giovedì 13 dicembre 2018

Cedolare secca tra persone fisiche con società Garante , si puo' fare?


DOMANDA: ?
Stipula di contratto transitorio tra 2 persone fisiche e una società come garante, dove si specifica che il canone di locazione sara' pagato dalla società . In questo caso il proprietario dell'immobile che come detto è una persona fisica, potra' aderire a cedolare secca ?

RISPOSTA: !
Si è possibile farlo, in quanto i contraenti sono persone fisiche, per tanto la cedolare puo' essere applicata, al limite si consiglia di verificare che sussistano le giuste motivazioni per sottoscrivere un contratto di locazione transitorio. Ma essendo i contraenti persone fisiche la cedolare secca è applicabile anche se a pagare la locazione sara' una società, in quanto il contratto è sottoscritto tra 2 persone fisiche.

CONSIGLIO: ?!
In caso di dubbi o situazioni particolari si consiglia di contattare l'ufficio dell'agenzia delle entrate piu' vicino a voi , in modo da escludere ogni forma di dubbio e tutelare entrambe le parti contraenti.


Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare

Casaproject Canegrate - Servizi Immobiliari Canegrate (MI) , via F. Corridoni n.5 ; 20010 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare C.C.I.A.A. di Milano

venerdì 16 novembre 2018

CONSIDERAZIONI SUL MERCATO IMMOBILIARE DI LEGNANO E PAESI LIMITROFI – Anno 2018 e periodi intermedi.

Come di consuetudine è tempo di dare un rapido sguardo al mercato immobiliare della nostra zona, ovvero della città di Legnano e dei paesi ad esso limitrofi .

Grazie al costante confronto con colleghi che operano sullo stesso territorio, anche questo trimestre siamo in grado di fornirvi interessanti spunti , che analizzeremo passo dopo passo in questo post.

NUOVE COSTRUZIONI
Dal confronto emerge che i valori immobiliari hanno subito una lieve svalutazione, pari circa al 2,5% della quotazione di mercato su immobili recenti o nuovi , che restano molto ambiti, ma che non tutti possono permettersi, non solo per il costo che oscilla dai 1700 ai 2500 euro a metro quadro a seconda della zona e della qualità costruttiva , ma anche e sopratutto per via dell'assenza di importanti risparmi (salvo eccezioni) , risparmi necessari al pagamento di una caparra "importante" richiesta dalla maggior parte delle imprese della nostra zona, soldi necessari per completare gli alloggi (finiture e scelta capitolato), risparmi necessari al pagamento dell'acquisto soggetto ad IVA (acquisto da impresa 4% prima casa, 10% seconda casa) e ad eventuali ulteriori costi di schede e allacciamenti, spesso richiesti a parte dall’impresa di costruzioni e mediamente intorno al 2%-3% del valore della compravendita.

In virtù di quanto detto molti clienti decidono di abbandonare l'idea di acquistare il "nuovo" dirigendosi verso costruzioni recenti ma considerate di "seconda mano", che hanno quotazioni minori rispetto sul prezzo di mercato e il loro acquisto ha una tassazione “più accessibile” (2% del valore catastale rivalutato in caso di prima casa, e 9% nel caso di seconda casa).
E’ importante sottolineare come sul mercato immobiliare sia presente molto invenduto che offre una maggiore opportunità di scelta ai potenziali acquirenti allungando i tempi di vendita e creando , anche se meno rispetto a 12 mesi fa, congestione del mercato.

I tempi di vendita: se in un mercato “normale” sarebbero necessari dai 3 ai 6 mesi per vendere una palazzina di nuova costruzione, la presenza di molteplici alternative allunga di molto , salvo rari casi, i tempi di vendita che possono arrivare sino a 12 o 18 mesi per palazzine composte da 8 o 12 appartamenti, mentre possono essere ancora più lunghi in caso di complessi superiori alle 12 unità;  per cercare di velocizzare le vendite, spesso si rende necessario  un “ritocco” in negativo dei prezzi, creando in questo modo un’ulteriore svalutazione. che porta inevitabilmente ad incidere anche sui valori dell’ “usato” .
Queste considerazioni sono basate sul presupposto che ciò che si intende vendere siano  immobili siano "ben realizzati" e proposti ad un prezzo di mercato in linea e congruo; nel caso di immobili con valori troppo distanti da quelli reali, i tempi di vendita possono subire ulteriori ritardi , non a caso tra i vari comuni della nostra zona, troviamo cantieri fermi , abbandonati e messi all’asta.

