La CILA

La CILA (Comunicazione Inizio lavori asseverata) serve se hai intenzione di svolgere alcuni lavori di manutenzione straordinaria nel tuo immobile o nel condominio in cui abiti.

È importante sapere che ci sono alcune dichiarazioni da presentare al Comune per poter svolgere i lavori di ristrutturazione nel rispetto delle normative e senza il rischio di imbattersi in situazioni spiacevoli negli anni successivi.
Per quanto riguarda i lavori di manutenzione straordinaria, si potrà imbattersi in 2 casi:
- CILA edilizia per i lavori leggeri.
- SCIA per quelli più invasivi.(vedremo in altro post di cosa si tratta).

La CILA è una procedura certamente più veloce perché si tratta di una semplice comunicazione che asseverata da un tecnico ti permetterà, dopo averla consegnata, di iniziare i lavori fin da subito senza dover attendere l' autorizzazione.
N.B.: La CILA  a seconda del comune e del suo regolamento può prevedere diverse tempistiche di esecuzione e diversi tempi di eventuali proroghe.

Quando è possibile utilizzare la CILA?
Potrai utilizzare la CILA nei casi in cui i lavori che si andranno a realizzare saranno considerati "basilari", ovvero quando il progetto non andrà a modificare l'aspetto e la struttura del tuo immobile. Ad esempio potrai presentare la CILA se hai deciso di ristrutturare la tua casa e magari hai deciso di apportare alcune piccole modifiche interne (spostare un tramezzo, demolire una apertura e/o spostarla ecc ecc, ovviamente avendo rispetto delle norme).

Altri esempi possono essere riassunti nella seguente lista :
Nel dettaglio, ecco quando farla:

- interventi di manutenzione straordinaria che non modifichino la struttura;
- piccole ristrutturazioni che non coinvolgano parti strutturali.
- abbattimento di barriere architettoniche anche con modifiche alla sagoma dell’edificio, come l’installazione di ascensori esterni.
- realizzazione di pertinenze minori con volume minore del 20% dell’immobile principale.

- Movimentazione di terra non inerente all’attività agricola;
- Costruzione di serre con muratura.

Il geometra, l'architetto o l'ingegnere a cui ti affiderai per presentare la CILA, si assicurerà che la stessa sia in regola con le normative e dichiarerà per tanto:

- La conformità ai regolamenti edilizi
- La conformità agli strumenti urbanistici
- L’esclusione dal progetto delle parti strutturali dell’edificio.
Inoltre si occuperà di reperire tutta la documentazione necessaria per la sua presentazione e di espletare la pratica al fine di mettervi in regola sotto ogni aspetto.

Che differenza c'è tra CILA e CILA in sanatoria?

La CILA viene presentata nel momento in cui decidi di realizzare lavori di manutenzione straordinaria. La Cila in sanatoria è invece necessaria se, per vari motivi, i lavori non vengono comunicati prima di eseguirli e si intende regolarizzare il nuovo stato dell'immobile, magari al fine della compravendita dello stesso.

Il Consiglio:
Nel caso in cui decidiate di eseguire dei lavori nella vostra abitazione, prima di procedere è assolutamente necessario sentire un tecnico esperto che possa indicarvi i vari scenari e che possa aiutarvi a non commettere errori che potrebbero crearvi problemi in un futuro.

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

LA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO

Art. 1329 c.c. - La proposta irrevocabile di acquisto!

Dispositivo dell'art. 1329 Codice Civile

"Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo(1), la revoca è senza effetto [1331, 1333](2).

Nell'ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità [414] del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell'affare o altre circostanze escludano tale efficacia [1330]"


SPIEGHIAMO CON SEMPLICITÀ ‼️
La proposta irrevocabile di acquisto è una richiesta scritta con cui l’aspirante acquirente propone al venditore l’acquisto della sua casa a un dato prezzo. Dalla quale non può recedere sino alla data di scadenza indicata nella proposta stessa.

CHE COS'È ❓
La proposta di acquisto irrevocabile è un documento, spesso utilizzato dalle agenzie immobiliari, necessario ad intraprendere le trattative di compravendite immobiliari.
Rappresenta la volontà di un determinato soggetto a voler acquistare un determinato immobile e può essere ritenuta valida,solo se formulata in forma scritta. È uno strumento atto ad intavolare trattative su beni immobiliari che vincola il soggetto che la sottoscrive per un determinato periodo, ma non vincola in alcun modo il soggetto venditore.

