Il Contratto Preliminare Trascritto - Informazioni di Base

Premessa:

L’art. 2645 bis c.c. ha inserito il contratto preliminare tra i contratti che sono suscettibili di trascrizione, allo scopo di garantire il provvisorio acquirente dal rischio che il promissario venditore alieni a terzi il bene. 

La trascrizione produce il c.d. effetto prenotativo, ossia gli effetti della trascrizione del definitivo retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare.

IL CONTRATTO PRELIMINARE:

E' un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. E' generalmente impiegato nella prassi relativa alle compravendite immobiliari, per l’acquisto appunto di beni immobili. 

Consente in primo luogo di procedere alla valutazione accurata dell’affare, stipulando un contratto con le quali le parti, si obbligano a concludere successivamente un contratto definitivo di compravendita (Rogito).

Quali sono gli effetti della trascrizione del preliminare di vendita?

La trascrizione come anzi detto, consiste nell’inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari, producendo appunto un effetto prenotativo, rendendo di fatto retroattivi gli obblighi del contratto definitivo già alla firma del cosi' detto "compromesso".

E' come se tutti gli effetti del contratto definitivo venissero trasferiti al preliminare di vendita, neutralizzando così la possibilità che sull’immobile vengano iscritte ipoteche o che possa essere venduto a un altro acquirente.

"Una delle ragioni principali per la quale si procede alla conclusione del contratto di compravendita mediante la stipulazione del preliminare, attiene agli effetti protettivi che discendono dalla trascrizione." fonte: fiscomania.com

IMPORTANTE: La trascrizione del preliminare di vendita, inoltre, garantisce specifiche garanzie per l’acquirente anche in caso di fallimento del venditore e/o pignoramento dell’immobile.

Quando è obbligatoria la trascrizione del preliminare?

La stipula del preliminare di vendita è una scelta del tutto personale del venditore e dell’acquirente e la legge non impone nessun obbligo di trascrizione (salvo per la casistica che vedremo successivamente). Per altro è improbabile, ma non impossibile, che si arrivi direttamente alla stipula del rogito senza firmare alcun preliminare intermedio.

La trascrizione del preliminare non è pertanto obbligatoria in nessun caso, eccezione fatta per l'acquisto di immobili aventi concessione edilizia successiva al 16 marzo 2019, per compravendere immobili di nuova costruzione. Maggiori Informazioni al seguente Link (Clicca Qui)

Nel caso in cui, si possano avere dubbi sul soggetto venditore, la trascrizione del prelimniare è fortemente consigliata, questo per evitare problematiche successive o semplicemente una delle due parti si tiri ritiri dall'affare per qualsivoglia problematica insorta nel tempo necessario dalla sottoscrizione del preliminare alla sottoscrizione del rogito Notarile.

N.B.: La trascrizione non va confusa con la registrazione del preliminare, che invece, è obbligatoria e serve a dare una datazione certa al documento.

Trascrizione del preliminare di vendita e pignoramento

Cosa succede in caso di pignoramento se è già avvenuta la trascrizione del preliminare di vendita sull’immobile?

La trascrizione del contratto preliminare "protegge"* l’acquirente da eventuali pretese dei creditori, in quanto si tratta di un documento ufficiale, stipulato di fronte a un notaio e inserito nei pubblici registri.

* n.b.: Tutela e protegge l'acquirente, salvo casistiche particolari, nel caso di particolari casistiche è bene consultare un professionista quali Notaio e Commercialista, in modo da conoscere sin da subito se possano esistere particolari condizioni, ove la trascrizione non sia in grado di tutelare le parti.

Cosa succede se non trascrivo il preliminare?

Come abbiamo anzidetto, il preliminare non trascritto non ha effetto immediato nei casi di pignoramenti successivi alla trascrizione della domanda giudiziale. Questo significa che potrà avere effetto contro i creditori solo successivamente la trascrizione della domanda giudiziale.

Viceversa, nel caso di trascrizione del preliminare notarile l’effetto contro i creditori è immediato.

Inoltre, i rischi per l’acquirente senza trascrizione notarile sono più alti, in particolare nei seguenti casi:

• Quando è alto il lasso di tempo tra la sottoscrizione del contratto preliminare e la stipula del contratto definitivo di compravendita (rogito). 

• Quando è alto l’importo da versare come caparre/acconto/integrazioni di caparra.

• Nei casi in cui si sospetta l’insolvenza del soggetto venditore, ad esempio un soggetto esposto a rischio fallimento o situazioni di insolvenza in generale.

Chi può fare la trascrizione del preliminare?

La trascrizione del contratto deve essere eseguita dal Notaio che ha autenticato il preliminare di compravendita entro 30 giorni dalla stipula dello stesso.

Ovviamente prima viene trasmessa la trascrizione meglio è, infatti, l’effetto prenotativo del preliminare entra in atto dal momento della trascrizione.

E' Obbligatorio utilizzare un Notaio?

Se si intende trascrivere il preliminare di compravendita, SI E' OBBLIGATORIO, se invece si vuole semplicemente sottoscrivere un contratto preliminare, in tal caso non è obbligatorio avvalersi di un Notaio, ma sarà necessario registrare il contratto stesso, presso l'agenzia delle entrate di competenza. Come gia' detto pero' la trascrizione è cosa ben diversa dalla registrazione.

