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Legnano , Milano, Italy
Da oltre 15 anni ci occupiamo di compravendite e locazioni immobiliari, siamo specializzati nella compravendita di immobili residenziali e ci avvalliamo della costante consulenza di geometri, architetti, certificatori energetici, studi notarili, mediatori creditizi, imprese di costruzione etc..etc.. Siamo Agenti Immobiliari che mettono al servizio del cliente la propria conoscenza maturata in anni e anni di esperienza e arricchita dalla continua formazione e dalla grande passione che nutrono per il mondo dell'immobiliare. Per informazioni: 0331.402168

giovedì 6 luglio 2017

5.0 MANUALI OPERATIVI - l’Acquisizione , la verifica di base della documentazione, la prima consulenza al cliente venditore .



Premessa :
Immaginiamo di trovare un cliente che comprenda l’importanza di vendere un’immobile e che di conseguenza, sia disponibile , come dovrebbe sempre essere , a darci tutte le informazioni necessarie per poter valutare al meglio il proprio immobile.
Vendere una casa , non è un gioco , per tanto bisogna essere consapevoli , che nell’era moderna , l’agente immobiliare , non è piu’ un semplice commerciale , ma bensi’ un consulente che lavora per sé stesso ovviamente , ma che in primo luogo deve mettere a disposizione del cliente , le proprie conoscenze e le proprie competenze, per tanto è fondamentale per lui , già in fase di valutazione, reperire tutte le informazioni necessarie per poter consigliare al meglio e fornire un “REALE VALORE DI MERCATO” .
Immaginiamo che il cliente ovviamente sia in possesso dei documenti che vedremo successivamente, discorso a parte andrebbe fatto in caso contrario , ma noi stiamo immaginando di avere a che fare con un cliente venditore ordinato e preciso che metta a disposizione quanto necessario per la vendita del suo immobile .


Passo 1. : L’incontro e la regola dei 7 secondi .

Abbiamo fatto un buon lavoro di ricerca e abbiamo l’occasione di conoscere un potenziale venditore che ci ha contattato per una valutazione del proprio immobile. Per tanto ricordiamoci , che siamo ospiti a casa sua , quindi la prima regola deve essere assolutamente l’EDUCAZIONE e il RISPETTO del bene immobiliare che ci verrà proposto, per noi le case sono case , ma per chi vende , la propria casa spesso è un turbine di emozioni, di ricordi , di sacrifici di speranze ,di aspettative e di sogni , quindi dobbiamo avere rispetto , sia che si tratti di una villa da 1 milione di euro , sia che si tratti di un piccolo appartamento da 30-40 mila euro . Ricordatevi sempre che i primi 7 secondi di un nuovo incontro , sono fondamentali , non possiamo stare certamente simpatici a tutti , anzi, pero’ la prima impressione , influirà su tutto il resto della conversazione , in quei primi 7 secondi , sia noi che il venditore , si è fatto una idea , si superficiale , ma difficile da cambiare . Lavoriamo sulla nostra persona , cercando di limare i nostri difetti , perche’ ciascuno di noi , presenta dei difetti e soprattutto accettiamo la regola dei 7 secondi , partendo dal presupposto che , conoscendo la stessa , avremo piu’ possibilità di cambiare la nostra idea .

Passo 2. : Prendere visione dell’immobile

Una volta arrivati a casa del cliente , chiediamo gentilmente di poter appoggiare la nostra valigetta e di farci fare un “giro” in casa sua , questa procedura ci serve ad osservare l’oggetto che andremo a valutare , stiamo attenti a tutti i particolari, osserviamo con cura i dettagli e soprattutto , ascoltiamo, ascoltiamo cio’ che il cliente ha dirci, ascoltare è uno dei passi piu’ importanti per comprendere le motivazioni e le impressioni di chi abbiamo davanti , ognuno di noi ha un proprio metodo, e non esiste un metodo giusto o un metodo sbagliato , esiste solo un tipo di metodo , ma la regola è sempre una , saper ascoltare, con rispetto e umiltà cio’ che il venditore vuole trasmetterci , questo ci servirà per entrare in sintonia con lui , per comprendere meglio le sue esigenze e le sue aspettative.

