venerdì 17 marzo 2017

Plusvalenze e Rivendita "prima casa" , prima dei 5 anni .



Plusvalenze prima 5 anni 

Se rivendi prima dei 5 anni dall'acquisto, dalla cessione dell’immobile può derivare una plusvalenza, ovvero , una differenza positiva tra l’incasso della vendita percepito e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell'abitazione ceduta. 

Questa differenza di importi , quando deriva dalla cessione (dalla vendita) a titolo oneroso di un immobile acquistato o costruito da meno di 5 anni , è da considerarsi come un reddito diverso , e come tale verrà tassato con le normali aliquote Irpef. 
La plusvalenza andrà per tanto dichiarata nel modello 730 o nel modello Unico. 
Per tanto la plusvalenza concorre , insieme agli eventuali altri redditi del cedente (venditore) , alla determinazione del reddito imponibile dello stesso ai fini Irpef.

Quando la Plusvalenza Non è Tassabile? 

-- Per gli immobili pervenuti per successione o usucapione 
-- Per gli immobili ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi cinque anni dall'acquisto o costruzione dello stesso 
-- Per le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (il coniuge) , o entro il terzo grado e degli affini entro il secondo.  Va considerato familiare anche il coniuge in regime di separazione. 

Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto della cessione, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 20%. 
La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Modello di Comunicazione da Parte dei Notai (AdE)

Informazioni Generali Agenzie delle Entrate (AdE)

Cosa accade se si vende la “prima casa” e non si riacquista? 
Se si acquista un immobile con le agevolazioni fiscali “prima casa” e lo si rivende prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto, si decade dalle agevolazioni fiscali “prima casa”. Il che vuol dire che sarà necessario versare la differenza di imposta non pagata all'atto notarile (imposta piena – imposta agevolata “prima casa”) ed inoltre sarà applicata una sanzione del 30% sulla differenza e gli interessi di mora. 

Come posso evitare questo problema ? 
Per non perdere l'agevolazione "prima casa" , sarà sufficiente riacquistare un altro immobile da adibire a "prima casa" , entro 12 mesi dall'atto di vendita del precedente immobile. 

Se non voglio o non posso riacquistare cosa si puo' e si deve fare ?  
Sarà necessario , prima che scada l’anno entro cui bisogna riacquistare, comunicare tale intendimento all'Agenzia delle Entrate, ottenendo così l’effetto di non pagare la sanzione del 30%, ma solo la differenza di imposta oltre gli interessi. La domanda deve essere presentata all'Agenzia delle Entrate presso la quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” . Una volta scaduto il termine di decadenza , sarà sempre possibile avvalersi, sempre su istanza del contribuente, del ravvedimento operoso , ottenendo una riduzione delle sanzioni. 
Ravvedimento - Decreto legislativo del 18 dicembre 1997 n. 472 .

Calcolo valore Catastale immobile