COSA FA❓
La proposta di acquisto irrevocabile, dal suo stesso termine "irrevocabile " impegna un determinato soggetto (proponente) interessato all'acquisto di un determinato immobile per un prestabilito tempo, ad esempio 10 giorni.  In questo periodo di tempo il proponente non può ritirarsi dall'offerta proposta al venditore, mentre il venditore può serenamente prendere in considerazione ulteriori proposte, valutandole e decidendo in assoluta autonomia quale ritenere più idonea alle proprie esigenze, necessità e aspettative. Il venditore non essendo legato in alcun modo può pertanto valutare le offerte da lui ritenute migliori e può persino metterlo in condizione di giocare al rialzo, se in uno stesso periodo riceve più offerte per il suo immobile.

Una proposta di acquisto è per tanto una intenzione unilaterale di un soggetto interessato ad acquistare un immobile ad un determinato prezzo e a determinate condizioni contrattuali da lui, appunto, proposte.
Questo impegno vincola il solo proponente ma non vincola e non limita in alcun modo il venditore, che potrà ritenersi libero di accettare altre proposte o di non accettare alcuna proposta.

SI PUÒ RECEDERE DA UNA PROPOSTA DI ACQUISTO IRREVOCABILE ❓

Come già anzidetti, per la durata indicata nella stessa proposta, il proponente non può recedere ,essendo appunto, "irrevocabile".  Qualora decidesse di recedere anticipatamente dai termini indicati in proposta, il venditore potrà ritenersi libero di trattenere la caparra, ovviamente accettando l'offerta ricevuta entro i termini previsti.

DECORSI I TERMINI DI PROPOSTA, SENZA ACCETTAZIONE DEL VENDITORE, COSA SUCCEDE ❓

Decorso il termine indicato nella proposta senza che sia stata sottoscritta dal venditore per accettazione, le condizioni indicate si intendono decadute e perdono di ogni efficacia.
NB. È importante che l’accettazione avvenga per iscritto, così come per iscritto è stata formulata la proposta. Non possono essere considerate valide in alcun modo, accettazioni verbali ma solo a mezzo scritto.

IL Deposito cauzionale per la proposta irrevocabile di acquisto‼️

Al fine di garantire le reali intenzioni da parte del proponente, nella maggioranza dei casi , viene richiesto un deposito cauzionale, ovvero una somma che andrà a costituire la "caparra confirmatoria" soltanto nel caso in cui la proposta sia accettata e quindi, in tale circostanza, sarà poi detratta dal prezzo di vendita concordato in sede di proposta d'acquisto. Mediamente questo deposito cauzionale, una volta subentrata l'accettazione del venditore, diviene "caparra confirmatoria ".

Il deposito cauzionale, spesso, nella maggior parte dei casi è rappresentato da un assegno  intestato direttamente al venditore. NB. L' assegno deve imessere intestato al venditore e deve essere non trasferibile.

COSA SUCCEDE SE NON VIENE ACCETTATA LA PROPOSTA DI ACQUISTO ❓

Nel caso in cui la proposta non venga accettata, l’agente immobiliare dovrà restituire interamente la cauzione, senza pretesa di risarcimento danni o pagamento di alcuna mediazione.

COSA SUCCEDE SE VIENE ACCETTATA LA PROPOSTA DI ACQUISTO E IL PROPONENTE SUCCESSIVAMENTE DECIDE DI NON ACQUISTARE PIÙ L'IMMOBILE ❓

Se dopo l’accettazione da parte del venditore, l’acquirente dovesse avere un ripensamento e volesse voler rinunciare all’acquisto, non solo non gli verrà restituito il deposito cauzionale, ma dovrà anche pagare il compenso di mediazione all’agente immobiliare.

COSA SUCCEDE SE DOPO L'ACCETTAZIONE DELLA PROPOSTA IL VENDITORE DOVESSE AVERE UN RIPENSAMENTO ❓

Come detto, il deposito cauzionale, successivamente all'accettazione della proposta, diviene caparra confirmatoria, per tanto il venditore dovrà rispondere secondo le leggi che regolamentano la "caparra confirmatoria"(art. 1385 c.c.), versando il doppio della stessa all'acquirente, rimborsando le mediazioni a parte acquirente e pagando la sua quota di mediazione all'agenzia immobiliare. Ovviamente salvo maggior danno.

