Breve Analisi di Mercato Gennaio - Marzo 2023

Breve Analisi di Mercato !

Gennaio - Marzo 2023 !

Acquistare un immobile oggi è più complicato che acquistarlo 3 mesi fa?

Direi di sì per svariati motivi:

1) ci sono pochi immobili sul mercato

2) i pochi immobili presenti, spesso hanno richieste elevate per ciò che realmente valgono.

3) buoni Tassi e mutui in genere sono sicuramente più difficili da ottenere.

4) Chi vende fa fatica a trovare il giusto immobile.

Per sintetizzare direi che è certamente un mercato di necessità più che di business.

Infatti di media chi acquista lo fa x soddisfare una propria necessità e non è per una idea di business.

Eppure guardando i diversi annunci ci si accorge che talvolta esistono anche soluzioni interessanti sia di prezzo che tipologia ma sono piuttosto fermi sui valori che spesso in un mercato immobiliare "normale" sarebbero stati più morbidi. Tradotto, trattative spesso più rigide e valori medi in leggero rialzo.

IL MONDO DEL PRIVATO

Nel mondo dei privati come detto, l'assenza di una costante immissione di nuovi immobili, genera come effetto di mercato un leggero aumento dei prezzi di compravendita che però spesso sono superiori al reale valore di mercato. Questa situazione particolare da vita a divergenze su valutazioni che prima erano abbastanza ovvie ed evidenti, facendo in modo che un immobile "valutato" 100 magari possa persino avere una maggiorazione di mercato, ma allo stesso modo, chiude le porte a molti soggetti che per acquistare un determinato immobile necessitano di richiedere un mutuo, vedendosi spesso rifiutate pratiche di mutuo per via dell'aumento dei tassi o perché fuori range per le loro possibilità. È un cane che si morde la coda in sostanza che spesso rallenta le vendite.

Altro punto da non sottovalutare riguarda la questione dei pochi immobili immessi sul mercato, chi vende spesso lo fa per acquistare e se non vi sono immobili di interesse, spesso decide di non vendere più in attesa che il mercato torni a proporre nuove soluzioni interessanti a prezzi "corretti", chiaramente chi vende e compra in media perderà o guadagnerà in proporzione al valore di vendita o acquisto ma ovviamente ciascuno di noi, tirerà sempre l'acqua al suo mulino cercando di strappare un miglior valore possibile sia in vendita che in acquisto e se questa procedura è la normalità, oggi giorno si rivela essere un fattore congestionante delle compravendite.

Vi è da dire però, che alcuni immobili se al giusto prezzo, vengono compravenduti in modo piuttosto rapido.

IL MERCATO DELLE ASTE

Il mercato delle Aste pullula sempre di molteplici annunci, con prezzi che vanno dai 15.000/20.000 a salire, ma resta il fatto che il mondo delle aste è un mondo complicato dove bisogna sempre avere ben chiaro l'obiettivo ben visibile e chiaro per evitare di acquistare qualcosa che poi potrebbe rivelarsi un problema.

L'investimento va fatto con accuratezza ovviamente e deve essere fatto solo per un fine ben preciso, ovvero investire i propri risparmi in modo corretto e solo se realmente necessario, altrimenti si corre il rischio di fare il contrario di un affare.

Acquistare un immobile giusto per acquistarlo potrebbe essere una arma a doppio taglio e potrebbe essere anche rischioso in termini di convenienza.

Ma questo è ovvio e evidente ed un investimento deve sempre essere ponderato.

IL PRO ma solo per pochi

Per chi possiede liquidità, potrebbe essere un vantaggio acquistare in asta, considerando le difficoltà delle banche di fornire finanziamenti e/o mutui, questo particolare mercato potrebbe risultare molto interessante per chi ha disponibilità immediata che potrebbe acquistare con minori concorrenti presenti. Attenzione però non sempre sono affari... anzi...

Non seguendo aste io personalmente ritengo sempre più valide le compravendite tra privati, ma questo è ovvio per me, è una scelta fatta tanti anni fa e di cui non mi pento in alcun modo... Non ho il cosiddetto "pelo sullo stomaco" purtroppo...o per fortuna...

Chi decide di farlo deve valutare bene budget e soprattutto esigenze. Ed è assolutamente consigliabile farsi seguire da uno specialista di quel settore, settore che io non amo in verità e che oggettivamente poco conosco.

LOCAZIONI

Il mercato delle locazioni non conosce limiti in senso di richieste, mentre scarseggiano gli immobili, tante richieste e pochi immobili che tendono a favorire gli investitori che riescono a strappare spesso condizioni e canoni migliori.

Es.zona Legnano

Monolocali dalle 350 alle 550 euro mensili.

Bilocali: dalle 450 alle 650 euro.

Trilocali: dalle 500 alle 700 e oltre euro mensili.

Questa particolare situazione da vita a buoni e talvolta anche ottimi ricavi per chi possiede immobili da reddito.

Sperando di aver dato qualche buona informazione, auguro a tutti un buon fine settimana.

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Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

Sensazioni, considerazioni e informazioni sull' Andamento del mercato immobiliare quarto trimestre 2022 su Legnano e paesi limitrofi!

Il numero di compravendite rimane pressoché stabile rispetto al trimestre precedente e anzi nel primo mese del nuovo anno (fonte Agenzia delle Entrate), si registra un incremento dei contratti preliminari registrati rispetto ai mesi di dicembre e soprattutto di novembre. Il che lascia presupporre che nei prossimi mesi, le reali compravendite effettivamente concluse, saranno maggiori rispetto all'ultimo trimestre 2022, a condizione però che vengano immessi sul mercato nuovi immobili aumentando così l'offerta attualmente presente che pare essere in calo da diversi mesi.

