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sabato 23 aprile 2022

Le Provenienze - Il Rogito Notarile (Atto di Compravendita) - Cos'è e come mediamente è composto !

Capitolo 2 LE PROVENIENZE

2.01 – ATTO DI COMPRAVENDITA (IL ROGITO)




L’atto pubblico di compravendita anche detto volgarmente "il rogito" , altro non è che l'atto definitivo di una compravendita immobiliare, l'ultimo atto o semplicemente l'ultimo passaggio.
Con questo passaggio si determina il cambio di proprietà da uno o più soggetti X ad uno o più soggetti Y.

È importante sapere che questo atto può essere, in italia, eseguito solamente da un pubblico ufficiale, ovvero nello specifico da un Notaio .

Il notaio incaricato prima di procedere con la lettura dell'atto notarile di compravendita è tenuto ad eseguire una serie di verifiche, tra le quali, anche verifiche ipotecarie, urbanistiche e catastali, solo successivamente sarà possibile procedere con la sottoscrizione del rogito e dove stabilito (situazione più frequente) con la consegna delle chiavi dell'immobile.

A tal riguardo è importante sapere (lo vedremo nello specifico nei capitoli a seguire) che al momento della consegna sarà quanto mai opportuno far predisporre dall’amministratore di condominio una dichiarazione in merito alla regolarità nel pagamento delle spese condominiali da parte del/dei venditore/i, in quanto l’acquirente risponde del mancato pagamento delle spese condominiali dovute nell’anno precedente.

Possono rientrare negli accordi tra le parti le seguenti disposizioni:

A)        CONSEGNA ANTICIPATA:
Una consegna anticipata, fermo restando che il venditore resta ancora proprietario dell’immobile e conseguentemente responsabile dello stesso a tutti gli effetti di legge;

B)        CONSEGNA DIFFERITA
Una consegna differita, per esigenze del venditore, inserendo tra i patti contrattuali della vendita un termine entro il quale la consegna dovrà essere effettuata, con la previsione eventualmente di una penale per il caso di ritardo.

C)         IL DEPOSITO PREZZO:
La legge n. 124/2017 (articolo 1, commi 142 e 143) prevede la facoltà dell'acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita. 

REGOLE PER LA FORMAZIONE DELL'ATTO NOTARILE:
È bene sapere che a tutela dei cittadini, la legge prevede regole minuziose per la formazione del rogito, in particolare: 

a) il notaio deve spiegare e leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico;

b) l’atto, una volta letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso;

c) quello che il notaio attesta nell’atto notarile fa per legge piena prova a tutti gli effetti, anche davanti al giudice, salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.
*Reato di falso in atto pubblico: Vedremo in altri capitoli di cosa si tratta.

COSA È IMPORTANTE VERIFICARE PRIMA DI IMMETTERE L'IMMOBILE IN VENDITA ?

Avete acquistato l'immobile alcuni fa, siete certi che sia tutto corretto e che all'epoca del vostro acquisto vi era tutto chiaro ed eravate super concentrati e attenti a.quello che il Notaio diceva...però sono passati magari diversi anni ,magari 10 anni ed eravate giovani e inesperti e sopratutto emozionati .

Bene, per sicurezza è importante verificare determinate situazioni:

-            1. Avere la vostra copia dell'atto notarile, certo che ce l'ho direte... non è così scontato, spesso ci si dimentica proprio di andarlo s ritirarlo ....assurdo vero? Si, ma non impossibile.

-           2. Controllate l'indirizzo dell'immobile, può capitare che all'epoca non ci fosse il numero civico o che la via avesse un diverso nome , prima di fornire dati errati ad un potenziale acquirente, date un occhio e accertatevi che i dati della visura catastale siano in linea con quelli dell'atto, nel caso non lo siano, non impazzite, nel 99 % dei casi non sarà un problema, ma per correttezza meglio prestare un po di attenzione.

-           3. Verificate che i dati catastali siano corretti con la vostra visura catastale.

-           4. Leggete con attenzione ciò che all'epoca fu dichiarato per ciò che riguarda la situazione urbanistica del vostro immobile e se avete fatto modifiche, ricordatevi di avere tutta la documentazione in regola.

-           5. Osservate se il vostro immobile esistono dei vincoli o dei limiti, spesso si sottovalutano eventuali convenzioni, quindi se notate qualcosa di anomalo o che non ricordate o che vi suona strano, non fate finta di nulla, tutti i nodi vengono al pettine prima o poi, prevenire è meglio che curare.

-           6. Cercate la concessione edilizia, se non la trovate citata (può succedere sopratutto in atti vecchi), non andate in panico, nei prossimi capitoli vi spiegherò come recuperarla.

-           7. Controlla se in atto è indicata l'agibilità/abitabilità, se non è indicata, non impazzite, potrebbe essere un atto più vecchio che non la riporta oppure all'epoca era in fase di rilascio o per xy motivi non fu inserita. Ricordatevi che comunque dovrete recuperare una copia di documento o dichiarazione o presentazione per silenzio assenso... Non sottovalutare il problema però, prima vi accertate che sia tutto ok, meglio è.