Il mercato del nuovo rispetto al terzo trimestre ha subito un’ulteriore diminuzione di circa lo 0,5% / 1% , che su importi di 200.000 euro equivalgono a circa 1000 o 2000 euro.
Qualcuno potrebbe pensare, “si ma sono cifre basse” , certo lo sono, ma nell’ottica di un reddito di impresa, anche le migliaia di euro possono essere necessarie a “fare utile”. Negli ultimi 12 mesi per tanto , si evidenzia che mediamente il cliente acquirente tende a trattare il costo delle così dette "schede e allacciamenti" .
La mediazione corrisposta si aggira tra il 2% e il 2,5% per acquirente e per venditore, dimostrando come ci sia interesse anche da parte dei mediatori, che ben conoscono queste dinamiche, a concludere le vendite nel tentativo di evitare ulteriori e future ennesime svalutazioni.
Se un Agente Immobiliare è convinto che un determinato immobile si possa vendere ad un miglior prezzo e in tempi brevi, difficilmente spingerà per la conclusione di un affare rimettendoci un punto o addirittura 2 punti percentuali sulle sue mediazioni, ma essendo consapevole che vi sono probabilità che lo stesso immobile subisca un ennesimo deprezzamento nel corso dei successivi 6 mesi, di media decide di sedersi al tavolo, non obietterà su una richiesta di sconto sul proprio compenso a testimonianza del fatto che, lo stesso con il tempo, potrebbe avere un valore minore per svariati motivi, quali ad esempio, cantieri vicini costretti a diminuire i propri valori o nuovi cantieri con caratteristiche costruttive e tecnologiche migliorative e maggiormente accattivanti per gli acquirenti.

USATO RECENTE 
Come detto in precedenza è il “nuovo” il più ambito nella fase di ricerca iniziale di un appartamento, ma i risparmi necessari per l’acquisto di questa tipologia non sono in molti a poterseli permettere. In virtù di questo di media le persone si orientano su immobili meno costosi, magari recenti ed edificati comunque in classi energetiche elevate.

Questa situazione genera uno scompenso tra quello che una persona sarebbe disposta a pagare e quello che una qualsivoglia banca sia disposta a concedere. Oggi, ma come forse da sempre, le banche sono il termometro del mercato immobiliare , infatti su una media di 10 compravendite nella nostra zona, 8 clienti hanno necessità di richiedere un mutuo, che sia del solo 50% o che sia del 100% , questo implica nella trattativa si inserisca un soggetto terzo, ossia la banca, che tramite un proprio incaricato (perito) determinerà il più probabile valore di mercato dell’immobile per cui le viene richiesto finanziamento, e se prima, le banche erano solite effettuare sopravvalutazioni sugli immobili, oggi sono molto più attente e a valori più reali, non è raro che le perizie siano pari o persino leggermente inferiori ai reali valori di mercato. Questo significa che in caso di richiesta di mutuo, difficilmente assisteremo situazioni come quelle createsi negli anni tra il 2005 e il 2008, ovvero a valutazioni superiori del 20% o anche più sul valore concordato, per tanto potremmo chiedere anche la luna e potremmo trovare anche chi sia disposto a darcela, ma s si ha la necessità di richiedere un mutuo, la banca stessa potrebbe concedere un importo inferiore a quello a noi necessario, andando a riequilibrare i valori di mercato.
E’ giusto dire che le banche oggi giorno hanno riaperto le opportunità alla concessione di prestiti e mutui, ma è importante sapere che hanno anche impostato degli step basati sui requisiti reddituali. I valori di tali soluzioni possono variare a seconda della tipologia, e possono essere ipotizzati in una fascia di mercato compresa tra i 1300 €/mq e i 1700 €/mq , a seconda delle proprie caratteristiche e della propria zona di ubicazione.
I tempi di vendita possono variare dai 3 ai 6 mesi , a patto che non si commetta l'errore di collocare l'immobile in una errata fascia di mercato, in tal caso i tempi possono allungarsi sino a 12 mesi con il rischio di subire un’ulteriore svalutazione compresa tra l'1,5% e il 3% del probabile valore ipotizzato in origine. 

