DOCUMENTI E INFORMAZIONI DI BASE PER VENDERE CASA- 3.4 La Concessione Edilizia

Nel momento in cui deciderete di vendere la vostra casa, uno dei documenti che potrebbe esservi richiesto 

è senza dubbio la cosidetta “concessione edilizia” o “permesso a costruire” . 

Questi documenti non sono altro che un’autorizzazione amministrativa prevista dalla legge italiana che permette la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. 

Ovviamente questa trasformazione deve 

essere conforme agli strumenti di pianificazione urbanistica e permette inoltre di conoscere la data di costruzione dell’immobile che si intende vendere o acquistare . 

Tale autorizzazione in origine era rilasciata dal sindaco del comune dell’immobile , sul finire degli anni ’90 tale procedura cambiò e il rilascio fu istituito ai funzionari comunali con qualifiche dirigenziali . 

Dal 2001 la concessione edilizia è stata sostituita dal "Permesso di costruire", ai sensi del testo unico dell'edilizia ad eccezione della Valle D’Aosta . 

Senza stare troppo ad annoiarvi sul come si presenti una concessione edilizia e/o su quali requisiti siano necessari alla presentazione della stessa, in quanto questo argomento potrebbe interessarvi solo per 

curiosità , passerei al passaggio successivo, ovvero : dove posso reperire queste informazioni?.

La risposta è piuttosto semplice ma non scontata, nel senso che , di media tali informazioni sono riportate all’interno del vostro atto notarile (dal 1985, vige infattil'obbligo di indicare la data di rilascio del permessoacostruire o concessione edilizia), per tanto per sapere se siete in regola con questi permessi, sarà 

necessario leggere con attenzione il vostro “rogito” e estrapolare le informazioni necessarie.

Sarà poi necessario, mediante la procedura di Accesso agli Atti recuperarne la copia depositata presso gli uffici di competenza, qualora non siate in possesso e le eventuali varianti. 

E SE NON FOSSERO RIPORTATE IN ATTO ? 

In questo caso , non datevi per vinti, le informazioni che ricercate saranno con ogni probabilità e salvo particolari casi, custodite presso il vostro comune di competenza, per tanto sarà necessario richiedere le 

stesse agli sportelli preposti e conservarle con cura all’interno della vostra pratica . 

L’ importanza dell’ Accesso agli Atti si vede anche da questo particolare passaggio e ricerca. 

Quando la banca incaricata di concedere un mutuo al vostro potenziale acquirente ve la chiederà , sarete cosi’ in grado di potergliela fornire e allo stesso modo lo sarete con il Notaio incaricato di stipulare l’atto di 

compravendita. 

N.B. : esistono situazioni e casi particolari , dove questo documento ,per un motivo o per 

un altro non sarà facilmente recuperabile o comunque sufficiente a garantire la sua conformità a livello urbanistico. , in questo caso il consiglio, sarà certamente quello di incaricare un tecnico di fiducia : un 

geometra o un architetto. Nel caso in cui vi foste affidati ad una agenzia immobiliare per la vendita del vostro immobile, la stessa agenzia sarà certamente in grado di consigliarvi, oltre che il percorso più corretto da seguire, anche il tecnico più adatto alla risoluzione del vostro problema . 

La concessione edilizia spesso è un documento che in fase di compravendita si sotto valuta, in verità è un documento molto importante al fine di concretizzare la compravendita immobiliare.

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: IL PROMISSARIO ACQUIRENTE PUÒ RIFIUTARSI DI STIPULARE IL CONTRATTO DEFINITIVO, SE SCOPRE CHE IL BENE È PIGNORATO.

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA: IL PROMISSARIO ACQUIRENTE PUÒ RIFIUTARSI DI STIPULARE IL CONTRATTO DEFINITIVO, SE SCOPRE CHE IL BENE È PIGNORATO.

Leggere :
Corte di Cassazione (sentenza n. 7612 del 9 marzo 2022)

Al seguente link ulteriori informazioni e dettagli:

https://www.gazzettanotarile.com/news-e-sentenze/corte-di-cassazione/cass-civ-sez-ii-ordinanza-del-9-marzo-2022-n-7612/

Premessa
Il contratto preliminare è un ’accordo con il quale le parti (venditore e acquirente) si obbligano a concludere entro un dato termine il successivo contratto definitivo di compravendita (il rogito).
In un contratto preliminare gli aspetti essenziali sono mediamente già duecussi dalle parti e sono accettati dalle stesse, pertanto le condizioni come ad esempio il prezzo, le condizioni di pagamento, la tempistica per l'atto definitivo sono già incluse  nel preliminare stesso.

