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martedì 5 aprile 2022

LA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO

Art. 1329 c.c. - La proposta irrevocabile di acquisto!

Dispositivo dell'art. 1329 Codice Civile

"Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo(1), la revoca è senza effetto [1331, 1333](2).

Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità [414] del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia [1330]"


SPIEGHIAMO CON SEMPLICITÀ ‼️
La proposta irrevocabile di acquisto è una richiesta scritta con cui l’aspirante acquirente propone al venditore l’acquisto della sua casa a un dato prezzo. Dalla quale non può recedere sino alla data di scadenza indicata nella proposta stessa.

CHE COS'È
La proposta di acquisto irrevocabile è un documento, spesso utilizzato dalle agenzie immobiliari, necessario ad intraprendere le trattative di compravendite immobiliari.
Rappresenta la volontà di un determinato soggetto a voler acquistare un determinato immobile e può essere ritenuta valida,solo se formulata in forma scritta. È uno strumento atto ad intavolare trattative su beni immobiliari che vincola il soggetto che la sottoscrive per un determinato periodo, ma non vincola in alcun modo il soggetto venditore.

COSA FA
La proposta di acquisto irrevocabile, dal suo stesso termine "irrevocabile " impegna un determinato soggetto (proponente) interessato all'acquisto di un determinato immobile per un prestabilito tempo, ad esempio 10 giorni.  In questo periodo di tempo il proponente non può ritirarsi dall'offerta proposta al venditore, mentre il venditore può serenamente prendere in considerazione ulteriori proposte, valutandole e decidendo in assoluta autonomia quale ritenere più idonea alle proprie esigenze, necessità e aspettative. Il venditore non essendo legato in alcun modo può pertanto valutare le offerte da lui ritenute migliori e può persino metterlo in condizione di giocare al rialzo, se in uno stesso periodo riceve più offerte per il suo immobile.

Una proposta di acquisto è per tanto una intenzione unilaterale di un soggetto interessato ad acquistare un immobile ad un determinato prezzo e a determinate condizioni contrattuali da lui, appunto, proposte.
Questo impegno vincola il solo proponente ma non vincola e non limita in alcun modo il venditore, che potrà ritenersi libero di accettare altre proposte o di non accettare alcuna proposta.

SI PUÒ RECEDERE DA UNA PROPOSTA DI ACQUISTO IRREVOCABILE

Come già anzidetti, per la durata indicata nella stessa proposta, il proponente non può recedere ,essendo appunto, "irrevocabile".  Qualora decidesse di recedere anticipatamente dai termini indicati in proposta, il venditore potrà ritenersi libero di trattenere la caparra, ovviamente accettando l'offerta ricevuta entro i termini previsti.

DECORSI I TERMINI DI PROPOSTA, SENZA ACCETTAZIONE DEL VENDITORE, COSA SUCCEDE

Decorso il termine indicato nella proposta senza che sia stata sottoscritta dal venditore per accettazione, le condizioni indicate si intendono decadute e perdono di ogni efficacia.
NB. È importante che l’accettazione avvenga per iscritto, così come per iscritto è stata formulata la proposta. Non possono essere considerate valide in alcun modo, accettazioni verbali ma solo a mezzo scritto.

IL Deposito cauzionale per la proposta irrevocabile di acquisto‼️

Al fine di garantire le reali intenzioni da parte del proponente, nella maggioranza dei casi , viene richiesto un deposito cauzionale, ovvero una somma che andrà a costituire la "caparra confirmatoria" soltanto nel caso in cui la proposta sia accettata e quindi, in tale circostanza, sarà poi detratta dal prezzo di vendita concordato in sede di proposta d'acquisto. Mediamente questo deposito cauzionale, una volta subentrata l'accettazione del venditore, diviene "caparra confirmatoria ".

Il deposito cauzionale, spesso, nella maggior parte dei casi è rappresentato da un assegno  intestato direttamente al venditore. NB. L' assegno deve imessere intestato al venditore e deve essere non trasferibile.

COSA SUCCEDE SE NON VIENE ACCETTATA LA PROPOSTA DI ACQUISTO ❓

Nel caso in cui la proposta non venga accettata, l’agente immobiliare dovrà restituire interamente la cauzione, senza pretesa di risarcimento danni o pagamento di alcuna mediazione.

COSA SUCCEDE SE VIENE ACCETTATA LA PROPOSTA DI ACQUISTO E IL PROPONENTE SUCCESSIVAMENTE DECIDE DI NON ACQUISTARE PIÙ L'IMMOBILE

Se dopo l’accettazione da parte del venditore, l’acquirente dovesse avere un ripensamento e volesse voler rinunciare all’acquisto, non solo non gli verrà restituito il deposito cauzionale, ma dovrà anche pagare il compenso di mediazione all’agente immobiliare.

COSA SUCCEDE SE DOPO L'ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA IL VENDITORE DOVESSE AVERE UN RIPENSAMENTO

Come detto, il deposito cauzionale, successivamente all'accettazione della proposta, diviene caparra confirmatoria, per tanto il venditore dovrà rispondere secondo le leggi che regolamentano la "caparra confirmatoria"(art. 1385 c.c.), versando il doppio della stessa all'acquirente, rimborsando le mediazioni a parte acquirente e pagando la sua quota di mediazione all'agenzia immobiliare. Ovviamente salvo maggior danno.

