sabato 17 giugno 2017

Comunione , Condominio e Responsabilità dell'Agente Immobiliare

PREMESSA E RESPONSABILITA’ DELL’AGENTE IMMOBILIARE

Quando si effettua una valutazione di un immobile e/o si prende un incarico di vendita dello stesso , è necessario conoscere e verificare alcuni aspetti fondamentali  :

--  Atto di provenienza, dal quale si evince se vi è un regolamento contrattuale (vedi limitazioni)
--  Copia del regolamento contrattuale o assembleare .
--  Ultimi 2 bilanci consuntivi e preventivo in corso .
--  Ultimi 2 verbali assemblea (sia ordinaria che straordinaria) . Per verificare eventuali delibere di opere ordinarie e/o straordinarie .


L’agente immobiliare che non richiede la documentazione necessaria (regolamento) per verificare le eventuali limitazioni è responsabile dell’incauta vendita effettuata a persona che ha manifestato di voler esercitare una attività poi verificatasi contraria a quanto previsto dal regolamento condominiale .


E’ assolutamente importante , conoscere il  regolamento di condominio per poter verificare anzi tempo eventuali limitazioni da esso prodotte . Se non si dispone di una copia del regolamento è importante richiedere eventuali dubbi o perplessità all’amministratore di condominio . 

Vediamo ora in sintesi , in cosa consiste la Comunione e il Condominio 

COMUNIONE E CONDOMINIO

La materia è disciplinata dal codice civile entrata in vigore R.D. del 16 marzo 1942 .


COMUNIONE

La comunione è disciplinata dalle norme/articoli che vanno dal 1100 al 1116 del codice civile .

CHE COS’E’ ?
Proprietà o altro diritto reale spettante in comune a più persone, pertanto nessuno dei partecipanti è proprietario di una parte della proprietà ma il diritto di ciascuno riguarda l’intera cosa .
Ovvero: Il singolo può partecipare e servirsi della cosa comune secondo il diritto di ciascuno e dall’altro rispettare l’impiego cui la cosa comune è destinata.
I partecipanti alla comunione sono denominati “COMUNISTI

Distinzione della Comunione

VOLONTARIA O CONTRATTUALE
Quando la sua “fonte/ origine” sia un patto o contratto tra i partecipanti . Esempio:L’acquisto in comune di un bene .

INCIDENTALE
Quando la nascita della comunione sia involontaria , ovvero indipendente dalla volontà dei compartecipi.
Ad esempio quando dei coeredi “acquistano” un bene per successione o nel caso della comunione forzosa del muro di confine (vedere art. 874 c.c.) .

La comunione può essere di 2 tipi:

• COMUNIONE ORDINARIA
Ciascun partecipante ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione nei modi e nei limiti stabiliti
nell’Art. 1111 c.c.
• COMUNIONE COATTIVA
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto poiché così la cosa/e comuni cesserebbero di servire all’uso cui sono destinate (Art. 1112 c.c.) .


CONDOMINIO

• Disciplinato dal Codice Civile dall’Art. 1117 all’Art. 1139 (sono inderogabili gli Art. 1118 2° comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137) e dalle Norme di Attuazione dall’Art. 61 al 72 (sono inderogabili gli Art. 63, 66, 67 e 69), pertanto i regolamenti di condominio non possono derogare dalle disposizioni dei suddetti articoli .

Come si costituisce un condominio

(vediamo insieme alcuni esempi)
A seguito di successione testamentaria, quando il testatore assegna agli eredi i vari piani o parte di piano dello stabile di sua proprietà
– senza particolari disposizioni circa la divisione delle parti e dei servizi comuni (in tal caso sulle une e sugli altri si crea una comunione forzosa) -
La vendita a terzi da parte di un unico proprietario dello stabile, con atti separati, di una o più unità
immobiliari (esempio: quando il costruttore vende il primo appartamento)

Altri Esempi di Costituzione del condominio :

-       Il condominio può costituirsi anche con il riconoscimento da parte di un unico proprietario , del diritto di soprelevare l’edificio a favore di un terzo .

