La Conformità urbanistica di un immobile

Cos'è la conformità urbanistica di un immobile?
Il certificato di conformità urbanistica non è altro che la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.
Per poter sapere che se l'immobile risulta conforme, sarà necessario incaricare un tecnico che possa eseguire un accesso agli atti presso l'ufficio comunale di competenza.

Questo diretto confronto ti potrà dare dimostrazione della "regolarità urbanistica" dell' immobile che intendi acquistare, vendere o ristrutturare.

 
Importante:
Se l’immobile non è mai stato autorizzato da un titolo edilizio non potrà essere venduto.

A cosa serve il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica ti consente di verificare se questo immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. Infatti è importante sapere se l'immobile sia stato modificato o realizzato in maniera difforme rispetto al progetto e alle sue eventuali varianti depositate e approvate in comune.

Nel caso in cui stato di fatto e progetto depositatoe approvato non dovessero essere conformità, potrebbe non essere facile, o addirittura impossibile, a seconda delle irregolarità, portare a termine la compravendita o semplicemente richiedere le autorizzazioni per delle ristrutturazioni che hai pianificato.

Potrebbe così insorgere dei problemi nella compravendita, rischiando perfino la nullità dell’atto definitivo di compravendita con le conseguenze legali previste dalla legge.

CHI HA INTERESSE A VERIFICARE LA CONFORMITÀ URBANISTICA DI UN IMMOBILE?

È compito dell'acquirente ed è un suo diritto nella tutela dei propri interessi, verificare mediante propri tecnici la situazione urbanistica dell'immobile o degli immobili che si andranno ad acquistare.

Sarà compito e spesa del venditore, invece,  procedere con la sistemazione delle varie difformità, sempre che le stesse risultino sanabili. È sarà certamente un suo interesse poter vendere un immobile conforme, in modo da tutelarsi da eventuali richieste di danni anche successivamente alla stipula dell'atto notarile di compravendita.

Nel caso in cui, l'immobile risultasse essere non sanabile è importante sapere che l'immobile risulterà non alienabile.

Se sei un venditore?
Se sei un venditore, è importante conoscere l'importanza di vendere un immobile in regola sia dal punto di vista catastale che soprattutto urbanistico, a tal riguardo, è giusto consigliare ad un venditore l'utilizzo di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che possa eseguire le verifiche necessarie ed eventualmente procedere con la sistemazione sia urbanistica che catastale dell'immobile che deciderai di compravendere . Ricorda che i costi per eventuali pratiche di sanatoria e per la sistemazione dei vari possibili problemi urbanistici e catastali spettano al/ai venditore/i , per questo è consigliabile conoscere gli eventuali costi possibili a cui si andrà incontro per regolarizzare l'immobile che si andrà a vendere, sempre ammesso che risulti sanabile . Solo un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere ) potrà dirvi con certezza se l'immobile è effettivamente sanabile e i possibili costi necessari per sanare lo stesso.

Se sei un Acquirente?

È un tuo assoluto diritto chiedere ad un proprio tecnico di fiducia di poter verificare la situazione urbanistica dell'immobile che andrai ad acquistare, essendo nei tuoi Interessi è consigliabile verificare mediante un tecnico di fiducia la situazione catastale e soprattutto urbanistica dell'oggetto che acquisterai. 

Chi deve pagare gli eventuali costi necessari per regolarizzare le unità che si andranno a compravendere?

I costi saranno a carico del venditore, che essendo il proprietario potrà essere anche l'unico ad autorizzare il tecnico a procedere con la sistemazione urbanistica e catastale delle unità immobiliari che di andranno a compravendere. 

Che ruolo ha l'agenzia immobiliare?

L'agente immobiliare, dovrà mettere a conoscenza le parti delle possibili difformità a lui note e da lui conosciute e valutabili,  ma è importante sapere che un agente immobiliare non è un tecnico  pertanto non potrà in alcun modo garantire la conformità urbanistica di un immobile  e di conseguenza non potrà rispondere,se non oltre la buona fede contrattuale e la comunicazione di quanto da lui osservato, perché non essendo un tecnico non possiede né le capacità né le competenze (per quanto bravo e preparato possa essere), per verificare la conformità urbanistica di un immobile.
Per questo e altri motivi è fondamentale che le parti sappiano che per avere garanzie in meritò alla situazione urbanistica e catastale di un immobile, sarà assolutamente necessario che si rivolgano ad un tecnico abilitato,  ovvero ad un geometra, un architetto o ingegnere, preferibilmente di propria fiducia.
L'agente immobiliare non è un tecnico e non può in alcun modo essere in grado di eseguire delle accurate verifiche urbanistiche, può e deve, certamente mettere a conoscenza le parti di quanto, anche in base alle sue conoscenze,  lui possa aver notato, richiedendo alle parti stesse, laddove dovesse riscontrare possibili difformità o comunque in via preventiva e a tutelare delle parti, di avvalersi della consulenza di un tecnico abilitato.