Il preliminare di compravendita è una forma molto utilizzata in ambito di acquisti immobiliari e precede mediamente l’acquisto di un immobile.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 7612 del 9 marzo 2022, ha recentemente ribadito che il promissario acquirente può rifiutare di procedere con la stipula del contratto definitivo, se scopre che l’immobile da acquistare risulta  pignorato e se nel preliminare l’immobile viene garantito come "libero da ipoteche".
Ovviamente spetta al venditore, procedere alla cancellazione prima della data fissata per la stipula del rogito. Succedeva che l'acquirente nel mentre che precedeva l'acquisto con il contratto definitivo, veniva a conoscenza che l'immobile, contrariamente da quanto garantito dai venditori era gravato da una ipoteca, per tanto l'acquirente decideva di non procedere con l'atto definitivo e nonostante la diffida ad adempiere al definitivo, rimaneva fermo sulle sue convinzioni e ribadiva che avrebbe stipulato solo successivamente alla cancellazione di ipoteca e pignoramento, lasciando così il decidersi della conclusione ai legali Interessati e alla Cassazione.
La Cassazione analizzata la situazione richiamava all'attenzione il principio della buona fede contrattuale (art. 1375 cc) e la "buona diligenza del buon padre di famiglia " (art. 1176).

Le norma impone a ciascuna parte l’adozione di comportamenti che – anche a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi negoziali – siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte.

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 7612 del 9 marzo 2022) ha recentemente ribadito che il promissario acquirente può rifiutarsi di procedere con la stipula del definitivo se messo a conoscenza successivamente che l’immobile da acquistare risulta pignorato. 

Al seguente link troverete maggiori informazioni a riguardo:

https://www.immobiliare.it/news/preliminare-di-vendita-l-acquirente-puo-rifiutarsi-di-stipulare-il-rogito-se-scopre-che-il-bene-e-pignorato-72615/

IMPORTANTE:
Per avere maggiori informazioni a riguardo si invita a leggere i link sopra riportati e se necessario per una vostra specifica situazione, si invita a interpellare un proprio legale di fiducia, che possa analizzare la vostra situazione nel dettaglio e darvi le giuste indicazioni a riguardo. 

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I BENI COMUNI NEL CATASTO

Si tratta di unità distinte catastalmente prive di consistenza, ad uso comune per altre unità. I beni comuni non censibili individuano generalmente i sottoscala, le corti pertinenziali, sottotetti ecc.

ll bene comune non censibile costituisce pertanto una proprietà indivisa che non produce reddito. Rimane a disposizione di chiunque ne abbia titolo con l'obbligo di mantenerla agibile per gli altri comproprietari.

Il Bene Comune non Censibile, abbreviato in BCNC, è pertanto una porzione di fabbricato che non possiede autonoma capacità reddituale, comune ad almeno due unità immobiliari urbane,.
Alcuni esempi di beni comuni possono essere l' androne, le scale, il locale adibito a centrale termica, il locale vasche e così via tutti quei locali che non risultano di proprietà in un condomino per esempio ma che sono comuni a tutti senza titolarità

Infatti queste porzioni, non sono soggette ad avere una planimetria catastale, devono comunque essere rappresentate nell'elaborato planimetrico ed individuate da riferimenti catastali, foglio particella e subalterno, con l’indicazione di cosa si tratta, es. centrale termica ed a quale unità è comune.

Sono registrati al censuario, ma richiedendo una visura catastale del bene comune non censibile, questo non avrà ne titolarità ne classamento.

I beni comuni non censibili fanno riferimento alla Circolare del Ministero delle Finanze n°2, del 20 gennaio 1984.

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La Legge Tognoli - Informazione Varie

Vi sarà capitato di sentire parlare della Legge Tognoli, non capita spesso ma talvolta potreste incontrare questa particolare legge che riguarda i posti auto, vediamo insieme alcune informazioni su questa particolare legge del 1989.

Che cos'è la legge Tognoli?
La legge del 24 marzo del 1989, legge provvede a determinare i criteri di valutazione del fabbisogno dei parcheggi, con particolare riguardo alle diverse tipologie e funzioni, anche ai fini dell' aggiornamento degli standard urbanistici.

Legge Tognoli

Legge 24 marzo 1989, n. 122

Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale

Art. 1 (omissis)

Art. 2

1. Il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro per i problemi delle aree urbane, sentita la commissione interregionale di cui all' articolo 13 della legge 16 maggio 1970, n. 281, entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge provvede a determinare i criteri di valutazione del fabbisogno dei parcheggi, con particolare riguardo alle diverse tipologie e funzioni, anche ai fini dell' aggiornamento degli standards urbanistici relativamente alle quantità minime da destinare a spazi per parcheggi di cui agli articoli 3, 4, 5 e 6 del decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro dell'interno, 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana n. 97 del 16 aprile 1968.