Difatti, di contro si registra una diminuzione di nuovi immobili sul mercato. Questa diminuzione da vita ad incertezze di vendita con le classichedomandefrequenti: "riuscirò a trovare l'immobile giusto per me se vendo la mia casa?",creando una situazione di stallo e di fermo con una tipica affermazione sempre più presente tra i clienti odierni: "prima di immettere il mio immobile in vendita, voglio trovare".

In sostanza diventa un cane che si morde la coda, perché ovviamente se non vengono immessi nuovi immobili sul mercato immobiliare, sarà certamente più difficile trovarne uno nuovo .... è un paradosso della situazione attuale.

Gli immobili presenti sul mercato risultano più richiesti (pochi immobili per un numero costante di richieste) e come è normale che sia, risultano spesso più prezzati, soprattutto nel mercato medio o medio alto (appartamenti graziosi o ville e villette), questo significa che vendere oggi potrebbe dare dei benefici economici, probabilmente si potrebbe persino realizzare di più di quanto "Realmente" il vostro immobile possa valere (ovviamente dipenderà molto anche dalla tipologia di immobile che si vuole vendere), ma dall'altra parte significa che se andrete ad acquistare, quasi sicuramente vi troverete a pagare di più l'immobile che fa per le vostre esigenze.

Andrà certamente meglio vendere per quei soggetti che non necessitano di dover riacquistare o che saranno capaci di avere o di trovare soluzioni alternative al riacquisto nel breve periodo.

Ovviamente fino a che si resterà in questo "paradosso" immobiliare potrebbe non essere così conveniente acquistare.

In verità considerando anche gli aumenti avuti nel 2022 sui tassi l'ideale sarebbe proprio attendere di riacquistare, ma nessuno possiede la sfera di cristallo e nessuno può dire con assoluta certezza se nei prossimi 6 mesi i tassi scenderanno, resteranno stabili o aumenteranno e dalle ultime informazioni ricevute, sembrerebbe che la BCE voglia mantenere l'attuale politica, con il conseguente probabile nuovo aumento sui tassi. Ovviamente solo il tempo potrà farci sapere come si evolverà questa situazione.

Se però si vuole dare una mano al mercato immobiliare è certamente fondamentale immettere nuovi immobili sul mercato, altrimenti i valori inevitabilmente saranno soggetti a possibili aumenti dettati da una Richiesta, che nonostante i tassi, continua ad esserci e continuerà certamente ad essere presente nei prossimi 6 mesi... Domanda e offerta sono una legge di mercato, se ho tanta domanda e poca offerta, ovviamente ciò che vendo è destinato a valere di più... Se aumenta l'offerta e la domanda resta invariata, per forza di cose i valori saranno destinati a ritrovare il vero e reale valore di mercato. In questo momento manca un po di equilibrio tra domanda e offerta e questo può dar vita ad un leggero aumento dei valori per determinati immobili.

LE RICHIESTE PRESENTI:

》Target basso/ medio basso (immobili con bassi valori commerciali).

Non mancano le richieste di possedere un immobile, ma le difficoltà possono essere legate alla capacità di accedere a un mutuo anche a causa dell'aumento dei tassi che limitano le capacità reddituali degli aspiranti compratori.

Per quegli immobili che possono essere definiti adatti ad un target basso, probabilmente nei prossimi 6 mesi si osserverà un ulteriore, anche se magari lieve, calo del loro valore, proprio perché dovranno rientrare in una fascia di reddito tendente più verso il basso che verso il medio e i potenziali acquirenti dovranno poter avere accesso al credito, rientrando in parametri adatti all'erogazione per esempio del classico mutuo. Con l'aumento dell' inflazione ma il non aumento degli stipendi questi parametri saranno certamente più stringenti e il possibile rapporto "rata - reddito" sarà sicuramente maggiormente osservato da chi incaricato di concedere un mutuo o finanziamento.

》Target Medio:

A seconda dell'oggetto da vendere e acquistare, mediamente questi valori si sono leggermente alzati rispetto ad un semestre addietro, perché appunto rientrano in un target medio, ovvero quello più presente o almeno quello che dovrebbe essere più presente ma che si sta assottigliando per via anche dell' inflazione.

Rientrano in questo target quegli immobili che mediamente risultano essere maggiormente richiesti , ovvero bilocali graziosi per single o giovani coppie e trilocali di buono stato e possibilmente di recente costruzione o comunque non particolarmente vetusti (dagli anni 2000 in poi) x dare una idea un po più precisa . Questi immobili hanno certamente subito una lieve rivalutazione negli ultimi 6 mesi, perché vantano un ottimo numero di potenziali acquirenti e per il discorso fatto in apertura del trafiletto, godono di "minor concorrenza " che gli permette spesso, di aver maggior valore rispetto ad una condizione di normalità

》Target Medio- Alto (Ville , Villini, Appartamenti di un certo livelloeconomico)

Ville e villini risultano molto molto richiesti, tanto che spesso durano sul mercato solo alcune settimane, soprattutto se in buono stato o di recente costruzione (dagli anni 2000 in poi per esempio). Inoltre le richieste per questo genere di immobili che possiedono aree esterne, dal periodo Covid in poi, avevano già avuto un discreto aumento di valore, con questa attuale situazione di mercato (pochi immobili con queste caratteristiche presenti), molto spesso, quando vengono immessi sul mercato, risultano essere oggetto di interesse di molti e spesso vengono compravenduti in tempi abbastanza rapidi.

