martedì 24 gennaio 2017

Rent to Buy o Affitto a Riscatto

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È bene precisare che il Rent to buy o Affitto a Riscatto , sono due forme simili tra loro ma diverse , ad esempio il Rent to buy,  ha origini anglosassoni che non si sposano totalmente con le regole presenti nel nostro paese. Le tipologie di contratti che vedremo , io li definisco "Atipici"

Procedura Ritenuta piu' Corretta per chi intende avventurarsi in questo tipo di contratto:

-- Ricerca di un potenziale acquirente adatto (potenziale acquirente , perchè si impegnerà a compravendere l'immobile) o nel caso dell' acquirente , ricerca dell'immobile adatto alle sue esigenze anche in ottica futura.

-- Verifica dei requisiti dell'immobile e del potenziale acquirente (quindi si intende la verifica catastale e urbanistica e ipotecaria dell'immobile  e la verifica dei requisiti reddituali del potenziale acquirente m ovviamente nessuno puo' garantire che nel corso degli anni questi parametri non subiscano variazioni)

-- Stesura di un contratto preliminare con pagamento rateizzato con pagamenti intermedi sotto forma di caparra confirmatoria .(Si consiglia l'utilizzo di uno studio Notarile) 

-- Registrazione dello stesso contratto preliminare presso l'Agenzia delle Entrate di competenza con relativo pagamento delle imposte dovute e delle marche da bollo necessarie .

-- Trascrizione del contratto preliminare a cura di un Notaio . 

Un contratto di tipo rent to buy , o per dirla in italiano "affitto a riscatto" che è comunque diverso per certi aspetti dal rent to buy vero e proprio, per essere fatto seriamente prevede un contratto preliminare di compravendita con una caparra con una conseguente immissione nel bene a fronte del versamento di ulteriori integrazioni di caparra .. il tutto trascritto da un notaio ...
In Italia negli ultimi anni gli addetti ai "lavori" in genere si sono inventati un po di tutto ... facendo anche grossi errori... chi vuole fare un rent to buy se vuole dormire un Po più sereno ..deve mettere sul piatto della bilancia un  10% come caparra una serie di integrazioni che coprano un altro 10% in 2 -3 anni , un contratto preliminare "rateizzato" ,  la trascrizione dello stesso e il pagamento delle imposte dovute relative alla caparra e ai canoni versati... tutto il resto può essere pericoloso.. sia per chi compra  (sopratutto in caso di nuove costruzioni o forse peggio da privato con un mutuo acceso) sia per chi vende...

Affitto a Riscatto 

Si può fare anche un contratto di opzione (che puo' essere sotto forma di preliminare ma che è una vera e propria opzione)  e un successivo contratto di locazione (Affitto a Riscatto) Nel contratto di opzione si stabilisce già il prezzo finale detratto dei canoni e di altri accordi (tasse  , eventuale IMU, una parte come canone e una parte come acconto-prezzo...  etc che etc... ) si registra (meglio sempre registrare tutto) il contratto preliminare (opzione) e si procede con un regolare contratto di locazione anch'esso assolutamente da registrare presso gli uffici competenti  ... però anche qui serve la trascrizione se si vuole avere l' opponibilità a terzi , ma deve avere una durata massima di 3 anni.
Questo tipo di contratto mediamente si sottoscrive per un periodo di 3 o 4 anni , ma è tutelato dalla legge sino ai 10 anni . 

In questo tipo di contratto , il conduttore - acquirente , ha l'opzione per poter acquistare l'immobile ma non è obbligato ad acquistarlo, ovviamente in tal caso , perde le somme versate al canone di locazione oltre ovviamente alla caparra versata , necessaria per avere appunto l'opzione su un futuro acquisto  (N.B.: non esiste una regola fissa per la quota necessaria per il diritto di opzione, è soggettivo ed è concordato dalle parti) . 
Le quote di affitto sono piu' alte rispetto a quelle del normale mercato, perchè sono composte da una quota di affitto puro e da una quota di acconto - prezzo . 
Non esistono massimali di legge che stabiliscono la percentuale di maggiorazione del canone , possono variare dal 15%-20% al 50% o anche oltre. 
E' bene far notare che le quote versate vengono appunto versate a titolo di acconto - prezzo , questo significa , che nel caso in cui , il conduttore decidesse di non far valere la sua opzione sull'acquisto dell'immobile, il locatore dovrebbe restituire le quote versate come acconto-prezzo , in sostanza il conduttore potrebbe cosi' aver goduto della disponibilità dell'immobile per un dato periodo di tempo a titolo gratuito (nel caso in cui gli acconti prezzo siano superiori al 50% o 60% o addirittura pari al 100% ), nessuno vieta infatti di sottoscrivere un contratto di locazione,  con scrittura privata , a parte, di opzione per l'acquisto del bene , dove si indichi che una parte viene dato a titolo di canone di locazione e una parte a titolo di acconto - prezzo. 
La difficoltà di questo tipo di contratto sta infatti nelle fasi di cui si compone , è un contratto particolare, ricco di sfaccettature di diversa  natura , che puo' essere redatto come si è visto , in diversi modi con diverse formule, per questo consiglio sempre di informarsi al meglio prima di fare qualsiasi cosa. 

Il mio consiglio:  

Per chi vuole avventurarsi in questo tipo di contratto , consiglio di farsi assistere da un esperto del settore immobiliare o meglio ancora , da un avvocato o un Notaio. 