2. L'articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, è sostituito dal seguente: «Art. 41-sexies. - Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione».

3. (omissis)

Artt. da 3 a 8 (omissis)

Art. 9

1. I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché‚ non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici. Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi ove i piani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente.

(icomma così modificato dall’art. 17, comma 90, legge n. 127 del 1997 poi dall'art. 37, comma 1, legge n. 472 del 1999)

2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a segnalazione certificata di inizio attività.

(comma modificato da ultimo dall’art. 17, comma 2, legge n. 164 del 2014)

3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.

(comma così modificato dall’art. 17, comma 90, legge n. 127 del 1997)

4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:

(comma così sostituito dall'art. 10, comma 2-ter, legge n. 30 del 1998)

a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;

b) il dimensionamento dell’opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;

c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;

d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali indadempimenti.

5. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.  I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.

(comma così sostituito dall'art. 10, comma 1, legge n. 35 del 2012)

6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonché gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre 1986, n. 742.

Art. 10 (omissis)

Art. 10 (omissis)

Art. 11

1. Le opere e gli interventi previsti dalla presente legge costituiscono opere di urbanizzazione anche ai sensi dell'articolo 9, primo comma, lettera f), della legge 28 gennaio 1977, n. 10.

2. Le prestazioni derivanti da contratti aventi per oggetto la realizzazione delle opere e degli interventi previsti dalla presente legge sono soggette all'imposta sul valore aggiunto con l'aliquota del 2 per cento. La stessa aliquota si applica ai trasferimenti degli immobili o di porzioni degli stessi anche in diritto di superficie.

(l'aliquota è ora del 4 per cento)

3. L'atto di cessione del diritto di superficie è soggetto all'imposta di registro in misura fissa.

Articoli da 12 a 28 (omissis)

Art. 29

1. Le norme contenute nei titoli I, II, III e V della presente legge entrano in vigore il giorno successivo a quello della pubblicazione della legge stessa sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana.

2. Le norme contenute nel titolo IV della presente legge entrano in vigore dal 1° giugno 1989 e si applicano alle violazioni accertate da tale data.

Quando si applica la legge Tognoli?
la legge fondamentalmente è applicabile solo agli edifici esistenti; i parcheggi realizzati con la Tognoli possono essere solo pertinenziali di unità residenziali: non è possibile quindi applicarla per reperire spazi a parcheggio per destinazioni non abitative (dagli uffici ai locali commerciali);

Come si calcola la legge Tognoli?

La necessità di destinare degli spazi parcheggio quando si realizza un volume con il piano casa è dettato dalla legge “Tognoli” n. 122/1989, la quale impone che, per ogni 10 mc di volume realizzato, sia necessario destinare 1 mq di superficie a parcheggio.

Quali sono i parcheggi Tognoli?
I parcheggi di cui alla legge Tognoli.

L'art. 9, comma 1 attribuisce ai proprietari di immobili la possibilità di realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati.

Nota bene:
La legge Tognoli va letta e tenuta in considerazione solo per i parcheggi costruiti interamente sotto terra. Permette anche di sfruttare degli spazi già esistenti come aree destinate al parcheggio. Attenzione però, questi non devono andare oltre il piano terra del fabbricato di cui sono pertinenze.
È anche importante far notare che La legge Tognoli, a differenza della legge Ponte, si limita a favorire la costruzione del parcheggio.

Altre informazioni sui posti auto e la loro realizzazione 

Quanta superficie può occupare un posto auto?
Un posto auto, occupa circa 12,5 metri quadrati, a cui vanno aggiunti altrettanti metri per gli spazi di manovra.
Un parcheggio pertanto richiede una superficie di circa 25 mq , ovvero il posto auto vero e proprio più gli spazi necessari alla manovra.

Quale è la dimensione minima di un posto auto?
Le dimensioni minime e massime sono ovviamente variabili, ma di media si situano intorno a 5 metri x 2,30 m. Considerando inoltre che le autovetture nel corso degli anni, nella maggior parte dei casi, hanno notevolmente aumentato le loro dimensioni, si tende a richiedere sempre più soventemente che queste dimensioni possano essere aumentate e mediamente le norme prevedono infatti dimensioni minime di 5m x 2,50m, anche se potrebbero essere considerati, a seconda della posizione, degli spazi di manovra e una serie di altre caratteristiche, dimensioni pari a 4,5m x 2,3m.


