mercoledì 31 luglio 2019

CONSIDERAZIONI GENERALI SUL MERCATO IMMOBILIARE DI LEGNANO E PAESI LIMITROFI. ⏰PERIODO DI RIFERIMENTO: ULTIMI 6/12 MESI.

CONSIDERAZIONI GENERALI SUL MERCATO IMMOBILIARE DI LEGNANO E PAESI LIMITROFI. ⏰PERIODO DI RIFERIMENTO: ULTIMI 6/12 MESI. ‼Comuni di riferimento LEGNANO (MI) e paesi limitrofi. ‼ ‼Premessa: I presenti dati derivano da interscambio di informazioni tra svariati professionisti del settore immobiliare presenti sulla zona di Legnano e i paesi ad esso limitrofi. 🏘TIPOLOGIA MONOLOCALI: La compravendita di appartamenti ad uso abitativo composto da 1 locale oltre servizio ed eventuali pertinenze, quali box e cantine è in una posizione stabile per il numero di compravendite ma è ulteriormente diminuita sull'aspetto economico. Motivo? Poche richieste inerenti a queste tipologie di immobili visti anche, come vedremo , l'ulteriore diminuzione dei valori dei bilocali . IN SINTESI:⤵️ Numero compravendite: ➡️ Valori di mercato: ⬇️ Richieste: ⬇️ 🏘TIPOLOGIA BILOCALI: Richieste leggermente in aumento, ma valori in netto ribasso, molti 3 locali presenti nelle zone di interesse hanno perso di valore, ponendo il cliente interessato ad un bivio: meglio un grazioso 2 locali o un più datato 3 locali? In molti optano in ottica futura ad un più datato 3 locali. IN SINTESI:⤵️ Numero compravendite: ➡️ Valori di mercato: ⬇️ Richieste: ➡️ 🏘TIPOLOGIA TRILOCALI: Richieste in aumento, valori notevolmente ritoccati verso il basso per quegli immobili da ristrutturare completamente o quasi: -5%-10% in alcuni casi rispetto allo scorso anno nel medesimo periodo . Restano Stabili per immobili in buono stato di manutenzione e nati dopo gli anni 80 e prima degli anni 2000. Tipologia più ricercata: 3 locali + 2 servizi con terrazzino/giardino e box possibilmente doppio. Recente costruzione. Prezzi variabili a seconda della zona compresi tra i 135k e i 170/175k , salvo ovviamente eccezioni e immobili particolari. Perdono di valore in queste tipologie di immobili i locali accessori come mansarde e taverne ,che in molti vorrebbero ma che,anche per un discorso di fattibilità di mutuo , non tutti possono permettersi, questo significa che per alzare il numero di richieste e visitatori è necessario "deprezzare" proprio queste pertinenze. Mediamente una coppia con doppio reddito e stipendi nella media, non può superare i 150k di mutuo, per alzare i valori deve possedere risparmi o proventi derivanti da precedente compravendita. Leggermente in calo le richieste per immobili di tipologia duplex che sembravano aver ritrovato un rilancio . IN SINTESI E IN GENERALE ⤵️ Numero compravendite: ⬆️ Valori di mercato: ➡️ Richieste: ⬆️ ‼UN CAPITOLO A PARTE‼⤵️ Si fa molta fatica a vendere 3 locali in stabili datati senza ascensore, in alcuni casi risultano persino quasi invendibili. Ovviamente se collocati ad un prezzo inferiore rispetto a immobili simili ma con ascensore, rientrano nella faccia di interesse. In questi casi rispetto allo scorso anno , il valore può essere diminuito persino del 15/20%. Il motivo è molto semplice: Se io acquirente dispongo di una somma compresa tra i 40k e i 50k , ho un lavoro a tempo indeterminato e con la presenza del coniuge / compagno che ha anch'esso un lavoro a tempo indeterminato, sapendo di poter avere un accesso al credito (mutuo) tra i 130k e i 150k sceglierò nel 90% dei casi immobili più recenti , più performanti e più moderni, sia come taglio (magari con terrazzino o giardino) che come caratteristiche energetiche. Inoltre immobili privi di ascensore escludono una serie di tipologie di clienti, limitando notevolmente le richieste , una coppia di 50 anni difficilmente acquisterà un immobile senza ascensore posto ad un piano superiore al rialzato. A questo va aggiunto che chi cerca un immobile con queste caratteristiche, spesso non ha i soldi necessari alla ristrutturazione se l'immobile è da riattare, ma possiede solamente un piccolo anticipo e dovrà poi richiedere un mutuo, pertanto i lavori di ristrutturazione tenderanno a fargli preferire un immobile magari in stato migliore spendendo qualcosa di piu ma finanziando il tutto tramite mutuo,evitando costi aggiuntivi e magari non previsti. Le tipologie di immobili datati, da ristrutturare e con difetti oggettivi quali l'assenza di un ascensore , oggi possono essere di maggiore interesse di investitori o di persone inserite nel campo edile , ma ben consci delle difficoltà nel vendere questi immobili, tenderanno a deprezzare lo stesso il più possibile. IL CONSIGLIO :‼ Se state vendendo e ricevete una offerta, valutatela bene , la seconda potrebbe essere più bassa ,anche molto piu bassa. 🏘4 LOCALI:⤵️ Stanno tornando di moda , ma attenzione, non approfittate di questo ritorno alla ricerca del 4 locali, una stanza in più non sempre vale 20k in più ‼ IN SINTESI E IN GENERALE ⤵️ Numero compravendite: ⬆️ Valori di mercato: ➡️⬆️ Richieste: ⬆️ 🏘VILLE , VILLINI, VILLETTE A SCHIERA ⤵️ Le ville singole sono sempre le più ricercate, ma attenzione a non esagerare, soprattutto se la vostra casa necessita di una importante ristrutturazione, in quel caso il valore potrebbe essere minore di non poco rispetto a 12 mesi fa. Le villette bifamiliari si mantengono su valori richieste simili allo scorso anno, ma ricordate che come passano gli snno per voi, passano anche per le case ... Le villette a schiera : Perdono un po di richieste e persino valori , la gente ama la comodità e salvo che la vostra casa non sia su unico livello, in molti preferiscono un bell'appartamento nuovo e di livello medio alto ad una casa su più piani magari anni 80/90. In linea di massima ad ogni modo qualcosa perdono in termini economici ma sono comunque apprezzate e non ce ne sono tantissime in vendita. IN SINTESI E IN GENERALE ⤵️ Numero compravendite: ➡️ Valori di mercato: ➡️ Richieste: ➡️ ‼ OGNI IMMOBILE È DIVERSO E PER TANTO OGNI IMMOBILE ANDRÀ VALUTATO NELLA SUA DIVERSITÀ ‼ SE STAI PENSANDO DI CAMBIARE CASA , CHIAMACI PER FISSARE UNA VALUTAZIONE GRATUITA E SENZA IMPEGNO DEL TUO IMMOBILE ‼😊 Casaproject - Servizi Immobiliari ☎️ 0️⃣3️⃣3️⃣1️⃣4️⃣0️⃣2️⃣1️⃣6️⃣8️⃣