Un agente immobiliare risponde per quanto lui possa conoscere, ma non può garantire in alcun modo la regolarità urbanistica di un immobile, potrà solo consigliare le parti, di avvalersi di una consulenza di un professionista quale ad esempio un geometra piuttosto che un architetto.


IN CONCLUSIONE - IL CONSIGLIO!

Sia che tu sia un venditore, sia che tu sia un acquirente, per tutelare i vostri interessi e garantire una regolare compravendita immobiliare, il consiglio che sicuramente mi sento e ritengo necessario e assolutamente corretto, è quello di interpellare prima della messa in vendita di un immobile e prima di procedere con la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita, l'utilizzo di un tecnico abilitato (geometra, architetto), sia che siate venditori o acquirenti. 

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

Nuove Costruzioni- Preliminare di compravendita - D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388)

Nuove Costruzioni- Preliminare di compravendita - D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388).

Per tutti quei Contratti preliminari e di compravendita di immobili da costruire o in costruzione successivi al 16 marzo 2019.

A tutela e protezione di potenziali acquirenti di immobili da costruire o costruendi, il D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388) ha recentemente introdotto una serie di novità per i contratti preliminari e definitivi di compravendita.
Tali novità sono entrate in vigore il 16 marzo 2019 e si rifanno a delle norme esistenti e risalenti al 2005 (art. 3 – 6 del D.Lgs. 122).

La novità più rilevante;
La novità più rilevante ha previsto che i contratti preliminari avente ad oggetto immobili da costruire o in fase di costruzione aventi concessione edilizia rilasciata dalla data del  16 marzo 2019, dovranno essere stipulati tramite un Notaio.

Inoltre con la sottoscrizione del contratto definitivo dovrà essere consegnata dal costruttore all’acquirente una polizza assicurativa (per la garanzia decennale postuma) che verrà anche annotata nel contratto. Il tutto a pena di nullità del contratto.

Le norme precedentemente introdotte (D.Lgs. 122/2005) si applicano alle seguenti tre condizioni:

1. Stipula di contratti o precontratti di compravendita o simili (ad es. il leasing), aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o altri diritti reali su immobili ad una data futura;

2. L’acquirente deve essere una persona fisica, che acquista, per se o persona da nominare, la proprietà o altro diritto reale, e il venditore deve essere un’impresa di costruzioni;

3. oggetto del contratto deve essere un immobile/edificio, per il quale la concessione edilizia è stata richiesta ma che deve essere ancora costruito o terminato (ovvero non ci sono ancora le condizioni per il rilascio del certificato di agibilità).

Queste regole sono state inserite per i seguenti motivi:

Evitare che il potenziale acquirente possa correre il rischio che il costruttore possa, dopo la firma del preliminare, trovarsi in difficoltà finanziarie o addirittura fallire.
Infatti  già nel 2005 era stato previsto l’obbligo di fideiussione e una garanzia decennale postuma alla firma del "rogito". E l'assenza di tali garanzie comportava l’annullabilità del contratto.


1. Contratti preliminari di acquisto soltanto in forma di atto notarile

Per tutti i contratti preliminari stipulati dal 16 marzo 2019, su immobili, per i quali alla stipula non sussistono i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità è obbligatoria la forma di atto notarile.

Senza tale requisito il contratto è nullo, tale vizio è insanabile e la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse o persino d’ufficio.

Importante:
Tali nuove disposizioni non valgono nel caso in cui l’acquirente sia un’impresa o il venditore non sia un costruttore.

2. Validità dei Contratti di compravendita.
Potranno ritenersi validi soltanto con polizza assicurativa a garanzia decennale

Cosa succede In caso di inadempienza del venditore?