I posti auto nel condominio? Liberalizzati: ora sono vendibili i parcheggi "pertinenziali"

Leggi l'articolo de il Messaggero

https://www.ilmessaggerocasa.it/news/casa-news/i_posti_auto_condominio_liberalizzati_vendibili_parcheggi_pertinenziali/317.html?amp=1


Importante
Per maggiori informazioni sulla legge Tognoli si invita a richiedere una consulenza tecnico - legale, considerando anche il fatto che nel corso del tempo, svariate volte si è dovuta esprimere la cassazione per argomenti inerenti alla legge Tognoli. 

Le Provenienze - La Donazione

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.03 - LA DONAZIONE

Una delle provenienze mediamente più problematiche che si possano incotrare riguarda proprio la “Donazione” . Vediamo insieme di cosa si tratta e di quali principali problematiche essa potrebbe essere soggetta.

DEFINIZIONE DI DONAZIONE:
"La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione."
Si costituisce per atto pubblico in presenza di 2 testimoni e le sue peculiarità di base sono principalmente DUE:
Lo spirito di liberalità e l'arricchimento del donatario. 

La donazione è quindi un contratto: da ciò discende che, una volta conclusa, essa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti.

La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. 

Spesso nell'atto di donazione vengono inserite delle clausole , ad esempio la dicitura che richiama ad avere cura e fornire assistenza al donante in cambio della donazione stessa di un determinato immobile , oppure la donazione con diritto di usufrutto. 

La donazione può essere revocata per diversi motivi etico - sociali (si invita in tal caso a consultare un Notaio)

La donazione fatta a legittimari del donante è considerata dalla legge come un anticipo di eredità: il che significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.

VEDIAMO INSIEME COSA E’ L’AZIONE DI RIDUZIONE DELLA LEGITTIMA.
Questa "azione"non è altro che una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta agli eredi  per legge. 
Cosa può succedere ?
Può succedere che chi è stato beneficiato da una donazione da parte del defunto sia tenuto a restituire l’immobile agli eredi anche dopo il passaggio di proprietà in proprio favore. 
Inoltre se il donatario decide di vendere limmobile e vende lo stesso ad un’altra persona, anche quest’ultima può essere oggetto dell’azione di riduzione da parte degli eredi e conseguentemente obbligata a restituire il bene ai legittimari.

Il diritto a poter procedere all'azione di riduzione della legittima si prescrive in 20 anni dalla trascrizione nei pubblici registri e in 10 anni dalla morte del donante.  Nel caso in cui siano trascorsi 20 anni dalla donazione stessa o 10 anni dalla morte di chi fece la donazione, la stessa donazione per prescrizione, diventa inattaccabile da qualsiasi presunto erede che me richieda la legittima . 

E’ POSSIBILE TROVARE UNA SOLUZIONE PIU’ RAPIDA?
Si é possibile , i Notai hanno elaborato una soluzione certamente più rapida, soluzione che è stata recentemente convalidata anche dai giudici .
In cosa consiste questa soluzione?
Consiste semplicemente nel far firmare ai legittimari una rinuncia a contestare la donazione stessa , questa prassi può avvenire successivamente alla donazione stessa anche se il donante è ancora in vita e non preclude comunque la quota di legittima , ma solo a rinunciare impegnandosi non effettuare alcuna azione di rivalsa per la restituzione dell'immobile oggetto della donazione stessa .

NOTA BENE: 
Quando si acquista un immobile proveniente da donazione è necessario prestare molta attenzione e se necessario richiedere una consulenza ad uno studio notarile .
I motivi che possono dar vita a problematiche di varia natura sono essenzialmente legati al fatto che i legittimari possono richiedere la restituzione del bene donato e che gli istituti bancari possono negare il finanziamento o mutuo su quel determinato immobile , proprio perché esiste la possibilità che in un lasso di tempo decisamente lungo (10 anni dalla morte del donante e 20 anni dalla trascrizione) si possano presentare eredi che ne rivendichino la quota di legittima e la restituzione del bene immobile donato. 

CHE SOLUZIONI SI POSSONO AVERE?
Come visto esistono varie opzioni per tutelarsi , tra cui la revoca della donazione stessa (se il donante è ancora in vita) o delle polizze specifiche atte ad assicurare l'istituto bancario da possibili sorprese.  Oltre che come visto , la possibilità di far firmare a tutti i possibili eredi la rinuncia di rivalsa su quel determinato bene immobile .

IMPORTANTE:
Se si decide di acquistare un immobile proveniente da donazione non ponete mai un limite alle precauzioni , informatevi bene!