L' intermediato resta in termini (salvo eccezioni) del 2,5%/3% per ciascuna delle parti coinvolte nell'affare, venditore e acquirente .

L’USATO 
Il mercato dell'usato ha subito una forte svalutazione rispetto allo stesso periodo del 2017, in alcuni casi (abitazioni di corte o in stabili anni 60/70 ) anche superiore al 5%/7% , nel breve periodo i valori sono leggermente diminuiti, ma ad essere diminuite ,principalmente,in verità sono le richieste per l’acquisto di queste tipologie, infatti, se prima in molti provavano ad avvicinarsi ad un buon usato da ristrutturare, oggi le richieste sono nettamente diminuite, tanto da essere quasi nulle in alcuni casi e in alcune zone.

Perché?
I motivi possono essere molteplici, ma in linea di massima spesso sono i lavori di ristrutturazione a spaventare gli acquirenti e spesso i possibili compratori sono frenati da  eventuali costi legati alle spese di straordinaria manutenzione (rifacimento tetti e facciate in primis).
Inoltre a questo si  aggiungono ovvie considerazioni legate alle qualità costruttive ,una casa del 1990 sarà certamente considerata più recente di una casa medesima del 1960, nonostante sia palese che ristrutturarle costerà all'incirca la stessa cifra; il potenziale acquirente tenderà comunque a deprezzare maggiormente l'immobile più datato, aumentando la possibilità che lo stesso subisca una maggior richiesta di sconto . Per capirci a parità di condizioni e metratura, un tre locali anni 60 varrà con ogni probabilità circa un 5%/10% meno di un immobile del 1980 e circa un 10%/15% meno di uno degli anni 90, considerazione che in linea di massima può considerarsi corretta, ma che spesso porta a trattative davvero complesse e deludenti per il venditore, ma la realtà dei fatti è che una cosa più vecchia (salvo immobili particolari) ha una minore appetibilità sul mercato e di conseguenza se vi sono meno richieste è normale che il valore di mercato possa subire una maggiore svalutazione.

RICHIESTE:
Oggi le maggiori richieste arrivano per immobili indipendenti e semi indipendenti (ville a schiera e villini) ,con valori compresi , a seconda della zona e della tipologia, tra i 190 mila e i 230 mila euro; per ville singole da ristrutturare, con valori compresi tra i 180 mila e i 220 mila euro (classiche ville unifamiliari edificate tra il 1950 e il 1980); per questi immobili le considerazioni di cui tener conto sono le più svariate, infatti ville singole in centro a Legnano, sicuramente avranno valori diversi e superiori rispetto alle medesime soluzioni poste magari in periferia a Canegrate, ma in linea di massima una villetta unifamiliare di circa 90/100 mq con sottostante area cantinata e con giardini tra i 400 mq e i 500 mq, avrà valori compresi tra quelli indicati.
Esistono come detto le eccezioni, e per eccezioni si intendono, immobili che possiedono caratteristiche intrinseche ed estrinseche che tenderanno a valorizzare in modo netto il proprio valore , uscendo cosi’ dagli schemi della logica di mercato, per intenderci, una villa anni 60 anche da ristrutturare ma magari che possiede un’ampio giardino potrà valere certamente di piu’ di una medesima soluzione di pari metratura ma con meno area esterna.
Le ville di nuova costruzione sono ambite, ma da pochi , ovvero da chi mediamente alle spalle ha già un importante cassetto risparmi o un interessante immobile dal valore compreso tra i 150 e i 200 mila euro o magari entrambe le situazioni, ma non sono molti ad avere questa possibilità, circa 1 cliente su 20.I valori possono essere molto elastici ovviamente, a seconda della tipologia e della qualità costruttiva; possono infatti variare dai 260/270 mila euro (villettina a schiera su più livelli) ai 400/420 mila euro , per ville unifamiliari di pregio ed elevata classe energetica. Ovviamente poi tale valore può subire maggiorazioni in base anche alle finiture e alle carattetistiche richieste (sovente sono direttamente commissionate ad imprese in seguito all'acquisto di un terreno x esempio).