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domenica 28 luglio 2019

È possibile locare una parte di un immobile ?


È possibile locare una parte di un immobile ⁉️

Una delle domande che spesso mi è stata posta, riguarda la possibilità di effettuare una locazione parziale di un immobile, ovvero concedere ad un inquilino per esempio la locazione di una stanza di un appartamento.

La risposta a questa domanda è certamente SI‼

COSA SAPERE⁉️
È bene sapere che un contratto di locazione "parziale" può avere la stessa durata di un qualsiasi contratto di locazione, per tanto sarà possibile locare una abitazione sia con un contratto 4️⃣➕4️⃣ (canone libero) che con una qualsiasi altra tipologia di contratto: 3️⃣➕2️⃣ (agevolato); Transitorio; di durata inferiore ai 30 giorni e per quei contratti per studenti universitari ‼

COSA INDICARE⁉️
È importante indicare nello specifico quale parte dell'immobile si intende locare e se necessario indicare eventuali aree e zone dove non sarà possibile transitare (esempio altri locali già locati con presenza di altri inquilini).

PUÒ ESSERE ARREDATO ⁉️
Ovviamente l'immobile può essere concesso sia arredato che non arredato .

Casaproject informa

Ruggeri Daniele
Agente immobiliare
Regolarmente abilitato
C.C.I.A.A. di Milano 


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sabato 20 luglio 2019

Vendere Casa dalla "A" al Rogito - Passo 11.0 - Costi e Situazioni di cui tener considerazione

Quando si decide di vendere un immobile è importante sapere che oltre ai costi inerenti alla vendita dell'immobile stesso , potrebbero verificarsi una serie di ulteriori costi relativi magari al riacquisto di un'altro immobile, piuttosto che alle spese necessarie per eseguire un trasloco, riarredare un'abitazione, la fattibilità di un nuovo mutuo e molteplici altre varianti che potrebbero influire sui costi e i ricavi definitivi precedentemente ipotizzati.



In questo piccolo capitolo , il capitolo 11.0 , vederemo insieme alcune delle varie situazioni, è evidente che per ciascuno di noi, esiteranno situazioni diverse , ma l'intento di questo capitoletto è quello di farvi capire che dovrete fare bene i conti, valutando le vostre esigenze, le vostre capacità economiche, le vostre singole caratteristiche soggettive.

Quando si vende un immobile le variabili più presenti sono spesso le seguenti:
11.1 - La fattibilità di un eventuale mutuo e i possibili aspetti ad esso legati.
11.2 - L'eventuale riacquisto di una "prima casa" , costi possibili di cui tener conto e possibili agevolazioni legate alla "prima casa".
11.3 - Il credito di Imposta
11.4 - In caso di ristrutturazioni , come fare ?
11.5 - Eventuali costi legati alle spese notarili.
11.6 - Varie ed eventuali
11.7 - I costi dell'agenzia e la figura dell'agente immobiliare in questo particolare passaggio.

Vedremo singolarmente ogni aspetto indicato, in modo da comprendere quanto sia importante pianificare ogni cosa e valutare con molta attenzione ogni possibile variante.

Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare

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venerdì 19 luglio 2019

Passo 11.1 - L'Eventuale fattibilità di un Mutuo per acquisto nuova casa .

VENDERE CASA DALLA "A" AL ROGITO - Passo 11.1 - La Fattibilità di un nuovo mutuo !

In verità questo per chi decide di vendere per riacquistare, è forse il primo punto della lista da verificare, ovviamente questo punto non ha utilità per chi vende una casa ereditata o semplicemente una seconda casa e non ha intenzione di riacquistare, oppure ha le disponibilità per riacquistare senza richiedere un mutuo.

Prendiamo ad esempio una classica situazione, diciamo una situazione normale, ovvero vendo casa perchè vorrei acquistare un'immobile piu' grande, in altra zona o semplicemente diverso da quello che già possiedo.

In questo caso, una delle cose da fare, assolutamente prima di immettere l'immobile sul mercato, è quella di verificare la fattibilità di un mutuo .

Perchè è importante farlo?
I motivi sono diversi, ma nello specifico quelli piu' importanti sono legati alla possibilità di acquistare una "nuova casa" con la certezza che vendendo quella in cui si risiede , sarà possibile un nuovo accesso al credito .
In seconda battuta, questa procedura vi permetterà di stabilire con una buona concretezza alcuni importanti termini di ricerca:
- Potrete conoscere il vostro budget e quindi essere certi o quasi, che il cambio sia realmente fattibile .
- Potrete determinare le tempistiche minime di vendita
- Potrete valutare le tempistiche minime di riacquisto
- Sarete a conoscenza dei possibili costi bancari, magari non preventivati .
- Potrete conoscere le vostre reali potenzialità e capacità di riacquisto,  evitando tutta una serie d timori e ansie , indirizzando il vostro interesse verso immobili specifici e conoscendo il vostro potere di acquisto in fase di trattative ,sia di vendita che di riacquisto. 

Eseguire una primi analisi reddituale presso il vostro istituto bancario,  tutelerà i vostri interessi sia in fase di vendita che di riacquisto .

L'assistenza di un mediatore creditizio potrebbe rivelarsi una buona intuizione,  vedremo nei prossimi passaggi in cosa potrà esservi utile e quale ruolo potrebbe avere in una conoravendita immobiliare. 

