La Conformità urbanistica di un immobile

Cos'è la conformità urbanistica di un immobile?
Il certificato di conformità urbanistica non è altro che la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.
Per poter sapere che se l'immobile risulta conforme, sarà necessario incaricare un tecnico che possa eseguire un accesso agli atti presso l'ufficio comunale di competenza.

Questo diretto confronto ti potrà dare dimostrazione della "regolarità urbanistica" dell' immobile che intendi acquistare, vendere o ristrutturare.

 
Importante:
Se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo edilizio non potrà essere venduto.

A cosa serve il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica ti consente di verificare se questo immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Infatti è importante sapere se l'immobile sia stato modificato o realizzato in maniera difforme rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti depositate e approvate in comune.

Nel caso in cui stato di fatto e progetto depositatoe approvato non dovessero essere conformità, potrebbe non essere facile, o addirittura impossibile, a seconda delle irregolarità, portare a termine la compravendita o semplicemente richiedere le autorizzazioni per delle ristrutturazioni che hai pianificato.

Potrebbe così insorgere dei problemi nella compravendita, rischiando perfino la nullità dell’atto definitivo di compravendita con le conseguenze legali previste dalla legge.

CHI HA INTERESSE A VERIFICARE LA CONFORMITÀ URBANISTICA DI UN IMMOBILE?

È compito dell'acquirente ed è un suo diritto nella tutela dei propri interessi, verificare mediante propri tecnici la situazione urbanistica dell'immobile o degli immobili che si andranno ad acquistare.

Sarà compito e spesa del venditore, invece,  procedere con la sistemazione delle varie difformità, sempre che le stesse risultino sanabili. È sarà certamente un suo interesse poter vendere un immobile conforme, in modo da tutelarsi da eventuali richieste di danni anche successivamente alla stipula dell'atto notarile di compravendita.

Nel caso in cui, l'immobile risultasse essere non sanabile è importante sapere che l'immobile risulterà non alienabile.

Se sei un venditore?
Se sei un venditore, è importante conoscere l'importanza di vendere un immobile in regola sia dal punto di vista catastale che soprattutto urbanistico, a tal riguardo, è giusto consigliare ad un venditore l'utilizzo di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che possa eseguire le verifiche necessarie ed eventualmente procedere con la sistemazione sia urbanistica che catastale dell'immobile che deciderai di compravendere . Ricorda che i costi per eventuali pratiche di sanatoria e per la sistemazione dei vari possibili problemi urbanistici e catastali spettano al/ai venditore/i , per questo è consigliabile conoscere gli eventuali costi possibili a cui si andrà incontro per regolarizzare l'immobile che si andrà a vendere, sempre ammesso che risulti sanabile . Solo un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere ) potrà dirvi con certezza se l'immobile è effettivamente sanabile e i possibili costi necessari per sanare lo stesso.

Se sei un Acquirente?

È un tuo assoluto diritto chiedere ad un proprio tecnico di fiducia di poter verificare la situazione urbanistica dell'immobile che andrai ad acquistare, essendo nei tuoi Interessi è consigliabile verificare mediante un tecnico di fiducia la situazione catastale e soprattutto urbanistica dell'oggetto che acquisterai. 

Chi deve pagare gli eventuali costi necessari per regolarizzare le unità che si andranno a compravendere?

I costi saranno a carico del venditore, che essendo il proprietario potrà essere anche l'unico ad autorizzare il tecnico a procedere con la sistemazione urbanistica e catastale delle unità immobiliari che di andranno a compravendere. 

Che ruolo ha l'agenzia immobiliare?

