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venerdì 22 aprile 2022

Cassazione civile, sez. II, sentenza 16/03/2018 n° 6552

Cassazione civile, sez. II, sentenza 16/03/2018 n° 6552.

È dovuta la Provvigione all'agente immobiliare nel caso in cui il venditore venga a mancare e subentrino gli eredi nella conclusione dell'affare?

A questa domanda risponde la Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con la sentenza 16 marzo 2018, n. 6552.

Leggi tutto l'articolo riportato sul sito altalex.com :

https://www.altalex.com/documents/news/2018/03/21/provvigione-dovuta-anche-se-l-affare-e-concluso-da-persone-diverse

"E’ evidente quindi come la pronuncia in commento vada ad inserirsi nell’ambito di un quadro giurisprudenziale particolarmente favorevole alla posizione del mediatore, il quale vede riconosciuto il proprio diritto alla provvigione anche laddove colui il quale ha effettivamente conferito l’incarico sia venuto a mancare e dell’attività di intermediazione abbiano giovato gli eredi." Fonte: altalex.com

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Art. 1765 - Leggi speciali.

Art. 1765.
Leggi speciali.

Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.

Art. 1764 - Sanzioni.

Art. 1764. Sanzioni.

Il mediatore che non adempie agli obblighi imposti dall'articolo 1760 è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da € 5 a € 516

Nei casi più gravi può essere aggiunta la sospensione dalla professione fino a sei mesi.
Alle stesse pene è soggetto il mediatore che presta la sua attività nell'interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosce lo stato d'incapacità.

Art. 1763 - Fideiussione del mediatore.

Art. 1763.
Fideiussione del mediatore.

Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.

Art. 1762 - Contraente non nominato.

Art. 1762.
Contraente non nominato.

Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell'altro risponde della esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato.

Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all'altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l'altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.

Art. 1761 - Rappresentanza del mediatore.

Art. 1761.
Rappresentanza del mediatore.

Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all'esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.

Art. 1759 - Responsabilità del mediatore.

Art. 1759.
Responsabilità del mediatore.

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

Art. 1758 - Pluralità di mediatori.

Art. 1758.
Pluralità di mediatori.

Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Art. 1757 - Provvigione nei contratti condizionali o invalidi.

Art. 1757.
Provvigione nei contratti condizionali o invalidi.

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.
Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.

Art. 1755. Provvigione.

Art. 1755 - Provvigione.

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

lunedì 18 aprile 2022

Art. 1756 c.c. - Il Rimborso Spese

Articolo 1756 c.c. - Rimborso Spese

Premessa:
Il mediatore nel momento in cui viene incaricato di immettere un immobile sul mercato immobiliare, sopporta delle spese per attività che possono rivelarsi utili per la parte anche se l'affare non è concluso: pertanto, non appare opportuno che a sopportarle sia, in ultima istanza, il mediatore stesso. Se così fosse la parte che conferisce l'incarico potrebbe concedere l'incarico stesso al solo scopo di scaricare sul mediatore queste spese.

La Legge cosa dice ?
Dispositivo dell'art. 1756 Codice Civile

"Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare [1755] non è stato concluso".

Spiegazione dell'articolo 1756 c.c.

Diritto del mediatore al rimborso delle spese

Nonostante l'articolo 1756 sia redatto in forma positiva, stabilendo che al mediatore spetta il rimborso delle spese soltanto da parte di colui che gli ha dato incarico di effettuarle, la norma ha in verità una portata piu generale. Da essa infatti si desume che, di regola, all'intermediario non compete alcun rimborso delle spese, cui va incontro durante lo svolgimento delle trattative e per effetto delle medesime.

principio era stato espressamente codificato nell'art. 81 del progetto compilato dalla Commissione e nell'art. 95, I comma, del progetto ministeriale. Ma, come si è detto, risulta implicitamente anche dalla disposizione che ora si commenta e dai chiarimenti che si leggono nella Relazione. Tale principio, anche nella legislazione attuale, è perfettamente coerente, da un lato, con l'autonomia del mediatore rispetto ai futuri contraenti, con i quali, per conservarsi tale, non deve avere, come si è visto, rapporti di collaborazione, di dipendenza, o di rappresentanza; e, dall'altro, col rischio che egli assume in dipendenza della sua specifica funzione.

