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domenica 17 aprile 2022

La caparra confirmatoria, cos'è? A quanto deve ammontare? Come funziona?


Cos'è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è la somma di denaro o la quantità di altre cose fungibili che viene consegnata da una parte all'altra nel momento in cui viene concluso un contratto al fine di garantire l'adempimento delle previste obbligazioni. A regolarla l'articolo 1385 del Codice Civile.

Articolo 1385 c.c.
"Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali".

LA CAPARRA NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO
Mediamente quando ci si appresta a sottoscrivere una proposta di acquisto, viene richiesto che al momento della sottoscrizione venga rilasciato a garanzia del reale interesse una somma in denaro (di solito mediante assegno) che diverrà poi caparra confirmatoria nel momento in cui il proponente venga a conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto, in caso di non accettazione, il proponente alla scadenza dei termini di irrevocabilità della proposta, avrà diritto alla sua restituzione.
L'assegno dovrà essere intestato al proprietario dell'immobile che si intende acquistare e verrà trattenuto dall'agente immobiliare sino alla avvenuta comunicazione della proposta di acquisto, in quel momento l'agente immobiliare sarà tenuto a consegnare l' assegno a parte venditrice.

La caparra confirmatoria rappresenta per tanto un impegno tangibile ed economico di interesse reale all'acquisto di un determinato immobile ed è regolata dall'articolo 1385 c.c. e alle norme ad essa legate ovvero le norme generali.

SE LA PROPOSTA È VINCOLATA ALL'OTTENIMENTO DI MUTUO COSA SUCCEDE ALLA CAPARRA ?

Nella realtà dei fatti una Clausola come la classica "salvo buon fine mutuo" o "la presente proposta è subordinata all'ottenimento di mutuo" e simili, prevede che la somma all'accettazione della proposta venga consegnata a parte venditrice  la quale però dovrebbe consegnare un assegno di pari importo da rendere al proponente nel caso in cui non si verifichi la condizione sospensiva.
In verità per evitare un inutile scambio di denaro, di solito l'agente immobiliare, indica che la somma per volere delle parti, venga trattenuta dal mediatore sino al verificarsi della condizione sospensiva, con l'obbligo di consegnarla solo nel momento in cui la stessa clausola si avvera.

N.B. Una proposta vincolata all'ottenimento di mutuo è comunque soggetta a registrazione entro i 20 giorni dalla sua accettazione.

IMPORTANTE: La proposta di acquisto nella stragrande maggioranza dei casi è da considerarsi come un contratto preliminare nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell'accettazione della stessa.

A QUANTO DEVE AMMONTARE LA CAPARRA CONFIRMATORIA?

Per rispondere a questa domanda è necessario sfatare falsi miti degli anni 70/80/90 ,dove sicuramente vi avranno parlato che la caparra debba essere almeno il 10% del valore o in alcuni casi persino il 20%.

Non è così, la caparra confirmatoria è da ritenersi libera, ovvero ,il proponente può decidere liberamente quale importo impegnare a ragione del suo interesse su un dato immobile, sarà poi facoltà del venditore, valutare se l'importo indicato dal proponente sia un importo che possa ritenere valido oppure no. Questo significa che io potrei fare una proposta anche con soli 1.000 (mille//00) euro a titolo di caparra confirmatoria, chiaramente dovrò considerare diversi aspetti:
1. Il proprietario potrebbe ritenere troppo basso l'importo e magari decidere di non accettare la vostra offerta proprio per quel motivo.
2. Una somma bassa, potrebbe essere facilmente rimborsabile dal venditore, qualora decidesse di ritirarsi per qualsivoglia motivo dalla vendita, ovviamente salvo il maggior danno e varie ed eventuali.
3. Il venditore potrebbe pensare che non abbiate grosse garanzie da proporli e potrebbe pensare che non siate sufficientemente sicuri come acquirenti e che magari, potreste avere dei ripensamenti, perdendo una somma di bassa importanza.
4. Nel caso in cui ,richiediate di vincolare ad un mutuo ad esempio, il venditore potrebbe pensare che non siate in possesso dei giusti requisiti economici e potrebbe pensare di non vincolarsi con voi sino all'eventuale ottenimento di un mutuo.

Per questi e per altri motivi, ritengo che la caparra debba ovviamente essere "liberamente" proposta dal proponente ma che a seconda del prezzo dell'immobile, della sua tipologia e delle vostre eventuali richieste di vincoli o tempistiche, debba essere equa e giusta .
Facciamo alcuni esempi:
A) Prezzo immobile 100.000 euro , se dovessi fare io una proposta per una abitazione che ha un costo di 100.000 euro ,sicuramente valuterei una caparra di almeno 5.000 €/ 10.000 euro .
In questo caso la caparra sarebbe compresa tra un 5% e un 10%.

B) Prezzo immobile 300.000 euro, se dovessi essere io a fare una proposta per un immobile con questo prezzo, valuterei una caparra compresa tra le 25.000 euro e le 50.000 euro, perché questo genere di immobile, presuppone che abbia una discreta capacità economica e soprattutto di risparmio . La caparra in esempio sarebbe compresa tra un 8% e un 17%-18% .

C) Prezzo immobile 30.000 euro
Ipotizzerei una caparra tra le 3.000 euro e le 5.000/ 6.000 euro. Quindi compresa tra il 10%/20%.

Ogni trattativa è da considerarsi individuale pertanto e saranno le parti (proponente e venditore) a stabilire in fase di accordi l'equo valore da attribuire alla caparra confirmatoria. 

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

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NB.: Il presente è al fine puramente indicativo, per ricevere un reale valore sarà necessario contattare uno studio notarile e spiegare la vostra reale situazione, in modo che lo stesso possa darvi le informazioni necessarie e corrette. 


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