LE PROVENIENZE - Nuda Proprietà e Usufrutto

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.11 – NUDA PROPRIETA’ E USUFRUTTO 

Può capitare che si intenda vendere la nuda proprietà di un immobile sul quale insiste ovviamente un usufrutto o si intenda vendere un immobile proveniente da un ricongiungimento di usufrutto.

Per comprendere meglio di cosa stiamo parlando è essenziale sapere cosa sono la “Nuda Proprietà” e l’”Usufrutto”

-      LA NUDA PROPRIETA’:

“La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto.”

-      L’USUFRUTTO:

“L'usufrutto è un diritto reale di godimento” E’ regolato dagli articoli 981 e seguenti del codice civile . Il proprietario di un bene gravato da usufrutto, viene denominato appunto come sopra riportato: "nudo proprietario".

IL RICONGIUNGIMENTO:

Con la morte dell’usufruttuario l’immobile torna di piena proprietà dell’ormai ex nudo proprietario, per tanto la vendita non avrà vincoli di alcun tipo e/o natura.

POSSO VENDERE LA SOLA NUDA PROPRIETA’?

La risposta è CERTAMENTE SI! Ma è bene notare che l’immobile in quanto gravato da un usufrutto sarà sottoposto ad una riduzione del valore di mercato, per meglio comprendere riporto un esempio:

Ipotizzando un valore commerciale dell’immobile di Euro 100.000 (centomila//00) con un usufrutto vitalizio e ipotizzando l’età dell’usufruttuario in anni 50 (cinquanta anni) si vuole determinare il valore della nuda proprietà. Il valore della nuda proprietà è calcolata in base ad apposite tabelle che comprendono dei coefficienti , per semplificare e rendere più rapida la soluzione, non starò ad indicare tutta la procedura ma solamente la soluzione del quesito:

CALCOLO VALORE DI NUDA PROPRIETA' E USUFRUTTO ESEMPIO ANNO 2020
Usufrutto Vitalizio
VALORE DELLA PIENA PROPRIETA'	€ 100.000,00
ETA' USUFRUTTURARIO	50
TASSO INTERESSE LEGALE	0,80%
COEFFICIENTE MOLTIPLICATORE	93,75
VALORE USUFRUTTO	€ 75.000,00
VALORE NUDA PROPRIETA'	€ 25.000,00

 n.b.: Uno dei dati essenziali da inserire è certamente il tasso di interesse legale vigente.

Come si può notare nell'esempio sopra riportato e dalla tabella su indicata , nel caso del nostro esempio, la Nuda proprietà avrà un valore di Euro 25.000,00 (Venticinquemila//00) . Nello specifico, fu utilizzato il tasso di interesse legale riferito all'annualità 2020, ovviamente sara' necessario applicare il tasso di interesse vigente al momento attuale del calcolo dei valori .

IL CONSIGLIO:

Nel caso in cui decidiate di valutare l’opportunità di compravendere la “nuda proprietà” è consigliabile contattare un bravo agente immobiliare che possa darvi le dovute spiegazioni e che possa ipotizzare un possibile e reale valore di mercato della stessa.

 

  CALCOLATORE AUTOMATICO INDICATIVO DI NUDA PROPRIETA' E USUFRUTTO

FONTE: vvocatoandreani.it/servizi/calcolo_usufrutto_nuda_proprieta.php

Con questo strumento potrete calcolare in modo indicativo ma realistico il valore tra nuda proprietà e usufrutto.

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LE PROVENIENZE - LA DIVISIONE

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.10 - LA DIVISIONE

Questa tipologia di contratto, è adoperato per far cessare la comunione ereditaria quando in capo a più beni si ha la pluralità di proprietari.

Per ovviare alle estenuanti divergenze che spesso accadono, o solamente per scelta, gli eredi che si trovano intestatari di beni in assenza di un testamento, possono optare per l'atto di divisione.

 

 

L'art. 732 c.c. sancisce il potere ad ogni coerede di poter cedere la propria quota, ma notificandola esprimendo un importo economico agli altri coeredi, i quali hanno il diritto di acquistarlo allo stesso importo di un terzo facendo valere il diritto di prelazione.

 

“Articolo 732 c.c.. (Diritto di prelazione). Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione.”

 

La comunione ereditaria cessa con la Divisione, ed è bene precisare che la divisione in cui non partecipano tutti i coeredi è nulla.

