giovedì 7 settembre 2017

Ravvedimento operoso e rinuncia all’aumento del canone nella “cedolare secca”

01 SETT 2017 L’Agenzia Entrate con la risoluzione 01 settembre 2017, n. 115/E fornisce chiarimenti in merito all’applicabilità dell’istituto del ravvedimento operoso alla sanzione prevista nell’ipotesi di omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto di locazione in regime di “cedolare secca” e precisazioni circa le modalità di rinuncia all’aumento del canone, quale condizione per l’esercizio dell’opzione stessa. 

Il contribuente, per i redditi fondiari derivanti dalla locazione di fabbricati abitativi e delle relative pertinenze – previa rinuncia all’aumento del canone – può scegliere un regime di tassazione sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle imposte di registro e bollo dovute sul contratto di locazione (c.d. regime della cedolare secca). 
L’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca. 

Nell’ipotesi di proroga, anche tacita, del contratto, tale opzione deve essere manifestata entro il termine di versamento dell’imposta di registro, vale a dire entro trenta giorni dal momento della proroga. In ogni caso, è comunque possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro trenta giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. 

L’omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto, ovvero nelle annualità successive, se il contribuente tiene un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione per tale regime, effettuando i relativi versamenti, e dichiarando i redditi da cedolare secca nello specifico quadro della dichiarazione dei redditi. 
In particolare, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni. Ciò posto, si ritiene che a tale sanzione (proporzionata secondo la gravità del comportamento del contribuente in base alla circostanza che quest’ultimo effettui o meno l’adempimento previsto con lieve ritardo), sia comunque applicabile la disciplina del ravvedimento operoso prevista dall’art. 13 del D.lgs. n. 472 del 1997. 
Questo istituto consente al contribuente di rimediare in modo spontaneo alle omissioni e irregolarità commesse, beneficiando, così, di una consistente mitigazione della sanzione, parametrata in rapporto al differente ritardo nella regolarizzazione. Tale finalità premiale implica la tendenziale onnicomprensività dell’istituto, che trova applicazione per la quasi totalità delle violazioni tributarie, salvo esclusioni espresse dettate da specifiche ragioni di politica tributaria [è il caso, ad esempio, della compensazione del credito effettuata in violazione delle disposizioni in materia di agevolazioni per gli investimenti nelle aree svantaggiate. La normativa, inoltre, prevede la sanzione ridotta, senza alcuna ulteriore precisazione, e le singole leggi ed atti aventi forza di legge possono stabilire ad integrazione di quanto previsto dalla normativa, ulteriori circostanze che importino l’attenuazione della sanzione, senza escludere per tale motivo l’applicazione del ravvedimento. 
E’ questo il caso della norma in esame, che, come evidenziato, prevede un’ulteriore riduzione della metà della sanzione in misura fissa (da 100 euro a 50 euro), qualora il contribuente comunichi la proroga o la risoluzione del contratto di locazione per il quale ha esercitato l’opzione della cedolare secca, con un ritardo non superiore a trenta giorni. Ai fini del calcolo della sanzione, in conseguenza dell’applicazione del ravvedimento operoso, occorre quindi tener conto del momento in cui viene sanato l’inadempimento: – se la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 50 euro, ridotta in base alle percentuali previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997, a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento della medesima; – se la comunicazione della proroga e/o della risoluzione del contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo superiore a 30 giorni, la sanzione base è pari a 100 euro, ridotta in base alle percentuali previste dall’articolo 13 del D.lgs. n. 472 del 1997, a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento della medesima. Riguardo alle modalità di rinuncia all’aumento del canone, quale condizione per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, si ricorda che l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. La rinuncia all’aumento del canone per l’intera durata del contratto deve essere comunicata al conduttore, tramite raccomandata, prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca. Tale comunicazione, integrando il contenuto del contratto, è necessaria solo se la rinuncia all’aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso. Nel caso, quindi, di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione in tal senso mediante raccomandata.

fonte: http://www.cdlnovara.it

Calcolo valore Catastale immobile