Con questo ultimo , ma non per importanza, passaggio , sarete quasi pronti per iniziare la vostra avventura verso la compravendita di un immobile. 

Non illudetevi però,  la strada è lunga e siamo solo all'inizio... 




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giovedì 18 luglio 2019

Passo 10.1 - Condominio - Privacy nel Condominio

La privacy nel condominio (fonte Il Messaggero)

La privacy è il diritto alla riservatezza sui vostri dati personali. E' regolato e gestito da un'autorità amministrativa detta Garante della Privacy, la quale stabilisce leggi, diritti e obblighi sul trattamento dei dati personali. Tali normative sono consultabili sul manuale rilasciato dalla suddetta autorità.

Chi abita in un condominio, saprà sicuramente che la privacy è molto importante e se violata, può portare a spiacevoli screzi, oltre che ad ammende e multe. L'amministratore è la figura delegata come responsabile del trattamento e per nessun motivo può fornire i vostri dati o far consultare dei vostri documenti a terzi. Anche lui ha degli obblighi da rispettare che descriveremo accuratamente in seguito. Per i condomini, invece, grandi novità riguardanti le informative e il consenso. Dal 25 maggio 2018 è in vigore la nuova normativa. Il Garante della Privacy ha inoltre istituito un manuale ufficiale, il GDPR, dove sarà possibile consultare tutte le nuove normative e sapere tutto ciò che riguarda la privacy nel condominio. E' scritto in maniera semplice ed intuitiva e vi guiderà passo dopo passo in ogni operazione che dovrete effettuare, dal semplice foglio informativo fino alla portabilità o cancellazione dei vostri dati personali.

Il ruolo dell'amministratore
L'amministratore è il responsabile del trattamento dei dati personali e viene nominato tramite assemblea condominiale. Deve adempiere alle regole sulla riservatezza oltre che essere in possesso di una buona dose di buon senso. I dati di cui è in possesso sono dati anagrafici, numeri di telefono o indirizzi e-mail. Anche voi avrete diritto a conoscere i dati dell'amministratore, che ha l'obbligo di indicarli su una targhetta e posizionarla nel condominio, affissa ad un muro. Può richiedere i vostri dati catastali come sezione urbana, foglio, particella, subalterno e comune, contrariamente non può mai chiedervi copie di documenti attestanti compravendita o affitto.
Infine, l'amministratore, deve conservare in completa sicurezza tutti i documenti riconducibili al condominio o ai residenti e devono essere consultabili in tempi brevi, previa richiesta da parte del condomine.
Per gli annunci, comunicazioni importanti o richieste particolari relative al condominio, l'amministratore è tenuto a creare una bacheca apposita, consultabile in uno spazio comune.
Ovviamente non è possibile comunicare tutto quello che volete, ma dovrete seguire delle regole di base. Ricordate che non possono essere inserite comunicazioni contenenti i dati personali dei condomini, se quest'ultimo è stato assente all'assemblea non sarà possibile comunicare il verbale di assemblea in bacheca o, in caso di morosità di un condomine non si può assolutamente comunicare la situazione in bacheca. Per i ritardi nei pagamenti di spese condominiali dovrete attendere l'assemblea per comunicazioni e/o spiegazioni e, queste informazioni strettamente personali, anch'esse, non saranno pubblicabili in bacheca. Nel caso in cui l'amministratore decida di violare le normative e procede con l'affissione di suddetti dati, avrete tutto il diritto di iniziare le pratiche di eliminazione dati e, ovviamente, denunciare la situazione all'autorità competente. Vi ricordiamo che da quest'anno, sono previste multe molto salate per chi non rispetta gli obblighi o viola la normativa.

La gestione della privacy
La trasparenza è la qualità principale richiesta durante la gestione della privacy del condominio. Ogni persona che risiede o vive nel condominio ha diritto ad essere informato su spese relative ad esso o su inadempimenti degli altri inquilini, a meno che non rientrino nelle questioni con divieto d'affisso. Inoltre, dovete sapere che l'amministratore ha l'obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi a tutti i creditori che ne facciano richiesta. Un altro obbligo dell'amministratore è aprire un conto corrente postale o bancario intestato al condominio. Con questo conto, verranno effettuate le spese in comune come pagamento di bollette, ristrutturazioni e così via, e saranno accreditate le somme destinate al condominio. Sarà possibile richiedere prestiti e finanziamenti per lavori o migliorie solo nel caso in cui i condomini siano d'accordo. Sarà vostro diritto, infatti, prendere visione del conto e richiedere un estratto conto mensile per monitorare le entrate/uscite. Per fare ciò, vi servirà comunque contattare l'amministratore che vi farà da tramite con la banca. Per un condominio 2.0, durante l'assemblea, se metà dei condomini sono d'accordo, l'amministratore è tenuto a realizzare un sito internet dove postare tutti i documenti relativi al condominio, eventuali spese, fatture ed altro. Tutto ciò, sarà facoltativo, il motivo principale della creazione di un sito internet è per rendere scaricabili i documenti previsti nell'assemblea mensile.
Tutti i condomini hanno il diritto di bloccare e anche cancellare i propri dati personali dai documenti di condominio. Ciò succede quando i dati non vengono trattati secondo la legge o l'amministratore non adempie in maniera corretta nei suoi obblighi. Inoltre, ciascun condomino può accedere ai dati che lo riguardano presentando una richiesta all'amministratore. Questa domanda non può mai essere rifiutata e avrete tutto il diritto di controllare documenti di vostro interesse.
Ricapitolando, i documenti necessari a garantire la vostra privacy, e fondamentali per il trattamento della privacy, saranno : il modello informativo, il modello di prestazione al consenso del trattamento dati personale, la dichiarazione delle misure di sicurezza come analisi dei rischi e procedure interne ed il registro dei trattamenti.

