venerdì 16 novembre 2018

CONSIDERAZIONI SUL MERCATO IMMOBILIARE DI LEGNANO E PAESI LIMITROFI – Anno 2018 e periodi intermedi.

Come di consuetudine è tempo di dare un rapido sguardo al mercato immobiliare della nostra zona, ovvero della città di Legnano e dei paesi ad esso limitrofi .

Grazie al costante confronto con colleghi che operano sullo stesso territorio, anche questo trimestre siamo in grado di fornirvi interessanti spunti , che analizzeremo passo dopo passo in questo post.

NUOVE COSTRUZIONI
Dal confronto emerge che i valori immobiliari hanno subito una lieve svalutazione, pari circa al 2,5% della quotazione di mercato su immobili recenti o nuovi , che restano molto ambiti, ma che non tutti possono permettersi, non solo per il costo che oscilla dai 1700 ai 2500 euro a metro quadro a seconda della zona e della qualità costruttiva , ma anche e sopratutto per via dell'assenza di importanti risparmi (salvo eccezioni) , risparmi necessari al pagamento di una caparra "importante" richiesta dalla maggior parte delle imprese della nostra zona, soldi necessari per completare gli alloggi (finiture e scelta capitolato), risparmi necessari al pagamento dell'acquisto soggetto ad IVA (acquisto da impresa 4% prima casa, 10% seconda casa) e ad eventuali ulteriori costi di schede e allacciamenti, spesso richiesti a parte dall’impresa di costruzioni e mediamente intorno al 2%-3% del valore della compravendita.

In virtù di quanto detto molti clienti decidono di abbandonare l'idea di acquistare il "nuovo" dirigendosi verso costruzioni recenti ma considerate di "seconda mano", che hanno quotazioni minori rispetto sul prezzo di mercato e il loro acquisto ha una tassazione “più accessibile” (2% del valore catastale rivalutato in caso di prima casa, e 9% nel caso di seconda casa).
E’ importante sottolineare come sul mercato immobiliare sia presente molto invenduto che offre una maggiore opportunità di scelta ai potenziali acquirenti allungando i tempi di vendita e creando , anche se meno rispetto a 12 mesi fa, congestione del mercato.

I tempi di vendita: se in un mercato “normale” sarebbero necessari dai 3 ai 6 mesi per vendere una palazzina di nuova costruzione, la presenza di molteplici alternative allunga di molto , salvo rari casi, i tempi di vendita che possono arrivare sino a 12 o 18 mesi per palazzine composte da 8 o 12 appartamenti, mentre possono essere ancora più lunghi in caso di complessi superiori alle 12 unità;  per cercare di velocizzare le vendite, spesso si rende necessario  un “ritocco” in negativo dei prezzi, creando in questo modo un’ulteriore svalutazione. che porta inevitabilmente ad incidere anche sui valori dell’ “usato” .
Queste considerazioni sono basate sul presupposto che ciò che si intende vendere siano  immobili siano "ben realizzati" e proposti ad un prezzo di mercato in linea e congruo; nel caso di immobili con valori troppo distanti da quelli reali, i tempi di vendita possono subire ulteriori ritardi , non a caso tra i vari comuni della nostra zona, troviamo cantieri fermi , abbandonati e messi all’asta.

Il mercato del nuovo rispetto al terzo trimestre ha subito un’ulteriore diminuzione di circa lo 0,5% / 1% , che su importi di 200.000 euro equivalgono a circa 1000 o 2000 euro.
Qualcuno potrebbe pensare, “si ma sono cifre basse” , certo lo sono, ma nell’ottica di un reddito di impresa, anche le migliaia di euro possono essere necessarie a “fare utile”. Negli ultimi 12 mesi per tanto , si evidenzia che mediamente il cliente acquirente tende a trattare il costo delle così dette "schede e allacciamenti" .
La mediazione corrisposta si aggira tra il 2% e il 2,5% per acquirente e per venditore, dimostrando come ci sia interesse anche da parte dei mediatori, che ben conoscono queste dinamiche, a concludere le vendite nel tentativo di evitare ulteriori e future ennesime svalutazioni.
Se un Agente Immobiliare è convinto che un determinato immobile si possa vendere ad un miglior prezzo e in tempi brevi, difficilmente spingerà per la conclusione di un affare rimettendoci un punto o addirittura 2 punti percentuali sulle sue mediazioni, ma essendo consapevole che vi sono probabilità che lo stesso immobile subisca un ennesimo deprezzamento nel corso dei successivi 6 mesi, di media decide di sedersi al tavolo, non obietterà su una richiesta di sconto sul proprio compenso a testimonianza del fatto che, lo stesso con il tempo, potrebbe avere un valore minore per svariati motivi, quali ad esempio, cantieri vicini costretti a diminuire i propri valori o nuovi cantieri con caratteristiche costruttive e tecnologiche migliorative e maggiormente accattivanti per gli acquirenti.