 

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Le Provenienze - La Successione

CAPITOLO 2 - LE PROVENIENZE

2.02 - LA SUCCESSIONE

Per prima cosa è importante sapere che esistono due tipi di successione:

- Testamentaria, quando è regolata da un testamento

- Legittima, quando è disciplinata esclusivamente dalla legge.

 

In ogni caso l’ordinamento del nostro paese stabilisce che una quota di eredità, la così detta quota di legittima, spetta di diritto ai parenti più stretti.

CHE COSA E’ UNA SUCCESSIONE?

Con la successione a causa di morte un soggetto subentra ad un altro soggetto in una o più situazioni giuridiche che non si estinguono con la morte. Dal punto di vista dei beni che ne sono oggetto, la successione come detto, può essere di due tipi:

Successione testamentaria: quando è regolata da un testamento

Successione legittima in mancanza di un testamento, la successione è regolata dalla legge. 

Nel caso in cui esista un testamento, ma lo stesso non disciplini l’intera successione, la stessa successione sarà in parte testamentaria e in parte legittima.

A taluni soggetti, quali il coniuge, i discendenti e gli ascendenti in mancanza di discendenti, spetta in ogni caso il diritto ad una quota di eredità. Questo diritto alla quota di legittima configura un limite all’autonomia testamentaria e s'inquadra nell'ambito della cosiddetta successione necessaria.

 

CHI E’ OBBLIGATO A PRESENTARE LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE? 

La dichiarazione di successione deve essere presentata dagli eredi, dai chiamati all'eredità, dai legatari entro 12 mesi dalla data di apertura della successione che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. 
La dichiarazione può essere presentata direttamente dal contribuente tramite i servizi telematici, tramite un intermediario abilitato o presso l'ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate.

Sul sito dell’agenzia delle entrate è possibile trovare un video illustrativo a tal riguardo.

Sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione: gli eredi, i chiamati all'eredità e i legatari (purché non vi abbiano espressamente rinunciato o - non essendo nel possesso dei beni ereditari - chiedono la nomina di un curatore dell’eredità, prima del termine previsto per la presentazione della dichiarazione di successione) o i loro rappresentanti legali i rappresentanti legali degli eredi o dei legatari gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o di dichiarazione di morte presunta gli amministratori dell’eredità i curatori delle eredità giacenti gli esecutori testamentari i trustee. 

DEVONO PRESENTARLA TUTTI INSIEME IN CASO DI PIU’ EREDI ?

Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione è sufficiente presentarne una sola. 

QUALI SONO I CASI E I CONTRIBUENTI ESONERATI DALLA PRESENTAZIONE DI SUCCESSIONE? 

Non c'è obbligo di dichiarazione se l'eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta del defunto e l'attivo ereditario ha un valore non superiore a 100.000 euro e NON comprende beni immobili o diritti reali immobiliari. Queste condizioni possono venire a mancare per effetto di sopravvenienze ereditarie.

QUANDO LA SUCCESSIONE E’ ASSOLUTAMENTE OBBLIGATORIA? 

La presentazione di successione è obbligatoria ogni qual volta all'interno della stessa siano presenti Beni Immobili o diritti reali immobiliari. Anche se l'attivo ereditario ha un valore inferiore ai 100.000 euro .

PER MAGGIORI INFORMAZIONI E’ NECESSARIO CONSULTARE IL SITO DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE O IN ALTERNATIVA UN NOTAIO O UN SOGGETTO ABILITATO AD ESEGUIRE SUCCESSIONI .

L’ACCETTAZIONE DI EREDITA’

Troveremo più avanti questo argomento, ma è bene sapere che per acquisire l’eredità occorre accettarla.

L’accettazione (che non può riguardare solo una parte dell’eredità) può essere espressa con un ricevuto dal notaio o dal cancelliere del Tribunale del luogo ove il defunto possedeva l’ultimo domicilio. In caso di eredi minori o incapaci, sarà necessaria anche l’autorizzazione del giudice, oppure tacita, cioè desumibile da un comportamento che manifesti la volontà di accettare.

IMPORTANTE: Se l’erede accetta la successione, subentra al defunto anche in eventuali debiti. 

Per questo motivo la legge prevede, con le medesime formalità richieste per l’accettazione espressa, la possibilità di: 

a) Rinunciare all’eredità, cioè di rifiutarla . In questo caso saranno chiamati all’eredità i discendenti.

b) Di accettare con “beneficio di inventario” che sarà obbligatorio in caso di eredi minori, incapaci, o di persone giuridiche, in modo da non rispondere dei debiti del defunto con il proprio patrimonio personale, ma solo nei limiti del valore di quanto ricevuto in eredità.