Pertanto non ha altro diritto che quello di farsi liquidare la provvigione, se e in quanto si sia concluso il contratto principale. L'incarico infatti si differenzia del mandato, che ammette la rivalsa delle spese, qualunque sia la lesito dell'affare, ovvero sia che l'affare si concluda oppure non si concluda.

Il mediatore nell'espletamento delle pratiche necessarie al tentativo della conclusione dell'affare, potrebbe comunque risultare come mandatario per tanto potrebbe richiedere oltre il semplice rimborso delle spese.
Per questo e altri motivi, in un incarico di mediazione, conferito in forma esclusiva, sovente si inserisce la nota che il mediatore, rinuncia sin da subito al rimborso delle spese, dando vita ad un accordo che in cambio dell' esclusività annulla qualsiasi possibile rivalsa in caso di mancata conclusione dell'affare.
Questo passaggio esclude a priori qualsiasi ipotesi che l'incarico possa essere considerato come un mandato.

Differenza principale tra Incarico e Mandato

La differenza più evidente tra incarico e mandato (art. 1720) è rappresentata dal fatto che un mandato presuppone in modo automatico che il mediatore venga pagato sia che concluda un affare sia che non lo concluda, mentre un incarico potrebbe piuttosto solo dar vita ad un rimborso spese, salvo non si incorra nelle casistiche indicate nella penale, e se sottoscritto in forma esclusiva, sovente il mediatore indica che rinuncia sin da subito a qualsivoglia rimborso spese in virtù appunto dell' esclu LA NOSTRA AGENZIA sività conferita.

LA NOSTRA AGENZIA

Noi personalmente in caso di incarico esclusivo, precisiamo già in fase di sottoscrizione dello stesso, che rinuciamo espressamente a qualsivoglia rimborso spese nel caso in cui l'affare non dovesse concretizzarsi. Ovviamente rimarrà l'obbligo del corrispettivo di una penale nei casi previsti e indicati sempre all'interno dell'incarico stesso e contrari alla buona fede contrattuale o agli accordi stabiliti oltre che alle normative atte a regolare l'incarico stesso.

domenica 17 aprile 2022

LA PROVVIGIONE

Che cos'è la "Provvigione"?

La provvigione è il compenso spettante al commissionario, all'agente e al mediatore, che si calcola come percentuale sull'importo lordo realizzato mediante la conclusione di affari. Il diritto alla provvigione sorge quando si possa individuare un nesso di causalità tra l'attività di chi ha promosso l'affare e la conclusione positiva dello stesso.

Dispositivo dell'art. 1733 Codice Civile - La misura della provvigione.

La misura della provvigione spettante al commissionario, se non è stabilita dalle parti, si determina secondo gli usi del luogo in cui è compiuto l'affare. In mancanza di usi provvede il giudice secondo equità [1709].

PROVVIGIONI MEDIE TRA MILANO e PROVINCIA:

Mediamente la provvigione richiesta su Milano e provincia, stando ai dati odierni riportati sulla C.C.I.A.A. di Milano, si colloca tra il 2,5% e il 3% . Questa è una media che però dipenderà molto dall'importo dell'affare, infatti su immobili con importi molto alti questo valore potrà essere più prossimo al 2,5% mentre per immobili intermediati a valori più bassi, potrebbe oscillare su valori persino maggiori del 3% .
Di media nei comuni di Legnano e i paesi limitrofi o vicini, l'agenzia immobiliare richiede il "classico " 3% oltre Iva di legge, mentre ad esempio su comuni come Milano non è raro sentir parlare, nonostante gli importi medi di transazione siano maggiori, di provvigioni comprese tra il 3% e il 4%.
Su immobili con valori inferiori ai 100.000 euro spesso si riscontrano provvigione ben superiori al 3% mentre di contro, su immobili con valori superiori ai 250.000/300.000 euro non è raro riscontrare provvigioni comprese tra il 2% e il 3%.
Cosa significa? Perché valori diversi?
I motivi sono molteplici ma i più significativi sono senz'altro i seguenti:
A. Vendere un immobile da 40.000 euro spesso è persino più complicato di vendere immobili da 300.000 euro.
B. I costi di pubblicità e di visure e controlli ,non cambiano particolarmente per la vendita di una abitazione da 40.000 euro e una da 300.000 euro.
C. Il tempo impiegato per compravendere immobili di basso importo è spesso maggiore rispetto a quello impiegato per la vendita di immobili di maggiore valore.
D. Il cliente che si avvicina all'acquisto di immobili "low cost" spesso risulta essere quello con tempistiche più lente (mutui, finanziamenti etc..) per tanto la gestione della pratica spesso risulta essere più lunga e dispendiosa sia in termini economici che soprattutto di tempo da dedicare.
Questi e altri motivi fanno si che le provvigioni possano essere differenti e possano in termini percentuali persino essere maggiori per quegli immobili ritenuti meno cari.