USATO RECENTE 
Come detto in precedenza è il “nuovo” il più ambito nella fase di ricerca iniziale di un appartamento, ma i risparmi necessari per l’acquisto di questa tipologia non sono in molti a poterseli permettere. In virtù di questo di media le persone si orientano su immobili meno costosi, magari recenti ed edificati comunque in classi energetiche elevate.

Questa situazione genera uno scompenso tra quello che una persona sarebbe disposta a pagare e quello che una qualsivoglia banca sia disposta a concedere. Oggi, ma come forse da sempre, le banche sono il termometro del mercato immobiliare , infatti su una media di 10 compravendite nella nostra zona, 8 clienti hanno necessità di richiedere un mutuo, che sia del solo 50% o che sia del 100% , questo implica nella trattativa si inserisca un soggetto terzo, ossia la banca, che tramite un proprio incaricato (perito) determinerà il più probabile valore di mercato dell’immobile per cui le viene richiesto finanziamento, e se prima, le banche erano solite effettuare sopravvalutazioni sugli immobili, oggi sono molto più attente e a valori più reali, non è raro che le perizie siano pari o persino leggermente inferiori ai reali valori di mercato. Questo significa che in caso di richiesta di mutuo, difficilmente assisteremo situazioni come quelle createsi negli anni tra il 2005 e il 2008, ovvero a valutazioni superiori del 20% o anche più sul valore concordato, per tanto potremmo chiedere anche la luna e potremmo trovare anche chi sia disposto a darcela, ma s si ha la necessità di richiedere un mutuo, la banca stessa potrebbe concedere un importo inferiore a quello a noi necessario, andando a riequilibrare i valori di mercato.
E’ giusto dire che le banche oggi giorno hanno riaperto le opportunità alla concessione di prestiti e mutui, ma è importante sapere che hanno anche impostato degli step basati sui requisiti reddituali. I valori di tali soluzioni possono variare a seconda della tipologia, e possono essere ipotizzati in una fascia di mercato compresa tra i 1300 €/mq e i 1700 €/mq , a seconda delle proprie caratteristiche e della propria zona di ubicazione.
I tempi di vendita possono variare dai 3 ai 6 mesi , a patto che non si commetta l'errore di collocare l'immobile in una errata fascia di mercato, in tal caso i tempi possono allungarsi sino a 12 mesi con il rischio di subire un’ulteriore svalutazione compresa tra l'1,5% e il 3% del probabile valore ipotizzato in origine. 

L' intermediato resta in termini (salvo eccezioni) del 2,5%/3% per ciascuna delle parti coinvolte nell'affare, venditore e acquirente .

L’USATO 
Il mercato dell'usato ha subito una forte svalutazione rispetto allo stesso periodo del 2017, in alcuni casi (abitazioni di corte o in stabili anni 60/70 ) anche superiore al 5%/7% , nel breve periodo i valori sono leggermente diminuiti, ma ad essere diminuite ,principalmente,in verità sono le richieste per l’acquisto di queste tipologie, infatti, se prima in molti provavano ad avvicinarsi ad un buon usato da ristrutturare, oggi le richieste sono nettamente diminuite, tanto da essere quasi nulle in alcuni casi e in alcune zone.

Perché?
I motivi possono essere molteplici, ma in linea di massima spesso sono i lavori di ristrutturazione a spaventare gli acquirenti e spesso i possibili compratori sono frenati da  eventuali costi legati alle spese di straordinaria manutenzione (rifacimento tetti e facciate in primis).
Inoltre a questo si  aggiungono ovvie considerazioni legate alle qualità costruttive ,una casa del 1990 sarà certamente considerata più recente di una casa medesima del 1960, nonostante sia palese che ristrutturarle costerà all'incirca la stessa cifra; il potenziale acquirente tenderà comunque a deprezzare maggiormente l'immobile più datato, aumentando la possibilità che lo stesso subisca una maggior richiesta di sconto . Per capirci a parità di condizioni e metratura, un tre locali anni 60 varrà con ogni probabilità circa un 5%/10% meno di un immobile del 1980 e circa un 10%/15% meno di uno degli anni 90, considerazione che in linea di massima può considerarsi corretta, ma che spesso porta a trattative davvero complesse e deludenti per il venditore, ma la realtà dei fatti è che una cosa più vecchia (salvo immobili particolari) ha una minore appetibilità sul mercato e di conseguenza se vi sono meno richieste è normale che il valore di mercato possa subire una maggiore svalutazione.

