I BENI COMUNI NEL CATASTO

Si tratta di unità distinte catastalmente prive di consistenza, ad uso comune per altre unità. I beni comuni non censibili individuano generalmente i sottoscala, le corti pertinenziali, sottotetti ecc.

ll bene comune non censibile costituisce pertanto una proprietà indivisa che non produce reddito. Rimane a disposizione di chiunque ne abbia titolo con l'obbligo di mantenerla agibile per gli altri comproprietari.

Il Bene Comune non Censibile, abbreviato in BCNC, è pertanto una porzione di fabbricato che non possiede autonoma capacità reddituale, comune ad almeno due unità immobiliari urbane,.
Alcuni esempi di beni comuni possono essere l' androne, le scale, il locale adibito a centrale termica, il locale vasche e così via tutti quei locali che non risultano di proprietà in un condomino per esempio ma che sono comuni a tutti senza titolarità

Infatti queste porzioni, non sono soggette ad avere una planimetria catastale, devono comunque essere rappresentate nell'elaborato planimetrico ed individuate da riferimenti catastali, foglio particella e subalterno, con l’indicazione di cosa si tratta, es. centrale termica ed a quale unità è comune.

Sono registrati al censuario, ma richiedendo una visura catastale del bene comune non censibile, questo non avrà ne titolarità ne classamento.

I beni comuni non censibili fanno riferimento alla Circolare del Ministero delle Finanze n°2, del 20 gennaio 1984.

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Diritto all'uso esclusivo - Cass. SU 28972/2020.

Diritto all'uso esclusivo - Cass. SU 28972/2020.

A seguito di una recente sentenza della cassazione: "Cass. SU 28972/2020", nascono alcune problematiche legate al famoso "diritto all' uso esclusivo ".

Si invita pertanto ad approfondire l'articolo sotto riportato redatto da un Notaio, che spiega le varie problematiche che ne derivano dalla sentenza sopra citata.

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Sarà inoltre necessario, nell'eventualità si decidesse di compravendere un immobile che presenta tali caratteristiche (porzioni di stabile in uso esclusivo), verificare attraverso una consulenza notarile, le eventuali strade da percorrere per vendere o per acquistare un immobile che presenta un diritto all'uso esclusivo di un giardino, piuttosto che un lastrico solare o un semplice posto auto, diritto che spesso si incontrano nelle compravendite immobiliari ma che a seguito della sentenza sopra citata danno vita ad una situazione decisamente più complessa rispetto al passato.

Diverso sarebbe se nell'atto e nell'assemblea di origine (regolamento costituzionale) gli oggetti fossero indicati come pertinenze dell'immobile e non al semplice uso esclusivo, ma anche in quel caso sarebbe bene approfondire caso per caso e per situazione per situazione per situazione, oltre che prendere a riferimento tutta una serie di documenti di varia natura.

Per tanto per avere la serenità di ciò che andrete ad acquistare ma anche a vendere, sarebbe opportuno interpellare un Notaio ,qualunque sia la situazione.

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Il Regolamento di Condominio - Differenza tra Contrattuale e Assembleare

- NOZIONI SUL MONDO DELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI:

- Il Regolamento di Condominio Contrattuale e Assembleare:

Spesso capita di imbattersi nella domanda:" Ma il condominio ha un regolamento?"

Mediamente la risposta è si, si il condominio possiede un regolamento, ma è bene distinguere il regolamento stesso in 2 sotto categorie:

• Regolamento di Condominio Contrattuale
• Regolamento di Condominio Assembleare

Ovviamente a questo punto, chiunque si chiederebbe :" Che differenza c'è tra i 2 regolamenti?"