QUALI ELEMENTI PRESENTA MEDIAMENTE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO ❓

- i dati dei soggetti venditori
- i dati dei soggetti proponenti
- i dati dell'agenzia immobiliare (Assicurazione, REA, ragione sociale etc..etc..)
- L'ubicazione dell'immobile/i che si intendono acquistare.
- La descrizione dell'immobile/i che si intendono acquistare.
- i dati catastali dell'immobile/i che si intendono acquistare .
- La provenienza (da dove derivano tali immobili al proprietario,  acquisto,  successione,  permesso edilizio etc...)
- La concessione edilizia
- informazioni sul certificato di agibilità.
- la tipologia di edilizia (privata, agevolata , convenzionata etc.)
- Le eventuali spese condominiali presenti
- indicazioni sullo stato degli impianti.
- indicazioni sul certificato di prestazione energetica.

E tutta una serie di ulteriori informazioni legate agli immobili che si intendono acquistare.
Tali informazioni possono variare da modulo a modulo e per tanto da agenzia ad agenzia, maggiori sono le informazioni riportate, migliore sarà il modello della "proposta di acquisto irrevocabile" utilizzato.

COSA DEVE GARANTIRE ❓
Inoltre deve garantire che:
L'immobile sia libero da pesi, vincoli ,pignoramenti e o altri prefiudizi e/o ipoteche per la data stabilita per il rogito notarile.
Questo impegno verrà preso dal venditore che sottoscrivendo la proposta di acquisto si impegnerà a garantire la situazione degli immobili promessi in vendita, assumendosi qualsivoglia responsabilità in merito agli stessi e alle loro situazioni ipotecarie, urbanistiche e catastali e impegnandosi ad eventuali sistemazioni urbanistiche e catastali a propria cura e spesa entro i termini e i tempi stabiliti per l'atto definitivo di compravendita.

ALTRI IMPORTANTI ELEMENTI ‼️
Inoltre la proposta dovrà prevedere:
- Il prezzo proposto
- il deposito cauzionale
- eventuali integrazioni o acconti (non obbligatoriamente necessari)
- il saldo stabilito da versarsi all'atto definitivo di compravendita.
- la data in cui si intende andare a rogito
- l'eventuale Notaio incaricato
- la durata della irrevocabilità della proposta (es. 10 giorni)
- La clausola risolutiva Espressa dove le parti dichiarano di voler sottoporre il contratto preliminare di compravendita che si verrà a configurare con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione, alle visure urbanistiche e catastali e ipotecarie. In questo elemento, soprattutto se si è difronte a tangibili problematiche catastali o urbanistiche è bene inserire una clausola dove, laddove, per motivi di impossilità a sanare gli immobili promessi in vendita, il contratto si intenda automaticamente risolto senza che alcuna delle parti abbia nulla a che pretendere l'una dall'altra e senza che alcuna delle parti incorra nella perdita di una qualsivoglia somma didenaro, eccetto per il venditore che ovviamente perderà le somme pattuite con il proprio tecnico incaricato.

SARA IMPORTANTE INDICARE ANCHE:⬇️

- Il foro competente
Ovvero il tribunale dove si andrà a discutere in caso di contenzioso .
- LE NOTE: ovvero, pattuizioni libere e o semplici precisazioni o clausole sospensive etc..)
Quindi nello spazio dedicato alle note si potranno aggiungere condizioni particolari, come ad esempio il vincolo all'ottenimento di mutuo.

- L'INCARICO DI MEDIAZIONE
Ovvero l'autorizzazione del proponente a condurre la trattativa da parte dell'agente immobiliare con il relativo compenso pattuito in caso di buon esito della contrattazione e per tanto in caso di accettazione della proposta d'acquisto.

- L'AUTORIZZAZIONE ALLA PRIVACY
Che in verità verrà sottoscritta in un modello a parte ad essa dedicato.
I DATI DELL'AGENTE IMMOBILIARE
Ovvero nome, cognome, iscrizione REA e abilitazione del mediatore incaricato di portare a termine le contrattazioni.

- La sottoscrizione della proposta dove il proponente dichiari di aver letto e concordato ogni singolo punto presente nella stessa.

- L'accettazione del/i venditore/i
- L'avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del proponente.

SI POSSONO INOLTRE INDICARE 👉 
‼️Possono inoltre essere presenti numerose altre voci all'interno della proposta di acquisto irrevocabile, maggiori saranno le informazioni riportate, migliore risulterà essere la proposta stessa, sia in termini di conoscenza delle unità che si intendono acquistare sia in termini di tutela delle parti .‼️

Esistono formulari prestampati di diverse associazioni di categoria degli agenti immobiliari, o di gruppi di agenzie immobiliari o di semplici agenzie autonome che hanno depositato dei propri formulari.
Nessuno vieta però di redarre per ciascun immobile, formulari tagliati e cuciti proprio per quell' immobile , purché gli stessi siano di volta in volta redatti preferibilmente a PC di volta in volta e poi sottoscritti dai proponenti a seguito della lettura e accettazione di ogni singolo punto presente all'interno della stessa proposta.