NOTA BENE: Si registra una leggera diminuzione di richieste per ville e villini con molti lavori da fare, per 2 motivi probabilmente: Aumento del costo dei materiali e Mancato prolungamento degli ecobonus che per le villette come ben noto da quest'anno non godranno più del precedente regime. Questo ha sicuramente influito sul numero di richieste (che erano oggettivamente troppe nel precedente anno e senza logica in molti casi) ma ad ogni modo, sono ancora in buon numero le richieste per case singole anche se da "ristrutturare".

Per quanto riguarda gli appartamenti di un livello medio - alto (per la nostra zona con valori tra i 200k - 250k o più ) le richieste ovviamente ci sono e spesso per determinati immobili anche in gran numero ma a mio parere questo non può giustificare un aumento dei valori così elevato come si potrebbe pensare o come spesso si incontra facendo ricerche sui vari portali immobiliari, vi è però da dire che per quegli immobili con caratteristiche particolari o premianti rispetto ad altri, esiste una forte richiesta. Altra particolarità di questo mercato, spesso i potenziali acquirenti non necessitano di mettere vincoli legati alla richiesta di un mutuo, condizione ovviamente ideale in qualsiasi mercato immobiliare che velocizza notevolmente le pratiche di vendita, infatti non è raro il verificarsi di osservare per un breve periodo, la presenza di immobili facenti parte di questo particolare target. Mediamente se collocati ad un giusto prezzo, questi appartamenti vengono compravenduti in 3 o 6 mesi e spesso spariscono dal mercato immobiliare in poche settimane.

》Target Alto (immobili di prestigio di lusso di grande valore o semplicemente di nuova costruzione con caratteristiche costruttive innovative e con grande efficienza energetica).

Per questo tipo di mercato non è possibile fare un vero e proprio... Come in ogni piccola o grande o media crisi, il mercato del "bello", resta sempre un mercato di nicchia che non conosce flessioni vere e proprie... credo sia inutile e superfluo spiegarne i motivi.

VALORI % IN AUMENTO O DIMINUZIONE:

Mediamente gli immobili antecedenti al 1967, hanno subito un leggero calo dei loro valori, per via di una maggiore difficoltà ad accedere al credito da parte di quella fascia di clienti che potevano avere interesse nell'acquisto di soluzione con caratteristiche tendenti ad un mercato basso o comunque non elevato. Si salvano quegli Immobili che hanno usufruito di eco bonus o simili, che in base alle proprie caratteristiche intrinseche ed estrinseca, possono avere avuto un leggero aumento compreso tra il 1% e il 5%, mentre sono destinati a calare ulteriormente quegli immobili inseriti in contesti popolari che necessitano magari di rifacimento facciate, tetto o comunque di opere e interventi di manutenzione particolarmente elevati o comunque di straordinaria manutenzione.

Questi immobili con molta probabilità in considerazione anche dell'aumento dell' inflazione avvenuta negli 6/8 mesi e in considerazione dell' aumento dei tassi di mutui, sono probabilmente destinati a subire maggiori deprezzamenti e potrebbero rientrare nell'interesse di eventuali investitori immobiliari, che ovviamente cercheranno di ottenere un miglioramento prezzo possibile e che potrebbero diventare i maggiori interessati con capacità reale di acquisto. È evidente che se una fascia di potenziali acquirenti viene meno per problematiche legate all'accesso al credito, chi dispone già dei capitali necessari da investire, cercherà sicuramente di strappare il minor prezzo possibile, diminuendo di conseguenza i reali valori di compravendita e deorezzando quegli immobili rientranti in una fascia di mercato tendente al basso o addirittura molto basso .

VALORI INDICATIVI DI RICHIESTA RISPETTO ALL' ANNO PRECEDENTE

Se si considera la regione Lombardia nel suo insieme, secondo immobiliare.it, si è registrato un aumento di circa il 3,7% rispetto a gennaio 2022.

Ovviamente la statistica comprende tutte le province della regione Lombardia ed è fornita secondo i valori di richiesta e non di reale compravendita, ma dimostra che ad ogni modo, i valori di mercato o quanto meno di richiesta iniziale, sono certamente cresciuti rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

COME ANDRÀ IL 2023

Rispondere a questa domanda è quanto meno impossibile, perché ovviamente nessuno può dare certezza su una cosa futura e soggetta a migliaia di possibili variabili. Diciamo che salvo incredibili situazioni come una pandemia o una guerra o un crollo dei mercati finanziari dovuti a xy motivi, il 2023 potrebbe essere rappresentato in linea generale, da un leggero e ulteriore aumento dei valori ma da una possibile diminuzione delle compravendite. Ovviamente questa affermazione è dedotta da semplici considerazioni personali, se vedo meno immobili in vendita è probabile che quegli immobili saranno più appetibili, aumentando così il possibile valore di mercato ma è certamente indubbio che le compravendite potranno essere in numero inferiore proprio perché il mercato offre un numero inferiore di immobili rispetto all'anno precedente.

Aspettando di vedere come andrà questo primo semestre del 2023, vi auguro una buona giornata.

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Ruggeri Daniele

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Andamento del Mercato Immobiliare su Legnano e i comuni limitrofi - Mese Aprile - Anno 2021

Come di consueto, pubblichiamo un breve, ma si spera utile post, inerente alla situazione generale del mercato immobiliare su Legnano e i suoi paesi limitrofi.

Considerando l'ancora persistente emergenza sanitaria, in linea di massima in questi primi mesi del 2021, si nota un equilibrio sui prezzi di vendita delle abitazioni, anche se va detto che non è propriamente uguale per tutti.

Cosa significa? Sostanzialmente dal 2020 ad oggi si è potuto notare una notevole e considerevole maggior richiesta, per immobili che presentano spazi esterni quali terrazzi e soprattutto giardini privati, a discapito di quegli immobili che al contrario non presentano le citate caratteristiche.

