lunedì 27 febbraio 2017

Report - Andamento Mercato Immobiliare Primo Bimestre 2017


Nei primi 2 mesi dell'anno 2017 , si riscontra sui comuni di Canegrate e i paesi limitrofi un'aumento della richiesta di immobili composti da
3 locali con servizi e una diminuzione su immobili composti da 2 locali oltre servizi. 
Il calo evidenziato anche dal sole24ore , di circa una diminuzione sui valori delle compravendite pari al 3.3% , fa sì che la stessa diminuzione proietti più possibili acquirenti alla ricerca di un immobile in acquisto rispetto ad uno in locazione .
Le banche erogano maggiormente ma secondo step ben definiti , inserendo lavoratori a tempo indeterminato con stipendi nella media nazionale  (tra i 1000 euro e i 1300 euro mensili ) in una fascia compresa tra gli 80.000 euro e 100.000 euro e fino ai 125.000 - 140.000 se accompagnati da un garante o da un secondo reddito compreso tra gli 800 euro e 1000 euro , in assenza ovviamente di prestiti e/o finanziamenti in corso . Questo permette ad una giovane coppia di avvicinarsi all'acquisto di un immobile di 2 o 3 locali , e ad un single di valutare l'acquisto di un immobile fino ad un 3 locali di non recente costruzione , ma magari in buono stato di manutenzione.  Tradotto in termini più sbrigativi è certamente aumentata la richiesta di mutui con importi compresi tra gli 80.000 euro e i 150.000 euro , ma il mercato stenta ancora a ripartire perché ancora fortemente inquinato dagli anni precedenti, dove resistono molti mutui di gestione dolorosa degli anni compresi tra il 2004 e il 2007 , per tanto molte famiglie si vedono costrette ad abbandonare l'idea di vendere il proprio immobile perché lo stesso non è più in grado di fornire la liquidità necessaria per il recupero di quanto finanziato da investire su altro immobile.
Per quanto riguarda il mercato delle soluzioni indipendenti, è ovviamente collegato al mercato dei 2 o 3 locali, ovvero se ciò che prima (2-3 annni fa) si vendeva a 130.000 , oggi lo si vende a 110.000  euro nelle migliori delle ipotesi , per tanto le possibilità di acquisto per una soluzione quali una porzione di villa o una villetta a schiera , dimuiscono anch'esse di una somma uguale o addirittura maggiore , questi valori diminuiscono ancora di più, quando ci si trova in presenza di immobili costruiti tra gli anni 60 - 70 - 80 e 90, ovvero che necessitano di interventi di manutenzione più o meno importanti. maggiori interventi = maggior rischio di aumento di costi=minore offerta. 

Il mercato delle soluzioni indipendenti sta tornando alle origini, ovvero quando le famiglie si formavano in ambienti più piccoli , con sacrificio e duro lavoro accumulavano risparmi, vendevano il 2 o il 3 locali per il piccolo o grande sogno di comperare una villetta dove far crescere la propria famiglia . Oggi eccezione fatta per chi ha disponibilità importanti, ma le fa valere in fase di trattativa , le soluzioni indipendenti o semi indipendenti sono cercate da nuclei familiari in crescita , che hanno alle spalle un appartamento da vendere con un mutuo residuo basso, che per tanto possono rientrare in quei famosi 100.000 euro o 140.000 euro di un nuovo mutuo, potendo così immettere nel mercato i soldi per acquistare una unità immobiliare più grande dando la possibilità ad altri piccoli nuclei di formarsi e magari tra 10-15 anni immettersi a loro volta nella ricerca di una soluzione indipendente.  


Questo processo è il processo che si formò negli anni 70-80 , ed è il processo logico di un qualsiasi mercato immobiliare non gonfiato, del resto basti pensare a quanto costavano le case nel 2000 con la vecchia lira e a quanto le banche mettevano a disposizione dei propri clienti per accendere un mutuo , facendo un rapido calcolo ci si renderà conto , che stiamo vivendo un percorso inverso , ciò che nel 2000 costava 200.000.000 di lire , oggi costa e vale 115.000 euro, perché le banche e il sistema economico del nostro paese sta cercando di riequilibrare i valori , la differenza è che il mercato immobiliare come ogni altro mercato si è evoluto nel corso di questi 15 anni , per tanto gli immobili di nuova costruzione Non potranno mai essere equiparati a quelli di concessione edilizia più datata , la stessa certificazione energetica degli edifici ne determina la sostanziale differenza tra una tipologia ed un'altra, creando 2 mercati diversi , tra ceti di persone diverse tra loro .

La previsione per il prossimo semestre è assolutamente una diminuzione dei valori immobiliari , più lenta rispetto a quella degli ultimi 5 anni, ma comunque in diminuzione, perché i famosi 200 milioni indicati prima, dovranno tornare ad essere 100.000 euro, per dare equilibrio ad un mercato che non conosce più equilibrio , per dare fiducia da parte degli enti finanziatori ai potenziali clienti che necessitano di un mutuo . Se prima 8 persone su 10 potevano pagare un mutuo di 200 milioni per comprare un 3 locali di 15 o 20 anni di vita , probabilmente non essendo aumentati gli stipendi medi , potranno pagare un mutuo di 100 mila euro e magari anche di 150 mila con un doppio reddito.

In conclusione il primo bimestre di questo nuovo anno ci dice che :
I valori sono ulteriormente scesi di circa 1 punto percentuale rispetto all'ultimo semestre del 2016 .
Che sono leggermente aumentate le richieste di acquisto in virtù di una lieve apertura delle banche.
Che si rivedono finalmente coppie giovani con qualche bambino che vendono il loro 2 o 3 locali per avventurarsi nel piccolo o grande sogno di una casetta indipendente.
Che si sta tornando al mercato del vendo per comprare, non per forza una casa più grande, ma magari una casa più piccola, perché i figli sono usciti dalle case o perché si vuole aiutarli ad uscire,( questo passaggio io lo definisco , il cambio della guardia) .Si rivede il sacrificio di chi sogna una casa tutta sua, si rivede un briciolo di normalità che contraddistingueva i mercati immobiliari di un ventennio fa , ma la strada è ancora lunga, perché i valori sono destinati ancora a scendere e perché l'occupazione stenta a partire , perché la pressione fiscale è troppo forte e fino a quando non diminuirà non si potranno creare nuove occupazioni e nuove opportunità di lavoro. 


Per tanto la mia considerazione è la seguente: "si dovrà sempre e comunque rimanere con i piedi per terra e comprendere che per andare avanti forse saremo obbligati a tornare indietro. "

Ruggeri Daniele
Free Project sas
Agente immobiliare
Regolarmente iscritto presso la C.C.I.A.A di MI
www.casaproject.it 

Calcolo valore Catastale immobile