La differenza in sintesi è che il regolamento contrattuale è stato redatto dal costruttore dello stabile che ha stabilito delle regole inerenti all'uso di determinati immobili o appartamenti e che nel corso del tempo ,vendendo tutti gli immobili questo regolamento è stato accettato e sottoscritto da tutti i proprietari e quindi approvato all'unanimità, questo regola aspetti più importanti e fondamentali inerenti allo stabile

Il regolamento assembleare, come dice la parola stessa, è quello che si determina in assemblea e viene approvato dalla maggioranza e non necessita di una unanimità e non può in alcun modo porre limitazioni all'utilizzo dei vari appartamenti o della proprietà individuale.

Se l'oggetto della discussione fosse il regolamento condominiale contrattuale allora è importante sapere che lo stesso, dovrebbe essere registrato nei pubblici registri ,se invece si trattasse del regolamento assembleare, lo stesso non sarà soggetto a registrazione nei pubblici registri e anzi in caso si richiedesse tale registrazione, dovrebbe essere persino respinta dal conservatore.

Le modifiche al regolamento contrattuale devono essere approvate da tutti i condomini mentre l'assembleare prevede la sola maggioranza.

Pertanto l'assembleare è ciò che si può discutere in assemblea mentre il regolamento contrattuale è ciò che in origine tutti approvarono e che di norma venne redatto direttamente dal costruttore che compravendendo le varie unità, lo allegava agli atti notarili e che con la cessione dell'ultima unità, pur avvenendo in tempi diversi lui otteneva una unanimità totale dello stesso regolamento. 

Importante:

A seconda della casistica in cui vi trovate, la risposta a quesiti che possono sembrare banali all'interno del condominio potrebbero essere piu' complessa e articolata.

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Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, Legge 9 gennaio 1991, n. 10 Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia. Decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5

Disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie

(R.D. 30 marzo 1942, n. 318)

Articolo 61.

Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o e disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.

Articolo 62.

La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.

Articolo 63.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Articolo 64.

Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

Articolo 65.

Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell’articolo 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza indugio convocare l’assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

Articolo 66.

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condòmino. L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare piú riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date edore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Articolo 67.

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono piú di venti, il delegato non può rappresentare piú di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a piú persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente piú di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a piú condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Articolo 68.

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Articolo 69.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per piú di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’ammini-stratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Articolo 70.

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

Articolo 71.

È istituito, presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio, il Repertorio dei condominii, nel quale sono annotati, per ogni condominio: a) il titolo; b) il codice fiscale; c) le unità immobiliari che lo compongono con i relativi estremi catastali; d) le delibere condominiali che dispongono la modifica della destinazione d’uso, l’alienazione o l’acquisto di ulteriori beni immobili condominiali; e) le delibere condominiali che hanno per oggetto la nomina o la revoca degli amministratori; f) i regolamenti di condominio e i relativi atti modificativi; g) i bilanci del condominio; h) tutti gli atti o i contratti da cui derivano obbligazioni a carico del condominio di valore superiore a 10.000 euro; i) le liti attive e passive; le sentenze e le ordinanze emesse in cause nelle quali il condominio è parte in causa. L’amministratore del condominio comunica all’Agenzia del territorio ogni atto o fatto soggetto ad annotazione entro il termine di trenta giorni dal suo compimento. Salvo che il fatto costituisca reato, ogni ritardo e ogni omissione sono puniti con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 50 ad euro 5.000». Le modalità attuative del Repertorio sono approvate con provvedimento dell’Agenzia del territorio entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente legge, prevedendo in ogni caso che i dati contenuti nel Repertorio siano gestiti con modalità informatizzate, tali da consentire la ricerca per denominazione e indirizzo del condominio, sia per codice fiscale, sia per nome dell’amministratore. Il Ministro dell’economia e delle finanze determina con proprio decreto, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, sentite le associazioni degli amministratori che ne facciano richiesta, le somme dovute per la registrazione della nomina e della cessazione dell’amministratore dell’Ufficio nonché, in misura non superiore al rimborso delle spese, quelle dovute per l’accesso ai dati del repertorio.

Articolo 71 bis.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza cia-scun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

Articolo 71 ter.