- l’acquirente potrá dichiarare il recesso dal contratto e richiedere a titolo di risarcimento degli acconti versati che venga fatta valere la fideiussione.

- Potrà concludere il contratto e farne dichiarare la nullità in un secondo momento.


3. NOTE:

1. La garanzia che il costruttore/venditore deve consegnare al promissario acquirente per gli acconti ricevuti potrà soltanto avere la forma di fideiussione bancaria o assicurativa.
2. Garanzie di altre societá finanziarie non sono considerate valide.
La fideiussione dovrà essere conforme al modello standard in vigore.

NOTA BENE :
Nel caso di situazioni particolari e poco chiare è importante rivolgersi ad uno studio notarile, che esaminata la situazione, potrà consigliarvi al meglio. È importante sapere che un contratto preliminare eseguito da un Notaio è sempre raccomandabile e che in qualsiasi caso è un vostro assoluto diritto richiedere di poter procedere con la sottoscrizione dello stesso mediante studio notarile di vostra fiducia al fine di tutelare i vostri interessi. 

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A chi spetta la provvigione in caso di "pluralità di mediatori"?

A chi spetta la provvigione in caso di pluralità di mediatori?

L’art. 1758 cc prevede che se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

Dispositivo dell'art. 1758 Codice Civile (Fonte Brocardi)

"Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori(1), ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione [1755](2)."

Note:
(1) L'ipotesi considerata dalla norma è quella in cui tutti i mediatori intervangono per mettere in contatto le parti, cioè quella in cui tutti hanno contatto con le parti. Se, invece, uno solo di essi ha un rapporto diretto con le parti e lo stesso, successivamente, incarica altri mediatori, si configura un mero rapporto interno tra i mediatori (c.d. mediazione indiretta), che non dà loro diritto al compenso da parte degli stipulanti.

Al seguente link, viene spiegato in modo dettagliato e soprattutto dal punto di vista prettamente legale, le varie situazioni che potrebbero presentarsi e le possibili soluzioni verificabili, ovviamente ogni situazione è considerata a se stante e indipendente e potrebbe avere risvolti differenti in base anche al pensiero dell'eventuale intervento di un giudice, per definire la eventuale diatriba.

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-xi/art1758.html?utm_source=internal&utm_medium=link&utm_campaign=articolo&utm_content=nav_art_prec_dispositivo



PENSIERO GENERALE IN GIURISPRUDENZA:
In giurisprudenza è pacifico il principio generale secondo cui da un medesimo rapporto mediatorio non possa che nascere il diritto ad un solo compenso (Provvigione).

Sul punto gioverà qui richiamare il principio espresso costantemente dalla Suprema Corte di Cassazione secondo cui “il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., solamente quando essi (i mediatori) abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo.
Non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.”

IN BREVE:
La conclusione dell’affare non genera il diritto a più provvigioni, la provvigione da pagare sarà una sola ma andrà divisa pro quota tra i mediatori intervenuti e sarà dovuta anche nel caso in cui gli stessi non abbiano agito di comune intesa ma comunque giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro.


CASISTICHE PARTICOLARI E COMPLESSE:
IN CASO DI SITUAZIONI AL "LIMITE", dove si possa presentare una situazione particolare è bene informarsi con il proprio avvocato di fiducia, ricordando sempre che comunque in base alla documentazione alla specifica situazione e ad una serie di varie ed eventuali, se si decidesse di intraprendere una azione legale , sarà il giudice a stabilire per equità la giusta decisione.

Il Consiglio
Nel caso in cui vi troviate in una posizione non chiara o soggetta ad interpretazione, il mio consiglio è quello di richiedere un incontro con i mediatori coinvolti in modo da poter trovare una soluzione equa per tutti ma ricordando che mediamente un consumatore, potrà essere chiamato a pagare un compenso (una provvigione) per tanto ricordando che nella peggiore delle ipotesi, per correttezza voi vi siete posti il problema, ma adesso sta ai mediatori trovare un giusto accordo per la divisione della provvigione o per eventuali rimborsi spese, altrimenti sarete purtroppo obbligati ad agire per vie legali.

IL MIO PUNTO DI VISTA:
Dal mio punto di vista, ritengo che alcune situazioni spesso nascano per l'ingordigia di alcuni colleghi e che bisognerebbe sempre ricordare che il cliente non deve pagare errori di mediatori voraci di incassare la provvigione , perché alla fine al cliente interessa acquistare o vendere una casa e non può e non ha interesse a conoscere le eventuali problematiche tra mediatori. 