L'agente immobiliare, dovrà mettere a conoscenza le parti delle possibili difformità a lui note e da lui conosciute e valutabili,  ma è importante sapere che un agente immobiliare non è un tecnico  pertanto non potrà in alcun modo garantire la conformità urbanistica di un immobile  e di conseguenza non potrà rispondere,se non oltre la buona fede contrattuale e la comunicazione di quanto da lui osservato, perché non essendo un tecnico non possiede né le capacità né le competenze (per quanto bravo e preparato possa essere), per verificare la conformità urbanistica di un immobile.
Per questo e altri motivi è fondamentale che le parti sappiano che per avere garanzie in meritò alla situazione urbanistica e catastale di un immobile, sarà assolutamente necessario che si rivolgano ad un tecnico abilitato,  ovvero ad un geometra, un architetto o ingegnere, preferibilmente di propria fiducia.
L'agente immobiliare non è un tecnico e non può in alcun modo essere in grado di eseguire delle accurate verifiche urbanistiche, può e deve, certamente mettere a conoscenza le parti di quanto, anche in base alle sue conoscenze,  lui possa aver notato, richiedendo alle parti stesse, laddove dovesse riscontrare possibili difformità o comunque in via preventiva e a tutelare delle parti, di avvalersi della consulenza di un tecnico abilitato.

Un agente immobiliare risponde per quanto lui possa conoscere, ma non può garantire in alcun modo la regolarità urbanistica di un immobile, potrà solo consigliare le parti, di avvalersi di una consulenza di un professionista quale ad esempio un geometra piuttosto che un architetto.


IN CONCLUSIONE - IL CONSIGLIO!

Sia che tu sia un venditore, sia che tu sia un acquirente, per tutelare i vostri interessi e garantire una regolare compravendita immobiliare, il consiglio che sicuramente mi sento e ritengo necessario e assolutamente corretto, è quello di interpellare prima della messa in vendita di un immobile e prima di procedere con la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita, l'utilizzo di un tecnico abilitato (geometra, architetto), sia che siate venditori o acquirenti. 

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

La S.C.A - Segnalazione Certificata di Agibilità

La Segnalazione Certificata di Agibilità (S.C.A.) è una importante comunicazione da presentarsi al Comune in cui si trova l’immobile, necessaria ad attestare le condizioni in cui si trova lo stesso quando deve essere adibito ad uso abitativo, commerciale o per altre attività produttive.

Per poter essere a norma di legge è indispensabile ottenere l’agibilità e inoltre è necessaria anche per attestare che l’immobile rispetta determinate condizioni di sicurezza, di igiene, etc etc.

Introdotta nel 1994, questo documento ha subito nel corso del tempo numerose modifiche
Dopo la riforma del 2001, è stato inserito nel Testo unico dell’edilizia e nel 2016 sono state inserite delle ultime novità che hanno certamente semplificato le procedure per la sua presentazione.

Quando serve?

La SCA certifica il rispetto delle condizioni di salubrità, di igiene, di sicurezza e di risparmio energetico. Essa deve essere presentata, fondamentalmente in due situazioni:

- Nel momento in cui viene costruito un nuovo immobile oppure viene ristrutturato. In questo caso è necessario che l’immobile, prima della fine dei lavori, ottenga l’agibilità.

- Quando si mettono in atto opere su un fabbricato esistente che vanno a  modificare la struttura originaria, per esempio, in caso di ricostruzioni e di sopraelevazioni e di tutte quelle variazioni che possono influire sulle condizioni di sicurezza, di igiene, salubrità, etc etc...

Perché è necessaria la segnalazione certificata di agibilità

Non essere in regola con l’agibilità di un immobile può causare problemi soprattutto nel momento in cui si intende vendere, affittare o in alcune circostanze anche il solo prendere la residenza in un determinato immobile.
Allo stesso modo, l'assenza del certificato di agibilità, risulterà necessario quando si dovesse decidere di iniziare una attività produttiva.

È importante sapere che sebbene durante la compravendita non sia obbligatorio per legge dimostrare di possedere l’agibilità, l'acquirente deve essere messo al corrente delle condizioni in cui si trova l’immobile e deve sapere che tale documento non è presente, accettando che lo stesso non sia presente.  Non basterà dichiarare che l'immobile è sprovvisto del certificato di agibilità, ma sarà necessario che chi decide di acquistare non solo lo sappia ma lo accetti Espressamente in forma scritta, già dal preliminare di compravendita, questo per evitare problematiche future o possibili richieste di rivalsa nei confronti del venditore. Per il notaio non è essenziale che esista il certificato di agibilità ma è importante che le parti sappiano, qualora questo documento non risulti o non esista, della sua insussistenza. È il venditore a dover mettere a conoscenza di tale insussistenza l'acquirente ed è l'acquirente ad essere interessato a sapere la situazione urbanistica e catastale dell'oggetto che andrà ad acquistare, il Notaio non ha alcuna responsabilità sulle dichiarazioni che eventualmente le parti dichiareranno. L 'agente immobiliare non ha particolari responsabilità in merito, non essendo sua responsabilità fornire copia di tale documento ma eventualmente solo, laddove sia stato messo a conoscenza della sua insussistenza, comunicarlo all'acquirente che deciderà poi se acquistare o non acquistare l'immobile.