La videosorveglianza
Capitolo a parte per la videosorveglianza, che in fatto di privacy, occupa un ruolo rilevante. Infatti, la questione principale riguarda sempre la modalità di registrazioni e, spesso alcuni condomini non sono d'accordo con la politica dell'amministratore in tema di riprese. Sono tanti i casi in cui non si riesce a distinguere se si stanno effettuando registrazioni a fini personali, o se si tratta di una necessità del condominio. Per porre fine a queste dispute, e per regolare le riprese (effettuate soprattutto in spazi comuni), dovrete seguire le leggi descritte nel manuale del Garante della Privacy. Innanzitutto, dovrete distinguere videocamere di sicurezza utilizzate per salvaguardia di singole proprietà e telecamere per controllo di area comune. Quest'ultime adottano le misure previste dal Garante della Privacy che obbliga di segnalarle con appositi cartelli posti in una zona visibile a tutti e, le registrazioni vanno memorizzate e conservate per un lasso di tempo non superiore a 24-28 ore, eventuali cambiamenti saranno decisi dal Garante. Le telecamere possono inquadrare solo aree comuni e le registrazioni ottenute e memorizzate, devono essere protette con un apposito sistema di sicurezza. E' possibile registrare anche l'assemblea di condominio.
L'installazione delle telecamere di sicurezza deve essere decisa dall'assemblea, con almeno la metà dei partecipanti favorevoli, a patto che rappresentino anche la metà del valore dell'immobile.
Analoghi diritti e obblighi per il videocitofono, che però, viene considerato un accessorio personale e deve avere un raggio d'azione limitato alla sua finalità, come stabilito dal Garante della Privacy.

Le nuove normative 2018
Il 25 maggio 2018 è cambiata la normativa sulla privacy ed è entrato in vigore il GDRP. Quest'ultimo è un testo che contiene le nuove regole da rispettare, e se saranno violati gli adempimenti e gli obblighi stabiliti, l'amministratore o i condomini, saranno sottoposti a pesanti sanzioni amministrative e in alcuni casi penali. Le sanzioni attualmente in vigore sono molto salate e si dividono in multe, che possono arrivare fino a 20 milioni di euro, e trattenute fiscali pari al 4% del fatturato annuo.
Le maggiori novità riguardano soprattutto il trattamento dei dati personali, l'informativa e il consenso.
La prima, permette di dare una tempistica all'uso di dati personali, che non sarà più illimitata, ma direttamente proporzionale alla sua finalità.
L'informativa sulla privacy dovrà essere chiara e trasparente, facilmente comprensibile a tutti, senza giri di parole o frasi difficilmente interpretabili. Per realizzare tutto questo si potranno usare delle icone che renderanno il testo più intuitivo e semplice, ed inoltre, saranno uguali per tutti gli stati dell' Unione Europea. Al momento questa modalità è ancora in fase di preparazione, ma sarà proposta a breve dall' U.E. che sta velocizzando le pratiche per far partire il progetto già da quest'anno.
Per quanto riguarda il consenso, invece, deve essere inequivocabile ed esplicito, nel senso che una persona deve essere perfettamente a conoscenza che sta dando il consenso per il trattamento dei suoi dati personali. Il sistema di caselle precompilate non verrà più usato, ma sarà valida un'apposita autorizzazione. In qualsiasi momento potrete revocare il consenso dato e chiedere l'immediata cancellazione dei vostri dati raccolti fino a quel momento. Altre novità riguardano la portabilità dei dati, in pratica sarà possibile trasferire i propri dati personali da un titolare di trattamento dati ad un altro; e il diritto all'oblio che prevede la cancellazione (anche online) dei vostri dati se non sono più necessari per lo scopo per cui sono stati richiesti. Infine, una menzione particolare sulla violazione del trattamento dati personali. Se questi vengono consultati, copiati, rubati o semplicemente persi, il responsabile del trattamento deve comunicarlo all' Autorità Garante e sarà essa a valutare la gravità della situazione e ad indicare la soluzione migliore.
Per il condominio, è consigliabile stilare un documento precompilato, da recapitare a tutti i suoi residenti, con scritto al suo interno le modalità e la finalità del trattamento dati, ed inoltre la natura obbligatoria o facoltativa dei dati da trattare. Inoltre, i condomini dovranno essere informati sulle conseguenze di un eventuale rifiuto di rispondere, e tutte le ammende da esso derivanti.

Fonte: Il Messaggero:LEGGI L'ARTICOLO ORIGINALE




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Come si vende un Immobile – Dalla “A” al Rogito Notarile Passo 10.0 – Il recupero della documentazione necessaria per la vendita dell’immobile

Come si vende un Immobile – Dalla “A” al Rogito Notarile
Passo 10.0 – Il recupero della documentazione necessaria per la vendita dell’immobile.



Nei precedenti passaggi abbiamo visto come in verità la vendita di un immobile necessiti di molteplici verifiche che ovviamente devono essere accompagnate da una serie di documenti che ne attestino la veridicità.
Vi starete chiedendo, ma possibile che per vendere una casa una persona deve diventare cosi’ matto?
La risposta è SI ! E aggiungo che in verità siamo solo all’inizio del percorso e che le operazioni necessarie per la vendita di un immobile sono molte ma molte di più, ma almeno si pùò iniziare a partire con l’immissione sul mercato della vostra casa , forse…

Un agente immobiliare abilitato, esegue tutte le verifiche sin qui dette liberandovi da molteplici noie e seccature e fornendo al cliente un vero e proprio servizio di consulenza, parliamoci chiaro, ognuno fa il suo mestiere, ed è normale non poter sapere tutto di tutto e in ogni campo, nell’epoca odierna la burocrazia è tantissima, le situazioni di cui tener conto lo sono ancora di più e salvo che non siate esperti in materia, i rischi di incorrere in spiacevoli sorprese sono elevatissimi e a volte nemmeno immaginati.
Nel corso della mia esperienza ho compravenduto diverse centinaia di immobili, alcuni personalmente, altri in supporto a colleghi, altri mediante collaborazione, questo mi ha permesso di accumulare una notevole esperienza nel campo delle compravendite immobiliari, ma ciò nonostante, ogni pratica è diversa , ogni situazione è un mondo a se stante e ogni volta è necessario analizzare passo per passo l’oggetto che si intende vendere, anche usufruendo della consulenza di altri professionisti del settore.