 

Esistono tre tipi di divisione:

·       divisione amichevole o contrattuale: é necessario solamente il consenso dei coeredi;

·       divisione giudiziale: art. 713 ss. c.c.

 

“ articolo 713 del codice civile, primo comma, afferma che ciascun condividente può chiedere sempre la divisione. Ciascuno di essi può fare domanda di divisione quando lo ritenga opportuno anche contro la volontà degli altri”

 

per approfondimenti sull’articolo 713 c.c. si invita a leggere il seguente link:

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-secondo/titolo-iv/capo-i/art713.html

 

Viene deliberata e attuata dall'autorità giudiziale quando manca l'unanimità dei consensi e anche uno dei coeredi abbia promosso l'azione di divisione ereditaria;

 

·       divisione testamentaria: art. 734 c.c. Viene sancita direttamente dal testatore, ma è nulla se non tutti gli eredi abbiano ricevuto una quota di legittima.

 

L'articolo 734 del codice civile attribuisce al testatore la possibilità di dividere i beni ereditari. La norma recita infatti: “Il testatore può dividere i suoi beni tra gli eredi comprendendo nella divisione anche la parte non disponibile.

 

IMPORTANTE:

La divisione può essere impugnata, invocandone la nullità e può essere annullata se nata per violenza o dolo. 

E' esclusa dalla nullità l'azione di annullamento per errore. Art. 761 c.c.

 

Articolo 761 c.c. La divisione può essere annullata quando è l'effetto di violenza [1453 ss. c.c.] o di dolo [768, 1439 c.c.]⁽¹⁾⁽²⁾. L'azione si prescrive in cinque anni dal giorno in cui è cessata la violenza o in cui il dolo è stato scoperto [1442 c.c.].

 

N.B.: Nel caso di tale provenienza, si invita a richiedere informazioni di un esperto che possa darvi maggiori delucidazioni in merito e che possa analizzare la vostra situazione nello specifico.

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Le Provenienze - L' Usucapione

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.09 - L' USUCAPIONE

Raramente capiterà di trovarsi dinanzi ad una provenienza da usucapione, ma è importante sapere almeno di cosa si tratta.

L'usucapione, in latino usucapio, è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato sul perdurare per un determinato periodo di tempo del possesso su di un bene. Nel nostro paese esso è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile.

Art. 1158 c.c.Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari.

            “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.”

A QUESTO LINK POTRETE TROVARE NUMEROSE INFORMAZIONI SULL' USUCAPIONE:

USUCAPIONE - Fonte Altalex

articolo 1159 c.c. Usucapione Decennale

1159. (Usucapione decennale). Colui che acquista in buona fede da chi non e' proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprieta' e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.

NOTA BENE:

Essendo una forma di provenienza piuttosto rara e di difficile interpretazione, potrebbe non essere semplice da comprendere, per questo è fondamentale che nel caso si sia in possesso di una tale provenienza, ci si informi per tempo per le varie casistiche ed eventuali criticità da esso derivanti. Nei casi complessi è assolutamente consigliabile richiedere una consulenza ad un legale di propria fiducia.

 

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Le Provenienze - L' Affrancazione

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.08 - L' AFFRANCAZIONE

COS’E’ L’AFFRANCAZIONE - Definizione

E' la rimozione del vincolo relativo al prezzo massimo di cessione e locazione degli immobili, realizzati nei Piani di Zona (PDZ), a fronte del pagamento di un corrispettivo da parte del proprietario dell’immobile a favore dell’Amministrazione Comunale.

 

PARTICOLARITA' 

Questo è un modo di “acquisto della proprietà” certamente inusuale e ormai quasi totalmente in disuso ed è denominato affrancazione.

In particolare per poter meglio descrivere questo modo di acquisizoione della proprietà è necessario prima definire cosa sia l'Enfiteusi, che dà origine appunto all'affrancazione.

L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su cose altrui che attribuisce al titolare dell'enfiteusi lo stesso potere di godimento del fondo che spetta al proprietario, avendo però l'obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario un canone periodico stabilito anzitempo fra le parti. Dunque l'enfiteusi, è uno dei diritti reali di godimento più importanti in quanto attribuisce quasi gli stessi poteri spettanti al proprietario.

Anticamente, questa tipologia di contratto avveniva per concedere tale diritto su fondi agricoli, ma la scarsa presenza ormai sul territorio nazionale di braccianti, ha permesso lo sviluppo dell'enfiteusi urbana. 

