martedì 14 marzo 2017

Diritto di Prelazione nei contratti di Locazione

Diritto di prelazione nei contratti di locazione .

Il diritto di prelazione spetta all’inquilino nel caso in cui il proprietario di casa volesse vendere l’appartamento alla prima scadenza del contratto d’affitto.

Se il locatore decide di vendere l’appartamento che ha precedentemente dato in locazione, in caso di regolare contratto d’affitto, dovrà attendere i tempi di scadenza del contratto (ad esempio, 4 + 4 a canone libero). 
Alla prima scadenza del contratto, è l’inquilino che ha il diritto di prelazione sull’acquisto del bene. 
A parità di condizioni di vendita , il padrone di casa dovrà preferire l’inquilino, rispetto ad altri soggetti interessati all’acquisto dello stesso immobile. 

Il diritto di prelazione è soggetto a diverse condizioni ed in nessun caso, nel contratto di locazione, può essere specificato che il conduttore rinuncia al diritto di prelazione,e nessuna altra clausola/e che prevedono l’automatica risoluzione del contratto in caso di vendita dell’immobile oggetto. 
Se nel contratto viene inserita una clausola riferita alla rinuncia del diritto di prelazione,  è importante sapere che la stessa sarà di ritenersi nulla . 
Qualsiasi rinuncia al diritto di prelazione può essere messa per iscritto solo al momento della risoluzione del contratto e della vendita dell’immobile. 

Quando Spetta il Diritto di Prelazione ?
Il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile in affitto spetta all’inquilino quando il proprietario intende, alla prima scadenza del contratto, vendere l’immobile a terzi , il conduttore (inquilino) non è proprietario di altri immobili a uso abitativo oltre a quello che usa come abitazione principale.

Il conduttore (inquilino)  ha il diritto di prelazione anche rispetto ai co-eredi nel caso di un immobile caduto in comunione ereditaria .

Quando l'inquilino NON ha diritto di Prelazione?
L'inqulino (il conduttore) Non ha il diritto di prelazione nei seguenti casi: 

L’immobile viene venduto al coniuge del proprietario. 
L’immobile viene venduto ai familiari del proprietario entro il secondo grado di parentela.
L'immobile venga donato o trasferito a titolo gratuito.
L'immobile sia soggetto a trasferimenti non volontari (espropriazioni).
Se il proprietario intende vendere in blocco l’intero edificio dove vi sia un ’unità immobiliare locata, salvo che l’inquilino dimostri che il locatore ha simulato la vendita in blocco solo al fine di eludere il diritto di prelazione. 
Per atti di trasferimento diversi dalla vendita. 
In caso di vendita dell’immobile a terzi, negli anni successivi alla prima scadenza contrattuale. 

Se il Diritto di prelazione non viene rispettato, cosa succede?
L’inquilino ha diritto a un risarcimento danni se il proprietario non rispetta il diritto di prelazione. 
Il locatore deve seguire la procedura imposta dalla legge per consentire all’inquilino l’acquisto dell’immobile. 
Il locatore è punibile anche se comunica un prezzo di vendita superiore a quello realemente concordato con un terzo interessato , in quanto commette un illecito. 
L' inquilino (conduttore) che non ha potuto esercitare il diritto di prelazione, ha tempo sino a 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita, avvenuta tra il vecchio proprietario e il nuovo acquirente , per riscattare la casa nei confronti del nuovo acquirente (soggetto terzo) . Il “terzo”, cioè il nuovo acquirente non dovrà opporsi e potrà esercitare rivalse contro il venditore (vecchio proprieatario) che ha omesso il rispetto del diritto di prelazione a favore del precedente conduttore (inquilino).
Una volta esercitato il riscatto, l’inquilino dovrà pagare al "terzo" (nuovo acquirente), il prezzo per l’acquisto della casa entro il termine di 3 mesi. 
Il corrispettivo (prezzo) da versare sarà quello indicato nel contratto d’acquisto, anche se lo stesso prezzo indicato nell' atto stipulato tra locatore (vecchio proprietario) e il nuovo acquirente è un prezzo simulato. 
Se ci sono più conduttori nell' immobile oggetto di vendita, il locatore deve comunicare l’intenzione di vendere lo stesso immobile separatamente a ciascun conduttore (questa procedura è denominata “prelazione congiunta”). La prelazione, in questo specifico caso, potrà essere esercitata da tutti gli inquilini (conduttori) o, in caso di rinuncia da parte di uno degli stessi , dagli inquilini rimanenti.


Nota Bene:

La legge 9 dicembre 1998, n. 431 - Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo - 

Leggi il Testo della Suddetta Legge (Clicca Qui)

Stralcio tratto dalla suddetta legge:

Art. 3./3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Art. 3./5.Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

Importante: Nel caso in cui , si dovesse prospettare una situazione simili e/o analoga a quelle indicate , è assolutamente consigliato , rivolgersi ad un legale per eventualmente valutare con lo stesso , le procedure da seguire e le possibilità di eventuali rivalsa nei confronti del locatore o di soggetti terzi. 


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