L' assenza del certificato di agibilità,  potrebbe in un secondo momento, creare difficoltà all'acquirente, qualora avesse intenzione di apportare delle modifiche all’immobile. Verificare che un immobile sia a norma di legge prima di acquistarlo o di prenderlo in locazione è sempre molto importante ed è importante sapere che queste verifiche sono assolutamente lecite per l'acquirente ma l'onere di eseguirle spetta principalmente proprio a lui, in quanto soggetto interessato .

SCA per agibilità: che cos’è?

La Segnalazione Certificata di Agibilità deve essere presentata all’ufficio comunale di riferimento in base territorio del comune in cui è situato l’immobile. A partire dal 2001 i concetti di agibilità e abitabilità sono stati accorpati: in passato, infatti, l’agibilità era riferita agli immobili che avevano un uso diverso da quello residenziale, come negozi, attività produttive, etc., mentre l’abitabilità era esclusivamente riferita alle abitazioni.

A partire dal 2016 è stata introdotta una nuova modifica, la Segnalazione Certificata di Agibilità ha preso il posto del certificato di agibilità. Questo cambiamento ha rappresentato un importante snellimento dal punto di vista burocratico rispetto a quello previsto in precedenza.
Infatti prima, erano i tecnici comunali a stabilire se l’immobile dovesse essere considerato agibile, oggi, invece, è il cittadino a presentare la segnalazione di agibilità assieme a tutta la documentazione asseverata da un tecnico, che ne certifica la regolare esecuzione.

Così facendo il comune è tenuto alla semplice presa d’atto e la responsabilità ricadrà sul tecnico che ha presentato l’asseverazione.

Segnalazione certificata di agibilità: documenti da allegare

Assieme alla segnalazione certificata di inizio attività devono essere consegnati anche alcuni documenti, che tuttavia possono cambiare a seconda del tipo di intervento richiesto e delle condizioni dell’immobile. Per poter conoscere la documentazione necessaria per la sua presentazione, si invita a contattare un tecnico di fiducia (geometra  architetto  ingegnere...) che possa fornire tutte le relative indicazioni in merito e che possa aiutarvi nell' espletamento della richiesta.




Chi e quando deve presentarla

La presentazione della S.C.A. è a carico del titolare del permesso edilizio, che di solito corrisponde al proprietario dell’immobile.
Il proprietario e il tecnico incaricato la presenteranno agli enti preposti.

La SCA, attesta che l’immobile si trova in sicurezza e rispetta le prescrizioni per ciò che concerne igiene e salubrità. Inoltre, si dichiarerà che gli impianti installati sono conformi alla legge.
La fine lavori e agibilità arrivano quasi contestualmente. Essendo il tecnico che ha asseverato il responsabile, il comune non dovrà far altro che prendere  atto della comunicazione e della documentazione fornita dal titolare dell'immobile e dal suo tecnico. Questa procedura ha certamente semplificato la parte burocratica.

A CHI CHIEDERE PER AVERE MAGGIORI INFORMAZIONI?

Per poter avere maggiori informazioni in merito alla SCA e alla documentazione necessaria e al suo utilizzo o necessità, è certamente necessario mettersi in contatto con un tecnico, ovvero un geometra, un architetto o un ingegnere di propria fiducia, che saprà certamente darvi tutte le informazioni necessarie e spiegare in modo dettagliato e preciso l'eventuale iter da seguire per la richiesta di tale documento o per il suo recupero o altro...

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La SCIA

Che cos'è la SCIA ?

La Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) consente al cittadino di eseguire, nell'immobile di sua proprietà, alcuni lavori edilizi di limitata entità, dopo aver presentato all'Amministrazione comunale un'apposita segnalazione (Scia) asseverata da un tecnico abilitato.
La Scia è un titolo edilizio, al pari del Permesso di costruire, che si forma solo se sussistono tutte le condizioni e i requisiti previsti dalla normativa vigente.
Nella Scia, in particolare, la legge delega la verifica di tutti i requisiti necessari al privato che, con il supporto del tecnico di fiducia, attesta e autocertifica l'esistenza dei presupposti per la realizzazione dell'intervento.

Nel caso in cui sia necessario acquisire, in via preliminare, pareri o atti di assenso di altri uffici o di altre amministrazioni il cittadino può richiedere, contestualmente alla presentazione della Scia, che gli stessi siano acquisiti direttamente dall’Amministrazione comunale (Sportello Sue); in tale caso i lavori possono essere iniziati solo dopo aver ricevuto, da parte dello Sportello Sue, la comunicazione dell’avvenuta acquisizione dei predetti atti di assenso.

Quando si può presentare una SCIA ?

La Scia può essere presentata per alcune ipotesi di trasformazione edilizia degli immobili esistenti che non incidono in modo rilevante sul territorio, ad esempio per gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo che riguardano anche parti strutturali degli edifici, ovvero per gli interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” (come definiti dall’art. 3 comma 1 lett. d) del DPR 380/2001), oppure per la realizzazione di varianti ai permessi di costruire che non configurano variazioni essenziali ( art. 22 commi 2 e 2-bis del DPR 380/2001).


Chi può presentare la SCIA?

La scia può essere inviata dagli stessi soggetti che possono inoltrare richiesta di permesso, cioè dai titolari di un diritto reale sull’immobile su cui verrà eseguito l’intervento edilizio (es. proprietari, usufruttuari, ecc.), ovvero dai titolari di un diritto personale compatibile con l’intervento da realizzare (es. conduttore con l’assenso del locatore).  

IMPORTANTE!
Per conoscere tempi di attuazione, costi e documentazioni necessarie è fondamentale contattare un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra), che potrà fornire tutte le informazioni necessarie e che potrà dare un parere tecnico sulla fattibilità dei lavori che si intendono eseguire. 

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La CILA

La CILA (Comunicazione Inizio lavori asseverata) serve se hai intenzione di svolgere alcuni lavori di manutenzione straordinaria nel tuo immobile o nel condominio in cui abiti.

È importante sapere che ci sono alcune dichiarazioni da presentare al Comune per poter svolgere i lavori di ristrutturazione nel rispetto delle normative e senza il rischio di imbattersi in situazioni spiacevoli negli anni successivi.
Per quanto riguarda i lavori di manutenzione straordinaria, si potrà imbattersi in 2 casi:
- CILA edilizia per i lavori leggeri.
- SCIA per quelli più invasivi.(vedremo in altro post di cosa si tratta).

La CILA è una procedura certamente più veloce perché si tratta di una semplice comunicazione che asseverata da un tecnico ti permetterà, dopo averla consegnata, di iniziare i lavori fin da subito senza dover attendere l' autorizzazione.
N.B.: La CILA  a seconda del comune e del suo regolamento può prevedere diverse tempistiche di esecuzione e diversi tempi di eventuali proroghe.

Quando è possibile utilizzare la CILA?
Potrai utilizzare la CILA nei casi in cui i lavori che si andranno a realizzare saranno considerati "basilari", ovvero quando il progetto non andrà a modificare l'aspetto e la struttura del tuo immobile. Ad esempio potrai presentare la CILA se hai deciso di ristrutturare la tua casa e magari hai deciso di apportare alcune piccole modifiche interne (spostare un tramezzo, demolire una apertura e/o spostarla ecc ecc, ovviamente avendo rispetto delle norme).

Altri esempi possono essere riassunti nella seguente lista :
Nel dettaglio, ecco quando farla:

- interventi di manutenzione straordinaria che non modifichino la struttura;
- piccole ristrutturazioni che non coinvolgano parti strutturali.
- abbattimento di barriere architettoniche anche con modifiche alla sagoma dell’edificio, come l’installazione di ascensori esterni.
- realizzazione di pertinenze minori con volume minore del 20% dell’immobile principale.

- Movimentazione di terra non inerente all’attività agricola;
- Costruzione di serre con muratura.

