un contratto preliminare eseguito da un Notaio è sempre raccomandabile e che in qualsiasi caso è un vostro assoluto diritto richiedere di poter procedere con la sottoscrizione dello stesso mediante studio notarile di vostra fiducia al fine di tutelare i vostri interessi.
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