martedì 12 ottobre 2021

È OBBLIGATORIA LA FIDEIUSSIONE IN CASO DI ACQUISTO DA COSTRUTTORE?

È OBBLIGATORIA LA FIDEIUSSIONE IN CASO DI ACQUISTO DA COSTRUTTORE?


La risposta facile è certamente SI, tuttavia è bene fare alcune precisazioni.

Se il permesso di costruire è successivo al mese di marzo del 2019, il preliminare è nullo se non è stipulato in forma notarile e se non vengono fornite al promissario acquirente le garanzie previste dal D.Lgs 122/2005.

In caso di immobile non completato l'acquirente ha il diritto di essere garantito dalla trascrizione del preliminare e da una polizza fideiussoria bancaria o assicurativa, che copra tutte le somme anticipate fino al trasferimento della proprietà.

La sottoscrizione di preliminare mediante notaio è obbligatoria per quegli immobili che hanno ricevuto il permesso di costruire a far data dal 16 marzo 2019, il Notaio avrà inoltre il compito di verificare e accertare la validità della fideiussione ,senza tale fideiussione il notaio non procederà con la stipula dell'atto.

La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto preliminare, che tuttavia può essere fatta valere solo dall'acquirente ai sensi dell’art. 2, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005.

È bene sapere che senza fidejussione il contratto è da ritenersi nullo.
Tuttavia può non esser necessaria la fideiussione se l'immobile è da ritenersi completato e per tanto dotato del certificato di agibilità e solamente, per esempio, da rifinire (scelta del capitolato etc...),
Paradossalmente non è necessaria la fideiussione se l'immobile viene acquistato "sulla carta" e l'impresa non ha ancora ricevuto il permesso di costruire, questo perché secondo la cassazione l'acquirente è ben consapevole del rischio a cui va incontro non essendo l'oggetto del trasferimento non solo non ancora costruito ma nemmeno non ancora concessionato.

IN BREVE:
Se si acquista un immobile con concessione edilizia rilasciata dal 16 marzo 2019 in poi, è bene sapere che sarà necessario procedere con la stipula del preliminare direttamente tramite un Notaio e sarà necessaria (salvo casi particolari) il rilascio di una fideiussione conforme a modello ministeriale che possa garantire il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio di polizza indennitaria decennale postuma.

Se la concessione edilizia è invece antecedente al 16 marzo 2019, non sarà obbligatorio procedere con la stipula del contratto preliminare presso un notaio (anche se consigliato) ma sarà obbligatorio il rilascio della fideiussione alla stipula del contratto preliminare,salvo che questo non sia completato ed essendo un po vaga come descrizione, direi che se dotato di certificato di agibilità e regolamento accatastato, si possa ritenere come completato, salvo per eventuali finiture interne da scegliersi mediante capitolato. 

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

venerdì 17 settembre 2021

Residenza e Prima Casa

Ipotizzando che una ersona con residenza nella sua prima casa si sposi n separazione dei beni e decida di andare ad abitare nella casa di proprietà del coniuge, la stessa persona potrebbe mantenere la residenza nella sua prima casa ?

Si, certamente, nessuno glielo impedirebbe.

Lo può fare anche se rientra nel quinquennio del suo acquisto?

Si, lo può fare.


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martedì 20 luglio 2021

Il gas Radon nelle abitazioni

Il 27 agosto 2021 entrerà in vigore il Decreto Legislativo 31 luglio 2020, n. 101, attuazione della Direttiva 2013/59/Euratom, che abroga e sostituisce la precedente normativa in materia di protezione dalle radiazioni ionizzanti. Tra le molte novità introdotte vi sono le nuove norme in materia di esposizione al gas radon e alle altre sorgenti naturali di radiazioni ionizzanti, contenute nel Titolo IV del Decreto. 


 


Il gas radon (rn) è considerato uno dei maggiori responsabili dei tumori ai polmoni e si classifica al secondo posto dietro solamente al fumo di sigaretta.