LA CAPARRA CONFIRMATORIA ⬇️
Dispositivo dell'art. 1385 Codice Civile.

"Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta(1).

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra(2); se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali."

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

Morosità condominiale: la procedura - fonte La legge per Tutti

Condomino moroso: che può fare il creditore e cosa rischiano i condomini che già hanno pagato le proprie quote.

Nel tuo palazzo ci sono alcuni condomini che non pagano le quote ordinarie e straordinarie da diversi mesi. Questo inadempimento sta mettendo in crisi le casse e l’amministratore non sa più come pagare i creditori.

Leggi tutto l'articolo su "La legge per Tutti " (clicca qui)

Pignoramento nei confronti di condomino moroso

È possibile subire il pignoramento immobiliare per debiti verso il condominio ?

Si certo è possibile! Anxhe davanti a piccole somme è possibile subire un pignoramento dell'unità immobiliare.
Un condomino che non paga le spese di condominio non può mai risultare nulla tenente proprio perché possiede l'immobile stesso all'interno del condominio.

Quando l' amministratore può intervenire ?

L' amministratore ha l’obbligo di agire entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo.
Se non interviene  risulta responsabile personalmente verso il condominio e può essere revocato.
Al fine di intervenire l'amministratore può conferire mandato ad un legale senza aver la necessità di consultare l’assemblea. L’avvocato una volta incaricato chiederà un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contro il condomino moroso .

N.B. La procedura non è semplice e dipende da svariati fattori .

A tal riguardo si invita a leggere questo articolo : clicca qui ! 

CasaprojectCanegrate Servizi Immobiliari

L'amministratore può fare multe ai condomini ?

Il legislatore inizialmente aveva dato all'amministratore uno strumento per far rispettare il regolamento di condominio, dando lui la possibilità di sanzionare i singoli condomini fino a un massimo di 200€ (duecent//00) , ma la successiva legge 145/2013 ha messo tale potere in mano all'assemblea di condominio

Allo stato attuale nonostante l'amministratore sia il tutore del regolamento di condominio, non può applicare sanzioni o multe ai condomini .

Se hai trovato questo post interessante e desideri vederne altri simili o su argomenti diversi inerenti al settore immobiliare , ti chiediamo di mettere un like alla nostra pagina facebook in modo da rimanere sempre aggiornato e informato , a te non costa nulla , per noi vuol dire molto ...

Ruggeri Daniele

Agente Immobiliare

Ufficio Casaproject

Canegrate (MI) , via F.Corridoni n.5

TEL: 0331.402168

mail:casaproject@yahoo.it

sito web: www.casaproject.it

Casaproject Informa

L’Amministratore di Condominio, che attività svolge ? che requisiti deve avere ? Come si Nomina ?

L’Amministratore di Condominio:

La figura dell’amministratore è una figura che ha come obiettivo , appunto , quello di amministrare al meglio la gestione di uno o più condomini , gestendo lo stabile di cui è incaricato , aiutando i condomini nella risoluzione di problematiche derivanti da situazioni interne allo stesso condominio. Il buon amministratore per essere tale , deve conoscere bene il codice civile e deve essere in grado di applicarlo e di far rispettare le regole all’interno di un condominio . Oltre a questo deve provvedere ad intervenire , qualora ne fosse necessario , per risolvere problematiche di ogni genere relative alla buona convivenza e alla manutenzione dello stabile per cui è chiamato ad amministrare .

L’amministratore deve inoltre verificare e rendere una “liberatoria” al soggetto venditore di un’immobile all’interno del condominio , previa la verifica di tutti i pagamenti non solo inerenti all’anno in corso ma anche alle precedenti annualità . Il venditore deve comunicare la vendita e qualora non lo facesse risulterà solidamente responsabile con l’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali successivi al rogito .

Deve fornire un rendiconto condominiale , simile ad un bilancio di società, con trasparenza e competenza .

Con la modifca apportata con la legge del 11 dicembre 2012 , la figura dell’amministratore ha notevolmente modificato il suo modo di operare , migliorandolo e obbligandosi a seguire corsi di aggiornamento e ad avere maggiori competenze.

Quali sono di norma i compiti di un amministratore ?