Il geometra, l'architetto o l'ingegnere a cui ti affiderai per presentare la CILA, si assicurerà che la stessa sia in regola con le normative e dichiarerà per tanto:

- La conformità ai regolamenti edilizi
- La conformità agli strumenti urbanistici
- L’esclusione dal progetto delle parti strutturali dell’edificio.
Inoltre si occuperà di reperire tutta la documentazione necessaria per la sua presentazione e di espletare la pratica al fine di mettervi in regola sotto ogni aspetto.

Che differenza c'è tra CILA e CILA in sanatoria?

La CILA viene presentata nel momento in cui decidi di realizzare lavori di manutenzione straordinaria. La Cila in sanatoria è invece necessaria se, per vari motivi, i lavori non vengono comunicati prima di eseguirli e si intende regolarizzare il nuovo stato dell'immobile, magari al fine della compravendita dello stesso.

Il Consiglio:
Nel caso in cui decidiate di eseguire dei lavori nella vostra abitazione, prima di procedere è assolutamente necessario sentire un tecnico esperto che possa indicarvi i vari scenari e che possa aiutarvi a non commettere errori che potrebbero crearvi problemi in un futuro.

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La Cila in Sanatoria

Cos’è la CILA in sanatoria?
La CILA in sanatoria è una multa applicata per regolarizzare abusi minori relativi a lavori di manutenzione straordinaria non dichiarati in precedenza.

La CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata tardiva o postuma) è pertanto una comunicazione da inviare al proprio comune in caso di lavori eseguiti per i quali non è stata trasmessa alcuna nota al comune.

Vista la natura di questa pratica, la stessa è conosciuta anche come CILA "tardiva" o CILA "per lavori già eseguiti".

Importante:
La CILA in sanatoria non va confusa con il condono edilizio, ricordando che il condono appartiene a leggi speciali che si sono verificate in particolari periodi storici e che oggi non esiste alcun condono. 

Quando e come fare la CILA in sanatoria?

Come la CILA edilizia, anche la CILA in sanatoria va presentata nel caso siano state compiute o siano in corso d’opera delle modifiche non strutturali o di volume dell’immobile, ad esempio:

-Spostamento o costruzione di tramezzature (anche se in cartongesso)

-Creazione o chiusura di porte all’interno dell’immobile e non su murature portanti

-Ristrutturazione o rinnovo di impianti elettrici, fognari e idrici.

Per eseguire una CILA in sanatoria dovrai ricorrere a un tecnico "esperto", sia esso un architetto, un ingegnere o un geometra.
Il quale reperirà, mediante un accesso agli atti,  tutta la documentazione per ricostruire lo storico dell’immobile (varianti, permessi di costruire e pratiche edilizie).
Successivamente a questa fase seguirà quella di rilievo dello stato attuale per il confronto e la definizione delle modifiche da sanare.

Infine il tecnico presenterà al comune la CILA in sanatoria.

Quanto costa una CILA in sanatoria?

L’oblazione a carico del committente per la CILA in sanatoria è di 1.000 € (mille//00 euro), a cui andrà aggiunto il compenso del professionista (geometra  architetto, ingegnere)che seguirà le pratiche oltre ai vari costi di segreteria e di eventuali presentazioni di nuove schede catastali, aggiornate allo stato di fatto.

Nota bene:
Se la Cila viene presentata durante i lavori e prima della fine degli stessi, la sanzione può essere ridotta di 2/3.

A CHI RIVOLGERSI?
Come anzi detto, sarà necessario rivolgersi ad un tecnico che sia abilitato e possibilmente esperto in materia di pratiche edilizie, che potrà indifferentemente essere un Architetto piuttosto che un Ingegnere o un Geometra.