Ma cosa c'entra il gas radon con le abitazioni?
Il concetto è molto semplice, il gas radon è un gas inodore e invisibile che, proveniente dal decadimento dell’uranio presente nelle rocce, nel suolo e nei materiali da costruzione, tende ad accumularsi negli ambienti indoor come ad esempio i locali semi interrati tipici di molte soluzioni esistenti sul nostro territorio nazionale.
Questo gas è ovviamente radioattivo per tanto risulta decisamente pericoloso per la salute dell'uomo.

Nell'ipotesi in cui si dovesse decidere di compravendere un immobile che presentano semi interrati o locali confinati in genere diventa importante valutare sin da subito se tali locali possano presentare quantitativi significativi di gas radon in modo da poter valutare con attenzione le possibili soluzioni a questo problema.

Non ci sarebbe da stupirsi se un potenziale acquirente del vostro immobile decidesse di richiedere una verifica in merito a tale gas, per tanto è importante indormarsi quanto prima in modo da poter garantire una compravendita regolare e trasparente.

Casaproject si informa e vi informa.

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venerdì 2 luglio 2021

Acquisto di un immobile, dove il venditore rivende, prima dei 5 anni

DOMANDA
Se acquisto un casa, dove il venditore la rivende entro 5 anni e dove per lui è una abitazione principale con un numero di mesi di residenza che superano quelli di non residenza.
La vendita è soggetta a plusvalenza?
Il venditore dovrà pagare solo l' imposta di registro?



RISPOSTA
No assolutamente, il venditore nel caso non fosse possibile dimostrare che l'immobile che ha venduto prima dei primi 5 anni, dovrà pagare la sola differenza di imposta tra il 2% (imposta di registro agevolata per acquisto prima casa) e il 9% oltre ad eventuali more .

COME PUÒ EVITARE DI PAGARE LA DIFFERENZA DI IMPOSTE?
Nel caso in cui, non sia in grado di dimostrare che l'immobile acquistato come prima casa e rivenduto prima dei 5 anni famosi, sia stato da lui abitato per la metà dei Giorni più 1, il venditore potrà evitare di pagare la differenza di imposta, riacquistando una qualsiasi altra prima casa sul territorio nazionale entro 12 mesi dalla data di stipula della vendita del suo immobile. In quel caso non solo non pagherà alcuna differenza di imposta ma avrà persino diritto ad un credito di imposta.

ESEMPIO
Rossi Mario acquista una prima casa nel 2017, l'immobile viene acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa e pagando una imposta di registro di 1500 euro. Nel 2021, esattamente il giorno 15 giugno 2021 Rossi Mario vende l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa a Bianchi Luca.

OPZIONE 1) Rossi Mario può dimostrare di aver abitato in quell' immobile per la metà dei giorni più 1, per tanto decide di non riacquistare alcun altro primo immobile e non pagherà la differenza di imposta di registro dal 2% al 9% .

OPZIONE 2) Rossi Mario riacquista entro il 15 giugno 2022, un altro immobile da adibire a sua prima casa, dove l'imposta di registro ammonta a 1000 euro.
Rossi Mario ha diritto ad un credito di imposta, per tanto avendo pagato 1 anno prima euro 1500 non dovrà versare alcuna altra imposta di registro e potrà così usufruire del credito di imposta. 
NB. Non ha diritto a ricevere in restituzione della differenza di imposta ma ha solo diritto al mandare in detrazione la precedente imposta di registro. 

NB: In questi casi prima di commettere errori è consigliabile richiedere il parere ad un esperto del settore, meglio un notaio ovviamente ma potrebbe benissimo andare bene chiedere ad un commercialista o ad un bravo agente immobiliare. 

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Vendita senza la presenza di una delle parti, come si puo' risolvere questo problema?