La frase: “A ciascuno il suo mestiere” nel campo delle compravendite immobiliari calza a pennello, perché solo chi vende immobili per professione può conoscere le dinamiche di una compravendita immobiliare e nonostante una grande esperienza, può ritrovarsi ugualmente davanti a situazioni mai affrontate … Nel settore immobiliare, NON SI SMETTE MAI DI IMPARARE …

In questa piccola guida cercherò di indicarvi i documenti che mediamente sono necessari al buon esito della compravendita immobiliare, ma ricordatevi sempre, che ogni pratica è a sé stante e per tanto questo piccolo elenco potrebbe essere decisamente integrato!

Per immettere l’immobile sul mercato immobiliare i documenti di “base”necessari sono i seguenti:
-         🔴 Copia dei documenti personali di identità e del codice fiscale del/degli aventi diritto sul bene/sui beni che si intendono vendere.
-         🔴 La provenienza (Comrpavendita, Successione, Permesso a costruire etc…)
-         🔴 Copia di eventuali altri atti precedenti all’ultima provenienza.
-         🔴 Eventuali certificati di morte (in caso ad esempio di provenienza da successione)
-        🔴 La visura catastale del/degli immobili da vendere 
-          🔴La concessione edilizia e le eventuali pratiche successive inerenti all’oggetto della vendita.
-         🔴 Copia di eventuali pratiche catastali/urbanistiche successive al permesso di costruire.
-         🔴 Copia bollettini pagati di eventuali sanatorie eseguite .
-         🔴 Accesso agli atti presso il comune di appartenenza dell’immobile con relative copie dei disegni e progetti approvati.
-          🔴Copia del certificato di agibilità (vedremo in altro post la rilevanza di questo documento)
-       🔴   Copia delle spese condominiali inerenti al vostro immobile (siate accorti nel trattamento dei dati personali di altri condomini,  consiglio di cancellare i dati sensibili)
-      🔴    Copia dell’ultimo verbale di assemblea (facendo pero’ attenzione alla legge sulla privacy, se non siete autorizzati,  abbiate buon senso e ricordatevi di stare ben attenti ai dati che fornite a soggetti terzi)
-      🔴    Copia del regolamento di condominio da far eventualmente visionare , con cautela e le giuste precauzioni per il trattamento dei dati personali)
-          🔴Copia delle schede catastali.
-       🔴   Copia delle schede Catastali rasterizzate.
-          🔴Attestato di prestazione energetica
-      🔴    Conteggio estinzione mutuo (se presente)
-         🔴 Liberatoria amministratore di condominio (successivamente da richiedere)
-        🔴  Eventuali Detrazioni Fiscali (Copie documenti attestante la validità)
-         🔴 Estratto per sunto di Matrimonio/Stato Libero
-          🔴Se richiesto nella zona di vostra competenza sarà necessario fornire anche il certificato di Staticità.
-         🔴 Se richiesta nella vostra zona , sarà necessario predisporre una relazione tecnica.
-          🔴Accettazione/i Tacita/e se necessarie (al rogito notarile)
-       🔴   Eventuali copie di convenzioni .
-          Altri documenti potrebbero essere richiesti entro la data del rogito notarile , o persino antecedentemente alla data di sottoscrizione del contratto preliminare, a seconda dell’immobile che si intende compravendere.
Questi sono i documenti mediamente richiesti per poter procedere alla compravendita di una unità immobiliare in assoluta tranquillità, è evidente che in alcuni casi alcuni documenti saranno necessari in altri casi non serviranno e in altri ancora serviranno persino delle integrazioni con altra documentazione.

Siete proprio sicuri di saper intraprendere la via corretta per la vendita del vostro immobile? Probabilmente in molti diranno, che il problema non sussiste, ma non sottovalutate l’aspetto derivante dalla documentazione, spesso non si è nemmeno a conoscenza di eventuali problematiche legate al vostro immobile, o magari si è a conoscenza ma si sottovaluta il problema. Un bravo agente immobiliare saprà indicarvi la giusta via da seguire, seguendovi passo per passo in un complesso tragitto di recupero documenti e indicandovi i professionisti adatti a risolvere i vostri eventuali problemi. Non sottovalutate la documentazione, spesso ci si fa i conti al netto dei costi, ma si sottovalutano proprio gli stessi, che talvolta possono essere molto elevati.

In molti credono che la documentazione sia l’ultimo dei problemi, ma talvolta invece è il vero e proprio problema anche dal punto di vista di commerciabilità del vostro bene, un buon 80% dei clienti che incontrerete non conosce benissimo i meccanismi legati alla compravendita e ne ha paura, ha il timore di comprare qualcosa che non sia regolare, che presenti dei problemi da sistemare o che peggio ne pregiudichino la sua commerciabilità, un agente immobiliare serve anche a questo, spiegare alle parti le problematiche, assicurare e tutelare le stesse da eventuali errori di percorso, errori che spesso si traducono in perdite di soldi e di tempo. Il cliente medio/normale inoltre ricorre spesso ad un mutuo per acquistare casa, il perito di una banca , in presenza di difformità o situazioni “poco chiare” nella stra grande parte dei casi ferma la perizia, provocando perdite di tempo e anche di soldi .
Una famosa pubblicità dice che “prevenire è meglio che curare” , questa frase fatta vale anche per la compravendita di un immobile.

Ruggeri Daniele

Agente Immobiliare Abilitato

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Come si Vende un Immobile dalla "A" al Rogito Notarile - Passo 10.2: Il condominio, le spese condominiali e le detrazioni fiscali.

Come si vende un Immobile – Dalla “A” al Rogito Notarile
Passo 10.2 – Il condominio, le spese condominiali e le detrazioni fiscali



Una delle domande piu’ frequenti che i potenziali acquirenti formulano è senza dubbio quella legate alle spese condominiali , mediamente se si vende un’immobile collocato all’interno di un condominio o un super condominio o anche una corte che pero’ è gestita da un amministratore o che semplicemente ha delle parti comuni a tutti, si ha che fare con le fantomatiche “spese di condominio” .
Il cliente medio è molto interessato a conoscere quali siano i costi legati al condominio e mediamente richiede di poter verificare personalmente questi costi, un po per scarsa fiducia nei venditori e un po per scrupolo personale. Non andate in panico ! E’ una domanda lecita, che se fosse voi gli acquirenti, 9 volte su 10 , vorreste conoscere una risposta non indicativa ma concreta.