Ovviamente sul mercato immobiliare di qualsiasi zona, non solo di quella di nostro interesse, sono certamente maggiori gli immobili che non presentano aree esterne considerevoli o comunque di interesse, rispetto ai più comuni immobili che magari, si presentano in ottime condizioni d'uso o che sono persino di recente costruzione. Questo fa si che la maggioranza delle richieste concentrino la loro attenzione su immobili con aree esterne, anche se datati magari o da ristrutturare, lo scorso anno la nostra agenzia ha venduto diversi immobili con aree esterne di proprietà (prevalentemente giardini) a valori commerciali persino leggermente più alti rispetto a quello che ci si sarebbe potuto aspettare nell'anno 2019. Abbiamo invece riscontrato maggiori difficoltà nella vendita di immobili che non presentavano le suddette caratteristiche anche se posizionati tal volta a valori minori e persino in leggera riduzione rispetto all'anno precedente.

In linea di massima si potrebbe dire che gli immobili che presentano giardini o comode aree esterne, non hanno risentito ma bensì hanno beneficiato di leggera rivalutazione rispetto all'anno 2019 e i primi mesi del 2020, mentre al contrario gli immobili che non presentano queste caratteristiche, hanno subito una leggera riduzione di valore, ovviamente in linea di massima perchè esisterà sempre l'eccezione ed esisterà sempre la casistica opposta a quella da me indicata in questo breve articoletto.

Quali difficoltà si riscontro maggiormente in questo periodo di mercato?

A seguito di un confronto con altre realtà immobiliari e con colleghi dislocati sul nostro territorio, in linea di massima, tutti o quasi, stiamo attraversando un momento di leggero stallo sulle nuove acquisizioni di immobili, ovvero, stiamo valutando diversi immobili (leggermente in diminuzione rispetto al 2019 epoca pre-covid) ma il senso di incertezza, spesso legata anche alle condizioni lavorative, con la preoccupazione di essere messi in cassa integrazione piuttosto che la poca disponibilità economica, perchè magari impegnati a sostenere i costi di una propria attività, che subisce la situazione Covid, non permette una serena valutazione della situazione e per tanto, spesso chi desidera cambiare casa, preferisce attendere. 

Effetto Elastico:

Come accaduto nell'anno precedente, sono sicuro che ritrovata una maggiore stabilità sia dal punto di vista dell'emergenza sanitaria che dal punto di vista lavorativa, si avrà il famoso effetto elastico, per tanto non sarei sorpreso di vedere un notevole aumento di immobili "nuovi" sul mercato nei mesi successivi all'estate o comunque entro la fine del 2021 e l'inizio del 2022.

Attualmente il Numero di Compravendite è in aumento o in diminuzione?

In verità nonostante vengano immessi un minore numero di immobili sul mercato, le compravendite, forse anche per questo motivo (una leggera minor scelta di alternative), sono da considerarsi a mio parere in equilibrio con gli anni precedenti anche se ovviamente le tempistiche, spesso risultano più lunghe rispetto all'inizio dell'anno del 2020, per una seria di motivi anche legate tal volta alla richiesta di un mutuo. 

Le Tempistiche di Vendita

E' evidente che il Covid abbia compromesso notevolmente l'economia del paese e abbia comportato ritardi nella gestione generale di ogni settore, questo chiaramente si rispecchia anche sulle compravendite, laddove magari per avere una delibera di mutuo, prima erano sufficienti 45/60 giorni, oggi capita di dover attendere anche 60/90 giorni.

Allo stesso modo si rispecchia anche per eventuali pratiche catastali edilizie, i comuni sono spesso oberati di lavoro arretrato e spesso sono messi al palo da casi di Covid con conseguenti chiusure parziali o totali di uffici piuttosto che obbligati a lavorare in modalità smart working con tempi di attesa per accessi agli atti, pratiche edilizie ecc..ecc.. che superano spesso i canonici tempi previsti, con conseguenti ritardi che inevitabilmente posticipano anche le compravendite di immobili.

Conclusione:

In conclusione, si potrebbe dire che bisogna avere pazienza, ma che comunque il mercato immobiliare della nostra zona è da considerarsi, vista la situazione, ancora attivo e che certamente quando si riuscirà a ritrovare un po più serenità e soprattutto certezze, migliorerà notevolmente anche perchè da ogni "crisi" o presunta tale, di solito, si ha grande voglia di cambiamenti e di ripartire .

Ruggeri Daniele

Agente Immobiliare Abilitato

C.C.I.A.A. di Milano

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CONSIDERAZIONI SUL MERCATO IMMOBILIARE DI LEGNANO E PAESI LIMITROFI – Anno 2018 e periodi intermedi.

Come di consuetudine è tempo di dare un rapido sguardo al mercato immobiliare della nostra zona, ovvero della città di Legnano e dei paesi ad esso limitrofi .

Grazie al costante confronto con colleghi che operano sullo stesso territorio, anche questo trimestre siamo in grado di fornirvi interessanti spunti , che analizzeremo passo dopo passo in questo post.

NUOVE COSTRUZIONI
Dal confronto emerge che i valori immobiliari hanno subito una lieve svalutazione, pari circa al 2,5% della quotazione di mercato su immobili recenti o nuovi , che restano molto ambiti, ma che non tutti possono permettersi, non solo per il costo che oscilla dai 1700 ai 2500 euro a metro quadro a seconda della zona e della qualità costruttiva , ma anche e sopratutto per via dell'assenza di importanti risparmi (salvo eccezioni) , risparmi necessari al pagamento di una caparra "importante" richiesta dalla maggior parte delle imprese della nostra zona, soldi necessari per completare gli alloggi (finiture e scelta capitolato), risparmi necessari al pagamento dell'acquisto soggetto ad IVA (acquisto da impresa 4% prima casa, 10% seconda casa) e ad eventuali ulteriori costi di schede e allacciamenti, spesso richiesti a parte dall’impresa di costruzioni e mediamente intorno al 2%-3% del valore della compravendita.