QUALI ELEMENTI PRESENTA MEDIAMENTE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO ❓


- i dati dei soggetti venditori
- i dati dei soggetti proponenti
- i dati dell'agenzia immobiliare (Assicurazione, REA, ragione sociale etc..etc..)
- L'ubicazione dell'immobile/i che si intendono acquistare.
- La descrizione dell'immobile/i che si intendono acquistare.
- i dati catastali dell'immobile/i che si intendono acquistare .
- La provenienza (da dove derivano tali immobili al proprietario,  acquisto,  successione,  permesso edilizio etc...)
- La concessione edilizia
- informazioni sul certificato di agibilità.
- la tipologia di edilizia (privata, agevolata , convenzionata etc.)
- Le eventuali spese condominiali presenti
- indicazioni sullo stato degli impianti.
- indicazioni sul certificato di prestazione energetica.

E tutta una serie di ulteriori informazioni legate agli immobili che si intendono acquistare.
Tali informazioni possono variare da modulo a modulo e per tanto da agenzia ad agenzia, maggiori sono le informazioni riportate, migliore sarà il modello della "proposta di acquisto irrevocabile" utilizzato.

COSA DEVE GARANTIRE
Inoltre deve garantire che:
L'immobile sia libero da pesi, vincoli ,pignoramenti e o altri prefiudizi e/o ipoteche per la data stabilita per il rogito notarile.
Questo impegno verrà preso dal venditore che sottoscrivendo la proposta di acquisto si impegnerà a garantire la situazione degli immobili promessi in vendita, assumendosi qualsivoglia responsabilità in merito agli stessi e alle loro situazioni ipotecarie, urbanistiche e catastali e impegnandosi ad eventuali sistemazioni urbanistiche e catastali a propria cura e spesa entro i termini e i tempi stabiliti per l'atto definitivo di compravendita.

ALTRI IMPORTANTI ELEMENTI ‼️
Inoltre la proposta dovrà prevedere:
- Il prezzo proposto
- il deposito cauzionale
- eventuali integrazioni o acconti (non obbligatoriamente necessari)
- il saldo stabilito da versarsi all'atto definitivo di compravendita.
- la data in cui si intende andare a rogito
- l'eventuale Notaio incaricato
- la durata della irrevocabilità della proposta (es. 10 giorni)
- La clausola risolutiva Espressa dove le parti dichiarano di voler sottoporre il contratto preliminare di compravendita che si verrà a configurare con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione, alle visure urbanistiche e catastali e ipotecarie. In questo elemento, soprattutto se si è difronte a tangibili problematiche catastali o urbanistiche è bene inserire una clausola dove, laddove, per motivi di impossilità a sanare gli immobili promessi in vendita, il contratto si intenda automaticamente risolto senza che alcuna delle parti abbia nulla a che pretendere l'una dall'altra e senza che alcuna delle parti incorra nella perdita di una qualsivoglia somma didenaro, eccetto per il venditore che ovviamente perderà le somme pattuite con il proprio tecnico incaricato.

SARA IMPORTANTE INDICARE ANCHE:⬇️

- Il foro competente
Ovvero il tribunale dove si andrà a discutere in caso di contenzioso .
- LE NOTE: ovvero, pattuizioni libere e o semplici precisazioni o clausole sospensive etc..)
Quindi nello spazio dedicato alle note si potranno aggiungere condizioni particolari, come ad esempio il vincolo all'ottenimento di mutuo.

- L'INCARICO DI MEDIAZIONE
Ovvero l'autorizzazione del proponente a condurre la trattativa da parte dell'agente immobiliare con il relativo compenso pattuito in caso di buon esito della contrattazione e per tanto in caso di accettazione della proposta d'acquisto.

- L'AUTORIZZAZIONE ALLA PRIVACY
Che in verità verrà sottoscritta in un modello a parte ad essa dedicato.
I DATI DELL'AGENTE IMMOBILIARE
Ovvero nome, cognome, iscrizione REA e abilitazione del mediatore incaricato di portare a termine le contrattazioni.

- La sottoscrizione della proposta dove il proponente dichiari di aver letto e concordato ogni singolo punto presente nella stessa.

- L'accettazione del/i venditore/i
- L'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del proponente.

SI POSSONO INOLTRE INDICARE 👉 
‼️Possono inoltre essere presenti numerose altre voci all'interno della proposta di acquisto irrevocabile, maggiori saranno le informazioni riportate, migliore risulterà essere la proposta stessa, sia in termini di conoscenza delle unità che si intendono acquistare sia in termini di tutela delle parti .‼️

Esistono formulari prestampati di diverse associazioni di categoria degli agenti immobiliari, o di gruppi di agenzie immobiliari o di semplici agenzie autonome che hanno depositato dei propri formulari.
Nessuno vieta però di redarre per ciascun immobile, formulari tagliati e cuciti proprio per quell' immobile , purché gli stessi siano di volta in volta redatti preferibilmente a PC di volta in volta e poi sottoscritti dai proponenti a seguito della lettura e accettazione di ogni singolo punto presente all'interno della stessa proposta.

LA CAPARRA CONFIRMATORIA ⬇️
Dispositivo dell'art. 1385 Codice Civile.

"Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta(1).

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra(2); se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali."




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