Non è un fatto raro infatti incontrare provvigioni di 3.000 euro oltre Iva di legge per immobili compravenduti a cifre inferiori ai 100.000 euro, così come non è raro vedere provvigioni di 5.000/6.000 euro oltre iva per immobili compravenduti a cifre comprese tra i 200.000 euro e i 300.000 euro.

NB.: Le provvigioni ad ogni modo sono sempre da considerarsi come accordi tra le parti, pertanto sono autonomamente stabilite tra le parti stesse.

Articolo 1734 - Revoca della Provvigione
Dispositivo dell'art. 1734 Codice Civile

"Il committente può revocare l'ordine di concludere l'affare fino a che il commissionario non l'abbia concluso. In tal caso spetta al commissionario una parte della provvigione, che si determina tenendo conto delle spese sostenute e dell'opera prestata."

NB. Tale parte di provvigione si atteggia quale indennizzo a favore del commissionario in quanto dipende dall'esercizio di un atto lecito.

Dispositivo dell'art. 2950 Codice Civile - La Prescrizione al diritto alla provvigione.

Si prescrive in un anno il diritto del mediatore (1754 il mediatore) al pagamento della provvigione.

DIRITTI DELL'AGENTE ART. 1748 c.c.

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-x/art1748.html

IL MEDIATORE ART. 1754

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-xi/art1754.html

La caparra confirmatoria, cos'è? A quanto deve ammontare? Come funziona?

Cos'è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è la somma di denaro o la quantità di altre cose fungibili che viene consegnata da una parte all'altra nel momento in cui viene concluso un contratto al fine di garantire l'adempimento delle previste obbligazioni. A regolarla l'articolo 1385 del Codice Civile.

Articolo 1385 c.c.
"Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali".

LA CAPARRA NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO
Mediamente quando ci si appresta a sottoscrivere una proposta di acquisto, viene richiesto che al momento della sottoscrizione venga rilasciato a garanzia del reale interesse una somma in denaro (di solito mediante assegno) che diverrà poi caparra confirmatoria nel momento in cui il proponente venga a conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto, in caso di non accettazione, il proponente alla scadenza dei termini di irrevocabilità della proposta, avrà diritto alla sua restituzione.
L'assegno dovrà essere intestato al proprietario dell'immobile che si intende acquistare e verrà trattenuto dall'agente immobiliare sino alla avvenuta comunicazione della proposta di acquisto, in quel momento l'agente immobiliare sarà tenuto a consegnare l' assegno a parte venditrice.

La caparra confirmatoria rappresenta per tanto un impegno tangibile ed economico di interesse reale all'acquisto di un determinato immobile ed è regolata dall'articolo 1385 c.c. e alle norme ad essa legate ovvero le norme generali.

SE LA PROPOSTA È VINCOLATA ALL'OTTENIMENTO DI MUTUO COSA SUCCEDE ALLA CAPARRA ?

Nella realtà dei fatti una Clausola come la classica "salvo buon fine mutuo" o "la presente proposta è subordinata all'ottenimento di mutuo" e simili, prevede che la somma all'accettazione della proposta venga consegnata a parte venditrice la quale però dovrebbe consegnare un assegno di pari importo da rendere al proponente nel caso in cui non si verifichi la condizione sospensiva.
In verità per evitare un inutile scambio di denaro, di solito l'agente immobiliare, indica che la somma per volere delle parti, venga trattenuta dal mediatore sino al verificarsi della condizione sospensiva, con l'obbligo di consegnarla solo nel momento in cui la stessa clausola si avvera.