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Articolo 71 quater. – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare.

Articolo 72.

 I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69. Articolo 155 bis. – L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.

Leggi speciali Legge 9 gennaio 1989, n. 13 Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati

Articolo 2, comma 1

2. 1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.

Legge 9 gennaio 1991, n. 10

Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.

Articolo 26, comma 2

Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea.

Articolo 26, comma 5

5. Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile.

Decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5

Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi. Decreto-Legge convertito con modificazioni dalla L. 20 marzo 2001, n. 66. Articolo 2-bis, comma XIII

Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell’articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l’approvazione delle relative deliberazioni si applica l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.

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Rinvio alle norme sulla comunione. Articolo 1139 c.c.

Rinvio alle norme sulla comunione

Questo articolo contiene una opportuna norma, allo stesso tempo di rinvio e di chiusura, in coerenza con il riconoscimento di una comunione su alcune parti dell'edificio fra i proprietari separati dei vari piani o porzioni di piani.

Vediamo cosa dispone l'articolo 1139

Articolo 1139 c.c.
"Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale [1100 ss.; 61, 62 disp. att.] "

Le norme ritenute generalmente applicabili sono:
- art. 1102;
- art. 1103;
- art. 1105;
- art. 1108;
- art. 1110;
- art. 1112, se il bene ha cessato la sua destinazione al condominio.

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Quando è necessario il regolamento di condominio e cosa deve prevedere ?E riguardo agli animali domestici cosa dice? L'articolo 1138.c.c. ci fornisce le indicazioni necessarie.

Il Regolamento di condominio: articolo 1138 c.c.

Premessa: Questo articolo è stato modificato successivamente alla legge 11 dicembre 2012 n.220. 


Introduzione:

È bene sapere che è obbligatorio formare un regolamento di condominio nel momento in cui all'interno dello stesso siano presenti un numero superiore di 10 condomini .

La formazione del regolamento può essere intrapresa da ciascun condomino che può richiedere di creare un regolamento nuovo o semplicemente di applicare alcune modifiche a quello pre esistente . Il regolamento ovviamente dovrà poi essere approvato dalla maggioranza e deve rispettare i diritti dei condomini senza limitare in alcun modo la proprietà degli stessi derivate dal loro titolo di acquisto.

Può un regolamento di condominio impedire la presenza di animali all'interno dello stesso?
E' bene sapere che le norme presenti all'interno del regolamento non possono impedire di possedere animali domestici , l'articolo 1138 del codice civile di fatti dispone la seguente dicitura: "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. "

Vediamo insieme cosa dispone l'articolo 1138 del codice civile:
Articolo 1138 c.c.
"Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese , secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. (1)

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. "

Dopo la 11 dicembre 2012 n.220 
Il presente comma è stato così sostituito dall'art. 16 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 

In precedenza l'articolo 1138 era il seguente:

"Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107".

Inoltre il presente comma è stato aggiunto dall'art. 16 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013.

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Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea. Articolo 1137 c.c.

Articolo 1137 c.c. 

"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile."



Prima della riforma:
Il presente articolo è stato così sostituito dall'art. 15 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 

Testo precedente:
"Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza , entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.".

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Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni .articolo 1136 c.c.

Introduzione
Per poter istituire la prima convocazione di una assemblea è necessario avere un numero di condomini pari a 2/3 del numero totale dei condomini e la maggioranza dei partecipanti al condominio, per tanto sono valide le deliberazioni che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Vediamo insieme cosa recita l'articolo 1136 c.c. anch'esso sostituito e modificato in seguito alla legge 11 dicembre 2012 n. 220.

Articolo 1136 c c. 
"L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore."

Prima della legge 11 dicembre 2012 
Come detto il presente articolo è stato così sostituito dall'art. 14 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 
In precedenza l'articolo era il seguente:

"L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell' articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.".




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Attribuzioni dell'assemblea dei condomini . Articolo 1135 c.c.