In virtù di quanto detto molti clienti decidono di abbandonare l'idea di acquistare il "nuovo" dirigendosi verso costruzioni recenti ma considerate di "seconda mano", che hanno quotazioni minori rispetto sul prezzo di mercato e il loro acquisto ha una tassazione “più accessibile” (2% del valore catastale rivalutato in caso di prima casa, e 9% nel caso di seconda casa).

E’ importante sottolineare come sul mercato immobiliare sia presente molto invenduto che offre una maggiore opportunità di scelta ai potenziali acquirenti allungando i tempi di vendita e creando , anche se meno rispetto a 12 mesi fa, congestione del mercato.

I tempi di vendita: se in un mercato “normale” sarebbero necessari dai 3 ai 6 mesi per vendere una palazzina di nuova costruzione, la presenza di molteplici alternative allunga di molto , salvo rari casi, i tempi di vendita che possono arrivare sino a 12 o 18 mesi per palazzine composte da 8 o 12 appartamenti, mentre possono essere ancora più lunghi in caso di complessi superiori alle 12 unità;  per cercare di velocizzare le vendite, spesso si rende necessario  un “ritocco” in negativo dei prezzi, creando in questo modo un’ulteriore svalutazione. che porta inevitabilmente ad incidere anche sui valori dell’ “usato” .

Queste considerazioni sono basate sul presupposto che ciò che si intende vendere siano  immobili siano "ben realizzati" e proposti ad un prezzo di mercato in linea e congruo; nel caso di immobili con valori troppo distanti da quelli reali, i tempi di vendita possono subire ulteriori ritardi , non a caso tra i vari comuni della nostra zona, troviamo cantieri fermi , abbandonati e messi all’asta.

Il mercato del nuovo rispetto al terzo trimestre ha subito un’ulteriore diminuzione di circa lo 0,5% / 1% , che su importi di 200.000 euro equivalgono a circa 1000 o 2000 euro.

Qualcuno potrebbe pensare, “si ma sono cifre basse” , certo lo sono, ma nell’ottica di un reddito di impresa, anche le migliaia di euro possono essere necessarie a “fare utile”. Negli ultimi 12 mesi per tanto , si evidenzia che mediamente il cliente acquirente tende a trattare il costo delle così dette "schede e allacciamenti" .

La mediazione corrisposta si aggira tra il 2% e il 2,5% per acquirente e per venditore, dimostrando come ci sia interesse anche da parte dei mediatori, che ben conoscono queste dinamiche, a concludere le vendite nel tentativo di evitare ulteriori e future ennesime svalutazioni.

Se un Agente Immobiliare è convinto che un determinato immobile si possa vendere ad un miglior prezzo e in tempi brevi, difficilmente spingerà per la conclusione di un affare rimettendoci un punto o addirittura 2 punti percentuali sulle sue mediazioni, ma essendo consapevole che vi sono probabilità che lo stesso immobile subisca un ennesimo deprezzamento nel corso dei successivi 6 mesi, di media decide di sedersi al tavolo, non obietterà su una richiesta di sconto sul proprio compenso a testimonianza del fatto che, lo stesso con il tempo, potrebbe avere un valore minore per svariati motivi, quali ad esempio, cantieri vicini costretti a diminuire i propri valori o nuovi cantieri con caratteristiche costruttive e tecnologiche migliorative e maggiormente accattivanti per gli acquirenti.

USATO RECENTE 
Come detto in precedenza è il “nuovo” il più ambito nella fase di ricerca iniziale di un appartamento, ma i risparmi necessari per l’acquisto di questa tipologia non sono in molti a poterseli permettere. In virtù di questo di media le persone si orientano su immobili meno costosi, magari recenti ed edificati comunque in classi energetiche elevate.

Questa situazione genera uno scompenso tra quello che una persona sarebbe disposta a pagare e quello che una qualsivoglia banca sia disposta a concedere. Oggi, ma come forse da sempre, le banche sono il termometro del mercato immobiliare , infatti su una media di 10 compravendite nella nostra zona, 8 clienti hanno necessità di richiedere un mutuo, che sia del solo 50% o che sia del 100% , questo implica nella trattativa si inserisca un soggetto terzo, ossia la banca, che tramite un proprio incaricato (perito) determinerà il più probabile valore di mercato dell’immobile per cui le viene richiesto finanziamento, e se prima, le banche erano solite effettuare sopravvalutazioni sugli immobili, oggi sono molto più attente e a valori più reali, non è raro che le perizie siano pari o persino leggermente inferiori ai reali valori di mercato. Questo significa che in caso di richiesta di mutuo, difficilmente assisteremo situazioni come quelle createsi negli anni tra il 2005 e il 2008, ovvero a valutazioni superiori del 20% o anche più sul valore concordato, per tanto potremmo chiedere anche la luna e potremmo trovare anche chi sia disposto a darcela, ma s si ha la necessità di richiedere un mutuo, la banca stessa potrebbe concedere un importo inferiore a quello a noi necessario, andando a riequilibrare i valori di mercato.

E’ giusto dire che le banche oggi giorno hanno riaperto le opportunità alla concessione di prestiti e mutui, ma è importante sapere che hanno anche impostato degli step basati sui requisiti reddituali. I valori di tali soluzioni possono variare a seconda della tipologia, e possono essere ipotizzati in una fascia di mercato compresa tra i 1300 €/mq e i 1700 €/mq , a seconda delle proprie caratteristiche e della propria zona di ubicazione.