Esempio:
Una coppia decide di acquistare un immobile, ma una delle due parti non è disponibile a presenziare all'atto, perchè per motivi di lavoro, di studio o semplicemente per motivi personali, risulta essere distante dalla sede della compravendita. 
Domanda
Come si puo' risolvere questo problema? Puo' acquistare solo uno dei due facendosi fare una semplice delega dall'altra parte?



Risposta:
Per risolvere questo problema sarà sufficiente recarsi da un Notaio e fa redigere una "procura speciale", ovviamente non sarà possibile utilizzare una semplice delega.

Cosa è una procura speciale?
La procura speciale è un atto giuridico con cui il rappresentato conferisce il potere di compiere atti giuridici nel suo interesse al rappresentante e l'oggetto sarà il compimento di determinati atti specifici.

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venerdì 25 giugno 2021

Acquisto di immobile categoria F4, IVA o Imposta di Registro?

DOMANDA
Se Acquisto un immobile con categoria in fase di definizione (F4) da parte di SRL.

Si dovrà pagare L'IVA o la semplice imposta di registro? 




In linea teorica si dovrà pagare l' IVA e non è prevista la possibilità di utilizzare il meccanismo del Reverse Change.
Ad ogni modo prima di procedere con l'acquisto di un immobile con categoria F4 (si tratta di fabbricati venduti al grezzo dall'impresa di costruzioni) è buona regola contattare il proprio commercialista in modo da evitare brutte sorprese.

La medesima regola dovrebbe valere anche per quegli immobili facenti parte della categoria F3 (fabbricato in costruzione o in corso di costruzione).

IL MIO CONSIGLIO
È importante contattare il proprio commercialista ed eventualmente sentire il parere di un Notaio.  

Categoria F3: consiglio di leggere l'articolo sottostante 

Categoria F3

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giovedì 24 giugno 2021

A chi spetta la spesa per eventuale verifica urbanistica e catastale?

Ultimamente spesso capita di ricevere da parte di potenziali acquirenti la seguente domanda:

"In caso di compravendita di un  immobile per civile abitazione, il tecnico che deve verificare la regolarità urbanistica e catastale, è competenza della parte venditrice o della parte acquirente?" 




La risposta è abbastanza semplice e intuitiva ma ricordando che in un atto notarile vi è inserito la dicitura "le parti dichiarano...", significa che le stesse parti consapevoli delle eventuali conseguenze, dichiarano che l'immobile oggetto della compravendita risulta in regola alla normativa catastale e urbanistica, assumendosi le proprie responsabilità di quanto detto in sede di atto e manlevando da qualsivoglia responsabilità il notaio rogante.

Per tanto, se parte acquirente vuole eseguire delle verifiche lo deve fare pagando di spesa sua ,ovviamente se esistono difformità, parte venditrice dovrà poi provvedere alla sistemazione di tali difformità a spese proprie, ma l'eventuale costo per la verifica spetta a chi, giustamente ha interesse a verificare la situazione urbanistica e catastale che poi andrà ad acquisire.

Verificare è una cosa, pagare le eventuali difformità presenti è un altra.

Qui la domanda è: se io che compro volessi sapere se la casa che sto comprando è tutta apposto, devo pagare un tecnico ? Si lo devi pagare per verificare che mediante accesso agli atti la casa risulti in regola catastalmente e urbanisticamente ,ovviamente se la casa non è in regola e dovesse servire una sanatoria , tale costo dovrà esser sostenuto dal venditore...

Noi come agenzia eseguiamo l'accesso agli atti per una prima verifica di base e poi se ci accorgiamo che qualcosa non torna, diciamo al venditore di incaricare un tecnico che possa sistemare il tutto. 

