Rinvio alle norme sulla comunione. Articolo 1139 c.c.

Rinvio alle norme sulla comunione

Questo articolo contiene una opportuna norma, allo stesso tempo di rinvio e di chiusura, in coerenza con il riconoscimento di una comunione su alcune parti dell'edificio fra i proprietari separati dei vari piani o porzioni di piani.

Vediamo cosa dispone l'articolo 1139

Articolo 1139 c.c.
"Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [1100 ss.; 61, 62 disp. att.] "

Le norme ritenute generalmente applicabili sono:
- art. 1102;
- art. 1103;
- art. 1105;
- art. 1108;
- art. 1110;
- art. 1112, se il bene ha cessato la sua destinazione al condominio.

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Quando è necessario il regolamento di condominio e cosa deve prevedere ?E riguardo agli animali domestici cosa dice? L'articolo 1138.c.c. ci fornisce le indicazioni necessarie.

Il Regolamento di condominio: articolo 1138 c.c.

Premessa: Questo articolo è stato modificato successivamente alla legge 11 dicembre 2012 n.220. 


Introduzione:

È bene sapere che è obbligatorio formare un regolamento di condominio nel momento in cui all'interno dello stesso siano presenti un numero superiore di 10 condomini .

La formazione del regolamento può essere intrapresa da ciascun condomino che può richiedere di creare un regolamento nuovo o semplicemente di applicare alcune modifiche a quello pre esistente . Il regolamento ovviamente dovrà poi essere approvato dalla maggioranza e deve rispettare i diritti dei condomini senza limitare in alcun modo la proprietà degli stessi derivate dal loro titolo di acquisto.

Può un regolamento di condominio impedire la presenza di animali all'interno dello stesso?
E' bene sapere che le norme presenti all'interno del regolamento non possono impedire di possedere animali domestici , l'articolo 1138 del codice civile di fatti dispone la seguente dicitura: "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. "

Vediamo insieme cosa dispone l'articolo 1138 del codice civile:
Articolo 1138 c.c.
"Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese , secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. (1)

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. "

Dopo la 11 dicembre 2012 n.220 
Il presente comma è stato così sostituito dall'art. 16 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 

In precedenza l'articolo 1138 era il seguente:

"Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107".

Inoltre il presente comma è stato aggiunto dall'art. 16 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013.

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Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea. Articolo 1137 c.c.

Articolo 1137 c.c. 

"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile."



Prima della riforma:
Il presente articolo è stato così sostituito dall'art. 15 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 

Testo precedente:
"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza , entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.".

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Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni .articolo 1136 c.c.

Introduzione
Per poter istituire la prima convocazione di una assemblea è necessario avere un numero di condomini pari a 2/3 del numero totale dei condomini e la maggioranza dei partecipanti al condominio, per tanto sono valide le deliberazioni che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Vediamo insieme cosa recita l'articolo 1136 c.c. anch'esso sostituito e modificato in seguito alla legge 11 dicembre 2012 n. 220.

Articolo 1136 c c. 
"L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore."

Prima della legge 11 dicembre 2012 
Come detto il presente articolo è stato così sostituito dall'art. 14 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 
In precedenza l'articolo era il seguente:

"L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell' articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.".




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Attribuzioni dell'assemblea dei condomini . Articolo 1135 c.c.

Articolo 1135 c.c.
"Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione (2);
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (3); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (4).
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato."


Maggiori Informazioni (clicca qui) fonte Brocardi

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Gestione di iniziativa individuale . Articolo 1134 c.c.

Anche questo articolo è stato modificato dalla legge 11 dicembre 2012 .
Un condomino che assume la gestione delle parti comuni senza aver ricevuto il permesso dall'amministratore di condominio incaricato , non ha diritto ad alcuno rimborso, almeno che le spese non siano destinate ad un intervento urgente .


Articolo 1134 c.c.
"Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [1110]"

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Provvedimenti presi dall'amministratore. Articolo 1133 c.c.

I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito ovviamente dei suoi poteri , non possono subire alcun veto da parte di un singolo partecipante che non puo' oltre tutto pretendere che questi atti da lui compiuti non abbiano per lui efficacia alcuna.
L'amministratore infatti non può considerarsi come un puro e semplice procuratore dei singoli partecipanti, è pero ammesso il ricorso all'assemblea contro i suoi provvedimenti , fatto salva la facoltà di ricorrere entro i limiti e i termini previsti nell'articolo 1137 c.c.

Per una migliore descrizione si invita leggere il seguente link : apri qui

vediamo insieme cosa stabilisce l'articolo 1133 del c.c.

Articolo 1133 c.c.

"I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri [1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137"

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Il dissenso dei condomini rispetto alle liti - Separazione di responsabilità . articolo 1132 c.c.

Articolo 1132 codice civile:
"Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza . L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente [1138 4]."

Per maggiori Informazioni CLICCA QUI (fonte Brocardi)

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La Rappresentanza dell'amministratore di condominio . Articolo 1131 c.c.