N.B. Una proposta vincolata all'ottenimento di mutuo è comunque soggetta a registrazione entro i 20 giorni dalla sua accettazione.

IMPORTANTE: La proposta di acquisto nella stragrande maggioranza dei casi è da considerarsi come un contratto preliminare nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell'accettazione della stessa.

A QUANTO DEVE AMMONTARE LA CAPARRA CONFIRMATORIA?

Per rispondere a questa domanda è necessario sfatare falsi miti degli anni 70/80/90 ,dove sicuramente vi avranno parlato che la caparra debba essere almeno il 10% del valore o in alcuni casi persino il 20%.

Non è così, la caparra confirmatoria è da ritenersi libera, ovvero ,il proponente può decidere liberamente quale importo impegnare a ragione del suo interesse su un dato immobile, sarà poi facoltà del venditore, valutare se l'importo indicato dal proponente sia un importo che possa ritenere valido oppure no. Questo significa che io potrei fare una proposta anche con soli 1.000 (mille//00) euro a titolo di caparra confirmatoria, chiaramente dovrò considerare diversi aspetti:
1. Il proprietario potrebbe ritenere troppo basso l'importo e magari decidere di non accettare la vostra offerta proprio per quel motivo.
2. Una somma bassa, potrebbe essere facilmente rimborsabile dal venditore, qualora decidesse di ritirarsi per qualsivoglia motivo dalla vendita, ovviamente salvo il maggior danno e varie ed eventuali.
3. Il venditore potrebbe pensare che non abbiate grosse garanzie da proporli e potrebbe pensare che non siate sufficientemente sicuri come acquirenti e che magari, potreste avere dei ripensamenti, perdendo una somma di bassa importanza.
4. Nel caso in cui ,richiediate di vincolare ad un mutuo ad esempio, il venditore potrebbe pensare che non siate in possesso dei giusti requisiti economici e potrebbe pensare di non vincolarsi con voi sino all'eventuale ottenimento di un mutuo.

Per questi e per altri motivi, ritengo che la caparra debba ovviamente essere "liberamente" proposta dal proponente ma che a seconda del prezzo dell'immobile, della sua tipologia e delle vostre eventuali richieste di vincoli o tempistiche, debba essere equa e giusta .
Facciamo alcuni esempi:
A) Prezzo immobile 100.000 euro , se dovessi fare io una proposta per una abitazione che ha un costo di 100.000 euro ,sicuramente valuterei una caparra di almeno 5.000 €/ 10.000 euro .
In questo caso la caparra sarebbe compresa tra un 5% e un 10%.

B) Prezzo immobile 300.000 euro, se dovessi essere io a fare una proposta per un immobile con questo prezzo, valuterei una caparra compresa tra le 25.000 euro e le 50.000 euro, perché questo genere di immobile, presuppone che abbia una discreta capacità economica e soprattutto di risparmio . La caparra in esempio sarebbe compresa tra un 8% e un 17%-18% .

C) Prezzo immobile 30.000 euro
Ipotizzerei una caparra tra le 3.000 euro e le 5.000/ 6.000 euro. Quindi compresa tra il 10%/20%.

Ogni trattativa è da considerarsi individuale pertanto e saranno le parti (proponente e venditore) a stabilire in fase di accordi l'equo valore da attribuire alla caparra confirmatoria.

sabato 16 aprile 2022

A chi spetta la provvigione in caso di "pluralità di mediatori"?

A chi spetta la provvigione in caso di pluralità di mediatori?

L’art. 1758 cc prevede che se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Dispositivo dell'art. 1758 Codice Civile (Fonte Brocardi)

"Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori(1), ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione [1755](2)."

Note:
(1) L'ipotesi considerata dalla norma è quella in cui tutti i mediatori intervangono per mettere in contatto le parti, cioè quella in cui tutti hanno contatto con le parti. Se, invece, uno solo di essi ha un rapporto diretto con le parti e lo stesso, successivamente, incarica altri mediatori, si configura un mero rapporto interno tra i mediatori (c.d. mediazione indiretta), che non dà loro diritto al compenso da parte degli stipulanti.