Differenza tra trascrizione e registrazione del preliminare?

Spesso si tende a confondere la trascrizione e la registrazione del preliminare. I due termini hanno significati molto diversi. Mentre infatti la trascrizione è facoltativa, la registrazione del preliminare è un atto obbligatorio.

La registrazione del preliminare serve a dare una datazione certa al documento, che può essere redatto anche privatamente senza l’intervento del notaio. In quest’ultimo caso sarà necessario che qualcuno trasmetta la registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, pagando la relativa imposta di registro. 

IMPORTANTE: La mancata registrazione del preliminare di vendita costituisce un’evasione fiscale e rende nullo il preliminare stesso (compromesso).

Quanto tempo dura la trascrizione del preliminare di vendita?

La trascrizione del preliminare di vendita dura fino a 3 anni dalla data della trascrizione.

NOTA BENE: Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo non si è ancora giunti alla stipula del rogito o di un altro atto che costituisca comunque l’esecuzione del contratto preliminare.

Cosa bisogna fare nel caso in cui a seguito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare trascritto, non avvenga la successiva stipulazione del contratto di definitivo di compravendita?

La soluzione migliore sarebbe quella, già in sede di stipula del preliminare presso il notaio, di far sottoscrivere anche una procura da parte dell’acquirente, da utilizzare nel caso in cui, per qualsiasi motivo si decidesse di sciogliere il preliminare trascritto, in modo da poter procedere in tempi brevi con l’eventuale cancellazione della trascrizione stessa.

Infatti nel caso in cui l’acquirente dovesse decidere di non procedere con la stipula del contratto definitivo, oltre a perdere la caparra, sarà necessario recarsi entrambi nuovamente dal Notaio per sciogliere il contratto trascritto.

In questa difficile ipotesi ma sicuramente possibile, si consiglia di interpellare il Notaio incaricato a suo tempo della redazione del preliminare trascritto e di chiedere maggiori informazioni in merito, nel caso in cui non abbiate ancora sottoscritto il preliminare trascritto, sarà buona idea, chiedere della possibilità di avere una procura come indicato nella risposta sopra stante.

Potrebbe essere un problema la mancata sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita?

Ovviamente si, potrebbe essere un problema e non è sufficiente predisporre una caparra alta per risolvere la situazione in tempi brevi e ritenersi così liberi di procedere con altro o successivo acquirente. Le tempistiche per la decadenza della trascrizione come scritto qualche riga sopra, sono piuttosto lunghe, per tanto è bene sapere che nel caso non si dovesse procedere con la stipula del contratto definitivo con l'acquirente con il quale avete sottoscritto un preliminare trascritto, sarà certamente necessario annullare la trascrizione del contratto preliminare stesso e per farlo, sarà necessario anche il consenso dell'altra parte.

Importante !!!

 

Se fosse vostra intenzione, procedere con la sottoscrizione di un contratto preliminare trascritto è bene informarsi anzi tempo presso un Notaio di fiducia che potrà illustrarvi al meglio la situazione e potrà certamente rispondere a qualsiasi vostro dubbio in merito, dandovi una consulenza a 360° e potendo permettervi di avere una idea chiara sulla procedura, sulle tempistiche, sui costi e su tutto quello che concerne un preliminare di compravendita trascritto. 

Altre Informazioni le potrete trovare al seguente link: CLICCA QUI !

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Nuove Costruzioni- Preliminare di compravendita - D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388)

Nuove Costruzioni- Preliminare di compravendita - D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388).

Per tutti quei Contratti preliminari e di compravendita di immobili da costruire o in costruzione successivi al 16 marzo 2019.

A tutela e protezione di potenziali acquirenti di immobili da costruire o costruendi, il D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388) ha recentemente introdotto una serie di novità per i contratti preliminari e definitivi di compravendita.
Tali novità sono entrate in vigore il 16 marzo 2019 e si rifanno a delle norme esistenti e risalenti al 2005 (art. 3 – 6 del D.Lgs. 122).

La novità più rilevante;
La novità più rilevante ha previsto che i contratti preliminari avente ad oggetto immobili da costruire o in fase di costruzione aventi concessione edilizia rilasciata dalla data del  16 marzo 2019, dovranno essere stipulati tramite un Notaio.

Inoltre con la sottoscrizione del contratto definitivo dovrà essere consegnata dal costruttore all’acquirente una polizza assicurativa (per la garanzia decennale postuma) che verrà anche annotata nel contratto. Il tutto a pena di nullità del contratto.

Le norme precedentemente introdotte (D.Lgs. 122/2005) si applicano alle seguenti tre condizioni:

1. Stipula di contratti o precontratti di compravendita o simili (ad es. il leasing), aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o altri diritti reali su immobili ad una data futura;

2. L’acquirente deve essere una persona fisica, che acquista, per se o persona da nominare, la proprietà o altro diritto reale, e il venditore deve essere un’impresa di costruzioni;

3. oggetto del contratto deve essere un immobile/edificio, per il quale la concessione edilizia è stata richiesta ma che deve essere ancora costruito o terminato (ovvero non ci sono ancora le condizioni per il rilascio del certificato di agibilità).

