martedì 12 ottobre 2021

È OBBLIGATORIA LA FIDEIUSSIONE IN CASO DI ACQUISTO DA COSTRUTTORE?

È OBBLIGATORIA LA FIDEIUSSIONE IN CASO DI ACQUISTO DA COSTRUTTORE?


La risposta facile è certamente SI, tuttavia è bene fare alcune precisazioni.

Se il permesso di costruire è successivo al mese di marzo del 2019, il preliminare è nullo se non è stipulato in forma notarile e se non vengono fornite al promissario acquirente le garanzie previste dal D.Lgs 122/2005.

In caso di immobile non completato l'acquirente ha il diritto di essere garantito dalla trascrizione del preliminare e da una polizza fideiussoria bancaria o assicurativa, che copra tutte le somme anticipate fino al trasferimento della proprietà.

La sottoscrizione di preliminare mediante notaio è obbligatoria per quegli immobili che hanno ricevuto il permesso di costruire a far data dal 16 marzo 2019, il Notaio avrà inoltre il compito di verificare e accertare la validità della fideiussione ,senza tale fideiussione il notaio non procederà con la stipula dell'atto.

La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto preliminare, che tuttavia può essere fatta valere solo dall'acquirente ai sensi dell’art. 2, comma 1, del d.lgs. n. 122 del 2005.

È bene sapere che senza fidejussione il contratto è da ritenersi nullo.
Tuttavia può non esser necessaria la fideiussione se l'immobile è da ritenersi completato e per tanto dotato del certificato di agibilità e solamente, per esempio, da rifinire (scelta del capitolato etc...),
Paradossalmente non è necessaria la fideiussione se l'immobile viene acquistato "sulla carta" e l'impresa non ha ancora ricevuto il permesso di costruire, questo perché secondo la cassazione l'acquirente è ben consapevole del rischio a cui va incontro non essendo l'oggetto del trasferimento non solo non ancora costruito ma nemmeno non ancora concessionato.

IN BREVE:
Se si acquista un immobile con concessione edilizia rilasciata dal 16 marzo 2019 in poi, è bene sapere che sarà necessario procedere con la stipula del preliminare direttamente tramite un Notaio e sarà necessaria (salvo casi particolari) il rilascio di una fideiussione conforme a modello ministeriale che possa garantire il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio di polizza indennitaria decennale postuma.

Se la concessione edilizia è invece antecedente al 16 marzo 2019, non sarà obbligatorio procedere con la stipula del contratto preliminare presso un notaio (anche se consigliato) ma sarà obbligatorio il rilascio della fideiussione alla stipula del contratto preliminare,salvo che questo non sia completato ed essendo un po vaga come descrizione, direi che se dotato di certificato di agibilità e regolamento accatastato, si possa ritenere come completato, salvo per eventuali finiture interne da scegliersi mediante capitolato. 

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