E' possibile studiare attentamente la norma che disciplina tale diritto all' Art. 957 c.c. 

Dopo aver riassunto in poche righe cosa sia l'enfiteusi, possiamo parlare di affrancazione. 

L'affrancazione è il diritto spettante all'enfiteuta, con il cui esercizio diventa automaticamente proprietario del fondo. In sostanza, con l'affrancazione non si estingue il potere del proprietario sul fondo, ma si trasferisce all'enfiteuta.

 

Come si esercita tale diritto?

Il diritto di affrancare si esercita mediante il pagamento di una somma di denaro pari a quindici volte l'ammontare del canone annuo.

In caso di mancata adesione del proprietario, l'enfiteuta può rivolgersi all'Autorità  Giudiziaria per ottenere una sentenza favorevole che costituirà l'affrancazione giudiziale.

PER AVERE MAGGIORI INFORMAZIONI SI PUO' VISITARE IL SEGUENTE LINK:

AFFRANCAZIONE - CLICCA QUI

IMPORTANTE

Tengo a precisare che in quasi 20 anni di attività non ho mai incontrato questo tipo di titolo di proprietà, per tanto il consiglio che mi sento di dare, nel caso in cui siate in possesso di un bene derivante da "affrancazione" è certamente quello di richiedere una consulenza notarile ad un notaio di vostra fiducia, in modo da poter ricevere tutte le informazioni in merito in modo esaustivo e soddisfacente ma soprattutto corrette e necessarie per la vendita del vostro bene.

 

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Le Provenienze - Il Decreto di Trasferimento

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.07 – DECRETO DI TRASFERIMENTO 

E’ possibile che l’immobile che intendiate vendere vi sia pervenuto a mezzo di un decreto di trasferimento, in questo breve articolo cercheremo di capire insieme che cos’è un decreto di trasferimento .

Il decreto di trasferimento è quel documento attraverso il quale si diventa a tutti gli effetti di legge proprietari del bene oggetto dell’esecuzione e per il quale chi ne detiene la proprietà ha partecipato ad un’asta giudiziaria.

Il decreto di trasferimento rappresenta un importante passo verso l’acquisto della nostra casa; è appunto attraverso questo documento ufficiale che diveniamo proprietari a tutti gli effetti della casa, in quanto è necessario far notare che la proprietà non si acquista con la semplice aggiudicazione dell’immobile il giorno dell’asta.

 

“Il nostro codice definisce il decreto di trasferimento come il provvedimento del Giudice dell’Esecuzione mediante il quale il diritto reale è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all’aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo proprietario.” (fonte investire oggi).

Il Decreto di Trasferimento per tanto è equiparabile al classico rogito notarile e con questo decreto il Giudice ordina la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e di tutte le trascrizioni di pignoramento gravanti sul bene. Inoltre sempre il giudice ordina che l’immobile venga lasciato libero da chiunque lo occupi senza titolo . In questo piccolo articoletto abbiamo solo voluto spiegare in linea di massima di cosa si tratta quando si parla di decreto di trasferimento, è bene sapere che a seconda della casistica e della situazione, potrebbero verificarsi situazioni diverse, ma non è nostro interesse, almeno in questa nostra guida, spiegare i vari passaggi che portano da una semplice partecipazione ad una asta al possesso vero e proprio di un immobile.

SI PUO’ VENDERE UN IMMOBILE PERVENUTO PER DECRETO DI TRASFERIMENTO?

Ovviamente si, ma altrettanto ovviamente , prima di immettere l’immobile sul mercato sarà necessario valutare una serie di fattori che potranno variare da pratica a pratica .

 

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Le Provenienze - La CESSIONE A TITOLO ONEROSO

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.06 – CESSIONE A TITOLO ONEROSO 

Il contratto a titolo oneroso altro non è che un accordo nel quale al sacrificio patrimoniale che una parte compie eseguendo la prestazione, corrisponde un vantaggio patrimoniale che la stessa parte consegue ricevendo la prestazione della controparte.

Nel caso di un bene immobile per “cessione a titolo oneroso” è importante valutare in primo luogo, le eventuali tassazioni ad esso connesso, ed in particolare l’eventuale “plusvalenza” a cui lo stesso potrebbe essere coinvolto. Prima di decidere di immettere un immobile pervenuto per cessione a titolo oneroso, si consiglia di raffrontarsi con un buon agente immobiliare che sia in grado di valutare eventuali rischi connessi alla rivendita dell’immobile, inoltre per buona regola l’ideale sarebbe quello di chiedere al proprio commercialista eventuali costi di rivendita e relativa , se presente, plusvalenza.