Ricapitolando : 

Per intenderci e ricapitolando , la strada giusta o da considerarsi più giusta ,a mio parere, è la seguente :

Preliminare di Compravendita con caparra confirmatoria del 10% del prezzo pattuito.
(Si consiglia di fare o di richiedere all'agenzia immobiliare che questo preliminare venga redatto direttamente da un Notaio )
Integrazioni di caparra del "canone" o meglio pagamento rateizzato (versate a titolo di integrazioni di caparra) da spalmarsi in 2-3 anni a seconda delle esigenze dei contraenti per un importo complessivo pari ad un ulteriore 10% (10%+10%=20% ; richiesta di mutuo per saldo finale dell'80% che è quello che mediamente può essere erogato da un istituto di credito) es. Prezzo pattuito 100.000 euro , caparra 10.000 euro , periodo di attesa per il rogito notarile 24 mesi , integrazione minima da versare in questo periodo 420 euro/mese , da stabilire e concordare eventuali imposte e/o tasse , a carico del venditore in quel dato periodo di attesa tra il preliminare e il rogito . 
Trascrizione del contratto preliminare di compravendita per mezzo di un Notaio. La trascrizione permette nella maggior parte dei casi di rendere "inopponibile" da terzi il bene oggetto del contratto preliminare, tutelando maggiormente entrambe le parti (acquirente e venditore) . 
Pagamento delle somme dovute all'agenzia delle entrate per l'anticipo sulla caparra confirmatoria e l'imposta di registro oltre alle necessarie marche da bollo)

Si consiglia di non avventurarsi in questa tipologia di contratto atipico da soli, ma di farsi seguire da un professionista del settore immobiliare o persino da un legale . 

La natura atipica di questo genere di contratto può nascondere insidie di varia natura , sia per chi compra sia per chi vende, chi intende procedere su questa tipologia contrattuale, deve sempre mettere in conto che si sta acquistando o vendendo un immobile, dove la forma scritta è obbligatoria per legge, dove il voler risparmiare qualche migliaio di euro, per non farsi ben consigliare o non procedere secondo i crismi di maggior tutela, può voler dire buttare via anni e anni di sacrifici e intrappolarsi in un tortuoso e pericoloso sentiero.

Decreto Sblocca Italia:

Nel decreto sblocca italia del 2014 , sono espresse alcune regole di fondamentale lettura per chi si appresta a vendere o comperare un' immobile utilizzando la formula dell' affitto a riscatto. 
Prima di procedere con qualsivoglia decisione è fondamenale informarsi e conoscere al meglio i possibili scenari a cui si potrebbe andare incontro.

La Mediazione:
Una delle domande che sovente viene fatta da chi ricerca questa tipologia di contratto, è quanto percepisce l' agente immobiliare, la risposta in realtà è semplice, un mediatore a titolo di provvigione considera questo contratto come una vera e propria vendita , perchè in realtà è proprio cosi' , chi si impegna con la formula di rent to buy o di affitto a riscatto , teoricamente , promette e si obbliga a comprare l'unità immobiliare oggetto dello stesso contratto, e certamente manifesta il suo interesse per un acquisto futuro (opzione) , per tanto  un 'agente immobiliare , puo' ritenere , il suo intervento di mediazione concretizzato e puo' far richiesta della provvigione indicata negli usi e consuetudini della sua camera di commercio di competenza. Chi sottoscrive un contratto con opzione , manifesta il suo interesse all' acquisto di un determinato bene , il fatto che successivamente cambi idea, non interessa il mediatore , che ritiene concluso il suo lavoro di intermediazione e per tanto dal suo punto di vista matura il diritto al compenso provvigionale. 
Resta inteso , che ogni mediazione è da intendersi oggetto di trattativa individuale , che va sempre e comunque concordata tra le parti, secondo le regole del buon senso e della buona fede contrattuale . 

Il Mio Parere: 
Io come agente immobiliare non consiglio mai questa forma di acquisto o di vendita, o se proprio deve essere fatta , ritengo fondamentale l'intervento di uno studio notarile, o comunque di un legale.  Questo viene fatto per maggior tutela delle parti (acquirente e venditore) e per un discorso puramente di immagine dell' agenzia immobiliare. 
Le fasi contrattuali per questa tipologia di contratto possone essere complesse , e ritengo per tanto, che la figura piu' adatta a redigere questo tipo di contratto sia certamente un Notaio e non un agente immobiliare. Se ritenete opportuno procedere con questa formula o con una formula simile di contratto e quindi di Rent to Buy / Affitto a Riscatto, con un mediatore , informatevi , quanto meno , che lo stesso sia in possesso dei requisiti necessari per esercitare la professione di agente immobiliare. Io personalmente mi occuperei di seguire tutte le fasi della trattativa e tutte le dinamiche della compravendita, verificando le unità promesse in vendita, l'urbanistica ed effettuando delle visure ipotecarie etc..etc.. ,  ma lascerei la parte contrattuale alla cura di uno studio Notarile, certo il tutto vi costerà di piu' , ma la tutela dei propri interessi e dei propri sogni vale certamente molto ma molto di piu', tengo a precisare che svolgo l'attività di agente immobiliare da oltre 10 anni, ma cio' nonostante , credo che in questi casi particolari con queste formule "atipiche" , sia fondamentale l'intervento di una figura piu' qualificata , come lo è certamente un Notaio. 



Ruggeri Daniele
 Agente Immobiliare
C.C.I.A.A. di Milano





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