Il numero di compravendite rimane pressoché stabile rispetto al trimestre precedente e anzi nel primo mese del nuovo anno (fonte Agenzia delle Entrate), si registra un incremento dei contratti preliminari registrati rispetto ai mesi di dicembre e soprattutto di novembre. Il che lascia presupporre che nei prossimi mesi, le reali compravendite effettivamente concluse, saranno maggiori rispetto all'ultimo trimestre 2022, a condizione però che vengano immessi sul mercato nuovi immobili aumentando così l'offerta attualmente presente che pare essere in calo da diversi mesi. 
Difatti, di contro si registra una diminuzione di nuovi immobili sul mercato. Questa diminuzione da vita ad incertezze di vendita con le classichedomandefrequenti: "riuscirò a trovare l'immobile giusto per me se vendo la mia casa?",creando una situazione di stallo e di fermo con una tipica affermazione sempre più presente tra i clienti odierni: "prima di immettere il mio immobile in vendita, voglio trovare".
In sostanza diventa un cane che si morde la coda, perché ovviamente se non vengono immessi nuovi immobili sul mercato immobiliare, sarà certamente più difficile trovarne uno nuovo .... è un paradosso della situazione attuale.
Gli immobili presenti sul mercato risultano più richiesti (pochi immobili per un numero costante di richieste) e come è normale che sia, risultano spesso più prezzati, soprattutto nel mercato medio o medio alto (appartamenti graziosi o ville e villette), questo significa che vendere oggi potrebbe dare dei benefici economici, probabilmente si potrebbe persino realizzare di più di quanto "Realmente" il vostro immobile possa valere (ovviamente dipenderà molto anche dalla tipologia di immobile che si vuole vendere), ma dall'altra parte significa che se andrete ad acquistare, quasi sicuramente vi troverete a pagare di più l'immobile che fa per le vostre esigenze.
Andrà certamente meglio vendere per quei soggetti che non necessitano di dover riacquistare o che saranno capaci di avere o di trovare soluzioni alternative al riacquisto nel breve periodo.
Ovviamente fino a che si resterà in questo "paradosso" immobiliare potrebbe non essere così conveniente acquistare.
In verità considerando anche gli aumenti avuti nel 2022 sui tassi l'ideale sarebbe proprio attendere di riacquistare, ma nessuno possiede la sfera di cristallo e nessuno può dire con assoluta certezza se nei prossimi 6 mesi i tassi scenderanno, resteranno stabili o aumenteranno e dalle ultime informazioni ricevute, sembrerebbe che la BCE voglia mantenere l'attuale politica, con il conseguente probabile nuovo aumento sui tassi. Ovviamente solo il tempo potrà farci sapere come si evolverà questa situazione.
Se però si vuole dare una mano al mercato immobiliare è certamente fondamentale immettere nuovi immobili sul mercato, altrimenti i valori inevitabilmente saranno soggetti a possibili aumenti dettati da una Richiesta, che nonostante i tassi, continua ad esserci e continuerà certamente ad essere presente nei prossimi 6 mesi... Domanda e offerta sono una legge di mercato, se ho tanta domanda e poca offerta, ovviamente ciò che vendo è destinato a valere di più... Se aumenta l'offerta e la domanda resta invariata, per forza di cose i valori saranno destinati a ritrovare il vero e reale valore di mercato. In questo momento manca un po di equilibrio tra domanda e offerta e questo può dar vita ad un leggero aumento dei valori per determinati immobili.
LE RICHIESTE PRESENTI: 》Target basso/ medio basso (immobili con bassi valori commerciali).
Non mancano le richieste di possedere un immobile, ma le difficoltà possono essere legate alla capacità di accedere a un mutuo anche a causa dell'aumento dei tassi che limitano le capacità reddituali degli aspiranti compratori.
Per quegli immobili che possono essere definiti adatti ad un target basso, probabilmente nei prossimi 6 mesi si osserverà un ulteriore, anche se magari lieve, calo del loro valore, proprio perché dovranno rientrare in una fascia di reddito tendente più verso il basso che verso il medio e i potenziali acquirenti dovranno poter avere accesso al credito, rientrando in parametri adatti all'erogazione per esempio del classico mutuo. Con l'aumento dell' inflazione ma il non aumento degli stipendi questi parametri saranno certamente più stringenti e il possibile rapporto "rata - reddito" sarà sicuramente maggiormente osservato da chi incaricato di concedere un mutuo o finanziamento.
》Target Medio:
A seconda dell'oggetto da vendere e acquistare, mediamente questi valori si sono leggermente alzati rispetto ad un semestre addietro, perché appunto rientrano in un target medio, ovvero quello più presente o almeno quello che dovrebbe essere più presente ma che si sta assottigliando per via anche dell' inflazione.
Rientrano in questo target quegli immobili che mediamente risultano essere maggiormente richiesti , ovvero bilocali graziosi per single o giovani coppie e trilocali di buono stato e possibilmente di recente costruzione o comunque non particolarmente vetusti (dagli anni 2000 in poi) x dare una idea un po più precisa . Questi immobili hanno certamente subito una lieve rivalutazione negli ultimi 6 mesi, perché vantano un ottimo numero di potenziali acquirenti e per il discorso fatto in apertura del trafiletto, godono di "minor concorrenza " che gli permette spesso, di aver maggior valore rispetto ad una condizione di normalità
》Target Medio- Alto (Ville , Villini, Appartamenti di un certo livelloeconomico)
Ville e villini risultano molto molto richiesti, tanto che spesso durano sul mercato solo alcune settimane, soprattutto se in buono stato o di recente costruzione (dagli anni 2000 in poi per esempio). Inoltre le richieste per questo genere di immobili che possiedono aree esterne, dal periodo Covid in poi, avevano già avuto un discreto aumento di valore, con questa attuale situazione di mercato (pochi immobili con queste caratteristiche presenti), molto spesso, quando vengono immessi sul mercato, risultano essere oggetto di interesse di molti e spesso vengono compravenduti in tempi abbastanza rapidi.