I tempi di vendita possono variare dai 3 ai 6 mesi , a patto che non si commetta l'errore di collocare l'immobile in una errata fascia di mercato, in tal caso i tempi possono allungarsi sino a 12 mesi con il rischio di subire un’ulteriore svalutazione compresa tra l'1,5% e il 3% del probabile valore ipotizzato in origine. 

L' intermediato resta in termini (salvo eccezioni) del 2,5%/3% per ciascuna delle parti coinvolte nell'affare, venditore e acquirente .

L’USATO 
Il mercato dell'usato ha subito una forte svalutazione rispetto allo stesso periodo del 2017, in alcuni casi (abitazioni di corte o in stabili anni 60/70 ) anche superiore al 5%/7% , nel breve periodo i valori sono leggermente diminuiti, ma ad essere diminuite ,principalmente,in verità sono le richieste per l’acquisto di queste tipologie, infatti, se prima in molti provavano ad avvicinarsi ad un buon usato da ristrutturare, oggi le richieste sono nettamente diminuite, tanto da essere quasi nulle in alcuni casi e in alcune zone.

Perché?

I motivi possono essere molteplici, ma in linea di massima spesso sono i lavori di ristrutturazione a spaventare gli acquirenti e spesso i possibili compratori sono frenati da  eventuali costi legati alle spese di straordinaria manutenzione (rifacimento tetti e facciate in primis).

Inoltre a questo si  aggiungono ovvie considerazioni legate alle qualità costruttive ,una casa del 1990 sarà certamente considerata più recente di una casa medesima del 1960, nonostante sia palese che ristrutturarle costerà all'incirca la stessa cifra; il potenziale acquirente tenderà comunque a deprezzare maggiormente l'immobile più datato, aumentando la possibilità che lo stesso subisca una maggior richiesta di sconto . Per capirci a parità di condizioni e metratura, un tre locali anni 60 varrà con ogni probabilità circa un 5%/10% meno di un immobile del 1980 e circa un 10%/15% meno di uno degli anni 90, considerazione che in linea di massima può considerarsi corretta, ma che spesso porta a trattative davvero complesse e deludenti per il venditore, ma la realtà dei fatti è che una cosa più vecchia (salvo immobili particolari) ha una minore appetibilità sul mercato e di conseguenza se vi sono meno richieste è normale che il valore di mercato possa subire una maggiore svalutazione.

RICHIESTE:
Oggi le maggiori richieste arrivano per immobili indipendenti e semi indipendenti (ville a schiera e villini) ,con valori compresi , a seconda della zona e della tipologia, tra i 190 mila e i 230 mila euro; per ville singole da ristrutturare, con valori compresi tra i 180 mila e i 220 mila euro (classiche ville unifamiliari edificate tra il 1950 e il 1980); per questi immobili le considerazioni di cui tener conto sono le più svariate, infatti ville singole in centro a Legnano, sicuramente avranno valori diversi e superiori rispetto alle medesime soluzioni poste magari in periferia a Canegrate, ma in linea di massima una villetta unifamiliare di circa 90/100 mq con sottostante area cantinata e con giardini tra i 400 mq e i 500 mq, avrà valori compresi tra quelli indicati.

Esistono come detto le eccezioni, e per eccezioni si intendono, immobili che possiedono caratteristiche intrinseche ed estrinseche che tenderanno a valorizzare in modo netto il proprio valore , uscendo cosi’ dagli schemi della logica di mercato, per intenderci, una villa anni 60 anche da ristrutturare ma magari che possiede un’ampio giardino potrà valere certamente di piu’ di una medesima soluzione di pari metratura ma con meno area esterna.

Le ville di nuova costruzione sono ambite, ma da pochi , ovvero da chi mediamente alle spalle ha già un importante cassetto risparmi o un interessante immobile dal valore compreso tra i 150 e i 200 mila euro o magari entrambe le situazioni, ma non sono molti ad avere questa possibilità, circa 1 cliente su 20.I valori possono essere molto elastici ovviamente, a seconda della tipologia e della qualità costruttiva; possono infatti variare dai 260/270 mila euro (villettina a schiera su più livelli) ai 400/420 mila euro , per ville unifamiliari di pregio ed elevata classe energetica. Ovviamente poi tale valore può subire maggiorazioni in base anche alle finiture e alle carattetistiche richieste (sovente sono direttamente commissionate ad imprese in seguito all'acquisto di un terreno x esempio).

I TRE LOCALI:

I valori per  3 locali con giardini o terrazzi, salvo particolari zone e tipologie, si attestano su valori non superiori ai 200 mila euro , é importante a riguardo tenere a mente le disponibilità di cui parlavamo nei precedenti punti. 


CHI HA POCO RISCONTRO D’INTERESSE IN QUESTO MOMENTO DI MERCATO?

Ovviamente per ogni caso esistono eccezioni e ovviamente questa analisi é valida ai Purtroppo vi sono alcune tipologie di immobili che fanno più fatica di altri, questi immobili sono i monolocali (una volta fonte sicura di reddito) , i bilocali , anch'essi ideali per investimenti o per giovani coppie alla prima casa, ma oggi vista l’assenza di investitori perdono appetibilità e diminuzione dei valori di mercato, le giovani coppie puntano sin da subito alla ricerca di un 3 locali. 

Oltre a queste 2 tipologie perdono di interesse i 3 locali "datati" , che restano oggetto di richiesta ma che subiscono forti perdite di valore per quanto detto sopra .

Questo post è puramente al fine indicativo, utile a capire come si stia evolvendo o semplicemente orientando il mercato immobiliare della nostra zona, è ovvio che ogni immobile ha delle proprie caratteristiche ed è altrettanto ovvio che ogni immobile debba essere valutato singolarmente,  ma se avete intenzione di cambiare casa e magari di vendere casa questo post può certamente aiutarvi.