• conduzione dell'edificio limitatamente alle parti comuni
• vigilanza sulla loro manutenzione e integrità
• erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
• osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio

L'amministratore è inoltre responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condomini e di redigere il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale

Che Requisiti servono per diventare amministratore ?

L’amministratore deve essere in possesso di un titolo di scuola secondaria di secondo grado (es. geometra, ragioniere) , deve rispondere per tanto a dei requisiti professionali , questo è stabilito dalla legge 11 dicembre 2012 (in vigore dal 18 giugno 2013). In precedenza chiunque poteva essere amministratore purchè deciso dai condomini , con l’inserimento della sopra citata legge , non solo ad oggi deve possedere un diploma ma deve svolgere la propria attività in modo piu’ rigoroso e professionale attenendosi ad una serie di obblighi fissati dalla legge , deve inoltre frequentare dei  corsi specifici di formazione e deve mantenersi aggiornato frequentando ulteriori corsi successivi periodici e annuali . La figura dell’amministratore è notevolmente cambiata negli ultimi anni , questo ha permesso una diminuzione di situazioni anomale o quanto meno poco piacevoli , elevando la figura professionale del suddetto amministratore e legandolo a degli obblghi di varia natura , attivando uno specifico conto corrente condominiale , sottoscrivendo una specifica polizza assicurativa, esponendo in un luogo accessibile e visibile una propria targhetta con i porpri dati e recapiti ben visibili , creando e curando una specifica anagrafica dei condomini e di tutti i registri previsti obbligatoriamente dalla legge, attivando un sito internet condominiale se richiesto dall’assemblea , non potendo piu’ accettare deleghe dai condomini per la partecipazione all’assemblea .

Si puo’ essere amministratori sia come persone giuridiche che come società, per molto tempo lo si era potuto essere come persona fisica , ma la cassazione nel corso degli anni , ha modificato questo standard e con l’inserimento della legge 11 dicembre 2012 , ha permesso all’amministratore di poter essere anche una società .

Come si nomina un amministratore?

L’amministratore puo’ essere nominato dall’assemblea dei condomini con la dovuta maggioranza oppure dal tribunale ordinario , dove il numero di condomini sia di almeno 9 (nove) e dove non si raggiunga per la quota di maggioranza una decisione su un candidato ideale al condominio .

Infatti la nomina è prevista dal codice civile italiano (art.1129 c.c.)

« Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dall'amministratore dimissionario. (...) L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. (...) » La legge italiana non prevede sanzioni per quei condomini dove non è presente un’amministratore , ma prevede che se un condomino ritenga necessaria la nomina di un amministratore , esso puo’ farlo , facendo personalmente richiesta al Tribunale di competenza e richiedendo una nomina giudiziaria di un amministratore . Se hai trovato questo post interessante e desideri vederne altri simili o su argomenti diversi inerenti al settore immobiliare , ti chiediamo di mettere un like alla nostra pagina facebook in modo da rimanere sempre aggiornato e informato , a te non costa nulla , per noi vuol dire molto ... Ruggeri Daniele Agente Immobiliare Ufficio Casaproject Canegrate (MI) , via F.Corridoni n.5 TEL: 0331.402168 mail:casaproject@yahoo.it sito web: www.casaproject.it Casaproject Informa

Servizi - Amministrazioni Condominiali

La Nostra Struttura permette di poter richiedere Servizi di Amministrazione ,Gestione e Consulenze Condominiali . 

Referente per Questo Servizio:
Pierluca Garavaglia - Geometra
regolarmente iscritto all'albo dei Geometri .
Studio tecnico di progettazione, ristrutturazione chiavi in mano, amministrazione condominiale, consulenze a privati e imprese, perizie assicurative.
Lo studio del Geometra Garavaglia si occupa di: - progettazione architettonica e d'interni
- pratiche edilizie e catastali
- ristrutturazioni edilizie chiavi in mano
 - manutenzioni ordinarie e straordinarie
- rifacimento facciate e coperture
- impiantistica idraulica ed elettrica
- consulenze tecniche ad imprese e privati
- direzione di cantiere
- computi metrici e contabilità lavori
- amministrazione condominiale
- consulenze e perizie assicurative ramo fabbricati
- redazione P.O.S.
- certificazioni energetiche
- presentazione dichiarazioni ENEA ai fini delle detrazioni fiscali per il risparmio energetico

Contattateci per avere maggiori informazioni o un preventivo compilando il form sul nostro sito internet: www.geometragaravaglia.com

Per Maggiori Informazioni :

0331.40.21.68