Premessa:
L’art. 2645 bis c.c. ha inserito il contratto preliminare tra i contratti che sono suscettibili di trascrizione, allo scopo di garantire il provvisorio acquirente dal rischio che il promissario venditore alieni a terzi il bene.
La trascrizione produce il c.d. effetto prenotativo, ossia gli effetti della trascrizione del definitivo retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare.
IL CONTRATTO PRELIMINARE:
E' un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. E' generalmente impiegato nella prassi relativa alle compravendite immobiliari, per l’acquisto appunto di beni immobili.
Consente in primo luogo di procedere alla valutazione accurata dell’affare, stipulando un contratto con le quali le parti, si obbligano a concludere successivamente un contratto definitivo di compravendita (Rogito).
Quali sono gli effetti della trascrizione del preliminare di vendita?
La trascrizione come anzi detto, consiste nell’inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari, producendo appunto un effetto prenotativo, rendendo di fatto retroattivi gli obblighi del contratto definitivo già alla firma del cosi' detto "compromesso".
E' come se tutti gli effetti del contratto definitivo venissero trasferiti al preliminare di vendita, neutralizzando così la possibilità che sull’immobile vengano iscritte ipoteche o che possa essere venduto a un altro acquirente.
"Una delle ragioni principali per la quale si procede alla conclusione del contratto di compravendita mediante la stipulazione del preliminare, attiene agli effetti protettivi che discendono dalla trascrizione." fonte: fiscomania.com
IMPORTANTE: La trascrizione del preliminare di vendita, inoltre, garantisce specifiche garanzie per l’acquirente anche in caso di fallimento del venditore e/o pignoramento dell’immobile.
Quando è obbligatoria la trascrizione del preliminare?La stipula del preliminare di vendita è una scelta del tutto personale del venditore e dell’acquirente e la legge non impone nessun obbligo di trascrizione (salvo per la casistica che vedremo successivamente). Per altro è improbabile, ma non impossibile, che si arrivi direttamente alla stipula del rogito senza firmare alcun preliminare intermedio.La trascrizione del preliminare non è pertanto obbligatoria in nessun caso, eccezione fatta per l'acquisto di immobili aventi concessione edilizia successiva al 16 marzo 2019, per compravendere immobili di nuova costruzione. Maggiori Informazioni al seguente Link (Clicca Qui)Nel caso in cui, si possano avere dubbi sul soggetto venditore, la trascrizione del prelimniare è fortemente consigliata, questo per evitare problematiche successive o semplicemente una delle due parti si tiri ritiri dall'affare per qualsivoglia problematica insorta nel tempo necessario dalla sottoscrizione del preliminare alla sottoscrizione del rogito Notarile.
N.B.: La trascrizione non va confusa con la registrazione del preliminare, che invece, è obbligatoria e serve a dare una datazione certa al documento.
Trascrizione del preliminare di vendita e pignoramento
Cosa succede in caso di pignoramento se è già avvenuta la trascrizione del preliminare di vendita sull’immobile?
La trascrizione del contratto preliminare "protegge"* l’acquirente da eventuali pretese dei creditori, in quanto si tratta di un documento ufficiale, stipulato di fronte a un notaio e inserito nei pubblici registri.
* n.b.: Tutela e protegge l'acquirente, salvo casistiche particolari, nel caso di particolari casistiche è bene consultare un professionista quali Notaio e Commercialista, in modo da conoscere sin da subito se possano esistere particolari condizioni, ove la trascrizione non sia in grado di tutelare le parti.
Cosa succede se non trascrivo il preliminare?Come abbiamo anzidetto, il preliminare non trascritto non ha effetto immediato nei casi di pignoramenti successivi alla trascrizione della domanda giudiziale. Questo significa che potrà avere effetto contro i creditori solo successivamente la trascrizione della domanda giudiziale.Viceversa, nel caso di trascrizione del preliminare notarile l’effetto contro i creditori è immediato.Inoltre, i rischi per l’acquirente senza trascrizione notarile sono più alti, in particolare nei seguenti casi:- Quando è alto il lasso di tempo tra la sottoscrizione del contratto preliminare e la stipula del contratto definitivo di compravendita (rogito).
- Quando è alto l’importo da versare come caparre/acconto/integrazioni di caparra.