Al seguente link, viene spiegato in modo dettagliato e soprattutto dal punto di vista prettamente legale, le varie situazioni che potrebbero presentarsi e le possibili soluzioni verificabili, ovviamente ogni situazione è considerata a se stante e indipendente e potrebbe avere risvolti differenti in base anche al pensiero dell'eventuale intervento di un giudice, per definire la eventuale diatriba.

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-xi/art1758.html?utm_source=internal&utm_medium=link&utm_campaign=articolo&utm_content=nav_art_prec_dispositivo

PENSIERO GENERALE IN GIURISPRUDENZA:
In giurisprudenza è pacifico il principio generale secondo cui da un medesimo rapporto mediatorio non possa che nascere il diritto ad un solo compenso (Provvigione).

Sul punto gioverà qui richiamare il principio espresso costantemente dalla Suprema Corte di Cassazione secondo cui “il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., solamente quando essi (i mediatori) abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.
Non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.”

IN BREVE:
La conclusione dell’affare non genera il diritto a più provvigioni, la provvigione da pagare sarà una sola ma andrà divisa pro quota tra i mediatori intervenuti e sarà dovuta anche nel caso in cui gli stessi non abbiano agito di comune intesa ma comunque giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro.

CASISTICHE PARTICOLARI E COMPLESSE:
IN CASO DI SITUAZIONI AL "LIMITE", dove si possa presentare una situazione particolare è bene informarsi con il proprio avvocato di fiducia, ricordando sempre che comunque in base alla documentazione alla specifica situazione e ad una serie di varie ed eventuali, se si decidesse di intraprendere una azione legale , sarà il giudice a stabilire per equità la giusta decisione.

Il Consiglio
Nel caso in cui vi troviate in una posizione non chiara o soggetta ad interpretazione, il mio consiglio è quello di richiedere un incontro con i mediatori coinvolti in modo da poter trovare una soluzione equa per tutti ma ricordando che mediamente un consumatore, potrà essere chiamato a pagare un compenso (una provvigione) per tanto ricordando che nella peggiore delle ipotesi, per correttezza voi vi siete posti il problema, ma adesso sta ai mediatori trovare un giusto accordo per la divisione della provvigione o per eventuali rimborsi spese, altrimenti sarete purtroppo obbligati ad agire per vie legali.

IL MIO PUNTO DI VISTA:
Dal mio punto di vista, ritengo che alcune situazioni spesso nascano per l'ingordigia di alcuni colleghi e che bisognerebbe sempre ricordare che il cliente non deve pagare errori di mediatori voraci di incassare la provvigione , perché alla fine al cliente interessa acquistare o vendere una casa e non può e non ha interesse a conoscere le eventuali problematiche tra mediatori.

domenica 10 aprile 2022

Detrazioni Fiscali Agenzia Immobiliare (Acquisto prima casa)

Detrazioni Fiscali Agenzia Immobiliare (Acquisto prima casa)

E' possibile effettuare la detrazione delle spese per l'agenzia immobiliare dal modello 730.
I soggetti interessati sono coloro che hanno acquistato una casa come abitazione principale usufruendo dell'intervento di un intermediario immobiliare regolarmente iscritto come agente immobiliare in base alla legge n. 39 del 1989, che ne disciplina anche le modalità e le funzioni.

La detrazione delle spese per l'agenzia immobiliare consiste, in una detrazione del 19% delle spese sostenute per i costi corrisposti ai mediatori immobiliari nel limite di 1.000 euro complessivi.

Tutti coloro che, hanno acquistato una casa come abitazione principale servendosi dell'intermediazione di un'agenzia immobiliare, hanno diritto alla detrazione delle spese per l'agenzia immobiliare del 19 per cento su un massimo importo di 1000 (mille//00) euro.

L' 'immobile in questione deve essere l'abitazione principale, quindi quella in cui il contribuente e i suoi familiari dimorano abitualmente. La detrazione spetta esclusivamente all'acquirente dell'immobile e se ne può usufruire se l'acquisto dell'immobile è stato effettivamente concluso.