Mantenendo i limiti stabiliti dall'articolo 1130 ,l'amministratore di condominio ha la rappresentanza processuale del condominio. Ad ogni modo si deve escludere l'ente abbia personalità giuridica. 
Le eventuali notifiche al condominio devono essere recapitate al domicilio dell'amministratore o al condominio stesso se esistono locali destinati alla gestione del condominio .
N.B.: Anche questo articolo è stato modificato dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 .

Vediamo insieme cosa recita l'articolo 1131 c.c.

Articolo 1131 c.c.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato [1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni [64 disp. att.].

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Rendiconto Condominiale - Articolo 1130 bis c.c.

Il Rendiconto Condominiale:
La'rticolo 1130 bis, tratta l'argomento del rendiconto condominiale, questo articolo è nato con la riforma 11 dicembre 2012, n.220 , e con esso sono stati sancite alcune nuove regole , ovvero i condomini possono richiedere in qualsiasi momento di poter prendere visione e di poter estrarre copia della documentazione condominiale , inoltre sempre grazie a questo articolo è stato istituito un nuovo organo, il "comitato"  che ha la funzione di seguire e controllare l'operato dell'amministratore , senza aver alcun potere sia chiaro , ma in modo che possa fungere da intermediario tra l'amministratore stesso e l'insieme dei condomini. Il comitato risulta essere una voce molto importante sopratutto nell'ambito di condomini molto grandi .

Vediamo insieme l'articolo in oggetto:
Articolo 1130 bis c.c. 
"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo."

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Quali sono le attribuzioni dell'amministratore ? Articolo 1130 c.c.

Larticolo 1130 del codice civile , ci porta all'attenzione delle attribuzioni dell'amministratore .
Anche questo articolo è stato sostituito dall’art. 10, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013. 

A seguito della riforma del 2012 , l'articolo è stato notevolmente ampliato , i punti precedenti erano in minor numero , ma vediamo come oggi si presenta l'articolo 1130 del codice civile e vediamo quali sono le attuali attribuzioni dell'amministratore. 

Vediamo l'articolo 1130 c.c.
"L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni."

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Nomina , Revoca e Obblighi dell'amministratore. Articolo 1129 c.c.

Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.

L'articolo 1129 stabilisce i criteri per la nomina e la revoca di un amministratore, inoltre stabilisce gli obblighi dello stesso.

Quando serve un amministratore?
La nomina di un amministratore é obbligatoria quando un condominio è formato da 8 o più condomini .
L'articolo 1129 stabilisce anxhe i criteri per la nomina , stabilendo chi deve nominare l' amministratore in base alle varie situazioni possibili all'interno di un condominio .

Nel suddetto articolo vengono elencati anche alcuno degli obblighi dell'amministrstore , ed una serie di informazioni obbligatorie dello stesso .
Nota bene:
A seguito della legge 11 dicembre 2012 n.220 , sono state apportate importanti modifiche a questo articolo.


Per semplificare questo post e non renderlo troppo lungo e dispersivo, vediamo insieme l'articolo 1129 .

Art. 1129 Codice civile

"Quando i condomini sono più di otto , se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario .
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina  oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV [1703ss.].
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica."


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Perimento intero o parziale di un edificio, art. 1128 c.c.

Cosa succede in caso di perimento intero o parziale di un edificio ?

L'articolo 1128 detta le regole da seguire nel caso in cui , un edificio composto da condomini sia soggetto al perimento accidentale, non vale se si intende demolire e ricostruire l'edificio, ma solo se il suo stato peggiora in modo accidentale totale o parziale .
Per parziale si intende una quota pari o superiore ai 3/4 dello stabile stesso , la circostanza del perimento dei 3/4 o più comporta lo scioglimento del condominio per mancanza di oggetto.
Nonostante il perimento possa essere pari o superiore ai 3/4 è importante sapere rimane la comunione pro indivisa sul suolo, infatti ciascun condomino può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali fatto salvo che sia stato diversamente convenuto.
Questa situazione paradossale non è da escludersi , anzi , non è certamente frequente ma anche nella zona ove risediamo , esistono diversi stabili che sono a rischio perimento per oltre 3/4 È persino altri stabili che lo sono per l'intero.
Vediamo cosa dice l'articolo 1128:

Articolo 1128 c.c.
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali , salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera [1136] circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio [1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [1123] .
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste .
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.


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La sopra elevazione di un fabbricato . Art. 1127 c.c.

L'articolo 1127 del codice civile è uno degli articoli più interessanti nell'ambito del condominio .
La sopra elevazione di un fabbricato è da sempre uno degli aspetti più interessanti, sopratutto quando le condizioni dello stabile, la sua composizione e molteplici altre varianti possano permetter e appunto di sopra elevare .

Articolo 1127 c.c. 
"Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare."

L'articolo 1127 è importante perché stabilisce i criteri necessari e fondamentali per sopra elevare un determinato edificio , dando le indicazioni essenziali per la sua messa in opera .

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