Come fare?
Partendo dal presupposto che la normativa sulla privacy oggi giorno è piuttosto severa, il mio consiglio è quello di far visionare al potenziale acquirente le informazioni relative solo ai vostri consumi , cancellando appunto per privacy i dati inerenti agli altri condomini , sia che essi siano proprietari o inquilini . Eseguita questa operazione sarete liberi di far visionare serenamente i reali costi di condominio che gravano sul vostro immobile in modo da dare risposte certe al vostro potenziale acquirente.

Le “spese condominiali “ sono oggetto di richiesta anche da parte del vostro agente immobiliare incaricato, il quale vi chiederà di poter prendere visione e di poter eventualmente avere una copia delle stesse, sia riguardo al consultivo della gestione precedente che al preventivo per la gestione in essere o futura.  A questo va aggiunto che l’agente immobiliare e anche il potenziale acquirente potrebbe richiedere di verificare e prendere visione dell’ultimo verbale di assemblea, in modo da verificare che non vi siano situazioni anomale o semplicemente che non siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, quali ad esempio il rifacimento della facciata. Partendo dal presupposto che questi documenti sono tutelati dalla privacy , è importante sapere che ad ogni modo , eventuali delibere assunte dall’assemblea condominiale verranno segnalate dall'amministratore di condominio che dovrà fornire una “liberatoria” in prossimità della compravendita dell’immobile, per tanto far finta di nulla non servirà ad alcunché , anche perché eventuali spese straordinarie resteranno in capo alla parte venditrice , se deliberate antecedentemente alla sottoscrizione del rogito notarile.

In molti , quasi tutti oramai, se interessati all’ acquisto di un appartamento interno ad uno stabile amministrato , chiedono se sono presenti dei “morosi” , che ovviamente non sono una coppia di fidanzatini, ma bensì dei condomini che presentano dei ritardi e o dei mancati pagamenti delle spese condominiali . Fate molta attenzione, sempre per l’annosa questione alla privacy, non potrete indicare il nome e il cognome del cattivo pagatore, ma potrete semplicemente indicare la presenza o la non presenza di soggetti appunto “morosi” nei confronti dello stabile.
E’ evidente che potrebbe non essere presente alcun moroso all’interno dello stabile e che potrebbe verificarsi una situazione di sofferenza solo dopo l’atto notarile, ma essere chiari e onesti, vi precluderà qualsiasi situazione spiacevole, per tanto, se presenti dei soggetti in ritardo nei pagamenti, non abbiate il timore di informare il vostro potenziale acquirente, oggi l’amministratore ha decisamente piu’ spazio rispetto a qualche anno fa, per sistemare queste situazioni poco piacevoli , siate per tanto onesti e dite la verità .

Saper leggere le spese condominiali puo’ risultare difficile?
Si alcune volte , non avendo tutti lo stesso modello di compilazione, potrebbe essere complicato comprendere le singole voci, in tal caso, una chiamata al vostro amministratore vi sarà di aiuto, ricordatevi che a parti invertite, cioe’ voi acquirenti e non venditori, nel 90% dei casi vorreste sapere non bene ma molto bene , la situazione dello stabile ove ubicato l’appartamento di vostro gradimento, per tanto è importante essere chiari e trasparenti e soprattutto disponibili, non state vendendo una scatola di cioccolatini ma bensì un immobile.

Importante:
Come suddetto, le spese condominiali straordinarie deliberate antecedentemente al rogito notarile, restano in capo a parte venditrice, in virtù di questo è bene sapere che le detrazioni fiscali derivanti da questi lavori straordinari, seguono invece la parte acquirente. A fronte di quanto di detto è importante stabilire già in fase di contrattazione con il vostro acquirente, se le detrazioni fiscali derivanti da eventuali lavori di ristrutturazione già eseguiti o da eseguire saranno a favore di parte acquirente o verranno lasciate a parte venditrice. Se non specificato seguono l’acquirente per tanto prima di sottoscrivere una proposta di acquisto , assicuratevi di fare bene i conti e tenete in considerazione anche questo aspetto che molti sottovalutano, ma che esperienza personale , puo’ risultare molto importante non solo per la trattativa stessa ma anche per eventuali malumori successivi, una compravendita deve essere eseguita in modo rilassante e non deve generare oltre il normale nervosismo.   

Il consiglio:
Quando si decide di immettere un immobile sul mercato, è fondamentale verificare la situazione condominiale, non tanto per voi ma per chi intenderà acquistare l’immobile, tenete quindi in considerazione nel caso di vendita di tutti gli aspetti legati alla vostra abitazione, compreso eventuali detrazioni fiscali che sono magari “soldini” sui quali avete fatto riferimento per l’acquisto del nuovo immobile. Vendere non significa fregarsene di cio’ che si intende vendere, ma bensì significa valutare con attenzione estrema ogni aspetto legato alla compravendita e per tanto tenere in considerazione che non serve dare informazioni errate, perché tanto tardi o presto le stesse verranno alla luce.
Per tanto ricordatevi di recuperare i seguenti documenti:
-          Preventivo spese condominiali
-          Consultivo anno precedente spese condominiali
-          Ultimo verbale di assemblea di condominio per verificare eventuali lavori straordinari e/o situazioni particolari.
-          Eventuale copia del regolamento di condominio
-          Eventuali situazioni particolari legate magari all’utilizzo di ascensori e parti comuni.
-          Bollettini dei vostri pagamenti nei confronti del condominio per mettere al sicuro il cliente acquirente sulla vostra buona fede contrattuale (non serve in verità, perché sarà poi l’amministratore a rilasciare quietanza dei vostri pagamenti, ma non tutti gli acquirenti sanno di questa tutela e sono spesso malfidenti, anche perché se ne sentono di ogni in giro.)
-          “Liberatoria” amministratore di condominio da richiedersi per la data di rogito.
Altri documenti potrebbero essere necessari, in tal caso affidandovi ad un buon agente immobiliare , lo stesso verificata la situazione del vostro condominio, letto l’atto di provenienza, verificate le specifiche relative alla costruzione dello stabile e una serie di ulteriori informazioni derivanti dalla documentazione e dalle visure catastali (può capitare che un immobile che voi utilizziate come box (C/6) sia in verità un deposito o un magazzino (C/2) , verificate una serie di informazioni sarà in grado di mettervi al riparo da eventuali informazioni errate e/o non corrette. Se decidete di fare da soli, ricordatevi di stare sempre molto attenti a ciò che dichiarate e che scrivete.