Passo 3. La richiesta di informazioni

Una volta visionato l’immobile , chiediamo sempre con molta gentilezza , di sederci , possibilmente su una sedia attorno ad un tavolo , dove poter chiacchierare in tutta calma e raccogliere le informazioni necessarie per poter avere un’idea piu’ concreta e precisa dell’immobile . Raccogliere informazioni è fondamentale, immaginate , di dover valutare una casa senza aver chiesto al proprietario di farvi vedere le spese condominiali , adesso immaginate di ipotizzare che le spese siano di circa 1.000 euro e quindi di valutare lo stesso immobile , pensando che le spese siano tali, quando invece  magari ammontano a 5.000 euro , perché vi sono morosi, perché hanno problemi con la fognatura , perché vi è un portinaio che non abbiamo visto e per chi sa quali motivi ,un’immobile con mille euro di spese sarà certamente piu’ appetibile di un’immobile che presenta 5.000 euro annui di spese , per tanto munitevi di una “SCHEDA IMMOBILE” il piu’ completa possibile , che vi possa permettere di raccogliere il maggior numero di informazioni possibili , questo vi sarà molto di aiuto in fase di valutazione , perché potrete fornire al cliente un valore sicuramente basato su molteplici varianti e per tanto piu’ preciso possibile.

Passo 4. La Provenienza , le schede catastali , l’agibilità e la documentazione.

Compilata tutta la vostra scheda immobile sulle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile , sulla situazione condominiale , il piano , la vetustà dello stabile e quant’altro , passate alla richiesta della documentazione , richiedete in primo luogo di poter prendere visione delle schede catastali dell’immobile e dell’ Atto di Provenienza dello stesso . Le schede catastali vi serviranno non solo per poter prendere le quote dell’appartamento , ma anche per confrontare la conformità dell’abitazione , tenete presente presente pero’, che non sono le schede catastali a dare la conformità tra stato di fatto e stato di progetto , per tanto ricordatevi di informare il cliente , che sarà necessaria un’ulteriore verifica necessaria a verificare l’urbanistica dell’immobile in oggetto.
Fatto questo , dopo aver richiesto esplicitamente , se sono state effettuate modifiche nel corso degli anni, richiedete la provenienza dell’immobile. La provenienza serve a comprendere da dove sia pervenuto il titolo di proprietà e puo’ essere di diversa natura, vediamo insieme le provenienze piu’ comuni:
Atto di Compravendita
Successione per causa di morte
Donazione
Testamento
Usucapione
Atto di Usufrutto / Nuda Proprietà

A seconda del titolo di provenienza si possono presentare diversi scenari , nei capitoli successivi, vedremo le provenienze passo per passo , ricordatevi sempre , di NON DIRE CIO’ CHE NON SAPETE , piuttosto , prendete tempo e informatevi, farete una piu’ bella figura e sarete in grado di dare una risposta reale e concreta , in base alla vostra esperienza , con il tempo , saprete a memoria , come risolvere eventuali dubbi e o domande e come porre rimedio a situazioni particolari e intricate , ma ricordatevi sempre , che non si smette mai di imparare , per tanto non siate presuntuosi , siate leali e umili e spiegate con calma le eventuali problematiche. Le Problematiche maggiori mediamente le si incontrano quando si parla di DONAZIONI , ma vedremo questo argomento nello specifico , nei prossimi capitoli .
Ogni provenienza ,puo’ presentare una diversa problematica , per tanto osservate con attenzione e chiedete di poterne leggere il contenuto, all’interno di un atto notarile di una semplice compravendita , si possono trovare svariate problematiche .
Leggendo la provenienza puo’ capitare di imbattersi in altri 2 argomenti interessanti , che affronteremo singolarmente nei prossimi post, che si chiamano Concessione Edilizia e Agibilità , non sempre tali argomenti sono specificatamente inseriti negli atti, soprattutto se si tratta di atti di vecchia data ma puo’ accadere anche per atti recenti , perché magari stipulati prima del rilascio del certificato di agibilità o perché magari il comune di interesse , non rilascia piu’ in forma scritta tale certificato ma solo tramite il silenzio assenso , per tanto leggete il piu’ possibile in modo da dare una consulenza di base a chi vi sta ascoltando, si perché adesso siete voi a parlare , avete ascoltato , ma adesso è giunto il momento di consigliare , verificare e per tanto , parlare , dare spazio alle vostre conoscenze e fornire una prima consulenza di base al venditore .