N.B.: Nel caso in cui si decidesse di immettere in vendita un immobile ricevuto per successione, si invita a sentire il parere di un esperto del settore immobiliare.

 

 

 

 

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Le possibili "Provenienze" di un immobile

Capitolo 2.00 - LE PROVENIENZE

✔Nel primo passaggio avete compreso l'importanza di richiedere una reale e professionale valutazione immobiliare del vostro immobile. 
✔Avete contattato così un agente immobiliare che vi ispirava fiducia . 
-  Arrivato a casa vostra ha chiesto di visionare il vostro immobile e adesso si è seduto nel vostro soggiorno e vi chiede di poter prendere visione di alcuni documenti della vostra casa .

PERCHE’ ?
Non andate in panico, vi chiede di visionare alcuni documenti perché per potervi fornire una valutazione professionale deve conoscere l'oggetto che intende valutare, per tanto ha necessità di conoscere molte informazioni sul vostro immobile.

📄Uno dei primi documenti che vi chiederà sarà certamente la "provenienza"❗

Che cos'è la provenienza ⁉️
La provenienza non è altro che quel documento che determina il/i proprietario/i di un determinato immobile e quindi stabilisce che sia tu e non tizio o caio , ma proprio tu il proprietario o uno dei proprietari di quell'immobile!!!
In questo documento si possono spesso ritrovare inoltre molteplici informazioni, fondamentali al fine della conclusione dell'affare e quindi alla vendita del tuo immobile.

Che tipo di informazioni ⁉️
Dalle più svariate, ad esempio la concessione edilizia ,oppure se vi è una servitù di passaggio o se è stato edificato in edilizia convenzionata etc.. etc.. ma questi argomenti li vedremo magari più avanti, trattandoli singolarmente se necessario e e ritenuto utile .

➡️TORNIAMO ALLA NOSTRA PROVENIENZA ...

Che tipo di provenienza esistono ?️
Le provenienze possono essere diverse , Vediamo insieme le più significative:

▶️ Atto di compravendita (comunemente detto "rogito"), magari lo avete acquistato alcuni anni prima o molti anni prima da un privato o da una impresa, magari si tratta dell'acquisto di una nuda proprietà dove vi è presente un usufruttuario, in tal caso questa situazione influirà molto sul valore attuale dell'immobile, più avanti vi spiegherò come eventualmente calcolarlo.
▶️Successione 
▶️Donazione 
▶️Titolo edilizio 
▶️Testamento 
▶️Cessione a titolo oneroso;
▶️Decreto di trasferimento;
▶️Affrancazione;
▶️Usucapione

▶️Divisione

▶️Usufrutto e Nuda Proprietà

 

❗Ogni provenienza è differente e ognuna di loro può nascondere insidie più o meno rilevanti.

⏩Nei prossimi post vedremo, se lo vorrete , le provenienze singolarmente, in questo mi limito anche per non eccedere nella lettura, a comunicarvi che la provenienza è senza dubbio fondamentale e sarà senza dubbio necessaria al fine della valutazione della vostra casa ma sopratutto della compravendita immobiliare .

➡️Per tanto il consiglio è quello di recuperare tutta la documentazione in vostro possesso e vi consiglio di prestare molta attenzione alla provenienza del vostro immobile, ovvero al perché oggi potete vantare la proprietà di un determinato immobile???

📶È fondamentale conoscere le varie dinamiche anche per non avere brutte sorprese in seguito.

📶Tenete inoltre presente che chi vorrà comprare la vostra casa , avrà la necessità di conoscere l'origine dell'oggetto che deciderà di acquistare.

Inoltre é importante conoscere la provenienza pertu comprendere se vi sono condizioni che potrebbero rallentare la vendita del tuo immobile o che potrebbero persino avere dei costi aggiuntivi che non avevi messo in conto.

Tal volta per superficialità o per semplice sicurezza, si trascura appunto la provenienza del bene che si possiede , questa "leggerezza" può nascondere imprevisti anche gravi che possono limitare la commerciabilità del vostro bene, causando persino grosse perdite non solo di tempo ma anche di denaro .

Come puoi porre rimedio a questo problema ⁉️
Ovviamente se ti affidi ad un agente immobiliare in gamba, lui saprà darti i giusti consigli, le giuste dritte e indicazioni, saprà per tempo metterti in guardia da possibili problematiche, trovando possibili soluzioni al tuo problema, o se non ci sono problemi, saprà certamente tranquillizzarti e aiutarti in tutte le altre fasi della compravendita. 
In caso contrario sarà fondamentale richiedere l'assistenza di una persona qualificata o ben informarsi sperando di non aver lasciato nulla al caso.