I TRE LOCALI:
I valori per  3 locali con giardini o terrazzi, salvo particolari zone e tipologie, si attestano su valori non superiori ai 200 mila euro , é importante a riguardo tenere a mente le disponibilità di cui parlavamo nei precedenti punti. 


CHI HA POCO RISCONTRO D’INTERESSE IN QUESTO MOMENTO DI MERCATO?

Ovviamente per ogni caso esistono eccezioni e ovviamente questa analisi é valida ai Purtroppo vi sono alcune tipologie di immobili che fanno più fatica di altri, questi immobili sono i monolocali (una volta fonte sicura di reddito) , i bilocali , anch'essi ideali per investimenti o per giovani coppie alla prima casa, ma oggi vista l’assenza di investitori perdono appetibilità e diminuzione dei valori di mercato, le giovani coppie puntano sin da subito alla ricerca di un 3 locali. 
Oltre a queste 2 tipologie perdono di interesse i 3 locali "datati" , che restano oggetto di richiesta ma che subiscono forti perdite di valore per quanto detto sopra .

Questo post è puramente al fine indicativo, utile a capire come si stia evolvendo o semplicemente orientando il mercato immobiliare della nostra zona, è ovvio che ogni immobile ha delle proprie caratteristiche ed è altrettanto ovvio che ogni immobile debba essere valutato singolarmente,  ma se avete intenzione di cambiare casa e magari di vendere casa questo post può certamente aiutarvi.

IL CONSIGLIO:
  • Contattate un agente immobiliare, in quanto  può realmente conoscere i valori immobiliari del compravenduto, e richiedetegli una attenta valutazione di mercato del vostro immobile.
  • Valutate con attenzione il prezzo iniziale di vendita
  • Abbiate pazienza (per vendere una casa ci possono volere 15 giorni ma anche 12 mesi)
  • Siate coerenti e il più oggettivi possibile (valutate i reali pregi ma sopra tutto i reali difetti del vostro immobile, come li vedete voi, li vedranno gli altri , anzi, gli altri (i potenziali acquirenti) faranno leva sui difetti per ottenere maggiori sconti. 
  • Fate progetti a lungo termine senza strafare ma con attenzione e ragionevolezza.

Sperando di esservi stato utile , vi auguro una buona giornata.



Ruggeri Daniele 
Agente Immobiliare 


Casaproject Canegrate - Servizi Immobiliari
Canegrate (MI) , via F. Corridoni n.5 ; 20010 
Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 

mercoledì 18 luglio 2018

Mutuo agevolato Legge 104, come funziona

Nella tua famiglia c’è un disabile, ossia un portatore di handicap ai sensi della Legge 104? Forse non sai che puoi aver diritto a un mutuo agevolato per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. 




La misura, che consente di ottenere un mutuo ad un tasso molto basso non solo ai disabili, ma anche alle giovani coppie e alle famiglie numerose con almeno 3 figli a carico, si chiama Plafond Casa ed è stata introdotta da una convenzione firmata nel 2013 dall’Abi (Associazione bancaria italiana) e dalla Cdp (Cassa depositi e prestiti).

Possono essere finanziati anche gli acquisti e le ristrutturazioni con accrescimento dell’efficienza energetica, sino a un massimo di 350mila euro di spesa. La possibilità di usufruire delle agevolazioni, però, è subordinata alla capienza delle risorse stanziate.

Ma procediamo per ordine e vediamo come funziona il mutuo agevolato Legge 104.

Chi può richiedere il mutuo agevolato Legge 104?
Possono richiedere il mutuo agevolato Legge 104 soltanto le persone fisiche, non le società o gli enti in generale. Hanno la priorità per la fruizione dei benefici:

  • Le giovani coppie;
  • I nuclei familiari di cui fa parte almeno un soggetto disabile;
  • Le famiglie numerose.


Nel dettaglio, l’interessato può beneficiare del Plafond Casa se risulta:

componente di una giovane coppia, ossia di un nucleo familiare costituito da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni, in cui, alla data della domanda, almeno uno dei componenti non abbia superato i 35 anni e l’altro non superi i 40 anni di età;componente di un nucleo familiare di cui fa parte almeno un soggetto disabile ai sensi della Legge 104;componente di una famiglia numerosa, ossa di un nucleo familiare con tre o più figli

Quali acquisti e interventi finanzia il mutuo agevolato Legge 104?