Queste regole sono state inserite per i seguenti motivi:

Evitare che il potenziale acquirente possa correre il rischio che il costruttore possa, dopo la firma del preliminare, trovarsi in difficoltà finanziarie o addirittura fallire.
Infatti  già nel 2005 era stato previsto l’obbligo di fideiussione e una garanzia decennale postuma alla firma del "rogito". E l'assenza di tali garanzie comportava l’annullabilità del contratto.


1. Contratti preliminari di acquisto soltanto in forma di atto notarile

Per tutti i contratti preliminari stipulati dal 16 marzo 2019, su immobili, per i quali alla stipula non sussistono i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità è obbligatoria la forma di atto notarile.

Senza tale requisito il contratto è nullo, tale vizio è insanabile e la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse o persino d’ufficio.

Importante:
Tali nuove disposizioni non valgono nel caso in cui l’acquirente sia un’impresa o il venditore non sia un costruttore.

2. Validità dei Contratti di compravendita.
Potranno ritenersi validi soltanto con polizza assicurativa a garanzia decennale

Cosa succede In caso di inadempienza del venditore?

- l’acquirente potrá dichiarare il recesso dal contratto e richiedere a titolo di risarcimento degli acconti versati che venga fatta valere la fideiussione.

- Potrà concludere il contratto e farne dichiarare la nullità in un secondo momento.


3. NOTE:

1. La garanzia che il costruttore/venditore deve consegnare al promissario acquirente per gli acconti ricevuti potrà soltanto avere la forma di fideiussione bancaria o assicurativa.
2. Garanzie di altre societá finanziarie non sono considerate valide.
La fideiussione dovrà essere conforme al modello standard in vigore.

NOTA BENE :
Nel caso di situazioni particolari e poco chiare è importante rivolgersi ad uno studio notarile, che esaminata la situazione, potrà consigliarvi al meglio. È importante sapere che un contratto preliminare eseguito da un Notaio è sempre raccomandabile e che in qualsiasi caso è un vostro assoluto diritto richiedere di poter procedere con la sottoscrizione dello stesso mediante studio notarile di vostra fiducia al fine di tutelare i vostri interessi. 

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Art. 1756 c.c. - Il Rimborso Spese

Articolo 1756 c.c. - Rimborso Spese

Premessa:
Il mediatore nel momento in cui viene incaricato di immettere un immobile sul mercato immobiliare, sopporta delle spese per attività che possono rivelarsi utili per la parte anche se l'affare non è concluso: pertanto, non appare opportuno che a sopportarle sia, in ultima istanza, il mediatore stesso. Se così fosse la parte che conferisce l'incarico potrebbe concedere l'incarico stesso al solo scopo di scaricare sul mediatore queste spese.

La Legge cosa dice ?
Dispositivo dell'art. 1756 Codice Civile

"Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare [1755] non è stato concluso".

Spiegazione dell'articolo 1756 c.c.

Diritto del mediatore al rimborso delle spese

Nonostante l'articolo 1756 sia redatto in forma positiva, stabilendo che al mediatore spetta il rimborso delle spese soltanto da parte di colui che gli ha dato incarico di effettuarle, la norma ha in verità una portata piu generale. Da essa infatti si desume che, di regola, all'intermediario non compete alcun rimborso delle spese, cui va incontro durante lo svolgimento delle trattative e per effetto delle medesime.

principio era stato espressamente codificato nell'art. 81 del progetto compilato dalla Commissione e nell'art. 95, I comma, del progetto ministeriale. Ma, come si è detto, risulta implicitamente anche dalla disposizione che ora si commenta e dai chiarimenti che si leggono nella Relazione. Tale principio, anche nella legislazione attuale, è perfettamente coerente, da un lato, con l'autonomia del mediatore rispetto ai futuri contraenti, con i quali, per conservarsi tale, non deve avere, come si è visto, rapporti di collaborazione, di dipendenza, o di rappresentanza; e, dall'altro, col rischio che egli assume in dipendenza della sua specifica funzione.

Pertanto non ha altro diritto che quello di farsi liquidare la provvigione, se e in quanto si sia concluso il contratto principale. L'incarico infatti si differenzia del mandato, che ammette la rivalsa delle spese, qualunque sia la lesito dell'affare, ovvero sia che l'affare si concluda oppure non si concluda.

Il mediatore nell'espletamento delle pratiche necessarie al tentativo della conclusione dell'affare, potrebbe comunque risultare come mandatario per tanto potrebbe richiedere oltre il semplice rimborso delle spese.
Per questo e altri motivi, in un incarico di mediazione, conferito in forma esclusiva, sovente si inserisce la nota che il mediatore,  rinuncia sin da subito al rimborso delle spese, dando vita ad un accordo che in cambio dell' esclusività annulla qualsiasi possibile rivalsa in caso di mancata conclusione dell'affare.
Questo passaggio esclude a priori qualsiasi ipotesi che l'incarico possa essere considerato come un mandato.