➡️Se l'agente immobiliare che si presenta a casa tua , non ti chiede di poter prendere visione della provenienza , significa che non sarà in grado di fornirti una valutazione professionale, ma al più saprà darti qualche indicazione di mercato ma in modo assolutamente superficiale, forse non è la persona più adatta a cui affidarsi ed è consigliabile chiedere ad altro intermediario.

❗Ricordatevi che il primo passo , la valutazione, è forse il passo più importante, partire zoppi non dando la giusta importanza alla documentazione necessaria, potrebbe rivelarsi un enorme problema.

✔Siate disponibili e lasciate che l'intermdiario possa consigliarvi e possa prendere visione dei documenti a lui necessari , ricordatevi sempre che il vostro obiettivo è compravendere l'immobile e che in questo momento non siete legati a nessun agente immobiliare, state solo valutando il vostro immobile.

 

 

NELLE PROSSIME PAGINE VEDREMO INSIEME LE VARIE

 PROVENIENZE POSSIBILI, O ALMENO QUELLE

PIU’ FREQUENTI …

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Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

La Conformità urbanistica di un immobile

Cos'è la conformità urbanistica di un immobile?
Il certificato di conformità urbanistica non è altro che la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.
Per poter sapere che se l'immobile risulta conforme, sarà necessario incaricare un tecnico che possa eseguire un accesso agli atti presso l'ufficio comunale di competenza.

Questo diretto confronto ti potrà dare dimostrazione della "regolarità urbanistica" dell' immobile che intendi acquistare, vendere o ristrutturare.

 
Importante:
Se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo edilizio non potrà essere venduto.

A cosa serve il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica ti consente di verificare se questo immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Infatti è importante sapere se l'immobile sia stato modificato o realizzato in maniera difforme rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti depositate e approvate in comune.

Nel caso in cui stato di fatto e progetto depositatoe approvato non dovessero essere conformità, potrebbe non essere facile, o addirittura impossibile, a seconda delle irregolarità, portare a termine la compravendita o semplicemente richiedere le autorizzazioni per delle ristrutturazioni che hai pianificato.

Potrebbe così insorgere dei problemi nella compravendita, rischiando perfino la nullità dell’atto definitivo di compravendita con le conseguenze legali previste dalla legge.

CHI HA INTERESSE A VERIFICARE LA CONFORMITÀ URBANISTICA DI UN IMMOBILE?

È compito dell'acquirente ed è un suo diritto nella tutela dei propri interessi, verificare mediante propri tecnici la situazione urbanistica dell'immobile o degli immobili che si andranno ad acquistare.

Sarà compito e spesa del venditore, invece,  procedere con la sistemazione delle varie difformità, sempre che le stesse risultino sanabili. È sarà certamente un suo interesse poter vendere un immobile conforme, in modo da tutelarsi da eventuali richieste di danni anche successivamente alla stipula dell'atto notarile di compravendita.

Nel caso in cui, l'immobile risultasse essere non sanabile è importante sapere che l'immobile risulterà non alienabile.

Se sei un venditore?
Se sei un venditore, è importante conoscere l'importanza di vendere un immobile in regola sia dal punto di vista catastale che soprattutto urbanistico, a tal riguardo, è giusto consigliare ad un venditore l'utilizzo di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che possa eseguire le verifiche necessarie ed eventualmente procedere con la sistemazione sia urbanistica che catastale dell'immobile che deciderai di compravendere . Ricorda che i costi per eventuali pratiche di sanatoria e per la sistemazione dei vari possibili problemi urbanistici e catastali spettano al/ai venditore/i , per questo è consigliabile conoscere gli eventuali costi possibili a cui si andrà incontro per regolarizzare l'immobile che si andrà a vendere, sempre ammesso che risulti sanabile . Solo un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere ) potrà dirvi con certezza se l'immobile è effettivamente sanabile e i possibili costi necessari per sanare lo stesso.

Se sei un Acquirente?

È un tuo assoluto diritto chiedere ad un proprio tecnico di fiducia di poter verificare la situazione urbanistica dell'immobile che andrai ad acquistare, essendo nei tuoi Interessi è consigliabile verificare mediante un tecnico di fiducia la situazione catastale e soprattutto urbanistica dell'oggetto che acquisterai. 

Chi deve pagare gli eventuali costi necessari per regolarizzare le unità che si andranno a compravendere?

I costi saranno a carico del venditore, che essendo il proprietario potrà essere anche l'unico ad autorizzare il tecnico a procedere con la sistemazione urbanistica e catastale delle unità immobiliari che di andranno a compravendere. 