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Cosa fa aumentare il valore di un immobile: ecco alcuni degli interventi più utili(fonte idealista)

Dalla ristrutturazione delle stanze alla certificazione energetica, ecco gli interventi più utili per aumentare il valore della propria casa e renderla più attraente agli occhi dei potenziali acquirenti secondo la piattaforma Instapro.

Sebbene ci siano fattori "immutabili" che influiscono maggiormente sulla stima immobiliare, esistono interventi che è possibile effettuare sul proprio immobile per migliorarne lo stato e la disposizione degli spazi interni ed esterni, che sicuramente ne fanno aumentare il valore e lo rendono più attraente agli occhi dei potenziali acquirenti. 

• Lo spazio non è mai abbastanza. Quando la superficie di una casa non si può variare come si può risolvere questo limite? Uno dei valori aggiunti di una casa è sicuramente la capacità di essere pronta per qualsiasi esigenza o imprevisto: dall’arrivo di una persona in più (che sia un bebè o un anziano parente) all’improvvisa necessità di lavorare da casa. Con il supporto di un esperto, ripensare i locali in modo accurato sarà molto più semplice e aiuterà a ottimizzare gli spazi per ottenere una stanza in più. Basterà dividere un ambiente molto spazioso, o tagliato male, in due diverse stanze e otterrete un secondo bagno, una cameretta per gli ospiti, o un piccolo studio da dedicare all’home working! Qualora la casa non fosse abbastanza grande per questo tipo di intervento, un trucchetto può essere l’utilizzo di una porta scorrevole che possa garantire comunque privacy. 
• Ristrutturare le stanze più vissute. Rinnovare gli spazi più vissuti della casa, come il soggiorno, la cucina e il bagno darà la sensazione di una casa ben curata.  Secondo il Barometro dei servizi della casa di Instapro studio che semestralmente offre una fotografia degli usi e costumi degli italiani nel settore della casa, l’attività più richiesta dei prossimi quattro mesi sarà la tinteggiatura, seguita dalla sostituzione e manutenzione di infissi e serramenti e dagli interventi di ristrutturazione. Operazioni che possono dare agli ambienti tutta un’altra atmosfera: ad esempio, tinteggiare le pareti con colori tenui illumina le stanze e le fa apparire molto più grandi e spaziose.
• Pensare fuori dagli schemi. Gli spazi sono importanti, ma non bisogna sottovalutare gli ambienti esterni, sono un ottimo biglietto da visita! Fortunatamente è il momento giusto per gli interventi che riguardano la sistemazione degli spazi verdi. Dalla ristrutturazione del terrazzo alla progettazione del giardino: il Bonus Verde, varato nella Legge di Bilancio 2018, è un’agevolazione fiscale che permette di detrarre dall’Irpef una cifra pari al 36% delle spese documentate relative al verde.
• La manutenzione degli infissi incide sul risparmio dei costi di riscaldamento e raffreddamento dell’abitazione, così come l’isolamento delle pareti con il cappotto termico o l’installazione di pannelli solari permettono un notevole risparmio in bolletta. Gli interventi di efficientamento energetico portano benefici non solo in termini di benessere abitativo ma anche un notevole risparmio dei costi: una soluzione conveniente e al contempo sostenibile, che conquisterà i potenziali acquirenti.

 Fonte idealista (leggi l'articolo originale apri qui)

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Informazioni sul Tasso (saggio)

Premessa:

Quando si decide di acquistare un immobile e si ha la necessità di accedere ad un mutuo , è di assoluta importanza valutare con grande attenzione le varie possibilità che il mercato offre in materia di mutui, una delle cose da osservare con maggior attenzione è senza dubbio tra le tante, il tipo di tasso , anche detto saggio, che si intende utilizzare.  Il tasso (o saggio) è la misura espressa in percentuale degli interessi che si usa generalmente su un debito .

Vediamo in breve le varie tipologie e i termini che potremo incontrare nel momento in cui si decide di accendere un mutuo :



Tasso fisso

È la formula grazie alla quale il tasso di interesse viene fissato per tutta la durata di un debito. Questo prodotto è un prodotto molto utilizzato perché da maggiori sicurezza e maggior tranquillità a chi lo contrae, di contro ha il fatto che la rata di mutuo con ogni probabilità sarà maggiore a parità di condizioni con le altre tipologie di tasso.