Differenza principale tra Incarico e Mandato

La differenza più evidente tra incarico e mandato (art. 1720) è rappresentata dal fatto che un mandato presuppone in modo automatico che il mediatore venga pagato sia che concluda un affare sia che non lo concluda, mentre un incarico potrebbe piuttosto solo dar vita ad un rimborso spese, salvo non si incorra nelle casistiche indicate nella penale, e se sottoscritto in forma esclusiva, sovente il mediatore indica che rinuncia sin da subito a qualsivoglia rimborso spese in virtù appunto dell' esclu LA NOSTRA AGENZIA sività conferita. 

LA NOSTRA AGENZIA 

Noi personalmente in caso di incarico esclusivo, precisiamo già in fase di sottoscrizione dello stesso, che rinuciamo espressamente a qualsivoglia rimborso spese nel caso in cui l'affare non dovesse concretizzarsi. Ovviamente rimarrà l'obbligo del corrispettivo di una penale nei casi previsti e indicati sempre all'interno dell'incarico stesso e contrari alla buona fede contrattuale o agli accordi stabiliti oltre che alle normative atte a regolare l'incarico stesso. 

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LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52

L' Articolo 29 comma 1 bis della Legge 27 febbraio 1985 n. 52 che cosa dice ? A cosa serve e perché è riportato in un contratto preliminare di compravendita?

LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52

Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento alla introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari.

"Negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini. 1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari. (5) ((1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformita' dallo stato di fatto, l'atto puo' essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23))."

AGGIORNAMENTO (5) Il D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, n. 122, ha disposto (con l'art. 19, comma 16) che "Le disposizioni di cui ai commi 14 e 15 si applicano a decorrere dal 1° luglio 2010. Nel rispetto dei principi desumibili dal presente articolo, nei territori in cui vige il regime tavolare le regioni a statuto speciale e le province autonome adottano disposizioni per l'applicazione di quanto dallo stesso previsto al fine di assicurare il necessario coordinamento con l'ordinamento tavolare".

Fonte: https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1985-02-27;52~art29

N.B.: L' Articolo 29 comma 1 bis della Legge 27 febbraio 1985 n. 52, lo ritroveremo all'interno del contratto preliminare di compravendita, per questo motivo è essenziale sapere a cosa lo stesso si riferisce e il motivo per cui viene menzionato in un preliminare di compravendita. 

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Art. 1341. (Condizioni generali di contratto).

Art. 1341. (Condizioni generali di contratto).
Le condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell'altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l'ordinaria diligenza.

Dispositivo dell'art. 1341 Codice Civile

Le condizioni generali di contratto [1342, 1679, 2211] predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell'altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l'ordinaria diligenza [1176, 1370].

In ogni caso non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità [1229], facoltà di recedere dal contratto [1373] o di sospenderne l'esecuzione [1461], ovvero sanciscono a carico dell'altro contraente decadenze [2965], limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni [1462], restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi [1379, 1566, 2596], tacita proroga o rinnovazione del contratto [1597, 1899], clausole compromissorie [808 c.p.c.] o deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria [1370; 6, 28, 29, 30, 413 c.p.c.](3).

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La caparra confirmatoria, cos'è? A quanto deve ammontare? Come funziona?

Cos'è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è la somma di denaro o la quantità di altre cose fungibili che viene consegnata da una parte all'altra nel momento in cui viene concluso un contratto al fine di garantire l'adempimento delle previste obbligazioni. A regolarla l'articolo 1385 del Codice Civile.

Articolo 1385 c.c.
"Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali".

LA CAPARRA NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO
Mediamente quando ci si appresta a sottoscrivere una proposta di acquisto, viene richiesto che al momento della sottoscrizione venga rilasciato a garanzia del reale interesse una somma in denaro (di solito mediante assegno) che diverrà poi caparra confirmatoria nel momento in cui il proponente venga a conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto, in caso di non accettazione, il proponente alla scadenza dei termini di irrevocabilità della proposta, avrà diritto alla sua restituzione.
L'assegno dovrà essere intestato al proprietario dell'immobile che si intende acquistare e verrà trattenuto dall'agente immobiliare sino alla avvenuta comunicazione della proposta di acquisto, in quel momento l'agente immobiliare sarà tenuto a consegnare l' assegno a parte venditrice.

La caparra confirmatoria rappresenta per tanto un impegno tangibile ed economico di interesse reale all'acquisto di un determinato immobile ed è regolata dall'articolo 1385 c.c. e alle norme ad essa legate ovvero le norme generali.

SE LA PROPOSTA È VINCOLATA ALL'OTTENIMENTO DI MUTUO COSA SUCCEDE ALLA CAPARRA ?

Nella realtà dei fatti una Clausola come la classica "salvo buon fine mutuo" o "la presente proposta è subordinata all'ottenimento di mutuo" e simili, prevede che la somma all'accettazione della proposta venga consegnata a parte venditrice  la quale però dovrebbe consegnare un assegno di pari importo da rendere al proponente nel caso in cui non si verifichi la condizione sospensiva.
In verità per evitare un inutile scambio di denaro, di solito l'agente immobiliare, indica che la somma per volere delle parti, venga trattenuta dal mediatore sino al verificarsi della condizione sospensiva, con l'obbligo di consegnarla solo nel momento in cui la stessa clausola si avvera.