PASSO 5. La richiesta del Valore

Eseguiti i primi controlli di routine , verificate le dimensione dell’immobile (meglio se usate un misuratore laser) , presa visione dell’immobile, verificata la provenienza e suggeriti alcuni importanti dettagli sulla stessa e sulla situazione dell’immobile , raccolte tutte le informazioni necessarie , il cliente vi chiederà di fornirgli un valore del suo immobile …  Bene , NON FATELO ! Per 2 Motivi:
1.       State valutando un’abitazione non una scatola di cioccolatini , per tanto sarebbe assolutamente poco professionale , fornire una valutazione sulla base di una semplice visita e di una semplice chiacchierata , quindi NON DATE UN VALORE A CORPO DELL’IMMOBILE , ma richiedete la possibilità di mettere insieme tutte le informazioni prese , e di dare un VALORE PIU’ PRECISO E REALE DELL’OGGETTO , Guadagnerete in professionalità e in fiducia, ricordatevi sempre , che state valutando anni di sacrifici e di ricordi e quindi di emozioni .
2.       IL NON DARE UN VALORE IMMEDIATO ALL’IMMOBILE VI PERMETTERA’ DI POTER MEGLIO VALUTARE LO STESSO E DI POTER RICONTATTARE IL CLIENTE , dando un’immagine di maggiore professionalità e permettendovi di rendervi ancora disponibili e magari meglio consigliare il venditore . 

Passo 6. : Il saluto e l’arrivederci

Fatto questo, salutate con garbo e chiedete al proprietario di poterlo ricontattare nei prossimi giorni per poter offrire a lui uno dei vostri / nostri maggiori servizi , LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE .

Eseguite tutti i calcoli necessari che riterrete piu’ opportuni , prendete tutte le informazioni utili da riportare allo stesso , e ricontattate il cliente , forse non vi dara’ un incarico di casa sua , ma certamente avrete dimostrate di essere dei professionisti seri che non lascia nulla al caso e di cui ci si puo’ fidare .

La conoscenza e la competenza fanno la differenza , informatevi sempre , leggete molto, ascoltate di piu' , confrontatevi in continuazione . Ricordatevi che vendete la vostra immagine , per tanto fate in modo che chi vi incontra sul suo percorso , abbia un buon ricordo di voi , indipendentemente che vi scelga come consulente di fiducia che non vi scelga .

Conclusione :
Questo articoletto è dedicato a chi si avvicina al mondo immobiliare e vuole intraprendere la carriera di Agente Immobiliare , ma anche a chi sta pensando di vendere casa e deve scegliere un 'agente immobiliare , diffidate da chi sentenzia valori a caso , perchè nel momento in cui lo sta facendo , sta mancando di rispetto alla vostra persona , ai vostri sogni , alle vostre idee , alle vostre prospettive ai vostri ricordi (belli o brutti che siano) alla vostra abitazione . Questa è una bozza di come si dovrebbe lavorare , gli aspetti indicati sono semplici ma in realtà ogni casa è diversa dall'altra , perchè ogni casa ha una propria storia oltre che un proprio proprietario .


Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare
N.iscr. 14891 C.C.I.A.A. di Milano













Calcolo valore Catastale immobile

Calcole Imposte Compravendita Immobiliare

NB.: Il presente è al fine puramente indicativo, per ricevere un reale valore sarà necessario contattare uno studio notarile e spiegare la vostra reale situazione, in modo che lo stesso possa darvi le informazioni necessarie e corrette. 


Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

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