Le finalità del mutuo ipotecario richiesto possono essere:

La ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica;l’acquisto di un immobile residenziale;un intervento congiunto di acquisto di immobile residenziale e ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica.

Per gli interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica, o di acquisto di immobile residenziale e ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica, il richiedente deve attestare che le operazioni finanziate accrescono la prestazione energetica dell’immobile residenziale ai sensi della normativa vigente in materia di certificazione energetica degli edifici.

Come funziona il mutuo agevolato Legge 104?
Per ottenere il mutuo agevolato Legge 104, il beneficiario deve rivolgersi ad una delle banche aderenti. La banca, per concedere il mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione con tasso agevolato, deve utilizzare la provvista di scopo fornita dalla Cassa depositi e prestiti.

Di conseguenza, considerando che l’operazione di finanziamento è subordinata al ricevimento da parte della banca della provvista corrispondente da parte della Cassa depositi e prestiti, in caso di mancato ottenimento della provvista il mutuo non può essere erogato, anche se l’istruttoria viene completata con esito positivo.

Come si chiede il mutuo agevolato Legge 104?
Per chiedere il mutuo agevolato Legge 104 ci si deve rivolgere a una delle banche aderenti alla convenzione tra l’Abi e la Cassa depositi e prestiti.

In pratica, l’interessato deve recarsi presso una banca che offre il mutuo Plafond Casa e compilare un apposito modulo fornito dalla banca, in cui dichiara il possesso delle condizioni che danno luogo all’agevolazione (come il possesso di handicap ai sensi della Legge 104), le operazioni da finanziare (acquisto, ristrutturazione, con o senza efficientamento energetico), l’importo richiesto e la scelta tra tasso fisso e variabile.

Il modulo si chiama “Richiesta di mutuo ipotecario a banche su provvista cassa depositi e prestiti S.p.A.”

Per le banche, l’accesso al plafond della Cassa depositi e prestiti è regolato a sportello, fino ad esaurimento delle risorse

Qual è l’importo massimo delmutuo agevolato Legge 104?

Il mutuo può ammontare:

fino a 100 mila euro, per gli interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica;


fino a 250 mila euro per l’acquisto di immobili residenziali;

fino a 350 mila euro per interventi congiunti di acquisto e di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica sulla stessa abitazione.

Qual è la durata massima delmutuo agevolato Legge 104?
Il mutuo può avere una durata massima di:

10 anni durata riservata agli interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica.

20 anni per l’acquisto dell’abitazione con o senza ristrutturazione
30 anni per l’acquisto dell’abitazione con o senza ristrutturazione.

Dove si chiede il mutuo agevolato legge 104?

Le banche aderenti alla Convenzione CDP-ABI sono molto numerose. Tra queste vi sono:

Banca Nazionale Del Lavoro S.p.A.;

Banca Monte Dei Paschi Di Siena S.p.A.;
Unicredit S.p.A.;
Intesa Sanpalolo S.p.A.;
Banca Sella.


Articololetto su "Lalegge per Tutti" (apri qui)


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martedì 17 luglio 2018

Comprare una seconda casa sfruttando l'opportunità di richiedere un mutuo, costi, tasse e imposte!

Non è una procedura molto frequente ma può capitare di vedere persone che nel corso degli anni hanno accumulato una somma interessante di risparmi e vogliano procedere con l'acquisto di una casa a titolo magari di investimento oppure per le proprie vacanze estive e/o invernali .


È bene sapere che nel momento in cui si decide di acquistare una seconda casa, sia essa per investimento o per uso vacanziero, si incorre in una serie di costi molto diversi dai classici costi da sostenere per una abitazione da destinare  a prima casa (immobile dove si ha la propria residenza o la residenza di un familiare) , nello specifico si va incontro al pagamento di una serie di tasse e imposte che per la prima casa ad esempio non vi sono.

❓Quali sono queste tasse e imposte ?


