martedì 8 maggio 2018

L’Amministratore di Condominio, che attività svolge ? che requisiti deve avere ? Come si Nomina ?


L’Amministratore di Condominio:

La figura dell’amministratore è una figura che ha come obiettivo , appunto , quello di amministrare al meglio la gestione di uno o più condomini , gestendo lo stabile di cui è incaricato , aiutando i condomini nella risoluzione di problematiche derivanti da situazioni interne allo stesso condominio. Il buon amministratore per essere tale , deve conoscere bene il codice civile e deve essere in grado di applicarlo e di far rispettare le regole all’interno di un condominio . Oltre a questo deve provvedere ad intervenire , qualora ne fosse necessario , per risolvere problematiche di ogni genere relative alla buona convivenza e alla manutenzione dello stabile per cui è chiamato ad amministrare .
L’amministratore deve inoltre verificare e rendere una “liberatoria” al soggetto venditore di un’immobile all’interno del condominio , previa la verifica di tutti i pagamenti non solo inerenti all’anno in corso ma anche alle precedenti annualità . Il venditore deve comunicare la vendita e qualora non lo facesse risulterà solidamente responsabile con l’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali successivi al rogito .
Deve fornire un rendiconto condominiale , simile ad un bilancio di società, con trasparenza e competenza .
Con la modifca apportata con la legge del 11 dicembre 2012 , la figura dell’amministratore ha notevolmente modificato il suo modo di operare , migliorandolo e obbligandosi a seguire corsi di aggiornamento e ad avere maggiori competenze.


Quali sono di norma i compiti di un amministratore ?
  • conduzione dell'edificio limitatamente alle parti comuni
  • vigilanza sulla loro manutenzione e integrità
  • erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
  • osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio

L'amministratore è inoltre responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condomini e di redigere il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale

Che Requisiti servono per diventare amministratore ?
L’amministratore deve essere in possesso di un titolo di scuola secondaria di secondo grado (es. geometra, ragioniere) , deve rispondere per tanto a dei requisiti professionali , questo è stabilito dalla legge 11 dicembre 2012 (in vigore dal 18 giugno 2013). In precedenza chiunque poteva essere amministratore purchè deciso dai condomini , con l’inserimento della sopra citata legge , non solo ad oggi deve possedere un diploma ma deve svolgere la propria attività in modo piu’ rigoroso e professionale attenendosi ad una serie di obblighi fissati dalla legge , deve inoltre frequentare dei  corsi specifici di formazione e deve mantenersi aggiornato frequentando ulteriori corsi successivi periodici e annuali . La figura dell’amministratore è notevolmente cambiata negli ultimi anni , questo ha permesso una diminuzione di situazioni anomale o quanto meno poco piacevoli , elevando la figura professionale del suddetto amministratore e legandolo a degli obblghi di varia natura , attivando uno specifico conto corrente condominiale , sottoscrivendo una specifica polizza assicurativa, esponendo in un luogo accessibile e visibile una propria targhetta con i porpri dati e recapiti ben visibili , creando e curando una specifica anagrafica dei condomini e di tutti i registri previsti obbligatoriamente dalla legge, attivando un sito internet condominiale se richiesto dall’assemblea , non potendo piu’ accettare deleghe dai condomini per la partecipazione all’assemblea .
Si puo’ essere amministratori sia come persone giuridiche che come società, per molto tempo lo si era potuto essere come persona fisica , ma la cassazione nel corso degli anni , ha modificato questo standard e con l’inserimento della legge 11 dicembre 2012 , ha permesso all’amministratore di poter essere anche una società .



Come si nomina un amministratore?
L’amministratore puo’ essere nominato dall’assemblea dei condomini con la dovuta maggioranza oppure dal tribunale ordinario , dove il numero di condomini sia di almeno 9 (nove) e dove non si raggiunga per la quota di maggioranza una decisione su un candidato ideale al condominio .
Infatti la nomina è prevista dal codice civile italiano (art.1129 c.c.)
« Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall'amministratore dimissionario. (...) L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. (...) »

La legge italiana non prevede sanzioni per quei condomini dove non è presente un’amministratore , ma prevede che se un condomino ritenga necessaria la nomina di un amministratore , esso puo’ farlo , facendo personalmente richiesta al Tribunale di competenza e richiedendo una nomina giudiziaria di un amministratore .


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Ruggeri Daniele
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