Ruggeri Daniele

Agente Immobiliare Abilitato
Casaproject Canegrate - Servizi Immobiliari Canegrate (MI) , via F. Corridoni n.5 ; 20010 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare C.C.I.A.A. di Milano

mercoledì 17 luglio 2019

Come si vende un Immobile – Dalla “A” al Rogito Notarile - L'Attestato di Prestazione Energetica


Passo 9.0 – L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) 
Abbiamo visto sino ad ora alcuni aspetti importanti legati alla documentazione necessaria di un immobile in fase di vendita, oggi parleremo dell’ Attestato di Prestazione Energetica anche detto per brevità “APE” e spesso chiamato più comunemente Certificato Energetico.

Risultati immagini per attestato di prestazione energetica

Che Cos’e’ l’APE?
L'APE è un documento obbligatorio con cui si stima il consumo energetico di una determinata unità immobiliare. Precedentemente questo documento prendeva il nome di ACE (Attestato di Certificazione Energetica) 

A Cosa Serve ?
L'APE permette di confrontare tutti gli immobili dal punto di vista energetico, al fine di valorizzare quelli che hanno migliori caratteristiche di efficienza e risparmio. In sintonia con le direttive europee, per costruire o ristrutturare è necessario oggi seguire i principi del risparmio energetico e della sostenibilità ambientale.
L'APE è inoltre finalizzato a tutelare ed informare sui consumi energetici chi intende affittare o vendere un immobile .

N.B.: Salvo che non vengano eseguiti lavori per i quali si renda necessario una presentazione di nuovo Attestato di Prestazione Energetica, ad oggi, l'APE ha una validità di 10 anni .

Gli Obblighi:
L’attestato di prestazione energetica è obbligatorio dal 2009 per le compravendite e dal 2010 per gli affitti. La legge che regola queste disposizione è la 192/05.
Le sanzioni per gli inadempienti sono severe e possono essere anche di diverse migliaia di euro.
Dal 1 Ottobre 2015 sono state introdotte inoltre importanti novità in materia, tra cui l'obbligo del certificatore di eseguire il sopralluogo nell'immobile. 
E’ importante sapere che l’APE va eseguita appena si decide di pubblicare un immobile sui portali immobiliari o anche semplicemente con un cartello affisso all’immobile di vendita. Il potenziale acquirente deve essere a conoscenza sin da subito delle caratteristiche energetiche che possiede l’immobile che intende acquistare , su questo punto bisogna essere molto rigidi e fiscali, errate informazioni potrebbero compromettere il buon esito della compravendita e/o una richiesta di riduzione del prezzo pattuito.

Chi lo rilascia?
L'attestato viene redatto da tecnici abilitati chiamati certificatori energetici, mediamente si tratta di geometri, periti, architetti e ingegneri . 

Quanto costa ?
Il costo puo’ variare da tecnico a tecnico , di media i costi per il rilascio di attestato di prestazione energetica possono essere variabili anche a seconda della dimensione dell’unità immobiliare su cui eseguire la certificazione energetica, mediamente sul libero mercato , eccetto offerte particolari , il costo si aggira tra i 200 euro e i 300 euro.

Il mio consiglio:

Il mio consiglio è quello di richiedere sin da subito l’attestato di prestazione energetica ad un tecnico qualificato e autorizzato a redigere lo stesso, partire con il piede giusto e fare le cose secondo la legge e rispettando gli obblighi ad essa connessa è la base per la velocizzare e rendere piu’ semplice il processo di vendita. Un Agente immobiliare che non vi indica i rischi connessi alla mancata presentazione di certificato energetico sin dalla fase della semplice pubblicazione su canali pubblicitari, è un agente immobiliare assolutamente da scartare a prescindere .

Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare

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News: Nuova IMU pagata a metà tra inquilini e proprietari ?



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martedì 16 luglio 2019

Come si vende un Immobile - Dalla "A" al Rogito Notarile - Passo 8: La certificazione dell'Impianto Elettrico.


LA CERTIFICAZIONE DELL’IMPIANTO ELETTRICO

Molto spesso capita che alcuni clienti acquirenti e talvolta anche venditori, si soffermino a pensare se l'immobile che intendono acquistare o vendere, possa essere compravenduto anche in presenza di un impianto elettrico "obsoleto" o persino mancante. In questo trafiletto cercheremo di spiegarvi cosa è la certificazione di un impianto elettrico, come funziona e come influisce su una compravendita di un qualsivoglia immobile !!!



PREMESSA: 
La dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico è stata introdotta con l’entrata in vigore della legge 46 del 1990. Questa norma infatti è stata introdotta con il fine di regolare le caratteristiche dell’impianto elettrico di casa. Ad oggi questa norma è stata sostituita dalla legge 37 del 22 gennaio 2008 e successive modifiche contenute nel decreto del 19 maggio 2010.
L’obiettivo principale per cui è stato inserito l’obbligo di rilascio della dichiarazione di conformità è quello di rendere gli impianti più sicuri, diminuendo così il numero di incidenti domestici provocati dal cattivo funzionamento degli stessi.
La nuova legge ha introdotto anche la dichiarazione di rispondenza per regolamentare tutti gli impianti elettrici realizzati antecedentemente al 1990.