A QUALI SOGGETTI E' OPPORTUNO RICHIEDERE UNA PRIMA CONSULENZA?

Sicuramente un buon agente immobiliare potrà darvi delle informazioni su questa particolare provenienza, ma certamente la persona più adatte a fornirvi una consulenza in termini di fiscalità è senza dubbio il vostro commercialista. Se non volete essere superficiali e ritrovarvi poi in una situazione poco gradevole o comunque spiacevole, un altro soggetto assolutamente qualificato per fornirvi delle informazioni serie e concrete è certamente il Notaio, la consulenza non sarà certamente gratuita, ma sarà sicuramente molto utile e talvolta necessaria.

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Le Provenienze - Il Testamento

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.05 - IL TESTAMENTO

CHE COS’E’?

Il testamento è un atto giuridico unilaterale non recettizio mortis causa mediante il quale una persona manifesta il proprio volere e dispone dei propri diritti per il tempo in cui avrà cessato di vivere.

Il testamento nasce dell'idea di attribuire rilevanza alla volontà del de cuius all'interno della successione a causa di morte e permettergli di decidere a chi attribuire i propri beni o diritti.

E’ un atto unilaterale, mortis causa, di natura personale.

Le dichiarazioni in esso contenute hanno generalmente contenuto patrimoniale o comunque in grado di produrre effetti giuridici.

Il testamento può persino contenere anche dichiarazioni di tipo morale, filosofico, politico o di altra specie.

Può capitare che un immobile derivi per “testamento” , ma questo non deve allarmarvi più del dovuto, di media non presenta difficoltà insormontabili la vendita di un immobile che proviene appunto da testamento. Ad ogni modo prima di iniziare con la vendita dello stesso è consigliabile valutare, anche a mezzo di un notaio, la fattibilità della vendita dello stesso e valutare eventuali soluzioni a possibili problemi.

Nello specifico possiamo inoltre trovare la forma del “testamento olografo” , il nome suggerisce che questo tipo di testamento sia stato scritto a mano, infatti un testamento scritto con una macchina da scrivere per esempio, potrebbe determinare la sua annullabilità. Uno dei presupposti essenziale che il testamento olagrafo deve avere è la natura di abitualità.

IMPORTANTE:

Il Testamento può essere impugnato da chiunque abbia interesse diretto ad invalidarlo.

Questa azione di impugnazione consiste nel promuovere un giudizio davanti al tribunale competente, citando tutti gli altri eredi e legatari. L'azione di impugnazione può essere promossa per due tipi di invalidità: la nullità e l'annullabilità. E’ bene verificare che il testamento di cui si dispone non sia soggetto ad alcuna impugnazione prima di immettere l’immobile sul mercato.

Un testamento può essere dichiarato “nullo” quando ad esempio contiene gravi difetti di forma o risulta essere contrario alla legge .

Un testamento può essere dichiarato “annullabile” in caso di incapacità diintendere e di volere del testatore o per minori difetti di forma del testamento,come per esempio la mancanza della data.

QUANDO NON PUO’ ESSERE ANNULLATO?

La nullità di un testamento non può essere fatta valere da chi, conoscendo la causa della nullità, abbia confermato la disposizione o abbia dato ad essa volontaria esecuzione dopo la morte del testatore.

Nel caso di testamento è importante verificare che lo stesso non sia frutto di un vizio di volontà.

IL CONSIGLIO:

Si consiglia per tanto di interpellare un legale di fiducia per verificare che l’immobile pervenuto da testamento non possa in alcun modo essere ritenuto “nullo” o “annullabile” .

È POSSIBILE AVERE UN MUTUO SU UN IMMOBILE PERVENUTO DA TESTAMENTO ?

Nel mercato immobiliare vi sono molti beni immobili provenienti da successione . In una normale successione il problema da parte di un soggetto terzo , ad esempio la banca , viene superato dalla sottoscrizione dell'accettazione tacita di eredità sottoscritta dal o dai venditori all'atto notarile , ma se la successione avviene da testamento e potrebbe in un qualche modo ledere la quota di legittima ? La banca concederà il mutuo all' acquirente?  La banca, di fronte a questi rischi, spesso blocca l'erogazione del mutuo o finanziamento o comunque la concessione potrebbe essere molto complessa e articolata. 
Per far capire meglio la casistica in cui si pone questa possibilità di mancata concessione di un mutuo, vi propongo un esempio :

Es. Padre che ha 3 figli , fa unico erede uno solo dei 3 figli .
In questo caso le quote di legittima vengono meno .