N.B. Una proposta vincolata all'ottenimento di mutuo è comunque soggetta a registrazione entro i 20 giorni dalla sua accettazione.

IMPORTANTE: La proposta di acquisto nella stragrande maggioranza dei casi è da considerarsi come un contratto preliminare nel momento in cui il proponente viene a conoscenza dell'accettazione della stessa.

A QUANTO DEVE AMMONTARE LA CAPARRA CONFIRMATORIA?

Per rispondere a questa domanda è necessario sfatare falsi miti degli anni 70/80/90 ,dove sicuramente vi avranno parlato che la caparra debba essere almeno il 10% del valore o in alcuni casi persino il 20%.

Non è così, la caparra confirmatoria è da ritenersi libera, ovvero ,il proponente può decidere liberamente quale importo impegnare a ragione del suo interesse su un dato immobile, sarà poi facoltà del venditore, valutare se l'importo indicato dal proponente sia un importo che possa ritenere valido oppure no. Questo significa che io potrei fare una proposta anche con soli 1.000 (mille//00) euro a titolo di caparra confirmatoria, chiaramente dovrò considerare diversi aspetti:
1. Il proprietario potrebbe ritenere troppo basso l'importo e magari decidere di non accettare la vostra offerta proprio per quel motivo.
2. Una somma bassa, potrebbe essere facilmente rimborsabile dal venditore, qualora decidesse di ritirarsi per qualsivoglia motivo dalla vendita, ovviamente salvo il maggior danno e varie ed eventuali.
3. Il venditore potrebbe pensare che non abbiate grosse garanzie da proporli e potrebbe pensare che non siate sufficientemente sicuri come acquirenti e che magari, potreste avere dei ripensamenti, perdendo una somma di bassa importanza.
4. Nel caso in cui ,richiediate di vincolare ad un mutuo ad esempio, il venditore potrebbe pensare che non siate in possesso dei giusti requisiti economici e potrebbe pensare di non vincolarsi con voi sino all'eventuale ottenimento di un mutuo.

Per questi e per altri motivi, ritengo che la caparra debba ovviamente essere "liberamente" proposta dal proponente ma che a seconda del prezzo dell'immobile, della sua tipologia e delle vostre eventuali richieste di vincoli o tempistiche, debba essere equa e giusta .
Facciamo alcuni esempi:
A) Prezzo immobile 100.000 euro , se dovessi fare io una proposta per una abitazione che ha un costo di 100.000 euro ,sicuramente valuterei una caparra di almeno 5.000 €/ 10.000 euro .
In questo caso la caparra sarebbe compresa tra un 5% e un 10%.

B) Prezzo immobile 300.000 euro, se dovessi essere io a fare una proposta per un immobile con questo prezzo, valuterei una caparra compresa tra le 25.000 euro e le 50.000 euro, perché questo genere di immobile, presuppone che abbia una discreta capacità economica e soprattutto di risparmio . La caparra in esempio sarebbe compresa tra un 8% e un 17%-18% .

C) Prezzo immobile 30.000 euro
Ipotizzerei una caparra tra le 3.000 euro e le 5.000/ 6.000 euro. Quindi compresa tra il 10%/20%.

Ogni trattativa è da considerarsi individuale pertanto e saranno le parti (proponente e venditore) a stabilire in fase di accordi l'equo valore da attribuire alla caparra confirmatoria. 

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Il contratto preliminare di compravendita (compromesso)

Il contratto preliminare di compravendita, anche volgarmente detto "compromesso" , è il principale strumento necessario al fine di accordare venditore e acquirente per la compravendita di una unità immobiliare, sia essa una abitazione , un negozio un capannone o qualsiasi altro bene immobile.
Tale contratto deve essere redatto in forma scritta, pena la nullità del contratto stesso , non è per tanto possibile compravendere un immobile senza l'utilizzo della forma scritta .
Il contratto preliminare di compravendita precede il contratto definitivo di compravendita anxhe detto "rogito notarile".

Per mezzo di questo contratto le parti stabiliscono non solo gli accordi economici ma anche le tempistiche , le modalità di pagamento l'oggetto del contratto etc..etc...

Le parti di un contratto preliminare (venditore/i e acquirente/i) vengono definiti nel seguente modo :
Parte promittente venditrice che promette di vedere l'immobile oggetto del preliminare e parte promissaria che promette e quindi si impegna ad acquistare il bene oggetto del preliminare .
Un contratto preliminare deve prevedere alcuni punti tra cui :

-Le parti del contratto, ovvero i contraenti.
-L'oggetto del contratto, l'immobile o gli immobili .(dati catastali , piano etc... etc..)
- La provenienza degli oggetti promessi in vendita .
- il prezzo pattuito per l'acquisto del bene.
- le modalità di pagamento (es.caparra e/o acconti)
- La data prevista per la sottoscrizione del contratto definitivo (rogito)
- La natura obbligatoria del contratto ma non il carattere traslativo .
- le informazioni relative al certificato energetico .
A questi a seconda della tipologia del contratto e del bene immobile oggetto dello stesso, si possono aggiungere svariati altri punti necessari a meglio identificare l'immobile e le sue caratteristiche, le spese condominiali ,lo stato degli impianti etc...etc...