Tasso Misto

Formula che consente, in genere a determinate scadenze, al mutuatario di variare il tasso di interesse da fisso a variabile, o viceversa.

Tasso variabile

Formula per cui la percentuale d'interesse dipende dall'andamento di un indice di riferimento legato al costo del denaro. Se i tassi sono in salita la rata aumenta se sono in discesa anche le rate si alleggeriscono.
Il tasso variabile presenta un maggior rischio rispetto agli altri tipi di tasso , perché può avere una rata decisamente più bassa al momento della sottoscrizione ma non si conosce però l'andamento futuro del costo del denaro, per tanto potrebbe scendere ulteriormente ma anche aumentare drasticamente nel corso del tempo.

Tasso variabile con Cap

Tasso variabile a cui è fissata una percentuale massima di ascesa verso l'alto. Tale tetto è detto Cap rate. Ovviamente, un mutuo di questo tipo costa di più, in termine di interesse, di uno a normale tasso variabile.


Altri termini che potrete incontrare durante il vostro mutuo sono:

Tasso a regime

Il tasso di interesse di un debito, dopo un limitato periodo in cui viene applicato il tasso d'ingresso.

Tasso di ingresso

Tasso di interesse, applicato in genere sui mutui, che rimane in vigore per un periodo limitato di tempo. Viene sostituito, in seguito, dal cosiddetto Tasso a Regime.

Consiglio :
Prima di decidere che casa comperare consiglio di recarsi nel proprio istituto bancario e di chiedere una consulenza personalizzata con un consulente della vostra banca , fatto questo se non del tutto soddisfatti o se necessitate di ulteriori informazioni e volete conoscere alte opportunità, il mio consiglio è quello di contattare un mediatore creditizio di fiducia ( se guardate tra i vostri contatti social, sono certo che me troverete più di uno ) , perché la figura del mediatore creditizio non si appoggia mai o quasi su una sola banca , mediamente conosce i prodotti di molteplici banche ed è (se serio onesto, corretto e capace) certamente in grado di darvi un punto di vista interessante. 
Dopo aver verificato queste situazioni e averle attentamente analizzate , potrete cercare la vostra casa ideale con maggior serenità e con le idee più chiare .
Informarsi prima di comprare è uno dei primi passi FONDAMENTALI quando si decide di comprare per esempio, una casa.

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Abuso edilizio

L'abuso edilizio è un illecito che, a seconda dei casi, può assumere rilevanza penale o amministrativa.

L' illecito é posto in essere da chi realizza un'opera edilizia in assenza delle prescritte autorizzazioni o su suolo non edificabile.

Quando si riscontra un abuso edilizio è bene sapere che si concretizza una violazione , questa violazione se non sanata o ripristinata o comunque messa a norma , rende l'immobile non conforme .

Consigli :
Prima di sottoscrivere un preliminare è importante verificare che l'immobile sia stato edificato secondo le norme ed in regola con i permessi concessi dagli organi preposti .

Donazione e Azione di riduzione della legittima

La donazione 
Definizione 
"La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione."
Si costituisce per atto pubblico in presenza di 2 testimoni e le sue peculiarità di base sono principalmente 2:
Lo spirito di liberalità e l'arricchimento del donatario. 

La donazione è quindi un contratto: da ciò discende che, una volta conclusa, essa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti.

La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante.

Spesso nell'atto di donazione vengono inserite delle clausole , ad esempio la dicitura che richiama ad avere cura e fornire assistenza al donante in cambio della donazione stessa di un determinato immobile , oppure la donazione con diritto di usufrutto.

La donazione può essere revocata per diversi motivi etico - sociali (si invita in tal caso a consultare un Notaio)

La donazione fatta a legittimari del donante è considerata dalla legge come un anticipo di eredità: il che significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.

Vediamo insieme cosa é l' azione di riduzione della legittima.
Questa "azione"non è altro che una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta agli eredi  per legge.
Cosa può succedere ?
Può succedere che chi è stato beneficiato da una donazione da parte del defunto sia tenuto a restituire l’immobile agli eredi anche dopo il passaggio di proprietà in proprio favore.
Inoltre se il donatario decide di vendere limmobile e vende lo stesso ad un’altra persona, anche quest’ultima può essere oggetto dell’azione di riduzione da parte degli eredi e conseguentemente obbligata a restituire il bene ai legittimari.