IL CONSIGLIO:

• Contattate un agente immobiliare, in quanto  può realmente conoscere i valori immobiliari del compravenduto, e richiedetegli una attenta valutazione di mercato del vostro immobile.
• Valutate con attenzione il prezzo iniziale di vendita
• Abbiate pazienza (per vendere una casa ci possono volere 15 giorni ma anche 12 mesi)
• Siate coerenti e il più oggettivi possibile (valutate i reali pregi ma sopra tutto i reali difetti del vostro immobile, come li vedete voi, li vedranno gli altri , anzi, gli altri (i potenziali acquirenti) faranno leva sui difetti per ottenere maggiori sconti. 
• Fate progetti a lungo termine senza strafare ma con attenzione e ragionevolezza.

Sperando di esservi stato utile , vi auguro una buona giornata.

Ruggeri Daniele 
Agente Immobiliare 

Casaproject Canegrate - Servizi Immobiliari
Canegrate (MI) , via F. Corridoni n.5 ; 20010 
Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 

Oggi per vendere bisogna mantenere i prezzi bassi, ma si tratta di valori adeguati al mercato (fonte idealista)

"Oggi per vendere bisogna mantenere i prezzi bassi, ma si tratta di valori adeguati al mercato"

“Il mercato è sicuramente in un periodo migliore rispetto al passato e credo che il trend continuerà per almeno un decennio. Ma ritengo che i prezzi rimarranno ormai stabili”. Queste parole sono del presidente interprovinciale Fiaip di Reggio Calabria e Vibo Valentia, Pasquale Gangemi, che a idealista news ha illustrato la situazione del mercato immobiliare a livello nazionale e provinciale.

Ad oggi qual è la situazione del mercato a livello nazionale e provinciale?

“Il mercato è sicuramente in un periodo migliore rispetto al passato. Negli ultimi anni la ripresa sembra essere abbastanza netta. A favorirla, ovviamente, l’apporto delle banche, che concedono più mutui. Di conseguenza, la fiducia da parte dell’utente finale, che poi è l’acquirente, è maggiore.

Pertanto, con il ribasso dei prezzi, il calo dei tassi e la concessione di mutui che tende a salire, le vendite sono maggiori rispetto agli anni in cui l’accesso al credito era molto difficile. Questo in tutta Italia.

A livello provinciale, tale andamento si riflette soprattutto nelle zone più centrali, di meno nelle zone periferiche. Questo perché l’utente tende a comprare l’immobile a un prezzo sempre più basso rispetto agli anni passati cercando di accentrarsi rispetto alla città e non di decentrarsi come accadeva un tempo per potersi garantire un prezzo inferiore. Oggi, avendo prezzi contenuti, comprare una casa in centro è sicuramente un investimento migliore che comprarla fuori dal centro città”

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fonte Idealista.it

Le compravendite immobiliari da fonte notarile (idealista)

Nel IV trimestre 2017 le convenzioni notarili di compravendite o relative ad atti traslativi a titolo oneroso1 per unità immobiliari (pari a 214.044) crescono del 2,1% rispetto al trimestre precedente (+2,5% il settore dell’abitativo e -3,1% il comparto economico).

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La mappa dei valori delle case: quali sono i prezzi al m2 nelle varie province italiane (fonte Idealista.it)

La mappa di idealista news mostra i prezzi delle case al m2 nelle varie province italiane e la variazione mensile dei valori a maggio 2018 rispetto al mese precedente. 

Come evidenziato dall'ultimo report di idealista i mercati provinciali segnano ancora negativi nella maggior parte dei territori monitorati anche se, in 64 aree provinciali, le variazioni sono sempre meno marcate, comprese tra il -1% e l’1%. Agli estremi, i ribassi maggiori si registrano a Nuoro (-4,4%) e nelle province piemontesi come Verbano-Cusio-Ossola (-3,6%) e Cuneo (-3%).

I rimbalzi più significativi di maggio si segnalano invece in provincia di Agrigento (5,1%), Alessandria (4,7%) e Caserta (3,7%). Savona (3.351 euro/m2), seguita da Bolzano (3.148 euro/m2) e Imperia (2.699 euro/m2) rappresentano il top dei valori a livello provinciale, mentre le zone più a buon mercato si trovano a Biella (651 euro/m2), Caltanissetta (759 euro/m2) e Cosenza (837 euro/m2).

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Doxa: la casa importante per il 94% degli italiani, specie se sostenibile e smart (fonte Idealista)

Secondo l'osservatorio nazionale "casaDoxa" la casa è "importante" per il 94% degli italiani. Ma non solo. Per quasi 4 intervistati su 5 l'attaccamento alla propria abitazione è aumentato rispetto a cinque anni fa, quasi fosse un "rifugio" capace di accoglierci e proteggerci. Tra le caratteristiche che acquisiscono sempre più rilevanza: la sostenibilità e la domotica.

Una case sempre più vissuta e presidiata

La casa è sempre più “vissuta” e presidiata durante l’intero arco della giornata, non più solo nelle ore serali. E addirittura il 48% degli italiani vi trascorre più tempo oggi rispetto a 10 anni fa. Non solo. Un italiano su 3 è solito anche lavorarci e di questi il 70% lo fa anche più volte alla settimana. Con una particolarità: è una tendenza diffusa tra tutte le classi d’età. Over 54, compresi. I più sono lavoratori autonomi, ma non mancano nemmeno i dipendenti (27%). E ancora: nel 35% dei casi si tratta di uomini.