Per redigere un contratto preliminare di compravendita si consiglia , se non si è padroni della materia , di rivolgersi ad un Professionista del settore immobiliare, un buon preliminare è fondamentale per ridurre al minimo il rischio di problematiche future .

Chi può aiutarvi?
A) Un bravo agente immobiliare sarà certamente in grado di analizzare la vostra situazione e di impostare un buon contratto preliminare di compravendita.

B) Un Notaio , ovviamente la figura più autorevole in assoluto in materia è un Notaio .

Non improvvisate, se state vendendo o comprando un immobile "privatamente" quindi senza l'assistenza di un intermediario (Agente Immobiliare) , non improvvisate e richiedete la consulenze di una delle 2 figure sopra citate .

La redazione di un buon preliminare è il primo passo importante anzi fondamentale .

Il preliminare di compravendita è soggetto a registrazione presso l'agenzia delle entrate , la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione per evitare sanzioni relative appunto sul ritardo o sulla mancata registrazione del contratto preliminare di compravendita.

Per maggiori informazioni o per richiedere l'assistenza di un nostro Agente Immobiliare regolarmente abilitato, potrete contattarci cliccando sul seguente link : apri qui 

Casaproject Canegrate Servizi Immobiliari
Tel.: 0331.402168 cell.345.0492853
Canegrate (MI), via F.Corridoni n.5.

CONTRATTO A CANONE LIBERO

CONTRATTO A CANONE LIBERO (4+4)

Il contratto a canone libero (anche detto 4+4) è un contratto di locazione ad uso abitativo , ed è quello maggiormente utilizzato .

Il contratto a canone libero deve essere “trasparente” ovvero non deve prevedere riconoscimento di somme diverse da quelle indicate nello stesso, pena la nullità dello stesso . 

Deve essere regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate e deve essere liberamente concordato , da cui prende il nome, canone “libero” .

A questa tipologia di contratto si può applicare l’opzione detta “ cedolare secca” che sarà tassata nella misura del 21% , in tal caso non sarà possibile applicare l’aggiornamento ISTAT.

Di regola un contratto a “canone libero” deve prevedere i seguenti elementi essenziali del contratto stesso:

- Le generalità delle parti

- La descrizione dell'immobile

- La durata della locazione (termine di inizio e termine di fine)

- L’importo del canone liberamente pattuito tra le parti.

- La modalità di versamento del canone

- I dati catastali delle unità promesse in locazione.

- La dichiarazione circa l’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

A questi vanno inserite tutte le ulteriori informazioni necessarie a determinare gli accordi tra le parti .

Al seguente link potrete visionare un esempio di contratto di locazione della associazione SUNIA Clicca Qui

Se dovete affittare un’immobile affidatevi ad una persona esperta del settore , la nostra agenzia immobiliare è specializzata nella locazione di immobili residenziali e non, contattateci per una valutazione gratuita e senza impegno del vostro immobile : 

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Canegrate (MI) , via F. Corridoni n.5 (angolo via Roma)

Contratto Transitorio di Locazione - Informazioni di Base

Che cos'è ?

Il contratto Transitorio è un contratto utilizzato per esigenze di natura temporanea e non per esigenza turistica , ad esempio , la necessità di spostarsi per un periodo che va da 1 mese sino a 18 mesi .

In linea di massima i contratti transitori sono oggetto di libera pattuizione tra le parti , ovvero il canone viene liberamente concordato .

E' possibile applicare la cedolare secca ad un contratto transitorio?

Dal 2017 è però possibile inserire l’opzione di cedolare secca al 10% a determinate condizioni: (Decreto Legislativo 23/2011 cedolare secca).

Fino a poco tempo fa si poteva applicare questa opzione solo su contratti 4+4 (canone libero con cedolare al 21%) o su contratti 3+2 (canone concordato con cedolare al 10%. n.b.: non su tutte le tipologie di immobile)

Chi può usufruire della cedolare secca ?

 Il locatore deve essere una persona fisica.

Se sei proprietario del tuo immobile, puoi accedere a questo regime agevolato. Se invece ad esempio il tuo immobile è intestato ad una tua società, questa agevolazione non è disponibile.

Il tuo immobile deve trovarsi in un capoluogo di provincia, o in un’area metropolitana.

E’ necessario possedere un appartamento in grandi centri, o comunque in un comune che abbia almeno diecimila abitanti.

Devi stipulare un contratto di locazione a canone concordato.

Il prezzo concordato non può essere oggetto di libera pattuizione ma deve essere calcolato in base alle tabelle che determinano un valore concordato nel rispetto dei prezzi determinati su accordi locali.

Inoltre non sarà possibile applicare alcun aggiornamento del canone .