Ecco questo potrebbe essere uno dei casi in cui la banca, potrebbe decidere di non erogare il mutuo all' acquirente interessato al bene o ad uno dei beni immobiliari ricevuti a mezzo testamento .

 

POSSIBILI CASISTICHE PARTICOLARI:

-        E’ necessario e fondamentale avere il titolo di proprietà originario, ovvero il titolo che ha permesso  al soggetto che ha fatto il testamento di eseguire lo stesso, in modo da verificare da dove proveniva il possesso del bene .

-        Sarà necessario eseguire la successione in modo da comprendere se eventualmente è stata lesa qualche quota di legittima.

-        Potrebbe essere necessario eseguire un Atto Notorio in presenza di testimoni non legati da grado parentela ma che conoscevano il “de cuius” .

-        Potrebbe essere necessario eseguire un atto di Acquiescenza.

 

IN OGNI CASO SI INVITA A CONSULTARE UN NOTAIO PRIMA DI IMMETTERE L’IMMOBILE SUL MERCATO.

CI SONO ALTRE POSSIBILI SOLUZIONI O STRUMENTI?

Esistono strumenti assicurativi in grado di tutelare da questi rischi. Si tratta di una polizza che permette alla banca di poter procedere con la concessione del mutuo e di poter per tanto agevolare la compravendita.

Resta comunque inteso che la decisione finale sull'erogazione di un mutuo , spetta sempre e comunque alla banca che per tanto, anche dinanzi ad una assicurazione potrebbe decidere di non concedere il prestito. 

 

IN CONCLUSIONE:

Prima di immettere un immobile pervenuto per testamento sul mercato, è importante informarsi tramite un proprio legale sulle eventuali criticità che si potrebbero verificare ed eventualmente ove possibile, interpellare un notaio per verificare eventuali soluzioni al problema. Di norma questo passaggio viene affrontato sin da subito, ma chiedere e informarsi una volta in più, resta comunque una buona regola.

 

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Le Provenienze - Il Titolo Abilitativo

CAPITOLO 2 LE PROVENIENZE

2.04 - IL TITOLO ABILITATIVO

Può capitare che si intenda vendere un immobile che è stato realizzato da zero su un proprio terreno, in questo caso non avrete tra le mani un atto notarile per l’acquisto della vostra abitazione e nemmeno una successione o un’ altra provenienza.

Per poter procedere alla vendita del vostro immobile sarà necessario essere in possesso del titolo orignario di provenienza se esplicitamente richiesto dal notaio rogante, delle autorizzazioni comunali rilasciate all’epoca della costruzione e/o rilasciate successivamente.

Sarà assolutamente fondamentale, richiedere ad un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) di eseguire un “accesso agli atti” presso gli uffici preposti del comune ove è ubicato il vostro immobile, in modo da poterne verificare la “conformità urbanistica” e in modo da reperire tutti i titoli edilizi presentati al momento della costruzione e le sue eventuali “varianti” o modifiche successive. L’accesso agli atti è un passo fondamentale in qualsiasi caso decidiate di immettere l’immobile sul mercato, ma sicuramente è una passo essenziale nel caso in cui si tratti di un immobile edificato da “zero”.

In questo caso specifico, il consiglio che assolutamente mi sento di dare è quello di interpellare un tecnico abilitato che possa reperire e verificare tutta la documentazione inerenti ai titoli edilizi, evitandovi o quanto meno, mettendovi a conoscenza delle possibili situazioni poco simpatiche a cui potreste andare incontro dal punto di vista sia catastale che soprattutto urbanistico. Questo passaggio sarà fondamentale per sapere in anticipo la situazione del vostro immobile, evitandovi inutili perdite di tempo e garantendo una massima affidabilità al vostro futuro acquirente. A tal riguardo è assolutamente consigliato richiedere al vostro tecnico una relazione tecnica urbanistica del vostro immobile, in modo da avere tutta la situazione chiara sin da subito e in modo da poter avere tutte le informazioni necessarie per poter immettere il vostro immobile in modo sereno sul mercato immobiliare.

 

 

 

 

 

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