lunedì 1 maggio 2017

Vorrei Valutare la mia casa ... Cosa serve ? Come Funziona? Come si comporta un Agente Immobiliare serio?


Molto spesso le persone si chiedono e si domandano cosa sia necessario mettere a disposizione dell'agente immobiliare , nel momento in cui si decide a richiedere una valutazione di mercato.

Bene , in questo post cercherò di dare una linea corretta e reale di cio' che è utile fare per ricevere una corretta valutazione di mercato e in modo non diretto , vi indicherò il giusto metodo che un mediatore serio dovrebbe seguire , facilitandovi nel giudizio dell'agente immobiliare che vi troverete magari di fronte .

1. Avere Tempo
Per prima cosa è necessario richiedere un appuntamento all'agente immobiliare, tenete presente che valutare un immobile correttamente , non è la cosa piu' semplice del mondo, per tanto quando deciderete di richiedere una valutazione immobiliare , mettete in conto che il sopralluogo richiederà del tempo , circa 40 minuti ma anche di piu' nel caso di immobili particolari o particolarmente grandi.

Concordato l'appuntamento , i documenti necessari per effettuare una valutazione non saranno molti, non almeno all'inizio, siamo solo in una fase di "curiosità" , sapere quanto potrebbe valere il mio immobile ...

2. Scheda Catastale
Preso il giusto tempo sarà necessario recuperare una scheda catastale dell'immobile , di solito è allegata al rogito notarile , in modo da poter permettere all'agente di avere un'idea delle dimensioni dell'immobile e delle sue aree di pertinenza e in modo da permettere all'agente di valutare lo stato dell'immobile e la sua conformità o non conformità , permettendo allo stesso, al momento della consegna della valutazione , di farvi notare eventuali problematiche legate all'immobile.

3. Documenti di Identità 
Il secondo documento è il documento di identità e il codice fiscale di almeno uno dei proprietari, questo permetterà all'agente , su vostra autorizzazione , di effettuare una primaria visura catastale, in modo da avere a disposizione i dati catastali e la reale proprietà dell'immobile. La domanda sorge spontanea.. ma all'agente immobiliare cosa frega di sapere chi è il reale proprietario e cosa serve sapere i dati catastali? Semplice... l'agente immobiliare con questa procedura , puo' verificare la categoria di appartanenza del vostro immobile , che puo' essere un A3 o magari un A2 o magari altro... puo' essere certo che cio' che andrà a valutare, almeno dal punto di vista catastale , che non è comunque probatorio ed è bene ricordarlo , sia realmente cio' che vede . Valutare un'immobile che ha un locale adibito a Box (C/6) ma che è accatastato come  C/2 (deposito / magazzino) , potrebbe variare i valori di mercato, e non di poco, per tanto per avere una reale valutazione di mercato del vostro immobile , i dati catastali e le categorie di appartanenza , possono essere molto ma molto utili.


4. Atto di Provenienza (Rogito) 
Altro documento molto importante è l'atto di provenienza (spesso mi sento dire che non lo si vuole far vedere , perchè è privato) , è bene sapere che l'atto di provenienza è un'Atto Pubblico , cio' significa che puo' essere visionato e recuperato negli appositi registri e che per tanto non è un'atto privato ma appunto...pubblico. 
Perchè serve per una "semplice" valutazione immobiliare??? 
Semplice ... perchè l'immobile che si intende vendere potrebbe essere soggetto a convenzioni , servitu' di passaggio o altro ancora , questo potrebbe incidere e non poco sul probabile e reale valore di mercato, se l'agente non è ben informato, potrebbe indicare un valore nettamente errato del vostro immobile , causandovi una grande perdita di tempo e una falsa aspirazione di ricavo. 
Inoltre all'interno dell'atto di provenienza , è spesso possibile verificare la concessione edilizia e l'agibilità dello stesso oggetto di valutazione. 

5. La Presenza di almeno 1 dei proprietari o comunque di una persona altamente informata sull'immobile che si intende valutare. 
La presenza di uno dei proprietari è fondamentale , perchè? Perchè mediamente ogni agenzia immobiliare dispone di un proprio e personale documento informativo che gli permette di acquisire un gran numero di informazioni inerenti all'immobile da valutare. 
Questo documento o semplicemente foglietto di carta , mediamente viene chiamato "Scheda Immobile" e non è altro che una lista di appunti sull'immobile in oggetto, come ad esempio il tipo di riscaldamento, le spese condominiali medie annue , il piano, l'anno dello stabile , la tipologia dell'immobile , la vetustà reale o presunta etc..etc.. , tutte queste informazioni permettono di dare all'agente immobiliare una piu' ampia conoscenza dell'immobile , agevolando lo stesso nel calcolo del valore piu' probabile di mercato .

6. Mettersi seduti tranquillamente sul vostro divano .
Raccolte queste informazioni di base, il vostro bravo agente immobiliare , sarà ora in grado di effettuare un rilievo sul vostro immobile , in modo da avere le reali dimensioni dello stesso e in modo da calcolare con piu' semplicità il suo "Reale Valore di Mercato" .

7. Attendere la "Corretta e Reale Valutazione di Mercato"
Bene , adesso non vi resta che attendere alcuni giorni , l'agente immobiliare ha recuperato le informazioni di base per poter stimare il vostro immobile.
Diffidate da chi vi entra in casa, vi guarda la casa senza nulla chiedere e vi da un valore di mercato solo a sensazione , perchè non vi starà valutando l'immobile in modo professionale , ma vi starà solamente dicendo cio' che magari vorreste sentirvi dire. 
Valutare un'immobile non è una operazione semplice , richiede tempo, conoscenza e attenzione per l'oggetto che si intende valutare , ma sopratutto rispetto per chi intende forse vendere lo stesso e ha la reale necessità di comprendere, a cosa potrebbe andare in contro nel momento in cui si trovi nella condizione di vendere per magari riacquistare un'altro immobile. 

In conclusione:
Un buon agente immobiliare DEVE FORNIRVI UN SERVIZIO , un servizio di consulenza IDICANDOVI sin da subito le problematiche che potreste incontrare sul vostro percorso . 
Un BUON AGENTE IMMOBILIARE, deve indicare la giusta via, dando un reale valore di mercato dell'immobile, per fare questo , ovviamente ha bisogno del vostro supporto documentale, ma solo cosi' potrà essere la vostra marcia in PIU' .
Valutare un'immobile è una delle cose che più amo nel mio lavoro, ed è la fase che ritengo essere la più importante in assoluto di tutta la compravendita. 
Una giusta valutazione , vi permetterà non solo di vendere in tempi corretti e ad un giusto prezzo di mercato, ma anche di valutare con attenzione l'immobile che magari andrete a comperare, evitandovi di fare passi troppi lunghi per le vostre gambe o peggio di incorrere in situazioni poco piacevoli .



Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare
n.ex.rl.14891 
C.C.I.A.A. di Milano
tel.0331.40.21.68



Calcolo valore Catastale immobile