Per poter usufruire del regime cedolare secca in un contratto transitorio,  devi stipulare un contratto di affitto seguendo lo schema del Decreto Interministeriale 16 gennaio 2017, allegato B. 

Si può risparmiare con la formula della cedolare secca ?

Utilizzando un contratto transitorio in cedolare secca , potrai godere di un discreto risparmio, basato anche su canone concordato che perciperai, inoltre avrai diritto ad agevolazioni su Imu e Tasi .

Quando si paga ?

Le scadenze dei versamenti, da effettuarsi mediante il classico modello F24 , sono uguali a quelle dell’Irpef , ovvero :

16 giugno di ogni anno per il saldo.

16 dicembre di ciascun anno per l’acconto .

IMPORTANTE !!!

Questo articolo da solo delle indicazioni di base, quando si decide di utilizzare o valutare questo strumento, è consigliabile richiedere una consulenza ad un esperto , in modo da poter verificare le reali opportunità e in modo da poter verificare la reale fattibilità .

Casaproject Canegrate - Servizi Immobiliari 

Contratto di locazione breve

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione, di durata non superiore a 30 giorni, di immobili a uso abitativo (comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario) stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa.


Il decreto legge n. 50 del 2017 (c.d. manovrina) stabilisce che sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017:

- coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare .
- coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

Attenzione:
La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Ritenute e versamenti

I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24.
I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017.

Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Modalità di trasmissione

I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline direttamente o tramite gli intermediari.

Per la compilazione del file contenente i dati devono essere utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall’Agenzia delle entrate.

I soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione utilizzando il canale Entratel/Fisconline; se non in possesso di una stabile organizzazione, devo avvalersi di un rappresentante fiscale, il quale  provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.

Fonte Agenzia delle entrate

Leggi di più al seguente link: apri qui ! 

Casaproject si Informa e Informa

Fonte: http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/Comunicazioni/Contratti+di+locazione+breve/InfoGen+Contratti+di+locazioni+breve/?page=aggiornacatipint

Come si affitta un immobile e come si registra un contratto di locazione?

⁉️Ok ok ... stai affittando la tua casa ma è la prima volta che lo fai ...
Non sai bene come funziona e cerchi qualche consiglio su internet qua e là... ma non sei convinto .... sei finito per caso a leggere questo link !
"Ah cavolo una agenzia immobiliare "
avrai detto ❗
✔ Si giusto Siamo una agenzia immobiliare ma non siamo gelosi delle nostre conoscenze... anzi tutt'altro... le mettiamo a disposizione di chiunque!
Perché? ⁉️⁉️
❗Perché ti ricorderai di noi è magari la prossima volta ci chiamerai per darti una mano !😜😉 si vive nel futuro coltivando il presente...😊😊😊

Vediamo come funziona :

➡️Passo 1
➡️Attribuisci un "Reale Valore di Mercato" del tuo immobile! Si perché se vale 500 non puoi chiedere 700 dicendo che non hai fretta di affittare... Non avere fretta è corretto , buttare via tempo e denaro (perché nel frattempo continui a pagare spese di condominio , tasse di varia natura e molto altro) non ha invece senso ... Questo immobile è un investimento e un investimento fermo non produce guadagno ma anzi crea costi .
➡️Chiami un tecnico e fai fare una bella certificazione energetica del tuo immobile.
➡️Dopo aver ricevuto la certificazione, ti metti in opera per fare delle foto all'immobile, se riesci il consiglio è quellp di usare una persona capace che possa valorizzare il tuo immobile , in modo da attirare persone di un giusto target . Il mondo delle locazioni è un mondo veloce e riceverai tantissime chiamate , se presenti bene il tuo immobile con qualche intervento di home Staging magari riuscirai a valorizzarlo al massimo e a ricavare il più possibile dallo stesso, sempre se ritenuto necessario ovviamente...
Assicurati che il prodotto che offri sia apposto con certificati e documenti (ma lo vedremo al passo 2)
➡️ ok ci siamo, sistemato qualche mobiletto un Po così... ripulito per bene l'appartamento , magari gli hai dato anche una mano di bianco per renderlo più spazioso e sopratutto rinfrescato, hai fatto le foto e ora stai pubblicando il tuo appartamento su diversi portali , cavolo dirai ❗Ì migliori per i privati sono Gratis!!!😲😲⁉️❗ Si sono Gratis ma la tua visibilità è ridotta rispetto ad una agenzia che investe diverse migliaia di euro all'anno su questi portali ... ma va bene così dirai... tanto le locazioni sono "veloci" ❗
Ok scelti i portali inizi a descrivere il tuo immobile ... fai una descrizione veritiera scegli tu come ti piace di più... ma che sia veritiera!
Spese condominiali, altre spese eventuali , canone richiesto etc.. etc..  che tutto sia veritiero... Mi raccomando ❗
▶️▶️▶️Ottimo ! Hai fatto tutto adesso devi attendere di essere contattato...
☎️Molto Bene ti chiamano in molti e in molti chiedono di vedere la tua casa ... ❌ma fai attenzione... 🚫Non sai con chi parli dall'altra parte ... quindi potrebbero entrare in casa tua un sacco di persone che non sai chi sono o cosa fanno .. 〰️una buona Agenzia di media fa "pre selezione" ma non ti pare carino , chiedere al telefono mille.informazioni ... quindi procedi con le visite !
✔Ottimo trovi una persona che sembra andare bene a te e a lui la tua casa 👍🏻❗
Sei ad 1/3 del tuo percorso! Molto Bene !