Il diritto a poter procedere all'azione di riduzione della legittima si prescrive in 20 anni dalla trascrizione nei pubblici registri e in 10 anni dalla morte del donante.  Nel caso in cui siano trascorsi 20 anni dalla donazione stessa o 10 anni dalla morte di chi fece la donazione, la stessa donazione per prescrizione, diventa inattaccabile da qualsiasi presunto erede che me richieda la legittima .

È possibile trovare una soluzione più rapida ?
Si é posaibile , i Notai hanno elaborato una soluzione certamente più rapida, soluzione che è stata recentemente convalidata anxhe dai giudici .
In cosa consiste questa soluzione?
Consiste semplicemente nel far firmare ai legittimari una rinuncia a contestare la donazione stessa , questa prassi può avvenire successivamente alla donazione stessa anxhe se il donante è ancora in vita e non preclude comunque la quota di legittima , ma solo a rinunciare impegnandosi non effettuare alcuna azione di rivalsa per la restituzione dell'immobile oggetto della donazione stessa .

Nota Bene 
Quando si acquista un immobile proveniente da donazione è necessario prestare molta attenzione e se necessario richiedere una consulenza ad uno studio notarile .
I motivi che possono dar vita a problematiche di varia natura sono essenzialmente legati al fatto che i legittimari possono richiedere la restituzione del bene donato e che gli istituti bancari possono negare il finanziamento o mutuo su quel determinato immobile , proprio perché esiste la possibilità che in un lasso di tempo decisamente lungo (10 anni dalla morte del donante e 20 anni dalla trascrizione) si possano presentare eredi che ne rivendichino la quota di legittima e la restituzione del bene immobile donato.

Che soluzioni si possono avere ?
Come visto esistono varie opzioni per tutelarsi , tra cui la revoca della donazione stessa (se il donante è ancora in vita) o delle polizze specifiche atte ad assicurare l'istituto bancario da possibili sorprese.  Oltre che come visto , la possibilità di far firmare a tutti i possibili eredi la rinuncia di rivalsa su quel determinato immobile .

Importante :
Se si decide di acquistare un immobile proveniente da donazione non ponete mai un limite alle precauzioni , informatevi bene!


Ruggeri Daniele 
Agente Immobiliare 

Casaproject si Informa e Informa!

Idee per ristrutturare un ufficio e renderlo giovanile e moderno (fonte Idealista)

Quando si progetta la sede di un’azienda, oltre a preoccuparsi di rendere efficienti e comodi gli spazi per chi li userà, bisogna anche prestare attenzione che il design e lo stile usati siano in linea con la vision aziendale e aiutino a comunicarla all’esterno.

Continua a leggere su idealista (clicca qui)

Deposito Prezzo- Altre possibili applicazioni

Come ben noto , il deposito prezzo protegge dai rischi di trascrizioni e gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula del rogito notarile e la trascrizione dell'atto. 

In realtà però la formula del deposito prezzo può tornare comoda e utile per anche altre situazioni , vediamo insieme alcune casistiche dove questa formula può rivelarsi molto utile :

- PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O
DI UNA IPOTECA PREGRESSA .
In questo caso la casa è gravata da un pignoramento o da un'ipoteca. Nell' atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.

- CASA SOGGETTA A PRELAZIONE
LEGALE
L'immobile oggetto di compravendita è soggetto ad una prelazione legale.
Nell' atto si conviene che il prezzo venga pagato solo quando si verifichi che sia
venuta meno la possibilità di esercitare tale prelazione .

- CASA NON AGIBILE.
Nell'atto si conviene che il prezzo venga pagato solo succeaaivamente all'avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

- CASA NON LIBERA DA PERSONE O
COSE .
L'immobile risulta essere ancora occupato dal
venditore. Nell'atto si conviene che il prezzo
venga pagato solo ad avvenuta consegna
della casa all'acquirente, casa che dovrà essere libera da cose e persone.

- PRESENZA DI UNO O PIÙ D E B I T I D E L
VENDITORE.
Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (per esempio le spese straordinarie deliberate prima dell'atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula).
Al fine di garantire l'acquirente
, che potrebbe essere chiamato a
rispondere di tali spese secondo ex art. 63 disp. att. c.c., presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l'incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall'amministratore di condominio.