- Nei casi in cui si sospetta l’insolvenza del soggetto venditore, ad esempio un soggetto esposto a rischio fallimento o situazioni di insolvenza in generale.
Chi può fare la trascrizione del preliminare?
La trascrizione del contratto deve essere eseguita dal Notaio che ha autenticato il preliminare di compravendita entro 30 giorni dalla stipula dello stesso.
Ovviamente prima viene trasmessa la trascrizione meglio è, infatti, l’effetto prenotativo del preliminare entra in atto dal momento della trascrizione.
E' Obbligatorio utilizzare un Notaio?
Se si intende trascrivere il preliminare di compravendita, SI E' OBBLIGATORIO, se invece si vuole semplicemente sottoscrivere un contratto preliminare, in tal caso non è obbligatorio avvalersi di un Notaio, ma sarà necessario registrare il contratto stesso, presso l'agenzia delle entrate di competenza. Come gia' detto pero' la trascrizione è cosa ben diversa dalla registrazione.
Differenza tra trascrizione e registrazione del preliminare?
Spesso si tende a confondere la trascrizione e la registrazione del preliminare. I due termini hanno significati molto diversi. Mentre infatti la trascrizione è facoltativa, la registrazione del preliminare è un atto obbligatorio.
La registrazione del preliminare serve a dare una datazione certa al documento, che può essere redatto anche privatamente senza l’intervento del notaio. In quest’ultimo caso sarà necessario che qualcuno trasmetta la registrazione all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, pagando la relativa imposta di registro.
IMPORTANTE: La mancata registrazione del preliminare di vendita costituisce un’evasione fiscale e rende nullo il preliminare stesso (compromesso).
Quanto tempo dura la trascrizione del preliminare di vendita?
La trascrizione del preliminare di vendita dura fino a 3 anni dalla data della trascrizione.
NOTA BENE: Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo non si è ancora giunti alla stipula del rogito o di un altro atto che costituisca comunque l’esecuzione del contratto preliminare.
Cosa bisogna fare nel caso in cui a seguito di un contratto preliminare di compravendita immobiliare trascritto, non avvenga la successiva stipulazione del contratto di definitivo di compravendita?
La soluzione migliore sarebbe quella, già in sede di stipula del preliminare presso il notaio, di far sottoscrivere anche una procura da parte dell’acquirente, da utilizzare nel caso in cui, per qualsiasi motivo si decidesse di sciogliere il preliminare trascritto, in modo da poter procedere in tempi brevi con l’eventuale cancellazione della trascrizione stessa.
Infatti nel caso in cui l’acquirente dovesse decidere di non procedere con la stipula del contratto definitivo, oltre a perdere la caparra, sarà necessario recarsi entrambi nuovamente dal Notaio per sciogliere il contratto trascritto.
In questa difficile ipotesi ma sicuramente possibile, si consiglia di interpellare il Notaio incaricato a suo tempo della redazione del preliminare trascritto e di chiedere maggiori informazioni in merito, nel caso in cui non abbiate ancora sottoscritto il preliminare trascritto, sarà buona idea, chiedere della possibilità di avere una procura come indicato nella risposta sopra stante.
Potrebbe essere un problema la mancata sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita?
Ovviamente si, potrebbe essere un problema e non è sufficiente predisporre una caparra alta per risolvere la situazione in tempi brevi e ritenersi così liberi di procedere con altro o successivo acquirente. Le tempistiche per la decadenza della trascrizione come scritto qualche riga sopra, sono piuttosto lunghe, per tanto è bene sapere che nel caso non si dovesse procedere con la stipula del contratto definitivo con l'acquirente con il quale avete sottoscritto un preliminare trascritto, sarà certamente necessario annullare la trascrizione del contratto preliminare stesso e per farlo, sarà necessario anche il consenso dell'altra parte.
Importante !!!
Se fosse vostra intenzione, procedere con la sottoscrizione di un contratto preliminare trascritto è bene informarsi anzi tempo presso un Notaio di fiducia che potrà illustrarvi al meglio la situazione e potrà certamente rispondere a qualsiasi vostro dubbio in merito, dandovi una consulenza a 360° e potendo permettervi di avere una idea chiara sulla procedura, sulle tempistiche, sui costi e su tutto quello che concerne un preliminare di compravendita trascritto.
Altre Informazioni le potrete trovare al seguente link: CLICCA QUI !
Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano
Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025
Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853
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Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato
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