L' IMU e la Tasi che non risultano più essere gratuite ma bensì sono soggette ad un costo .
Oltre a IMU e Tasi vi sono costi differenti sia di imposte (imposta di registro al 9% se immobile usato acquistato da soggetto privata, oppure IVA al 10% se si acquista da impresa o persino Iva al 22% se l'immobile acquistato è acquistato da impresa ed è considerato di lusso ) inoltre le imposte catastali e ipotecarie sono più alte così come i costi delle parcelle notarile (mediamente più alti) ed una serie di altri costi collegati all'acquisto di una seconda casa .

⁉️E se compriamo richiedendo un mutuo?


Ipotizzando di avere si un gruzzoletto ma di voler usufruire dell'opportunità di un mutuo
per acquistare la seconda casa, in questo caso bisognerà considerare altri costi, vediamo insieme di cosa tratta.
1. Il Mutuo sarà soggetto ad una imposta (imposta sostitutiva) dallo stato pari al 2% invece del classico 0.25%.
2. Le banche mediamente dinanzi all'acquisto di una seconda casa , offrono condizioni diverse e meno vantaggiose .
3. La Perizia ha di solito un costo maggiore.
4. L' Assicurazione ha costi mediamente più alti rispetto a quelle inerenti all'acquisto di una prima casa.
5. Altra cosa da non sottovalutare è legata alla  impossibilita  per chi acquista di godere della possibilità di scaricare gli interessi passivi delle rate del mutuo nella dichiarazione dei redditi.

❓Quali condizioni sono richieste per richiedere un mutuo per acquisto 2°casa?


Le condizioni richieste per la concessione del mutuo sono più stringenti sopratutto nel caso in cui l’aspirante mutuatario possieda già una casa: la rata del finanziamento ad esempio non può superare il rapporto di un terzo dello stipendio mensile.
Le durate sono limitate ad un massimo di 30 anni, e con il loan-to-value, che non supera il 60% (arriva all’80% per le prime case).

Il consiglio:
Prima di procedere con la ricerca di una seconda casa, si consiglia vivamente di ben informarsi, l'acquisto di una seconda casa é un investimento importante, meglio non lasciare nulla al caso ❗


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lunedì 16 luglio 2018

Agenzia del Demanio, aggiudicati 22 beni dello Stato. Tra questi un’isola (fonte Idealista)