-           8. Leggete tutto il vostro atto, magari chiedete aiuto ad un esperto, oppure affidatevi ad un buon agente immobiliare, ma in ogni caso, prestate ben attenzione al vostro rogito, non andate in fiducia o su vecchi ricordi, abbiate cura di controllare e informarvi al meglio, state vendendo una casa, serve sempre massima attenzione.

SE VENDETE LA "PRIMA CASA", PRIMA DEI 5 ANNI!


Se avete deciso di vendere casa ma non sono trascorsi 5 anni da quando avete acquistato con agevolazioni prima casa, avete diverse opportunità per non incorrere in sanzioni di differenza di imposte e/o altro.


            1. Potete vendere ma dovete riacquistare un altro immobile con agevolazione prima casa      entro 12 mesi.

            2. Potete vendere a condizione che riusciate a dimostrare di aver abitato in quella casa, per          la metà dei giorni +1 da quando l'avete acquistata. Questa procedura è più complicata ma         non è impossibile.

            3. Potete aspettare la scadenza dei 5 anni, ovvero attendere che scadano i termini di        limitazione nella rivendita del vostro immobile. In questo modo, non avrete alcun obbligo di          acquistare entro i 12 mesi.

Cosa potremmo trovare all’interno di un Atto di Compravendita?

Ogni atto puo’ essere diverso, ma in linea di massima, se si tratta di atti di recente stipula, troverete delle informazioni sui seguenti argomenti:

1.     In alto a destra in prima pagina avrete uno specchietto riportante dove è stato registrato l’atto, quando, il numero e la serie . es. Registrato a Legnano, 20/11/2011 al N. 7/B s. 1T

2.     In alto a sinistra mediamente è riportato il N. di repertorio e proseguendo sulla stessa riga, dovrete trovare anche il numero di raccolta.

3.     L’intestazione : Vendita Immobiliare

4.     I dati dei contraenti

5.     La premessa

6.     L’oggetto della compravendita, descritto in una prima fase con le relative pertinenze etc..etc.. e successivamente meglio idenficata con i dati catastali

7.     Le precisazioni

8.     Il prezzo pattuito

9.     Il possesso

10.  Le garanzie in ordine alla proprietà

11.  Le Provenienze

12.  La disciplina in materia urbanistica (Importante)

13.  La disciplina fiscale

14.  Varie (altre indicazioni di varia natura sulla compravendita)

15.  L’autentica di firme

All’interno del vostro atto, a seconda della tipologia dello stesso, potrete trovare queste ed altre indicazioni , in linea di massima gli argomenti trattati principalmente riguardano le voci sopra elencate, ma è bene sapere che ogni immobile ha una propria storia e ogni cliente, sia venditore che acquirente ne possiedono una personale o derivata da altre situazioni. In linea di massima un atto notarile ha una durata di circa 45 minuti / 1 ora , salvo non siano necessari elementi terzi (come ad esempio una banca con conseguente atto di mutuo), il Notaio rappresenta la legge in veste di pubblico ufficiale e certamente saprà rispondere ad ogni vostra domanda in merito all’atto stesso, consigliandovi se necessario e informandovi su ogni aspetto della compravendita.


ATTENZIONE: Una recente sentenza delle cassazione (Cass. SU 28972/2020), ha modificato le regole inerenti a quei locali o spazi definiti "ad uso esclusivo", nel caso il vostro immobile presenta degli spazi/locali indicati come ad uso esclusivo, sarà importante informarsi bene sulla situazione in modo da poter essere sempre chiari e trasparenti con il vostro acquirente e in modo da sapere prima, come muoversi e che soluzioni eventualmente possano esistere. 


IMPORTANTE:

Ricordatevi che vendere casa non è un gioco da ragazzi, anche se in molti lo pensano, quindi prestare grande attenzione ai documenti e valutare con serietà le varie situazioni, vi eviterà di incorrere in spiacevoli situazioni.

Un buon agente immobiliare sarà certamente in grado di darvi una consulenza assolutamente professionale, ma se volete fare da soli, siate preparati e siate consapevoli, senza lasciar nulla al caso. 

 

 Nota Bene: Ogni atto notarile è differente e presenta situazioni diverse, sarà importante leggere con attenzione le informazioni presenti al suo interno e potrebbe essere decisamente una ottima idea, contattare un esperto del settore immobiliare o ancor meglio un Notaio, per comprendere a pieno la situazione indicata nel vostro Rogito. Puo' capitare che all'interno di un atto notarile, vengano menzionate delle convenzioni, che possono essere di varia natura, in quel caso sarà assolutamente fondamentale, conoscere il significato di tali convenzioni, le eventuali limitazioni e tutto cio' che ne consegue. Il consiglio che posso dare, qualora decidiate di immettere in vendita il vostro immobile e non siate sicurissimi della situazione/i indicate all'interno dello stesso è certamente quello di contattare uno o piu' esperti in materia di compravendite e ancora meglio sarebbe, contattare un Notaio di vostra fiducia o chi vi fece l'atto di acquisto, in modo da conoscere ogni aspetto dell'atto stesso.

 






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NB.: Il presente è al fine puramente indicativo, per ricevere un reale valore sarà necessario contattare uno studio notarile e spiegare la vostra reale situazione, in modo che lo stesso possa darvi le informazioni necessarie e corrette. 


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