RICHIESTE:
Oggi le maggiori richieste arrivano per immobili indipendenti e semi indipendenti (ville a schiera e villini) ,con valori compresi , a seconda della zona e della tipologia, tra i 190 mila e i 230 mila euro; per ville singole da ristrutturare, con valori compresi tra i 180 mila e i 220 mila euro (classiche ville unifamiliari edificate tra il 1950 e il 1980); per questi immobili le considerazioni di cui tener conto sono le più svariate, infatti ville singole in centro a Legnano, sicuramente avranno valori diversi e superiori rispetto alle medesime soluzioni poste magari in periferia a Canegrate, ma in linea di massima una villetta unifamiliare di circa 90/100 mq con sottostante area cantinata e con giardini tra i 400 mq e i 500 mq, avrà valori compresi tra quelli indicati.
Esistono come detto le eccezioni, e per eccezioni si intendono, immobili che possiedono caratteristiche intrinseche ed estrinseche che tenderanno a valorizzare in modo netto il proprio valore , uscendo cosi’ dagli schemi della logica di mercato, per intenderci, una villa anni 60 anche da ristrutturare ma magari che possiede un’ampio giardino potrà valere certamente di piu’ di una medesima soluzione di pari metratura ma con meno area esterna.
Le ville di nuova costruzione sono ambite, ma da pochi , ovvero da chi mediamente alle spalle ha già un importante cassetto risparmi o un interessante immobile dal valore compreso tra i 150 e i 200 mila euro o magari entrambe le situazioni, ma non sono molti ad avere questa possibilità, circa 1 cliente su 20.I valori possono essere molto elastici ovviamente, a seconda della tipologia e della qualità costruttiva; possono infatti variare dai 260/270 mila euro (villettina a schiera su più livelli) ai 400/420 mila euro , per ville unifamiliari di pregio ed elevata classe energetica. Ovviamente poi tale valore può subire maggiorazioni in base anche alle finiture e alle carattetistiche richieste (sovente sono direttamente commissionate ad imprese in seguito all'acquisto di un terreno x esempio).



I TRE LOCALI:
I valori per  3 locali con giardini o terrazzi, salvo particolari zone e tipologie, si attestano su valori non superiori ai 200 mila euro , é importante a riguardo tenere a mente le disponibilità di cui parlavamo nei precedenti punti. 


CHI HA POCO RISCONTRO D’INTERESSE IN QUESTO MOMENTO DI MERCATO?

Ovviamente per ogni caso esistono eccezioni e ovviamente questa analisi é valida ai Purtroppo vi sono alcune tipologie di immobili che fanno più fatica di altri, questi immobili sono i monolocali (una volta fonte sicura di reddito) , i bilocali , anch'essi ideali per investimenti o per giovani coppie alla prima casa, ma oggi vista l’assenza di investitori perdono appetibilità e diminuzione dei valori di mercato, le giovani coppie puntano sin da subito alla ricerca di un 3 locali. 
Oltre a queste 2 tipologie perdono di interesse i 3 locali "datati" , che restano oggetto di richiesta ma che subiscono forti perdite di valore per quanto detto sopra .

Questo post è puramente al fine indicativo, utile a capire come si stia evolvendo o semplicemente orientando il mercato immobiliare della nostra zona, è ovvio che ogni immobile ha delle proprie caratteristiche ed è altrettanto ovvio che ogni immobile debba essere valutato singolarmente,  ma se avete intenzione di cambiare casa e magari di vendere casa questo post può certamente aiutarvi.

IL CONSIGLIO:
  • Contattate un agente immobiliare, in quanto  può realmente conoscere i valori immobiliari del compravenduto, e richiedetegli una attenta valutazione di mercato del vostro immobile.
  • Valutate con attenzione il prezzo iniziale di vendita
  • Abbiate pazienza (per vendere una casa ci possono volere 15 giorni ma anche 12 mesi)
  • Siate coerenti e il più oggettivi possibile (valutate i reali pregi ma sopra tutto i reali difetti del vostro immobile, come li vedete voi, li vedranno gli altri , anzi, gli altri (i potenziali acquirenti) faranno leva sui difetti per ottenere maggiori sconti. 
  • Fate progetti a lungo termine senza strafare ma con attenzione e ragionevolezza.

Sperando di esservi stato utile , vi auguro una buona giornata.



Ruggeri Daniele 
Agente Immobiliare 


Casaproject Canegrate - Servizi Immobiliari
Canegrate (MI) , via F. Corridoni n.5 ; 20010 
Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 

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