Che ruolo ha l'agenzia immobiliare?

L'agente immobiliare, dovrà mettere a conoscenza le parti delle possibili difformità a lui note e da lui conosciute e valutabili,  ma è importante sapere che un agente immobiliare non è un tecnico  pertanto non potrà in alcun modo garantire la conformità urbanistica di un immobile  e di conseguenza non potrà rispondere,se non oltre la buona fede contrattuale e la comunicazione di quanto da lui osservato, perché non essendo un tecnico non possiede né le capacità né le competenze (per quanto bravo e preparato possa essere), per verificare la conformità urbanistica di un immobile.
Per questo e altri motivi è fondamentale che le parti sappiano che per avere garanzie in meritò alla situazione urbanistica e catastale di un immobile, sarà assolutamente necessario che si rivolgano ad un tecnico abilitato,  ovvero ad un geometra, un architetto o ingegnere, preferibilmente di propria fiducia.
L'agente immobiliare non è un tecnico e non può in alcun modo essere in grado di eseguire delle accurate verifiche urbanistiche, può e deve, certamente mettere a conoscenza le parti di quanto, anche in base alle sue conoscenze,  lui possa aver notato, richiedendo alle parti stesse, laddove dovesse riscontrare possibili difformità o comunque in via preventiva e a tutelare delle parti, di avvalersi della consulenza di un tecnico abilitato.

Un agente immobiliare risponde per quanto lui possa conoscere, ma non può garantire in alcun modo la regolarità urbanistica di un immobile, potrà solo consigliare le parti, di avvalersi di una consulenza di un professionista quale ad esempio un geometra piuttosto che un architetto.


IN CONCLUSIONE - IL CONSIGLIO!

Sia che tu sia un venditore, sia che tu sia un acquirente, per tutelare i vostri interessi e garantire una regolare compravendita immobiliare, il consiglio che sicuramente mi sento e ritengo necessario e assolutamente corretto, è quello di interpellare prima della messa in vendita di un immobile e prima di procedere con la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita, l'utilizzo di un tecnico abilitato (geometra, architetto), sia che siate venditori o acquirenti. 

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Art. 1763 - Fideiussione del mediatore.

Art. 1763.
Fideiussione del mediatore.

Il mediatore può prestare fideiussione per una delle parti.

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Art. 1762 - Contraente non nominato.

Art. 1762.
Contraente non nominato.

Il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell'altro risponde della esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato.

Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all'altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l'altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.

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Art. 1760 - Obblighi del mediatore professionale.

Art. 1760.
Obblighi del mediatore professionale.

Il mediatore professionale in affari su merci o su titoli deve:

1) conservare i campioni delle merci vendute sopra campione, finché sussista la possibilità di controversia sull'identità della merce;

2) rilasciare al compratore una lista firmata dei titoli negoziati, con l'indicazione della serie e del numero;

3) annotare su apposito libro gli estremi essenziali del contratto che si stipula col suo intervento e rilasciare alle parti copia da lui sottoscritta di ogni annotazione.

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Art. 1759 - Responsabilità del mediatore.

Art. 1759.
Responsabilità del mediatore.

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

 

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Art. 1757 - Provvigione nei contratti condizionali o invalidi.

Art. 1757.
Provvigione nei contratti condizionali o invalidi.

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.

Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.

La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.

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Art. 1755. Provvigione.

Art. 1755 - Provvigione.

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento.

La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

 

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Quanto tempo ha il Notaio per registrare e trascrivere l’atto notarile?

Gli atti notarili aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula e devono essere trascritti e volturati.

Sarà compito del notaio trasmettere telematicamente l’atto all’Agenzia delle Entrate (AdE) ed il pagamento delle relative imposte, nonchè la trascrizione nei pubblici registri Immobiliari e la voltura catastale.
Il notaio dovrà assolvere i seguenti obblighi:

• Registrazione e pagamento dei tributi.

• Trascrizione, iscrizione, annotazione (in base alla tipologia di atto).

• Voltura catastale.

Questa è una procedura unificata telematica con cui il notaio provvede nel più breve tempo possibile, e comunque entro 30 giorni dalla data di stipula dell'atto, alla registrazione, ovviamente previo versamento delle imposte autoliquidate dallo stesso notaio, alla trascrizione, iscrizione, annotazione e voltura degli atti relativi a diritti sugli immobili.

Pertanto la tempistica necessaria per la registrazione e la trascrizione può variare da 1 giorno sino a 30 giorni ,questo è il periodo concesso per eseguire questi fondamentali passaggi che ovviamente può eseguire solo il Notaio stesso. 

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