L'IPOTECA
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di aggredire il bene ipotecato del debitore anche prescindendo da eventuali distinti trasferimento dello stesso al fine di recuperare il proprio credito con la vendita del bene medesimo.
Il diritto d’ipoteca viene – nell’ipotesi più diffusa – concesso in occasione della stipulazione di un contratto di mutuo a garanzia della restituzione della somma dovuta all’istituto di credito. L’importo dell’ipoteca è superiore all’importo della somma ricevuta a titolo di mutuo, in quanto garantisce non solo la restituzione di quest’ultima, ma anche di interessi e spese legali che l’istituto di credito dovesse sostenere per il recupero del credito in caso di mancata restituzione
Si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri a norma dell’articolo 2808 comma 2 c.c, ha effetto per 20 anni salvo che non venga rinnovata ed è caratterizzata dal diritto di sequela poiché segue il bene su cui grava anche quando questo cambia proprietario.
Esistono 3 tipi di ipoteca
- Ipoteca volontaria, che si basa su un contratto tra debitore e creditore o su un atto unilaterale (escluso il testamento) del debitore. Ai fini dell’iscrizione, il contratto o l’atto unilaterale devono essere redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata da un Notaio a pena di nullità
- Ipoteca giudiziale, si basa su un decreto ingiuntivo reso esecutivo o, in alternativa, su una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o, ancora, al risarcimento del denaro da liquidarsi successivamente (art. 2818 c.c.)
- Ipoteca legale, si basa esclusivamente sui casi previsti dalla legge. In particolare hanno diritto ad essa il soggetto alienante che non sia stato pagato dall’acquirente oppure ciascun coerede per gli immobili dell’eredità a garanzia del pagamento dei conguagli in denaro spettanti ad ognuno
Affinchè l’ipoteca volontaria o giudiziale venga ad esistenza mediante l’iscrizione nei Pubblici Registri, saeà necessario presentare al Conservatore, il titolo per ottenerne la costituzione, ovvero, il contratto, l’atto unilaterale, la sentenza, il decreto ingiuntivo o l’atto di alienazione.
IMPORTANTE: seguito della riforma introdotta dalla legge n. 52 del 1985, vi è una diversa regola per quanto riguarda l’ipoteca legale a favore dell’alienante o del coerede: qui il Conservatore, nel trascrivere l’atto di alienazione o di divisione, deve iscrivere d’ufficio l’ipoteca in questione a meno che dal titolo o da separato atto pubblico o scrittura privata autenticata risulti che vi è stata rinuncia alla stessa.
Per questo motivo negli atti notarili di compravendita è riportata la formula secondo cui “il venditore rinuncia all’ipoteca legale”.
Il NOTAIO è essenziale per:
- Iscrivere Ipoteca volontaria
- Restringere l' Ipoteca
- Cancellare l'ipoteca (ad eccezione delle ipotesi di cui all’art. 40-bis TUB)