Se vuoi vendere l'immobile:
Prima di immettere un immobile sul mercato immobiliare è consigliabile richiedere una consulenza ad un proprio tecnico di fiducia, in modo da conoscere eventuali problematiche e possibili costi ,costi che sarà importante tenere in considerazione in caso di compravendita immobiliare, ma soprattutto è importante far verificare la situazione da un tecnico esperto che possa fornirvi oltre i costi vari ed eventuali,  possibili tempistiche per sistemare la situazione e soprattutto, nei casi più complessi,  possibili soluzioni ad eventuali problematiche.
Il tempo i costi e la conoscenza ti saranno certamente utili per valutare al meglio eventuali interessamenti al tuo immobile, evitando di trovarsi in situazioni complicate.
Un buon agente immobiliare, mediamente è in grado di dirti sin dal primo incontro se è fondamentale chiamare quanto prima un tecnico di fiducia oppure no, pertanto se vi viene detto, prendete un tecnico, ascoltatelo! Prevenire è meglio che curare, come dice una nota pubblicità...

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La Sanatoria Edilizia

La sanatoria edilizia


Sanatoria Edilizia: cos’è?

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo che permette, di sanare le situazioni in cui lo Stato di Fatto dell’immobile non è conforme allo Stato di Progetto, di cui ai relativi permessi di costruire depositati presso il comune di appartenenza.

IMPORTANTE :
È importante ricordare che il catasto e di conseguenza la scheda catastale non si può considerare probatoria di alcunché, pertanto avere una scheda catastale uguale allo stato di fatto non garantisce in alcun modo la conformità urbanistica di alcun immobile.

COME SI ATTUA UNA SANATORIA?
Tale provvedimento si attua attraverso una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata), o una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ad opera di un Tecnico abilitato per conto del proprietario dell’immobile da sanare.
Sarà pertanto importante richiedere assistenza di un tecnico che sia un geometra, un architetto o ingegnere, in modo da poter verificare nel migliore dei modi la situazione del vostro immobile e possa verificare la miglior strada da percorrere nel caso si renda necessario, eseguire una Sanatoria.

COME SI PUÒ VERIFICARE LA SITUAZIONE DEL PROPRIO IMMOBILE?

Premessa: Le non conformità sono a tutti gli effetti, degli illeciti penali, ed è possibile che tali illeciti vengano ‘ereditati’ perché già presenti e per questo spesso  sottovalutati, dato che un normale committente non ha gli strumenti per riconoscerli.

Per verificare che la situazione catastale sia in ordine con lo stato di fatto e con l'urbanistica depositata presso il comune di appartenenza del vostro immobile, sarà sufficiente richiedere un accesso agli atti.
Il consiglio è di farsi aiutare da un esperto di propria fiducia che possa eseguire le corrette verifiche e darvi un parere tecnico e professionale sulla situazione inerente al vostro immobile.
È importante che l'ultimo disegno approvato depositato presso il comune di appartenenza del vostro immobile, corrisponda allo stato di fatto dello stesso. Per tanto l'oggetto da tenere in considerazione è il disegno approvato e "concesso" presente in comune e non la scheda catastale che se difforme o differente dovrà essere eventualmente aggiornata ma che non attribuisce in alcun modo valore alcuno in termini di urbanistica.
Infatti il catasto è da ritenersi valido ai solo fini tributari e non urbanistici.

RISCONTRARE DIFFORMITÀ È UNA SITUAZIONE CHE SI VERIFICA DI SOVENTE O UNA RARITÀ?

In verità spesso si incontrano difformità più o meno lievi ma anche importanti,  soprattutto negli immobili del passato (ovvero pratiche risalenti magari agli anni 70 o 80 ma anche precedenti o successive.  Per tanto non è inusuale riscontrare difformità comr ad esempio una cucina posizionata al posto di un soggiorno, oppure un bagno con dimensioni diverse rispetto al progetto, oppure porte o finestre murate e riaperte in posizioni diverse.

È importante sapere che sia la difformità di una semplice porta o difformità maggiori (come un aumento di volume di un intero condominio o di una villetta), sono tutte da ritenersi illeciti e perciò da assoggettarsi a sanatoria.