"La casa è sempre meno appannaggio solo femminile e sempre più un luogo di espressione anche maschile" precisa Paola Caniglia di Doxa. "Anche nell’organizzazione degli spazi abitativi e nella scelta degli arredi". E persino in cucina oggi l’uomo è solito dire la sua. Soprattutto nella fascia d’età 18-35 anni. Come dire: i millennials ai fornelli si cimentano. Eccome! In generale, la casa è sempre più polifunzionale e volta a interpretare al meglio le esigenze molteplici e differenziate di tutti i membri della famiglia.

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Fimaa: +4,5% le compravendite nel I trim 2018, ma prezzi ancora giù dell'1,2% (fonte Idealista)

Secondo un'indagine condotta dall'ufficio studi di Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d'affari), nel I trimestre dell'anno crescono del 4,5% le compravendite residenziali rispetto allo scorso anno. Ma l'andamento dei prezzi non va ancora di pari passo: il dato medio nazionale segna infatti un calo dell'1,2%. Secondo il presidente Santino Taverna, il "settore è in ripresa, ma senza slancio e intensità".

L'analisi di Fimaa-Confcommercio

Le risposte fornite dagli operatori Fimaa (attraverso un questionario online) hanno permesso di tracciare un quadro congiunturale e significativo dell’attuale momento di mercato, suddiviso per grandi città (con più di 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia intermedi (con popolazione ricompresa tra i 100.000 e 300.000 abitanti) capoluoghi di provincia piccoli (con popolazione inferiore ai 100.000 abitanti) e città minori (non capoluogo di provincia). L’indagine ha riguardato 70 città (capoluoghi di provincia e relativi comuni minori), evidenziando una fase di ripresa del settore con prezzi in fase di stabilizzazione.

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Mercato Immobiliare Legnano e paesi limitrofi (primo trimestre 2018)

Come ogni trimestre metto a disposizione di chi interessato , una breve analisi di mercato inerente alla zona di Legnano e comuni limitrofi. 

Rispetto all'ultimo trimestre del 2017 , si registra un leggero aumento di richieste , nonostante le incertezze politiche, gli italiani dimostrano di aver voglia e bisogno di cercare casa .


Monolocali :
La richiesta per l'acquisto di monolocali, che prima era considerato Come un ottimo investimento, crolla , salvo non si tratti di appartamenti realmente particolari , la richiesta è quasi nulla , con il calo dei bilocali l'investitore è ormai fermamente orientato verso la categoria dei 2 locali .

2 LOCALI
Diminuiscono di circa un 1/2 punti percentuali (negli ultimi 3 mesi ), gli immobili composti da 2 locali , complice i notevoli ribassi subiti dalla categoria superiore (3 locali) negli ultimi 12 mesi.
I valori si attestano su una richiesta media non superiore ai 60.000 / 80.000 euro se da sistemare e edificati tra il 1960 e gli anni 90 , inizio 2000 , e 100.000 / 120.000 euro se già in ordine e/o in buon contesto e sopratutto recenti o in zone di pregio .

TRE LOCALI
I valori medi per gli immobili rimangono invariati per quanto concerne il mercato medio , ovvero Appartamenti in palazzina di 3 locali, che mantengono sostanzialmente stazionari i loro valori .

4 Locali
Sono richiesti ma mediamente il cliente che cerca un immobile di dimensioni ampie , cercherà di non superare valori tra i 150.000 euro e i 200.000 euro , salvo si tratti di immobili particolari e con ottime caratteristiche soggettive .

VILLE E VILLETTE
Villette e ville perdono tra il 5% e il 10% del valore che un anno fa avrebbero potuto avere , sopratutto gli immobili costruiti tra gli anni 60 e gli anni 80/90 , restano invariati o subiscono leggeri deprezzamenti, rispetto a 3 mesi orsono ,i valori per villette e ville edificate dopo il 2000 , considerate recenti e in buono stato di manutenzione .

Abitazioni di corte:
Piombano al ribasso le abitazioni di corte , molto gradite per le poche spese di gestione ma meno perché spesso inserite in contesti non omogenei o non ben abitati .


Le nuove costruzioni ?
Le nuove costruzioni restano sempre molto ricercate ma presentano quasi sempre spazi piccoli poco funzionali , questo fa in modo che  restino ferme o poco vendute , a questo va certamente aggiunto il problema tassazione , che fa optare spesso su immobili simili ma non nuovi,magari edificati tra il 2010 e 2012 .
Ad ogni modo i valori a metro quadro variano da zona e da qualità, attestandosi dai 1600/1700 euro/mq sino ai 2300/2400 euro a metro quadro per quelle zone centrali e per quegli immobili in classe energetica A/B .
Esistono come sempre delle eccezioni, dipendenti dalla zona ,dalla tipologia e dalle caratteristiche proprie dell'appartamento.

ECCEZIONI :
Ovviamente come in ogni cosa , esistono le eccezioni , determinate da particolari necessità o caratteristiche oggettive proprie della singola unità immobiliare.

È IL MOMENTO GIUSTO PER COMPRARE ?

È il momento buono per cambiare casa , meno per vendere e basta , ma tra 6 mesi , non possiamo essere certi che varrà di più, uguale o magari meno.
Sicuramente ottimo per acquistare senza vendere , visti anche i tassi decisamente vantaggiosi delle banche.

Locazioni :
Le locazioni sono senza dubbio in continua crescita , le richieste sono moltissime, gli immobili meno . Investire può essere conveniente in quanto di media un appartamento in buono stato e con buone caratteristiche, non persiste sul mercato per oltre 15/30 giorni .

Ruggeri Daniele
Ag. Immobiliare
Ex. Ruolo 14891 , C.C.I.A.A. di Milano 
Agenzia Casaproject Canegrate Servizi Immobiliari 
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