-       Dallo scioglimento e relativa divisione della comunione dell’edificio tra gli originari proprietari “pro-indiviso” o anche dallo “scioglimento” di una Società cooperativa proprietaria dello stabile

Enti / parti comuni:
Si suddividono in 2 grandi categorie : FONDAMENTALI e FACOLTATIVI .

• FONDAMENTALI

a. Il suolo
b. le fondazioni,
c. i muri maestri
d. il tetto
e. il lastrico solare
f. le scale,
g. i portoni d’ingresso
h. gli anditi
i. i portici
j. I pianerottoli

• FACOLTATIVI

a. La recinzione
b. Il giardino
c. Gli ascensori
d. I pozzi
e. Le cisterne
f. Gli acquedotti
g. Le fognature
h. gli impianti idrici, del gas, dell’energia elettrica, del riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva ai singoli condomini.
i.  Altri elementi non fondamentali .

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO


TIPI DI REGOLAMENTO
2 TIPI DI REGOLAMENTO: CONTRATTUALE O ASSEMBLEARE

CONTRATTUALE:
E’ di norma predisposto dall’unico originario proprietario (spesso il costruttore) dell’edificio;
Si definisce “esterno” in quanto non emanato dal condominio ed è espressamente citato negli atti di vendita delle singole U.I. dello stabile (c.d. atto pilota)
Il regolamento vincola, con le sue clausole, i condomini in qualità di “CONTRAENTI” dei singoli atti di acquisto (perciò si definisce contrattuale o negoziale) e può essere modificato solo con l’unanime approvazione di tutti i condomini.
Solo il regolamento contrattuale può, con le sue pattuizioni, porre limitazioni ai diritti dei singoli
condomini.

ASSEMBLEARE
Ogni condomino può assumere l’iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente.
In ogni caso l’approvazione spetta all’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza (la metà +1) e almeno la metà del valore dell’edificio, vale a dire almeno i 500/1000 (Quote Millesimali) .

Il regolamento così approvato può essere impugnato da ciascun condomino che non ne condivide il contenuto con ricorso al giudice entro 30 gg. dalla delibera (ovvero dalla comunicazione della delibera agli assenti; il termine è perentorio ed alla scadenza è inoppugnabile e vincola anche gli eredi e/o aventi causa dei singoli condomini.
E’ comunque obbligatorio oltre i 10 condomini, deve sempre rispettare le norme derogabili ed
inderogabili ed ogni anno può essere modificato dalla maggioranza nelle modalità già dette.

TABELLE MILLESIMALI

Normalmente si trova la ripartizione delle spese:

• Proprietà: determinata in base al valore della U.I (in superficie/piano/esposizione).
• Riscaldamento: se non autonomo di solito determinato in base alla cubatura
• Acqua: ripartita in base ai millesimi, ma spesso avviene in base al n. delle persone
• Spese generali: le più vicine ai consumi (es. luci scale, pulizie parti comuni etc.)

LA MULTIPROPRIETA’ IMMOBILIARE

• IN ZONE TURISTICHE, RICORRE QUANDO LO STESSO IMMOBILE (O DI SOLITO, LA STESSA FRAZIONE DI UN COMPLESSO RESIDENZIALE) VIENE SEPARATAMENTE ALIENATO A PIU’ SOGGETTI.

• E’ ATTRIBUITO A CIASCUNO IL DIRITTO TRASMISSIBILE DI GODERE DI QUELLA FRAZIONE IMMOBILIARE IN MODO ESCLUSIVO MA PER PERIODI DI TEMPO LIMITATI, A TURNO CON ALTRI PROPRIETARI DELLA MEDESIMA FRAZIONE, SULLA QUALE VIENE IMPRESSO UN DUPLICE
VINCOLO DI DESTINAZIONE (TURISTICA) E DI INDIVISIBILITA’

NOTA BENE:
• Da non confondersi con la Multiproprietà Alberghiera , (il bene è compreso in un complesso alberghiero intestato a differenti proprietari) o con la multiproprietà azionaria  (il bene è goduto in virtù del possesso delle azioni della società titolare del bene stesso .





Calcolo valore Catastale immobile