Articolo 1135 c.c.
"Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione (2);
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori (3); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti;
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (4).
L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato."


Maggiori Informazioni (clicca qui) fonte Brocardi

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Gestione di iniziativa individuale . Articolo 1134 c.c.

Anche questo articolo è stato modificato dalla legge 11 dicembre 2012 .
Un condomino che assume la gestione delle parti comuni senza aver ricevuto il permesso dall'amministratore di condominio incaricato , non ha diritto ad alcuno rimborso, almeno che le spese non siano destinate ad un intervento urgente .


Articolo 1134 c.c.
"Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [1110]"

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Provvedimenti presi dall'amministratore. Articolo 1133 c.c.

I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito ovviamente dei suoi poteri , non possono subire alcun veto da parte di un singolo partecipante che non puo' oltre tutto pretendere che questi atti da lui compiuti non abbiano per lui efficacia alcuna.
L'amministratore infatti non può considerarsi come un puro e semplice procuratore dei singoli partecipanti, è pero ammesso il ricorso all'assemblea contro i suoi provvedimenti , fatto salva la facoltà di ricorrere entro i limiti e i termini previsti nell'articolo 1137 c.c.

Per una migliore descrizione si invita leggere il seguente link : apri qui

vediamo insieme cosa stabilisce l'articolo 1133 del c.c.

Articolo 1133 c.c.

"I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri [1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137"

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Il dissenso dei condomini rispetto alle liti - Separazione di responsabilità . articolo 1132 c.c.

Articolo 1132 codice civile:
"Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza . L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente [1138 4]."

Per maggiori Informazioni CLICCA QUI (fonte Brocardi)

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La Rappresentanza dell'amministratore di condominio . Articolo 1131 c.c.

Mantenendo i limiti stabiliti dall'articolo 1130 ,l'amministratore di condominio ha la rappresentanza processuale del condominio. Ad ogni modo si deve escludere l'ente abbia personalità giuridica. 
Le eventuali notifiche al condominio devono essere recapitate al domicilio dell'amministratore o al condominio stesso se esistono locali destinati alla gestione del condominio .
N.B.: Anche questo articolo è stato modificato dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220 .

Vediamo insieme cosa recita l'articolo 1131 c.c.

Articolo 1131 c.c.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato [1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni [64 disp. att.].

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Rendiconto Condominiale - Articolo 1130 bis c.c.

Il Rendiconto Condominiale:
La'rticolo 1130 bis, tratta l'argomento del rendiconto condominiale, questo articolo è nato con la riforma 11 dicembre 2012, n.220 , e con esso sono stati sancite alcune nuove regole , ovvero i condomini possono richiedere in qualsiasi momento di poter prendere visione e di poter estrarre copia della documentazione condominiale , inoltre sempre grazie a questo articolo è stato istituito un nuovo organo, il "comitato"  che ha la funzione di seguire e controllare l'operato dell'amministratore , senza aver alcun potere sia chiaro , ma in modo che possa fungere da intermediario tra l'amministratore stesso e l'insieme dei condomini. Il comitato risulta essere una voce molto importante sopratutto nell'ambito di condomini molto grandi .

Vediamo insieme l'articolo in oggetto:
Articolo 1130 bis c.c. 
"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo."

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Quali sono le attribuzioni dell'amministratore ? Articolo 1130 c.c.

Larticolo 1130 del codice civile , ci porta all'attenzione delle attribuzioni dell'amministratore .
Anche questo articolo è stato sostituito dall’art. 10, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013. 

A seguito della riforma del 2012 , l'articolo è stato notevolmente ampliato , i punti precedenti erano in minor numero , ma vediamo come oggi si presenta l'articolo 1130 del codice civile e vediamo quali sono le attuali attribuzioni dell'amministratore. 

Vediamo l'articolo 1130 c.c.
"L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni."

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Nomina , Revoca e Obblighi dell'amministratore. Articolo 1129 c.c.

Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.

L'articolo 1129 stabilisce i criteri per la nomina e la revoca di un amministratore, inoltre stabilisce gli obblighi dello stesso.

Quando serve un amministratore?
La nomina di un amministratore é obbligatoria quando un condominio è formato da 8 o più condomini .
L'articolo 1129 stabilisce anxhe i criteri per la nomina , stabilendo chi deve nominare l' amministratore in base alle varie situazioni possibili all'interno di un condominio .

Nel suddetto articolo vengono elencati anche alcuno degli obblighi dell'amministrstore , ed una serie di informazioni obbligatorie dello stesso .
Nota bene:
A seguito della legge 11 dicembre 2012 n.220 , sono state apportate importanti modifiche a questo articolo.


Per semplificare questo post e non renderlo troppo lungo e dispersivo, vediamo insieme l'articolo 1129 .

Art. 1129 Codice civile

"Quando i condomini sono più di otto , se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario .
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina  oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell'undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV [1703ss.].
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica."


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Perimento intero o parziale di un edificio, art. 1128 c.c.

Cosa succede in caso di perimento intero o parziale di un edificio ?

L'articolo 1128 detta le regole da seguire nel caso in cui , un edificio composto da condomini sia soggetto al perimento accidentale, non vale se si intende demolire e ricostruire l'edificio, ma solo se il suo stato peggiora in modo accidentale totale o parziale .
Per parziale si intende una quota pari o superiore ai 3/4 dello stabile stesso , la circostanza del perimento dei 3/4 o più comporta lo scioglimento del condominio per mancanza di oggetto.
Nonostante il perimento possa essere pari o superiore ai 3/4 è importante sapere rimane la comunione pro indivisa sul suolo, infatti ciascun condomino può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali fatto salvo che sia stato diversamente convenuto.
Questa situazione paradossale non è da escludersi , anzi , non è certamente frequente ma anche nella zona ove risediamo , esistono diversi stabili che sono a rischio perimento per oltre 3/4 È persino altri stabili che lo sono per l'intero.
Vediamo cosa dice l'articolo 1128:

Articolo 1128 c.c.
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali , salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera [1136] circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio [1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [1123] .
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste .
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.


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La sopra elevazione di un fabbricato . Art. 1127 c.c.

L'articolo 1127 del codice civile è uno degli articoli più interessanti nell'ambito del condominio .
La sopra elevazione di un fabbricato è da sempre uno degli aspetti più interessanti, sopratutto quando le condizioni dello stabile, la sua composizione e molteplici altre varianti possano permetter e appunto di sopra elevare .

Articolo 1127 c.c. 
"Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare."

L'articolo 1127 è importante perché stabilisce i criteri necessari e fondamentali per sopra elevare un determinato edificio , dando le indicazioni essenziali per la sua messa in opera .

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Innovazioni nel condominio Art. 1120 c.c.

Con la legge 11 dicembre 2012 , questo articolo ha subito molteplici variazioni .



Cosa tratta l'articolo 1120 c.c.
L'articolo in questione riguarda le eventuali innovazioni da apportare al condominio o all'edeficio , queste innovazioni devono essere utili e necessarie al miglioramento dello stabile e dei suoi occupanti , devono mantenere un decoro architettonico, (per decoro architettonico deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia) , non deve creare problematiche di sorta ai condomini dello stabile e deve ovviamente essere una innovazione che non vada contro le leggi di alcun genere .

Vediamo cosa recita il suddetto articolo:
Articolo 1120 c.c.
"I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino."



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Indivisibilità , art. 1119 c.c.

Art. 1119.
Indivisibilità. 

"Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi
senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i
partecipanti al condominio."

Per poter applicare la divisione delle cose comuni é necessario il consenso unanime di turti i condomini , questa dicitura riportata nell'articolo appunto 1119 è stata inserita recentemente dalla legge 11 dicembre 2012 .

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