In conclusione :
Come abbiamo potuto notare in questo post , è palese che la formula del deposito prezzo , sopratutto in determinate circostanze , risulta essere una possibilità da tenere in considerazione e da valutare con estrema attenzione .

Casaproject si Informa e Informa 

La certificazione energetica è necessaria in un contratto di comodato d'uso ?

La certificazione energetica è necessaria in un contratto di comodato d'uso ?

La risposta è: NO !

Se l'immobile è dotato di APE nessuno vieta di inserirlo nel contratto di comodato d'uso, ma se non è stata eseguita alcuna certificazione NON SUSSISTE OBBLIGATORIETÀ !

Per fare maggior chiarezza e dare certezza alla mia risposta , Riporto uno "Stralcio" della nota pubblicata sulla guida de " il consiglio notarile " pubblicata in data 2014.:

“Non si applica la disciplina in tema di certificazione energetica agli atti senza effetti traslativi, mancando in questo caso la sollecitazione del mercato immobiliare. Tali atti, pertanto, non sono soggetti né all’obbligo di DOTAZIONE, né all’obbligo di ALLEGAZIONE né all’obbligo di CONSEGNA e né all’obbligo di INFORMATIVA.
Trattasi, a titolo esemplificativo, dei seguenti atti:
– Fondo patrimoniale;
– Comodato;
– Trust;
– Vincolo di destinazione ex art. 2645ter c.c.;
– Divisione;
– Identificazione catastale;
– Costituzione di ipoteche;
– Costituzione di servitù (e relative rinunce);
– Fusione e scissione societaria;
– Trasformazioni societarie;
– Cessioni di azioni, quote e partecipazioni di società proprietarie di immobili.”

Allego inoltre una immagine di tale stralcio .

Sperando di aver dato una corretta risposta a chi leggerà questo post e sperando di essere stato di aiuto , auguro una buona giornata.

Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare
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Come si affitta un immobile e come si registra un contratto di locazione?

⁉️Ok ok ... stai affittando la tua casa ma è la prima volta che lo fai ...
Non sai bene come funziona e cerchi qualche consiglio su internet qua e là... ma non sei convinto .... sei finito per caso a leggere questo link !
"Ah cavolo una agenzia immobiliare "
avrai detto ❗
✔ Si giusto Siamo una agenzia immobiliare ma non siamo gelosi delle nostre conoscenze... anzi tutt'altro... le mettiamo a disposizione di chiunque!
Perché? ⁉️⁉️
❗Perché ti ricorderai di noi è magari la prossima volta ci chiamerai per darti una mano !😜😉 si vive nel futuro coltivando il presente...😊😊😊

Vediamo come funziona :

➡️Passo 1
➡️Attribuisci un "Reale Valore di Mercato" del tuo immobile! Si perché se vale 500 non puoi chiedere 700 dicendo che non hai fretta di affittare... Non avere fretta è corretto , buttare via tempo e denaro (perché nel frattempo continui a pagare spese di condominio , tasse di varia natura e molto altro) non ha invece senso ... Questo immobile è un investimento e un investimento fermo non produce guadagno ma anzi crea costi .
➡️Chiami un tecnico e fai fare una bella certificazione energetica del tuo immobile.
➡️Dopo aver ricevuto la certificazione, ti metti in opera per fare delle foto all'immobile, se riesci il consiglio è quellp di usare una persona capace che possa valorizzare il tuo immobile , in modo da attirare persone di un giusto target . Il mondo delle locazioni è un mondo veloce e riceverai tantissime chiamate , se presenti bene il tuo immobile con qualche intervento di home Staging magari riuscirai a valorizzarlo al massimo e a ricavare il più possibile dallo stesso, sempre se ritenuto necessario ovviamente...
Assicurati che il prodotto che offri sia apposto con certificati e documenti (ma lo vedremo al passo 2)
➡️ ok ci siamo, sistemato qualche mobiletto un Po così... ripulito per bene l'appartamento , magari gli hai dato anche una mano di bianco per renderlo più spazioso e sopratutto rinfrescato, hai fatto le foto e ora stai pubblicando il tuo appartamento su diversi portali , cavolo dirai ❗Ì migliori per i privati sono Gratis!!!😲😲⁉️❗ Si sono Gratis ma la tua visibilità è ridotta rispetto ad una agenzia che investe diverse migliaia di euro all'anno su questi portali ... ma va bene così dirai... tanto le locazioni sono "veloci" ❗
Ok scelti i portali inizi a descrivere il tuo immobile ... fai una descrizione veritiera scegli tu come ti piace di più... ma che sia veritiera!
Spese condominiali, altre spese eventuali , canone richiesto etc.. etc..  che tutto sia veritiero... Mi raccomando ❗
▶️▶️▶️Ottimo ! Hai fatto tutto adesso devi attendere di essere contattato...
☎️Molto Bene ti chiamano in molti e in molti chiedono di vedere la tua casa ... ❌ma fai attenzione... 🚫Non sai con chi parli dall'altra parte ... quindi potrebbero entrare in casa tua un sacco di persone che non sai chi sono o cosa fanno .. 〰️una buona Agenzia di media fa "pre selezione" ma non ti pare carino , chiedere al telefono mille.informazioni ... quindi procedi con le visite !
✔Ottimo trovi una persona che sembra andare bene a te e a lui la tua casa 👍🏻❗
Sei ad 1/3 del tuo percorso! Molto Bene !