La presenza di difformità, è molto frequente nel panorama edilizio italiano e anzi, è quasi più raro il contrario, ovvero non riscontrare difformità.  Mediamente su 10 immobili che vengono immessi sul mercato immobiliare, 7 presentano difformità, più o meno gravi, dallo spostamento di una semplice porta interna sino ad avere verande chiuse con aumenti di volumetria piuttosto che abitazioni traslate sul suolo o situazioni al limite della sanabilità, per questo è importante far verificare sempre da un tecnico di propria fiducia il tutto, in modo da conoscere nel più breve periodo possibile gli eventuali abusi e i conseguenti costi per procedere con la sanatoria. Raramente risultano insanabili, di norma quasi tutto può essere sanato salvo situazioni davvero gravi dove si può persino dover ricorrere alla demolizione di parti di immobili o peggio alla demolizione di tutto l'immobile, situazione rare ma non impossibili, considerando soprattutto che un tempo veniva eseguito tutto con minor attenzione e spesso in corso d'opera il committente o l'impresario edile modificava parte o nei casi più gravi ,di molto, l'esecuzione dei lavori, variando in modo complesso e totalmente differente dal progetto approvato.
Una buona regola è certamente quella di incaricare un tecnico di fiducia che possa darvi una reale valutazione della situazione urbanistica del vostro immobile. In alcune regioni italiane per esempio è obbligatorio allegare agli atti di compravendita una relazione tecnica urbanistica, purtroppo in Italia non si sa bene il motivo, questo obbligo è limitato ad oggi solo ad alcune regioni e province ma dovrebbe invece essere obbligatoria in tutto il paese...

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Chi è da intendersi responsabile in caso di abusi edilizi ?

Responsabilità in fatto di abusi edilizi

Il Testo unico sull’edilizia, DPR 380/01, chiarisce che la responsabilità degli illeciti, ricade congiuntamente sul committente, sul costruttore e sul direttore lavori.

Questo però non significa che, se vi foste ritrovati con un illecito ereditato, allora siate esenti da possibili ordini di demolizione. Anzi tutt'altro...

Qualora vi ritrovaste con un illecito "ereditato" e non agiste per risolvere tale condizione di difformità, vi farete carico delle stesse responsabilità di colui che ha effettivamente compiuto l’illecito, in sostanza vi rendereste come complici.

CHI NON RISPONDE DI RESPONSABILITÀ?

A non rispondere di alcuna responsabilità sono agenti immobiliari e notai. Anche se va detto, che ad esempio un agente immobiliare qualora si accorgesse di difformità e non le comunicasse ,potrebbe comunque essere considerato parte in causa in una eventuale diatriba tra vecchio e nuovo proprietario, in quanto se è pur vero che un agente immobiliare non è un tecnico ,lo stesso deve garantire il principio di buona fede e deve mettere a conoscenza le parti di qualsiasi difformità possa lui aver conosciuto, visto, esser stato messo a conoscenza e quant'altro. Ovviamente non essendo un tecnico non potrà stabilire i possibili costi o le possibili soluzioni o non soluzioni al problema ma potrà e dovrà sicuramente segnalare alle parti queste anomalie non potendo ovviamente rispondere per altre questioni a lui non note o non possibili da verificare. Dovrà però segnalare eventuali situazioni poco chiare, chiedendo che parte venditrice incarichi un tecnico per eseguire le dovute verifiche anche se ovviamente non potendo rispondere personalmente di tali verifiche non imputabili al suo lavoro e non richieste nelle sue competenze. Potrà inoltre eventualmente consigliare a parte acquirente di far eseguire delle verifiche da un proprio tecnico di fiducia.

Infatti per quanto assurdo possa sembrare,  durante una compravendita è l’acquirente che si deve far carico di verificare la conformità dell’immobile che va ad acquistare rivolgendosi a un consulente, che verifichi appunto lo stato dell’immobile. Questo perché è tutto nel suo interesse verificare che ciò che andrà ad acquistare sia in ordine e privo di sorprese future.
Per quanto riguarda il Notaio, non può esser in alcun modo coinvolto in una richiesta o pretesa di verifiche urbanistiche in quanto il notaio stesso non è da intendersi come un tecnico ma ricopre un ruolo totalmente differente ed infatti saranno le parti a dichiarare che gli immobili facenti parti della compravendita siano conformi in materia urbanistica, assumendosi le parti stesse la responsabilità di quanto Indicato in atto e così manlevando il Notaio da loro dichiarazioni mendaci in atto pubblico.
È bene sapere che dichiarare in atto pubblico (rogito ad esempio) una dichiarazione mendacea costituisce reato " falsa dichiarazione in atto pubblico ".

