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mercoledì 13 aprile 2022

La Sanatoria Edilizia



La sanatoria edilizia


Sanatoria Edilizia: cos’è?

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che permette, di sanare le situazioni in cui lo Stato di Fatto dell’immobile non è conforme allo Stato di Progetto, di cui ai relativi permessi di costruire depositati presso il comune di appartenenza.

IMPORTANTE :
È importante ricordare che il catasto e di conseguenza la scheda catastale non si può considerare probatoria di alcunché, pertanto avere una scheda catastale uguale allo stato di fatto non garantisce in alcun modo la conformità urbanistica di alcun immobile.



COME SI ATTUA UNA SANATORIA?
Tale provvedimento si attua attraverso una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata), o una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ad opera di un Tecnico abilitato per conto del proprietario dell’immobile da sanare.
Sarà pertanto importante richiedere assistenza di un tecnico che sia un geometra, un architetto o ingegnere, in modo da poter verificare nel migliore dei modi la situazione del vostro immobile e possa verificare la miglior strada da percorrere nel caso si renda necessario, eseguire una Sanatoria.

COME SI PUÒ VERIFICARE LA SITUAZIONE DEL PROPRIO IMMOBILE?

Premessa: Le non conformità sono a tutti gli effetti, degli illeciti penali, ed è possibile che tali illeciti vengano ‘ereditati’ perché già presenti e per questo spesso  sottovalutati, dato che un normale committente non ha gli strumenti per riconoscerli.

Per verificare che la situazione catastale sia in ordine con lo stato di fatto e con l'urbanistica depositata presso il comune di appartenenza del vostro immobile, sarà sufficiente richiedere un accesso agli atti.
Il consiglio è di farsi aiutare da un esperto di propria fiducia che possa eseguire le corrette verifiche e darvi un parere tecnico e professionale sulla situazione inerente al vostro immobile.
È importante che l'ultimo disegno approvato depositato presso il comune di appartenenza del vostro immobile, corrisponda allo stato di fatto dello stesso. Per tanto l'oggetto da tenere in considerazione è il disegno approvato e "concesso" presente in comune e non la scheda catastale che se difforme o differente dovrà essere eventualmente aggiornata ma che non attribuisce in alcun modo valore alcuno in termini di urbanistica.
Infatti il catasto è da ritenersi valido ai solo fini tributari e non urbanistici.

RISCONTRARE DIFFORMITÀ È UNA SITUAZIONE CHE SI VERIFICA DI SOVENTE O UNA RARITÀ?

In verità spesso si incontrano difformità più o meno lievi ma anche importanti,  soprattutto negli immobili del passato (ovvero pratiche risalenti magari agli anni 70 o 80 ma anche precedenti o successive.  Per tanto non è inusuale riscontrare difformità comr ad esempio una cucina posizionata al posto di un soggiorno, oppure un bagno con dimensioni diverse rispetto al progetto, oppure porte o finestre murate e riaperte in posizioni diverse.

È importante sapere che sia la difformità di una semplice porta o difformità maggiori (come un aumento di volume di un intero condominio o di una villetta), sono tutte da ritenersi illeciti e perciò da assoggettarsi a sanatoria.

La presenza di difformità, è molto frequente nel panorama edilizio italiano e anzi, è quasi più raro il contrario, ovvero non riscontrare difformità.  Mediamente su 10 immobili che vengono immessi sul mercato immobiliare, 7 presentano difformità, più o meno gravi, dallo spostamento di una semplice porta interna sino ad avere verande chiuse con aumenti di volumetria piuttosto che abitazioni traslate sul suolo o situazioni al limite della sanabilità, per questo è importante far verificare sempre da un tecnico di propria fiducia il tutto, in modo da conoscere nel più breve periodo possibile gli eventuali abusi e i conseguenti costi per procedere con la sanatoria. Raramente risultano insanabili, di norma quasi tutto può essere sanato salvo situazioni davvero gravi dove si può persino dover ricorrere alla demolizione di parti di immobili o peggio alla demolizione di tutto l'immobile, situazione rare ma non impossibili, considerando soprattutto che un tempo veniva eseguito tutto con minor attenzione e spesso in corso d'opera il committente o l'impresario edile modificava parte o nei casi più gravi ,di molto, l'esecuzione dei lavori, variando in modo complesso e totalmente differente dal progetto approvato.
Una buona regola è certamente quella di incaricare un tecnico di fiducia che possa darvi una reale valutazione della situazione urbanistica del vostro immobile. In alcune regioni italiane per esempio è obbligatorio allegare agli atti di compravendita una relazione tecnica urbanistica, purtroppo in Italia non si sa bene il motivo, questo obbligo è limitato ad oggi solo ad alcune regioni e province ma dovrebbe invece essere obbligatoria in tutto il paese...





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NB.: Il presente è al fine puramente indicativo, per ricevere un reale valore sarà necessario contattare uno studio notarile e spiegare la vostra reale situazione, in modo che lo stesso possa darvi le informazioni necessarie e corrette. 


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