Non siamo dei tecnici per tanto non possiamo accertare con certezza se un immobile risulta urbanistica conforme oppure no, possiamo solo accorgerci di eventuali problematiche e informare ovviamente il venditore di tale possibile difformità, in modo che le parti, possano essere a conoscenza di ciò che noi abbiamo notato, ma per avere la certezza che tutto sia realmente a norma, l'unica soluzione è quella di incaricare un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) e procedere con tutto l'iter necessario alla sistemazione di ciò che noi potremmo aver notato e di eventuali altre difformità che lui potrebbe riscontrare solo dopo aver eseguito tutte le procedure necessarie. 


Per Tanto se tu acquirente vuoi esser sicuro che sia tutto ok devi chiamare un geometra un architetto o chi che sia, fargli fare una delega dai proprietari e lui provvederà a verificherà negli appositi uffici che l'immobile sia ok, ovviamente il tecnico lo pagherà chi lo ha chiesto.
Se poi se ci fossero difformità, parte venditrice potrà decidere se utilizzare il tuo tecnico o se prenderne uno suo e provvederà a sistemare a spesa sua.


Verifica e sistemazione sono cose diverse, la verifica ad oggi, così è la regola, spetta se ritenuta necessaria all'acquirente, la sistemazione al venditore. 

Ovviamente salvo altri accordi tra le parti.


IL MIO PARERE :
Da Agente Immobiliare onestamente mi auguro che presto venga imposto al venditore di un immobile di allegare, insieme a tutta la documentazione della proprietà anche una relazione tecnica urbanistica, in questo modo si eviterebbe di incorrere in questa domanda, la cosa che credo sia assurda è che in alcune regioni questo "obbligo" esiste già mentre in altre purtroppo no. 
Se si decidesse di rendere obbligatoria questa procedura, sarebbe molto più semplice anche per noi agenti immobiliari e soprattutto ci eviterebbe di dover spiegare che in termini di urbanistica, sono le parti a dichiarare, talvolta sbagliando e quasi sempre in buona fede, su una materia complessa come l'urbanistica. 

IL MIO CONSIGLIO:
Se decidete di acquistare un immobile che potrebbe presentare difformità urbanistiche, investite qualche centinaio di euro e richiedete di poter verificare il tutto. È un diritto poter verificare ma ovviamente ha un costo, costo che in alcuni casi ,soprattutto dove vi sono situazioni abbastanza facili da notare, può essere un buon investimento.  Altrimenti ricordate che ad oggi, sono le parti a dichiarare e per tanto si assumono le responsabilità delle proprie dichiarazioni e azioni. 



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domenica 20 giugno 2021

Atto di Usucapione, chi lo fa?

L'atto per usucapione chi può stipluarlo? Serve un notaio oppure no?

L'atto di usucapione viene eseguito, salvo rarissimi casi, dal tribunale. 
In alcuni particolari e rari casi può redigere tale documento il Notaio. 


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giovedì 3 giugno 2021

Testamento verso ente o associazione non più esistente


Immobile lasciato in eredità tramite testamento, ad un ente, oppure ad una associazione o simile.

All'apertura del testamento, lo stesso ente o altro non è più esistente.

Cosa succede ?

Succede che si dovrà procedere con la successione legittima, infatti in questo caso piuttosto raro i beni presenti nel testamento e lasciati ad un ente ,una associazione o simile,rientrano di diritto nella successione per legittima. 


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domenica 30 maggio 2021

Novità ISEE per universitari

🔴Vediamo insieme alcune novità interessanti relativamente alla presentazione del modello ISEE per gli studenti universitari: ⬇️ 🔴Questo articolo può essere Interessante per verificare la possibilità da parte di studenti universitari di usufruire di particolari agevolazioni in materia fiscale, inerenti alla nuova legge di bilancio 2021. ‼️Detto questo, per chi avesse interesse a conoscere meglio la propria posizione e l'eventuale possibilità di usufruire di determinate agevolazioni per locazioni o acquisto di immobile, è assolutamente necessario che si rivolga ad un commercialista, che analizzata la sua posizione i suoi requisiti e le condizioni generali della sua posizione, potrà certamente dargli le informazioni necessarie.

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