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Sono state annunciate dall’Agenzia del Demanio le aggiudicazioni per 22 edifici dello Stato che, grazie a concessioni di lungo periodo, potranno ora essere riqualificati e tornare ad essere fruibili e utili alla collettività. Tra i beni messi a bando nell’ambito dei progetti a rete del 2017 e che ora verranno recuperati c’è anche un’isola.
Tra le 22 aggiudicazioni effettuate ci sono 5 edifici costieri per cui si sono concluse tutte le operazioni di gara e sono stati selezionati i privati che li gestiranno:
  • l’Isola di San Secondo nella Laguna di Venezia è andata in concessione alla società New Fari Srl, che ha proposto il recupero dell’isola in chiave turistico-culturale con la riconversione dell’edificio esistente in una guest house per eventi e ristorazione e la riqualificazione del parco circostante in uno spazio destinato ad eventi culturali e attività sportive;
  • la Torre Cupo a Corigliano Calabro (CS) è stata invece assegnata alla società Movida Beach Srl, che ha proposto una soluzione di recupero e riuso con la creazione di spazi espositivi all’interno e all’esterno della struttura, un box office turistico e un ristorante gourmet con annessa scuola di formazione di Alta Cucina;
  • il Faro del Colle dei Cappuccini ad Ancona sarà gestito da Artingegneria Srl, che oltre a ripristinare la lanterna aprendola al pubblico avvierà un ristorante e allestirà un bar nella ex casa del fanalista con vista panoramica sul parco;
  • la Torre Monte Pucci di Peschici (FG) è stata assegnata alla Peschici Srl Unipersonale, che lo trasformerà in uno spazio destinato alla cultura, all’arte e al commercio sostenibile;
  • il Faro di Capo Santa Croce ad Augusta (SR) verrà gestito dalla Costituendo RTI tra Isme Srl e Effebi Srl, che lo faranno diventare un Luxury Lighthouse Art Resort, con stanze arricchite da installazioni artistiche, un diving center per fornire supporto agli appassionati di subacquea ed un wine bar.
La mappa dei fari e degli edifici costieri si arricchisce così di 5 nuove strutture che ora saranno avviate al recupero proprio mentre per i 24 fari già assegnati con i bandi precedenti continuano i lavori di riqualificazione per riaprirli alla fruizione pubblica.
Sul fronte del progetto “Cammini e Percorsi”, che nei primi sei mesi dall’avvio ha messo sul mercato 46 immobili dello Stato e 35 di altri enti, al termine delle procedure di gara sono arrivate 52 offerte per i beni dello Stato e, fino ad ora, sono già state finalizzate 13 aggiudicazioni per i bandi di concessione gratuita: turismo sostenibile, attenzione all’ambiente, valorizzazione dei prodotti tipici locali e impronta sociale sono le caratteristiche alla base dei progetti vincitori. Per quanto riguarda i beni di maggior pregio sono 5 le offerte ricevute per 4 strutture: 1 proposta per la Birreria della Caserma Mameli di Bologna, 1 per la Batteria Marco Polo a Venezia, 2 per la Caserma della Gdf Alberoni a Venezia e 1 per la Stazione di Salionze a Valeggio sul Mincio (VR). Le offerte saranno analizzate dalle Commissioni di gara nelle prossime settimane e porteranno a nuove ulteriori aggiudicazioni entro l’estate.
Prosegue, dunque, l’impegno dell’Agenzia del Demanio per il recupero e il riuso degli immobili pubblici abbandonati e non più utilizzati. Nel 2017 sono stati 55 gli edifici dello Stato messi a bando attraverso i “progetti a rete”. Un anno quindi che segna l’avvio di numerose operazioni di rigenerazione del patrimonio pubblico che continueranno ad essere incrementate nel 2018 con i nuovi bandi in via di preparazione: a luglio l’Agenzia pubblicherà il quarto bando dedicato ai “Fari, torri ed edifici costieri”, mentre a settembre arriveranno i bandi 2018 dedicati al progetto “Cammini e Percorsi”, l’iniziativa promossa da MIBACT e MIT, che punta alla riqualificazione dei beni situati lungo percorsi ciclopedonali e itinerari storico-religiosi.
Articolo letto su idealista.it
Leggi l'articolo originale su idealista.it (apri qui)

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Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, Legge 9 gennaio 1991, n. 10 Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia. Decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5

Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)
Articolo 61.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o e disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.
Articolo 62.
La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.
Articolo 63.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Articolo 64.
Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.
Articolo 65.
Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
Articolo 66.
L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare piú riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date edore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.
Articolo 67.
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piú di venti, il delegato non può rappresentare piú di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a piú persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente piú di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piú condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Articolo 68.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Articolo 69.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per piú di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’ammini-stratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.
Articolo 70.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
Articolo 71.
È istituito, presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio, il Repertorio dei condominii, nel quale sono annotati, per ogni condominio: a) il titolo; b) il codice fiscale; c) le unità immobiliari che lo compongono con i relativi estremi catastali; d) le delibere condominiali che dispongono la modifica della destinazione d’uso, l’alienazione o l’acquisto di ulteriori beni immobili condominiali; e) le delibere condominiali che hanno per oggetto la nomina o la revoca degli amministratori; f) i regolamenti di condominio e i relativi atti modificativi; g) i bilanci del condominio; h) tutti gli atti o i contratti da cui derivano obbligazioni a carico del condominio di valore superiore a 10.000 euro; i) le liti attive e passive; le sentenze e le ordinanze emesse in cause nelle quali il condominio è parte in causa. L’amministratore del condominio comunica all’Agenzia del territorio ogni atto o fatto soggetto ad annotazione entro il termine di trenta giorni dal suo compimento. Salvo che il fatto costituisca reato, ogni ritardo e ogni omissione sono puniti con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 50 ad euro 5.000». Le modalità attuative del Repertorio sono approvate con provvedimento dell’Agenzia del territorio entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente legge, prevedendo in ogni caso che i dati contenuti nel Repertorio siano gestiti con modalità informatizzate, tali da consentire la ricerca per denominazione e indirizzo del condominio, sia per codice fiscale, sia per nome dell’amministratore. Il Ministro dell’economia e delle finanze determina con proprio decreto, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, sentite le associazioni degli amministratori che ne facciano richiesta, le somme dovute per la registrazione della nomina e della cessazione dell’amministratore dell’Ufficio nonché, in misura non superiore al rimborso delle spese, quelle dovute per l’accesso ai dati del repertorio.