NOTA BENE: Si registra una leggera diminuzione di richieste per ville e villini con molti lavori da fare, per 2 motivi probabilmente: Aumento del costo dei materiali e Mancato prolungamento degli ecobonus che per le villette come ben noto da quest'anno non godranno più del precedente regime. Questo ha sicuramente influito sul numero di richieste (che erano oggettivamente troppe nel precedente anno e senza logica in molti casi) ma ad ogni modo, sono ancora in buon numero le richieste per case singole anche se da "ristrutturare". Per quanto riguarda gli appartamenti di un livello medio - alto (per la nostra zona con valori tra i 200k - 250k o più ) le richieste ovviamente ci sono e spesso per determinati immobili anche in gran numero ma a mio parere questo non può giustificare un aumento dei valori così elevato come si potrebbe pensare o come spesso si incontra facendo ricerche sui vari portali immobiliari, vi è però da dire che per quegli immobili con caratteristiche particolari o premianti rispetto ad altri, esiste una forte richiesta. Altra particolarità di questo mercato, spesso i potenziali acquirenti non necessitano di mettere vincoli legati alla richiesta di un mutuo, condizione ovviamente ideale in qualsiasi mercato immobiliare che velocizza notevolmente le pratiche di vendita, infatti non è raro il verificarsi di osservare per un breve periodo, la presenza di immobili facenti parte di questo particolare target. Mediamente se collocati ad un giusto prezzo, questi appartamenti vengono compravenduti in 3 o 6 mesi e spesso spariscono dal mercato immobiliare in poche settimane.
》Target Alto (immobili di prestigio di lusso di grande valore o semplicemente di nuova costruzione con caratteristiche costruttive innovative e con grande efficienza energetica).
Per questo tipo di mercato non è possibile fare un vero e proprio... Come in ogni piccola o grande o media crisi, il mercato del "bello", resta sempre un mercato di nicchia che non conosce flessioni vere e proprie... credo sia inutile e superfluo spiegarne i motivi.
VALORI % IN AUMENTO O DIMINUZIONE:Mediamente gli immobili antecedenti al 1967, hanno subito un leggero calo dei loro valori, per via di una maggiore difficoltà ad accedere al credito da parte di quella fascia di clienti che potevano avere interesse nell'acquisto di soluzione con caratteristiche tendenti ad un mercato basso o comunque non elevato. Si salvano quegli Immobili che hanno usufruito di eco bonus o simili, che in base alle proprie caratteristiche intrinseche ed estrinseca, possono avere avuto un leggero aumento compreso tra il 1% e il 5%, mentre sono destinati a calare ulteriormente quegli immobili inseriti in contesti popolari che necessitano magari di rifacimento facciate, tetto o comunque di opere e interventi di manutenzione particolarmente elevati o comunque di straordinaria manutenzione.
Questi immobili con molta probabilità in considerazione anche dell'aumento dell' inflazione avvenuta negli 6/8 mesi e in considerazione dell' aumento dei tassi di mutui, sono probabilmente destinati a subire maggiori deprezzamenti e potrebbero rientrare nell'interesse di eventuali investitori immobiliari, che ovviamente cercheranno di ottenere un miglioramento prezzo possibile e che potrebbero diventare i maggiori interessati con capacità reale di acquisto. È evidente che se una fascia di potenziali acquirenti viene meno per problematiche legate all'accesso al credito, chi dispone già dei capitali necessari da investire, cercherà sicuramente di strappare il minor prezzo possibile, diminuendo di conseguenza i reali valori di compravendita e deorezzando quegli immobili rientranti in una fascia di mercato tendente al basso o addirittura molto basso .
VALORI INDICATIVI DI RICHIESTA RISPETTO ALL' ANNO PRECEDENTESe si considera la regione Lombardia nel suo insieme, secondo immobiliare.it, si è registrato un aumento di circa il 3,7% rispetto a gennaio 2022.
Ovviamente la statistica comprende tutte le province della regione Lombardia ed è fornita secondo i valori di richiesta e non di reale compravendita, ma dimostra che ad ogni modo, i valori di mercato o quanto meno di richiesta iniziale, sono certamente cresciuti rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.
COME ANDRÀ IL 2023
Rispondere a questa domanda è quanto meno impossibile, perché ovviamente nessuno può dare certezza su una cosa futura e soggetta a migliaia di possibili variabili. Diciamo che salvo incredibili situazioni come una pandemia o una guerra o un crollo dei mercati finanziari dovuti a xy motivi, il 2023 potrebbe essere rappresentato in linea generale, da un leggero e ulteriore aumento dei valori ma da una possibile diminuzione delle compravendite. Ovviamente questa affermazione è dedotta da semplici considerazioni personali, se vedo meno immobili in vendita è probabile che quegli immobili saranno più appetibili, aumentando così il possibile valore di mercato ma è certamente indubbio che le compravendite potranno essere in numero inferiore proprio perché il mercato offre un numero inferiore di immobili rispetto all'anno precedente.
Aspettando di vedere come andrà questo primo semestre del 2023, vi auguro una buona giornata.
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