Per poter beneficiare della detrazione delle spese per l'agenzia immobiliare dal modello 730 è necessario compilare il Quadro E, "Oneri e spese", come indicato dalle istruzioni, in Pdf, dell'Agenzia delle Entrate relative alla dichiarazione dei redditi (si consiglia di verificare che nel corso degli anni ,non siano variati i codici, leggendo le istruzioni indicate sul pdf sopracitato).

Se non sono variati i codici e le istruzioni, si deve compilare il "Rigo" E8, E9, E10.
La documentazione che deve essere conservata consiste in:
- fattura dell'intermediario immobiliare
- preliminare registrato
- Atto di compravendita da cui risultino i requisiti previsti dalla legge n. 296 del 2006 autocertificazione attestante che l'immobile è destinato ad abitazione principale.

Il codice che identifica le spese per le quali spetta la detrazione del 19 per cento relativa all'intermediazione immobiliare è il "17"(verificare nel pdf del sito dell'agenzia delle entrate) Le stesse istruzioni dell'Agenzia delle Entrate sottolineano che il codice "17" è per "i compensi, comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'immobile da adibire ad abitazione principale.

L'importo da indicare nel "rigo" non può essere superiore a 1.000 euro.

Se l'unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà".

Si invita a contattare un commercialista o il CAF di riferimento per situazioni e casistiche particolari, in modo da avere un miglior quadro della situazione e verificare la effettiva possibilità di detrazione. In linea di massima non dovrebbero cambiare di molto le istruzioni e i codici, ma questo post è utile e necessario al solo fine di poter dare alcuni chiarimenti, le regole possono cambiare nel tempo, pertanto è consigliabile sentire un professionista in materia fiscale (commercialista, CAF o soggetti similari proposti a tali funzioni)

PER ULTERIORI INFORMAZIONI SI INVITA A LEGGERE I SEGUENTI LINK:

https://www.fiscooggi.it/posta/spese-intermediazione-immobiliare-4

https://www.tasse-fisco.com/case/provvigioni-agenzie-immobiliari-detrazione-730/10700/

martedì 5 aprile 2022

LA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO

Art. 1329 c.c. - La proposta irrevocabile di acquisto!

Dispositivo dell'art. 1329 Codice Civile

"Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo(1), la revoca è senza effetto [1331, 1333](2).

Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità [414] del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia [1330]"

SPIEGHIAMO CON SEMPLICITÀ ‼️
La proposta irrevocabile di acquisto è una richiesta scritta con cui l’aspirante acquirente propone al venditore l’acquisto della sua casa a un dato prezzo. Dalla quale non può recedere sino alla data di scadenza indicata nella proposta stessa.

CHE COS'È ❓
La proposta di acquisto irrevocabile è un documento, spesso utilizzato dalle agenzie immobiliari, necessario ad intraprendere le trattative di compravendite immobiliari.
Rappresenta la volontà di un determinato soggetto a voler acquistare un determinato immobile e può essere ritenuta valida,solo se formulata in forma scritta. È uno strumento atto ad intavolare trattative su beni immobiliari che vincola il soggetto che la sottoscrive per un determinato periodo, ma non vincola in alcun modo il soggetto venditore.

COSA FA❓
La proposta di acquisto irrevocabile, dal suo stesso termine "irrevocabile " impegna un determinato soggetto (proponente) interessato all'acquisto di un determinato immobile per un prestabilito tempo, ad esempio 10 giorni. In questo periodo di tempo il proponente non può ritirarsi dall'offerta proposta al venditore, mentre il venditore può serenamente prendere in considerazione ulteriori proposte, valutandole e decidendo in assoluta autonomia quale ritenere più idonea alle proprie esigenze, necessità e aspettative. Il venditore non essendo legato in alcun modo può pertanto valutare le offerte da lui ritenute migliori e può persino metterlo in condizione di giocare al rialzo, se in uno stesso periodo riceve più offerte per il suo immobile.

Una proposta di acquisto è per tanto una intenzione unilaterale di un soggetto interessato ad acquistare un immobile ad un determinato prezzo e a determinate condizioni contrattuali da lui, appunto, proposte.
Questo impegno vincola il solo proponente ma non vincola e non limita in alcun modo il venditore, che potrà ritenersi libero di accettare altre proposte o di non accettare alcuna proposta.