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Cos'era il Condono Edilizio

COS' È , anzi, cos'era Il CONDONO EDILIZIO ?


Il condono, in diritto, è un provvedimento emanato dal legislatore o dal governo, tramite il quale i cittadini che vi aderiscono possono ottenere l'annullamento, totale o parziale, di una pena o di una sanzione (es. condono fiscale, condono edilizio ecc...).

Pertanto, il condono edilizio è una legge speciale che si presenta in via appunto di "speciale" e raramente nel corso del tempo. Per capirci il condono in Italia si è verificato in 3 particolari periodi storici, 1985, 1994 e 2003 e non è assolutamente detto, che tale legge speciale possa un giorno ripresentarsi, anzi tutt'altro.
Ad oggi pertanto non esiste la possibilità di "condonare", si potrà piuttosto procedere solamente "sanando" qualora sia possibile ovviamente e pagando una sanzione amministrativa. 

A Cosa serviva il Condono?
Il condono permetteva di sistemare particolari situazioni di abusi edilizi, che comunque dovevano avere determinate caratteristiche e dovevano rispondere a dei requisiti essenziali per poter beneficiare del " condono "stesso.

QUALI CONDONI CI SONO STATI NEL NOSTRO PAESE?

I condoni intervenuti in Italia, sono stati 3, 1985, 1994 e 2003.

Condono legge 47 del 1985.
Nel 1985 potevano essere oggetto di condono tutte le opere irregolari ultimate entro il 1° ottobre 1983. Erano escluse da questo condono le opere definite non condonabili, ovvero quelle opere eseguite su aree già vincolate prima della realizzazione dell’opera e sottoposte a vincoli speciali di carattere permanente (come ad esempio in materia di difesa delle coste, di sicurezza militare, di sicurezza interna etc...etc..), che comportassero inedificabilità dell’area stessa.

Condono dalla legge n.724 del 1994

Nel 1994 potevano essere condonate solamente quelle opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, che non avevano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% del volume, oppure un ampliamento superiore a 750 metri cubi e le nuove costruzioni di dimensioni non superiori a 750 metri cubi.

Condono 2003, D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

Il condono del 2003, presentava caratteristiche simili al condono del 1994 con ulteriori restrizioni rispetto al precedente.

OGGI NON È POSSIBILE CONDONARE!
Oggi come detto non esiste un "condono", per tanto quando sentite qualcuno dire: " beh magari potresti condonare", sappiate che sta dicendo una cosa non vera, in quanto non essendo al momento, stara emessa alcuna legge speciale in materia urbanistica,  non è assolutamente possibile "condonare" alcunché.  Al limite si potrà verificare la possibilità di sanare ma non certo di condonare.


Cosa si può fare allora ?

Come detto qualche riga sopra, potrai provare a verificare, tramite un tecnico di fiducia (geometra, architetto, ingegnere), la possibilità di "Sanare". Ovvero, pagando delle sanzioni, potrai regolarizzare solo ciò che è concesso dalla normativa vigente e dai regolamenti locali del tempo dell'abuso e di oggi. Quindi, se l'intervento è ammesso, ma non è stato comunicato, sarà sufficiente eseguire una Sanatoria, nel caso non sia ammesso, occorrerà demolire. Vedremo in altri post esempi di sanatorie e tipologie di sanatorie differenti. 

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

IL PERMESSO DI COSTRUIRE

Cos’è il permesso di costruire, chi lo richiede e chi lo rilascia

"In base all’art.10 TUE, sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia “pesante” “che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni”

Le Regioni stabiliscono quali mutamenti d’uso, con o senza opere, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività, e possono anche stabilire quali ulteriori interventi sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.

Al seguente link potrete trovare un serie di ulteriori informazioni:

https://www.altalex.com/guide/permesso-di-costruire

Fonte: Altalex.com 

A Chi Chiedere ?

Per poter verificare la fattibilità di un possibile permesso di costruire, è necessario contattare un tecnico abilitato (Geometra  Architetto, Ingegnere) il quale potrà darvi le giuste indicazioni in termini di: fattibilità, costi e tempistiche, offrendovi una consulenza necessaria e fondamentale al fine di poter verificare la situazione di vostro interesse e le eventuali soluzioni o possibilità. 

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