QUANDO E DA CHI E’ RICHIESTA SOLITAMENTE?
La certificazione dell’impianto elettrico viene richiesta dai Comuni per il rilascio di vari attestati, come quello di agibilità, e di varie autorizzazioni, come quelle previste per l’apertura di un locale commerciale. Il proprietario dell’immobile deve consegnare la certificazione dell’impianto elettrico esistente all’affittuario o a qualsiasi altro soggetto che goda di diritti reali sull’immobile per permettergli di poter richiedere tutte le autorizzazioni e certificazioni di cui necessita. Anche se in questo caso la legge prevede che in accordo scritto tra le parti non vi è l’obbligo di rilascio di certificazione, il proprietario deve sempre avere a disposizione una copia di questa dichiarazione per fornirla ai soggetti aventi diritto qualora questi la richiedano.
Per quanto riguarda la vendita dell’immobile questa certificazione deve essere allegata all’atto notarile di vendita, e nel caso in cui l’impianto sia stato effettuato antecedentemente al 1990 e sia sprovvisto di certificazione di conformità ai sensi di legge, occorre indicarlo nell’atto.
In questo caso l’acquirente deve impegnarsi a farsi carico delle spese per adeguare l’impianto elettrico alla normativa vigente.
In caso di assenza di tali certificati sarà possibile procedere con le dichiarazioni di rispondenza, che è importante sapere, non sostituiscono la dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico ai sensi di legge, ma servono per integrarle, attestando che tutte le parti degli impianti non munite di certificazione sono conformi ai requisiti minimi di sicurezza richiesti dalla normativa vigente. Per queste non esiste nessun modello da compilare, ma basta rilasciare una relazione tecnica attestante la conformità dell’impianto alle normative vigenti timbrata e firmata da parte della ditta incaricata dell’installazione. I soggetti autorizzati al rilascio della dichiarazione di rispondenza sono i professionisti iscritti all’ordine da più di cinque anni ed i tecnici responsabili delle ditte installatrici. La dichiarazione di rispondenza non sostituisce in alcun modo la conformità degli impianti.

QUANTO TEMPO DURA UNA CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI ?
In verità nessuno puo’ stabilire quanto essa valga nel tempo, la semplice aggiunta/rimozione di un punto luce o di una presa, annulla l’efficacia della predetta certificazione, per questo si utilizza il termine: “conforme all’epoca in cui realizzato” nel caso in cui non siano state apportate modifiche allo stesso impianto elettrico, oppure si usa scrivere in fase di acquisto che parte acquirente è a conoscenza della mancanza della certificazione dell’impianto elettrico e se ne assume la responsabilità e l’eventuale adeguamento a propria cura e spesa successivamente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita.

LA CLASSICA DOMANDA CHE UN ACQUIRENTE E SPESSO ANCHE UN VENDITORE SI PONE E’ LA SEGUENTE:
SI PUO’ COMPRAVENDERE UN IMMOBILE CHE NON PRESENTA LA CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI ?

Ovviamente SI ! Pensate a tutti quegli immobili che vengono proposti da ristrutturare o a quegli immobili nati prima del 1990 che si presentano in buono stato, ma che hanno certificati degli impianti,magari "obsoleti".
Immaginate di acquistare un’immobile del 1960 da ristrutturare, ovviamente questo immobile non potrà avere un uguale valore di un immobile di pari caratteristiche ristrutturato a nuovo con tanto di certificati a norma e in linea con le leggi vigenti.
Il prezzo concordato sarà per tanto concordato anche in virtù del fatto che chi acquista , sa che dovrà eseguire delle opere di ristrutturazione e sa che con ogni probabilità dovrà provvedere all’aggiornamento degli impianti. Il prezzo concordato e la dicitura come vista e piaciuta , sono elementi fondamentali nella compravendita di un immobile.
Se l’immobile oggetto della compravendita presentasse le certificazioni degli impianti, con ogni probabilità il prezzo concordato sarebbe decisamente diverso rispetto ad un immobile che non presenta questa certificazioni.
E’ evidente che un’immobile datato,con ogni probabilità non potrà disporre di una certificazione degli impianti a norma con la leggi vigenti, in questi casi per ovvie ragioni, determinate anche dal prezzo pattuito tra le parti per la compravendita, è necessario indicare che gli impianti sono conformi all’epoca in cui furono realizzati ed è necessario che questa formula sia messa per iscritto e che parte acquirente ne sia per tanto a conoscenza.

La mancanza della certificazione degli impianti secondo le normative vigenti, non pregiudica in alcun modo la compravendita di un bene immobile, ma al limite ne determina un minor valore .

CHI RILASCIA LA CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI?
L’impresa incaricata di eseguire i lavori inerenti alla messa a norma dell’impianto elettrico, ha l’obbligo di rilasciare a seguito della fine lavori, il certificato degli impianti alla regola d’arte secondo le normative di legge vigenti.
Per poter disporre del certificato , occorre certificare l’impianto elettrico ogni volta che si effettuano interventi di realizzazione , manutenzione o rifacimento. Questo compito spetta alla ditta che ha svolto il lavoro, che deve compilare un modello standard, nel quale devono essere inseriti i dati del proprietario dell’immobile, i dati dell’impresa committente, il tipo d’impianto realizzato, i dati del tecnico responsabile della corretta esecuzione dell’impianto in corrispondenza alle normative vigenti, i dati sull’ubicazione dell’impianto ed i materiali utilizzati per la sua realizzazione.

QUANTO COSTA LA CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI E L’ATTESTATO DI RISPONDENZA DEGLI STESSI?
Il costo varia ovviamente da situazione a situazione, dalla dimensione dell’impianto, dalle caratteristiche dello stesso e da una serie di varianti quali ad esempio i materiali e/o altro. Per conoscere i costi è necessario contattare una ditta autorizzata al rilascio di tale certificato e richiedere un preventivo alla stessa.

SFATIAMO I FALSI MITI:

Dopo aver letto questo trafiletto, si puo’ con serenità comprendere che , la certificazione degli impianti è certamente un documento importante in fase di compravendita, ma che la stessa non è in alcun modo essenziale al fine di concludere la vendita stessa di un immobile, e che anzi al limite, determinerà certamente un minor valore dell’oggetto della compravendita e che cio’ che è assolutamente importante non è altro che la conoscenza delle parti (venditore e acquirente) dell’esistenza o della non esistenza del certificato degli impianti . Tutto puo’ essere compravenduto, in virtù di un minor o maggior valore e soprattutto in virtù di una piena consapevolezza della situazione inerente all’impianto elettrico di un qualsivoglia immobile. 

Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare
Regolarmente Abilitato presso la C.C.I.A.A. di Milano


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