SI PUÒ RECEDERE DA UNA PROPOSTA DI ACQUISTO IRREVOCABILE ❓

Come già anzidetti, per la durata indicata nella stessa proposta, il proponente non può recedere ,essendo appunto, "irrevocabile". Qualora decidesse di recedere anticipatamente dai termini indicati in proposta, il venditore potrà ritenersi libero di trattenere la caparra, ovviamente accettando l'offerta ricevuta entro i termini previsti.

DECORSI I TERMINI DI PROPOSTA, SENZA ACCETTAZIONE DEL VENDITORE, COSA SUCCEDE ❓

Decorso il termine indicato nella proposta senza che sia stata sottoscritta dal venditore per accettazione, le condizioni indicate si intendono decadute e perdono di ogni efficacia.
NB. È importante che l’accettazione avvenga per iscritto, così come per iscritto è stata formulata la proposta. Non possono essere considerate valide in alcun modo, accettazioni verbali ma solo a mezzo scritto.

IL Deposito cauzionale per la proposta irrevocabile di acquisto‼️

Al fine di garantire le reali intenzioni da parte del proponente, nella maggioranza dei casi , viene richiesto un deposito cauzionale, ovvero una somma che andrà a costituire la "caparra confirmatoria" soltanto nel caso in cui la proposta sia accettata e quindi, in tale circostanza, sarà poi detratta dal prezzo di vendita concordato in sede di proposta d'acquisto. Mediamente questo deposito cauzionale, una volta subentrata l'accettazione del venditore, diviene "caparra confirmatoria ".

Il deposito cauzionale, spesso, nella maggior parte dei casi è rappresentato da un assegno intestato direttamente al venditore. NB. L' assegno deve imessere intestato al venditore e deve essere non trasferibile.

COSA SUCCEDE SE NON VIENE ACCETTATA LA PROPOSTA DI ACQUISTO ❓

Nel caso in cui la proposta non venga accettata, l’agente immobiliare dovrà restituire interamente la cauzione, senza pretesa di risarcimento danni o pagamento di alcuna mediazione.

COSA SUCCEDE SE VIENE ACCETTATA LA PROPOSTA DI ACQUISTO E IL PROPONENTE SUCCESSIVAMENTE DECIDE DI NON ACQUISTARE PIÙ L'IMMOBILE ❓

Se dopo l’accettazione da parte del venditore, l’acquirente dovesse avere un ripensamento e volesse voler rinunciare all’acquisto, non solo non gli verrà restituito il deposito cauzionale, ma dovrà anche pagare il compenso di mediazione all’agente immobiliare.

COSA SUCCEDE SE DOPO L'ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA IL VENDITORE DOVESSE AVERE UN RIPENSAMENTO ❓

Come detto, il deposito cauzionale, successivamente all'accettazione della proposta, diviene caparra confirmatoria, per tanto il venditore dovrà rispondere secondo le leggi che regolamentano la "caparra confirmatoria"(art. 1385 c.c.), versando il doppio della stessa all'acquirente, rimborsando le mediazioni a parte acquirente e pagando la sua quota di mediazione all'agenzia immobiliare. Ovviamente salvo maggior danno.

QUALI ELEMENTI PRESENTA MEDIAMENTE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO ❓

- i dati dei soggetti venditori
- i dati dei soggetti proponenti
- i dati dell'agenzia immobiliare (Assicurazione, REA, ragione sociale etc..etc..)
- L'ubicazione dell'immobile/i che si intendono acquistare.
- La descrizione dell'immobile/i che si intendono acquistare.
- i dati catastali dell'immobile/i che si intendono acquistare .
- La provenienza (da dove derivano tali immobili al proprietario, acquisto, successione, permesso edilizio etc...)
- La concessione edilizia
- informazioni sul certificato di agibilità.
- la tipologia di edilizia (privata, agevolata , convenzionata etc.)
- Le eventuali spese condominiali presenti
- indicazioni sullo stato degli impianti.
- indicazioni sul certificato di prestazione energetica.

E tutta una serie di ulteriori informazioni legate agli immobili che si intendono acquistare.
Tali informazioni possono variare da modulo a modulo e per tanto da agenzia ad agenzia, maggiori sono le informazioni riportate, migliore sarà il modello della "proposta di acquisto irrevocabile" utilizzato.