Articolo 71 bis.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza cia-scun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Articolo 71 ter.
Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Articolo 71 quater. – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.
Articolo 72.
 I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69. Articolo 155 bis. – L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.
Leggi speciali Legge 9 gennaio 1989, n. 13 Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati
Articolo 2, comma 1
2. 1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.
Legge 9 gennaio 1991, n. 10
Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.

Articolo 26, comma 2
Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea.
Articolo 26, comma 5
5. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.

Decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5
Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi. Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 20 marzo 2001, n. 66. Articolo 2-bis, comma XIII

Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.


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venerdì 13 luglio 2018

Rinvio alle norme sulla comunione. Articolo 1139 c.c.


Rinvio alle norme sulla comunione

Questo articolo contiene una opportuna norma, allo stesso tempo di rinvio e di chiusura, in coerenza con il riconoscimento di una comunione su alcune parti dell'edificio fra i proprietari separati dei vari piani o porzioni di piani.

Vediamo cosa dispone l'articolo 1139

Articolo 1139 c.c.
"Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [1100 ss.; 61, 62 disp. att.] "

Le norme ritenute generalmente applicabili sono:
- art. 1102;
- art. 1103;
- art. 1105;
- art. 1108;
- art. 1110;
- art. 1112, se il bene ha cessato la sua destinazione al condominio.


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Quando è necessario il regolamento di condominio e cosa deve prevedere ?E riguardo agli animali domestici cosa dice? L'articolo 1138.c.c. ci fornisce le indicazioni necessarie.

Il Regolamento di condominio: articolo 1138 c.c.

Premessa: Questo articolo è stato modificato successivamente alla legge 11 dicembre 2012 n.220. 



Introduzione:
È bene sapere che è obbligatorio formare un regolamento di condominio nel momento in cui all'interno dello stesso siano presenti un numero superiore di 10 condomini .
La formazione del regolamento può essere intrapresa da ciascun condomino che può richiedere di creare un regolamento nuovo o semplicemente di applicare alcune modifiche a quello pre esistente . Il regolamento ovviamente dovrà poi essere approvato dalla maggioranza e deve rispettare i diritti dei condomini senza limitare in alcun modo la proprietà degli stessi derivate dal loro titolo di acquisto.

Può un regolamento di condominio impedire la presenza di animali all'interno dello stesso?
E' bene sapere che le norme presenti all'interno del regolamento non possono impedire di possedere animali domestici , l'articolo 1138 del codice civile di fatti dispone la seguente dicitura: "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. "

Vediamo insieme cosa dispone l'articolo 1138 del codice civile:
Articolo 1138 c.c.
"Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese , secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. (1)

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. "


Dopo la 11 dicembre 2012 n.220 
Il presente comma è stato così sostituito dall'art. 16 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 

In precedenza l'articolo 1138 era il seguente:

"Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107".

Inoltre il presente comma è stato aggiunto dall'art. 16 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013.


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Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea. Articolo 1137 c.c.

Articolo 1137 c.c. 

"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile."




Prima della riforma:
Il presente articolo è stato così sostituito dall'art. 15 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 

Testo precedente:
"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza , entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.".




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Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni .articolo 1136 c.c.

Introduzione
Per poter istituire la prima convocazione di una assemblea è necessario avere un numero di condomini pari a 2/3 del numero totale dei condomini e la maggioranza dei partecipanti al condominio, per tanto sono valide le deliberazioni che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.



Vediamo insieme cosa recita l'articolo 1136 c.c. anch'esso sostituito e modificato in seguito alla legge 11 dicembre 2012 n. 220.

Articolo 1136 c c. 
"L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore."

Prima della legge 11 dicembre 2012 
Come detto il presente articolo è stato così sostituito dall'art. 14 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 
In precedenza l'articolo era il seguente:

"L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell' articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.".




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