ART. PREC.ART. SUCC.
Articolo 999 Codice civile(R.D. 16 marzo 1942, n.262)
Locazioni concluse dall'usufruttuario
Dispositivo dell'art. 999 Codice civile
Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto (1), purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto [151 disp. att.] (2)
Con la sentenza numero 14834 del 20 luglio 2016, la Cassazione ha stabilito che, nel caso in cui un immobile viene dato in locazione dal suo usufruttuario e quest’ultimo successivamente muore, il contratto di affitto prosegue con gli eredi dell’usufruttuario e non con il nudo proprietario.
Gli eredi dell’usufruttuario hanno per tanto diritto a rivendicare il pagamento dei canoni di locazione o eventualmente possono procedere con lo sfrattare il conduttore. Questa prosecuzione può essere effettuata per un termine massimo di cinque anni dalla morte dell' usufruttuario . Alll scadere dei 5 anni ogni diritto passa in capo al proprietario esclusivo del bene immobile.
Dunque, per non oltre cinque anni (o, se anteriore, fino alla scadenza della locazione), gli eredi dell’usufruttuario succedono in tutti i diritti del locatore.
Il codice civile stabilisce che il contratto di affitto concluso dall’usufruttuario prosegue anche se questi muore prima della scadenza dello stesso (ovviamente il contratto di locazione deve essere stato registrato)
NB) Se l’affitto scade prima dei 5 anni, dalla morte dell’usufruttuario, gli eredi di quest’ultimo non possono stipulare un nuovo contratto per “completare” l’arco del quinquennio.
L’estinzione del diritto di usufrutto – determinata da eventi come la morte dell’usufruttuario – non determina di per sé l’effettivo subentro del pieno proprietario nel contratto di locazione.
Il locatore non è dunque tenuto, per esercitare i diritti derivanti dal rapporto come la riscossione dei canoni di locazione, a dimostrare la sua titolarità sul bene, né il conduttore può, per sottrarsi all’obbligo di pagamento, pretendere la dimostrazione di tale diritto.
Fino a quando il pieno proprietario non manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità di diritti reali sul bene,ma bensì mantiene tutta la vicenda centrata su rapporti personali tra locatore e conduttore.
Questo comporta che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.
Cos' cos'è La nuda proprietà?
La nuda proprietà è il valore dell'immobile decurtato dell' usufrutto, vendere la nuda proprietà equivale a vendere il proprio immobile, mantenendo però per sé il diritto di abitarlo o affittarlo per tutta la vita .
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