COSA DEVE GARANTIRE ❓
Inoltre deve garantire che:
L'immobile sia libero da pesi, vincoli ,pignoramenti e o altri prefiudizi e/o ipoteche per la data stabilita per il rogito notarile.
Questo impegno verrà preso dal venditore che sottoscrivendo la proposta di acquisto si impegnerà a garantire la situazione degli immobili promessi in vendita, assumendosi qualsivoglia responsabilità in merito agli stessi e alle loro situazioni ipotecarie, urbanistiche e catastali e impegnandosi ad eventuali sistemazioni urbanistiche e catastali a propria cura e spesa entro i termini e i tempi stabiliti per l'atto definitivo di compravendita.

ALTRI IMPORTANTI ELEMENTI ‼️
Inoltre la proposta dovrà prevedere:
- Il prezzo proposto
- il deposito cauzionale
- eventuali integrazioni o acconti (non obbligatoriamente necessari)
- il saldo stabilito da versarsi all'atto definitivo di compravendita.
- la data in cui si intende andare a rogito
- l'eventuale Notaio incaricato
- la durata della irrevocabilità della proposta (es. 10 giorni)
- La clausola risolutiva Espressa dove le parti dichiarano di voler sottoporre il contratto preliminare di compravendita che si verrà a configurare con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione, alle visure urbanistiche e catastali e ipotecarie. In questo elemento, soprattutto se si è difronte a tangibili problematiche catastali o urbanistiche è bene inserire una clausola dove, laddove, per motivi di impossilità a sanare gli immobili promessi in vendita, il contratto si intenda automaticamente risolto senza che alcuna delle parti abbia nulla a che pretendere l'una dall'altra e senza che alcuna delle parti incorra nella perdita di una qualsivoglia somma didenaro, eccetto per il venditore che ovviamente perderà le somme pattuite con il proprio tecnico incaricato.

SARA IMPORTANTE INDICARE ANCHE:⬇️

- Il foro competente
Ovvero il tribunale dove si andrà a discutere in caso di contenzioso .
- LE NOTE: ovvero, pattuizioni libere e o semplici precisazioni o clausole sospensive etc..)
Quindi nello spazio dedicato alle note si potranno aggiungere condizioni particolari, come ad esempio il vincolo all'ottenimento di mutuo.

- L'INCARICO DI MEDIAZIONE
Ovvero l'autorizzazione del proponente a condurre la trattativa da parte dell'agente immobiliare con il relativo compenso pattuito in caso di buon esito della contrattazione e per tanto in caso di accettazione della proposta d'acquisto.

- L'AUTORIZZAZIONE ALLA PRIVACY
Che in verità verrà sottoscritta in un modello a parte ad essa dedicato.
I DATI DELL'AGENTE IMMOBILIARE
Ovvero nome, cognome, iscrizione REA e abilitazione del mediatore incaricato di portare a termine le contrattazioni.

- La sottoscrizione della proposta dove il proponente dichiari di aver letto e concordato ogni singolo punto presente nella stessa.

- L'accettazione del/i venditore/i
- L'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del proponente.

SI POSSONO INOLTRE INDICARE 👉
‼️Possono inoltre essere presenti numerose altre voci all'interno della proposta di acquisto irrevocabile, maggiori saranno le informazioni riportate, migliore risulterà essere la proposta stessa, sia in termini di conoscenza delle unità che si intendono acquistare sia in termini di tutela delle parti .‼️

Esistono formulari prestampati di diverse associazioni di categoria degli agenti immobiliari, o di gruppi di agenzie immobiliari o di semplici agenzie autonome che hanno depositato dei propri formulari.
Nessuno vieta però di redarre per ciascun immobile, formulari tagliati e cuciti proprio per quell' immobile , purché gli stessi siano di volta in volta redatti preferibilmente a PC di volta in volta e poi sottoscritti dai proponenti a seguito della lettura e accettazione di ogni singolo punto presente all'interno della stessa proposta.

LA CAPARRA CONFIRMATORIA ⬇️
Dispositivo dell'art. 1385 Codice Civile.

"Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta(1).

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra(2); se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali."

domenica 24 giugno 2018

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