CALCOLO VANI
CATASTALI
Premessa:
Il tutto viene
regolamentato dal d.l.652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 (regolamento
formazione NCEU)
E’ importante precisare e
puntualizzare che il calcolo della rendita presunta, non vuole e non
può, in alcun modo sostituirsi alla procedura DOCFA, ma si propone al scopo
di indicazione agli utenti che non si
siano ancora attivati per la procedura sopramenzionata.
E’ importante sapere che i vani catastali non corrispondono
ai vani (locali) fisici delle abitazioni.
Infatti i vani catastali sono i locali utili effettivi detti
anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.); in linea di
massima l'ampiezza di un vano non può superare i 15/20 mq;
I vani denominati principali vengono contati 1 vano;
la cucina viene contata un vano indipendentemente dalla
superficie.
Gli accessori diretti (es. bagni, ripostigli, corridoi,
ecc.) vengono calcolati 1/3 di vano .
Gli accessori complementari (es. soffitte, cantine, ecc.)
vengono calcolati ¼ di vano
Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista
dal Catasto, anche se esso viene utilizzato come vano principale va conteggiato
come accessorio diretto.
Al contrario , se un vano ha superficie maggiore di quella
massima prevista dal Catasto, si calcola l'eccedenza.
In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di
servizio in comune, ecc.) vengono conteggiate come percentuale della
consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.
La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che
significa che ad esempio: se dal conteggio della consistenza risultano vani
5,01 si arrotonda a vani 5; se invece dal conteggio della consistenza risultano
vani 4,60 si arrotonda a vani 4,5; così come se dal conteggio della consistenza
risultano vani 5,81 si arrotonda a vani 6.
Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale
(gruppo C, ad esempio negozi C/1, magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la
consistenza viene espressa in metri quadrati che corrispondono alla superficie
netta di tali immobili.
Fanno eccezione i negozi (categoria C/1) per i quali vengono
contati per intero i metri quadrati dei locali principali (effettivamente
adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante, ecc.) mentre i locali accessori
(es. retrobottega, locali di deposito , servizi igienici ecc.) si calcolano in
percentuale (di media del 50%); sempre per i negozi la percentuale riferita
alle dipendenze può arrivare fino al 20% della consistenza.
LA CONSISTENZA DELLE CATEGORIE ORDINARIE CAT. ‘’A’’ (D.P.R.
1142/49)
Per il computo della consistenza si deve tener conto
principalmente di quattro elementi Fondamentali:
1. IL VANO PRINCIPALE
2. GLI ACCESSORI DIRETTI,
3. GLI ACCESSORI INDIRETTI
4. LE DIPENDENZE
VANO PRINCIPALE:
Sono quei vani con utilizzo principale nel contesto dell’
unità immobiliare, aventi superficie utile compresa entro i limiti minimo e
massimo di ciascuna categoria, e per ciascun comune. In caso di destinazione
abitativa sono considerati come tali:
saloni, soggiorni, camere, stanze e cucine, anche se quest’ultima ha una
superficie inferiore alla minima per essere considerata vano.
ACCESSORI DIRETTI:
Si intendono accessori diretti i locali necessari al
servizio e/o al disimpegno dell’abitazione che non hanno caratteristica di
vano, sono tali: corridoi, bagni, W.C., ripostigli, vani bui, vani con
superficie inferiore al minimo stabilito, ecc. A ognuno di questi è assegnato
1/3 di vano.
Gli accessori diretti possono eventualmente anche non essere
direttamente comunicanti con l’abitazione o addirittura esterni, sempre che
essi siano inequivocabilmente a servizio indispensabile dei vani principali, si
pensi ad esempio ad un abitazione che ha un solo servizio igienico al quale si
accede passando per il cortile. Nel caso
di accessori diretti con superficie e caratteristiche assimilabili ad un vano
principale, essi sono da computarsi comunque come un vano principale, e quindi
per intero. Si pensi ad esempio ad un ripostiglio di 16 mq munito di
sufficiente apertura all’esterno, esso sarà da considerarsi ai fini del calcolo
dei vani come 1vano e non 1/3.
ACCESSORI INDIRETTI:
Gli accessori indiretti sono tutti quei vani che pur non
essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali ne
integrano la funzione, ovvero: cantine, ripostigli posti nel cortile o in
soffitta, lavatoi ecc. sono computati 1/4 di vano.
Gli accessori indiretti sono suddivisi in comunicanti e non,
la definizione stessa indica la loro tipologia, così può essere accessorio
diretto comunicante una cantina alla quale si può accedere passando dalle scale
interne dell’abitazione, mentre è “non comunicante” una legnaia alla quale si
accede passando in cortile. Più in
generale gli accessori indiretti sono dei vani che nel loro complesso hanno un
autonomia funzionale data anche dalla loro disposizione fisica nell’insieme
dell’unità immobiliare. Essi sono infatti spesso relegati a interi piani a ciò
destinati, più frequentemente locali sottotetto o interrati/seminterrati, o
ancora realizzati in vari modi nell’area di pertinenza del fabbricato (sempre
che non possa configurarsi u.i. a se stante)
DIPENDENZE:
Vanno intese come tali tutte quelle superfici libere a
servizio della U.I.U. (anche in comune), quali cortili, giardini, terrazze
ecc., e quei locali destinati al servizio comune di più unità immobiliari
(portici, tettoie aperte)
ECCEDENZA:
Qualora la superficie è superiore al valore massimo si
sottrae alla superficie del vano eccedente il limite massimo, quindi si divide
il risultato per lo stesso limite massimo e tale valore va sommato al resto
della consistenza.
% DI INCREMENTO O DECREMENTO:
Alle dipendenze, quali terrazze, cortili esclusivi e comuni,
ecc. viene assegnata una percentuale che si va a sommare al totale dei vani,
accessori diretti e accessori indiretti, fino a un massimo del 10%. Questa percentuale può essere anche negativa,
fino a un massimo del 10%.
Possono essere cause di detrazione alcuni fattori
particolarmente negativi, quali la presenza di vani bassi che sono stati
comunque computati per intero, servizi igienici insufficienti o incompleti e
così via; in ogni caso è piuttosto raro
ricorrere a una percentuale negativa in quanto, di solito, in casi simili
s'interviene abbassando la classe.
ARROTONDAMENTO:
Il valore complessivo della consistenza si arrotonda al
mezzo vano
Calcolo dei VANI
CATASTALI :
Esempio: abitazione
civile
2 Stanze da letto di mq 16 ciascuna
1 Cucina
1 Soggiorno di mq 40
2 Bagni
1 Ingresso
1 Disimpegno
1 Cantina
Presenza di giardino condominiale
Calcolo Consistenza:
Vani Principali 3 (2 camere e 1 soggiorno)
Cucina 1
Eccedenza (40-28)/28= 0,43
Accessori diretti 4 * 1/3 = 1,33
Accessori indiretti 0,25
Totale Vani 6,01
Dipendenze ( giardino comune 5%) 0.3
TOTALE = 6,31 à
ARROTONDATI A 6,5 Vani
Catastali