▶️Passo 2
Cercare una bozza aggiornata di un buon contratto di locazione, NO❌ non usare i pre stampati soliti , ricordati che un buon contratto può fare la differenza.

🆗️Ok l'hai trovato , OTTIMO ❗
Adesso recupera i dati dell'inquilino , magari fatti lasciare l'autorizzazione a fare qualche verifica e ovviamente assicurati di farti pervenire la documentazione reddituale 😊

⁉️Ah ... Non ti sembra una richiesta delicata ???
❎Non scherziamo ... se guadagno mille non posso spendere 700 euro per un affitto... come mangio poi ? La casa è tua devi aver cura di verificare chi la userà... se non ci sono problemi ... nessuno ti dirà di NO ! Anzi !😊

😉"Prevenire è meglio che curare dice una famosa pubblicità"...

🆗️Ok hai fatto tutto ... contratto ok ... documenti ok ... visure ok ... adesso però verifica che anche tu sia in regola con tutto...

⁉️Cosa devi verificare?
✔ Non so magari una visura catastale che certifichi la proprietà e i dati catastali dell'immobile, non per te ma per il tuo inaquilino ... ➡️poi controlla che la tua casa sia ok per gli impianti🚰🛅⚠️ , magari verifica se è necessario farsi fare una corrispondenza degli stessi... ➡️dai un occhio alla caldaia , ricordati che la caldaia sopratutto se hai un appartamento termo autonomo è importantissima ❗
Controlla come sei messo con le eventuali rate del tuo mutuo e fallo presente al tuo prossimo inquilino.. Magari per metterlo tranquillo fai una bella.visura ipotecaria sul tuo immobile ... trasparenza = meno problemi ❗
Ah si dimenticavo... hai fatto L' APE  ⁉️ si dai lo hai pubblicizzato sui vari portali quindi lo hai fatto senza dubbio, era nella lista del punto 1 😊👍🏻

Finito❓
No certo che no ... dopo aver fatto tutti gli appositi passaggi aver eseguito con trasparenza ogni passaggio aver messo a disposizione dell'inquilino tutti i documenti a lui necessari per procedere in serenità con la locazione ...  Non hai ancora finito.
🆗️Ok sei apposto ... tutto torna tutto va bene documenti ok .. impianti conformi... inquilino sembra pure una brava persona... sottoscrivi il contratto! Evviva !💪
Dopo aver speso tempo e denaro hai un inquilino per bene magari una bella famigliola 👨‍👩‍👧 o una coppietta 💏 ... ma adesso arriviamo alla seconda parte della domanda iniziale... come si registra un contratto di locazione?❗

➡️Passo 3:

✔Registrazione contratto classico :

1. Stilare il contratto in almeno 2 copie , firmati entrambi in originale;
2. procurare le marche da bollo da 16 euro (una ogni 100 righe o 4 facciate per copia),
3. scaricare da internet il modello RLI e l' F24Elide .
4. Compilare sia RLI che l’F24Elide e procedere al pagamento dell'imposta dovuta.
5. Vai all’Agenzia delle Entrate e consegni:
almeno 2 copie del contratto firmato in originale con le marche da bollo applicate, F24Elide RLI compilato e firmato.

✔Formula con opzione cedolare:

Ti rechi in AdE con
- Copia del contratto firmato in originale .
- Modello RLI compilato .
- Carta di identità e codice fiscale proprio .

❗Ricordati :
Se possiedi 10 o piu' immobili , é necessario rivolgerti a chi é abilitato alla regiatrazione on line .

Chi può registrare il mio contratto on line ?

Una buona Agenzia Immobiliare lo può fare per esempio , ed è anche consigliato farlo tramite una agenzia perché un buon Agente Immobiliare controllerà il vostro contratto prima di procedere alla registrazione consigliandovi eventuali opportune modifiche allo stesso. 

Finito ❓
Si hai finito ... forse ... scherzo dai 😉... ma se tutto questo ti sembra un po complicato ... ricordati che noi lo facciamo di lavoro intermediare e redigere contratti, verificare e consigliare , dare massima trasparenza alle parti... lo facciamo da 15 anni a questa parte , e disponiamo anche di prodotti assicurativi per le locazioni e molto altro.
💰Se credi che un Agente Immobiliare ti costi troppo per una locazione, ricordati che ogni servizio se ben fatto merita di avere un costo , perché un dettaglio un solo dettaglio potrebbe darti la tranquillità e serenità che non hanno certamente prezzo ... 💵 Visure, tempo , conoscenze hanno per forza di cosa un costo .. 😊😉

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➡️Canegrate (MI) Via F.Corridoni n.5 (angolo via Roma) sotto i portici , poco prima dell'armeria 😉

Ruggeri Daniele
Casaproject Canegrate Servizi Immobiliari
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