▶️Passo 2
Cercare una bozza aggiornata di un buon contratto di locazione, NO❌ non usare i pre stampati soliti , ricordati che un buon contratto può fare la differenza.

🆗️Ok l'hai trovato , OTTIMO ❗
Adesso recupera i dati dell'inquilino , magari fatti lasciare l'autorizzazione a fare qualche verifica e ovviamente assicurati di farti pervenire la documentazione reddituale 😊

⁉️Ah ... Non ti sembra una richiesta delicata ???
❎Non scherziamo ... se guadagno mille non posso spendere 700 euro per un affitto... come mangio poi ? La casa è tua devi aver cura di verificare chi la userà... se non ci sono problemi ... nessuno ti dirà di NO ! Anzi !😊

😉"Prevenire è meglio che curare dice una famosa pubblicità"...

🆗️Ok hai fatto tutto ... contratto ok ... documenti ok ... visure ok ... adesso però verifica che anche tu sia in regola con tutto...

⁉️Cosa devi verificare?
✔ Non so magari una visura catastale che certifichi la proprietà e i dati catastali dell'immobile, non per te ma per il tuo inaquilino ... ➡️poi controlla che la tua casa sia ok per gli impianti🚰🛅⚠️ , magari verifica se è necessario farsi fare una corrispondenza degli stessi... ➡️dai un occhio alla caldaia , ricordati che la caldaia sopratutto se hai un appartamento termo autonomo è importantissima ❗
Controlla come sei messo con le eventuali rate del tuo mutuo e fallo presente al tuo prossimo inquilino.. Magari per metterlo tranquillo fai una bella.visura ipotecaria sul tuo immobile ... trasparenza = meno problemi ❗
Ah si dimenticavo... hai fatto L' APE  ⁉️ si dai lo hai pubblicizzato sui vari portali quindi lo hai fatto senza dubbio, era nella lista del punto 1 😊👍🏻

Finito❓
No certo che no ... dopo aver fatto tutti gli appositi passaggi aver eseguito con trasparenza ogni passaggio aver messo a disposizione dell'inquilino tutti i documenti a lui necessari per procedere in serenità con la locazione ...  Non hai ancora finito.
🆗️Ok sei apposto ... tutto torna tutto va bene documenti ok .. impianti conformi... inquilino sembra pure una brava persona... sottoscrivi il contratto! Evviva !💪
Dopo aver speso tempo e denaro hai un inquilino per bene magari una bella famigliola 👨‍👩‍👧 o una coppietta 💏 ... ma adesso arriviamo alla seconda parte della domanda iniziale... come si registra un contratto di locazione?❗

➡️Passo 3:

✔Registrazione contratto classico :

1. Stilare il contratto in almeno 2 copie , firmati entrambi in originale;
2. procurare le marche da bollo da 16 euro (una ogni 100 righe o 4 facciate per copia),
3. scaricare da internet il modello RLI e l' F24Elide .
4. Compilare sia RLI che l’F24Elide e procedere al pagamento dell'imposta dovuta.
5. Vai all’Agenzia delle Entrate e consegni:
almeno 2 copie del contratto firmato in originale con le marche da bollo applicate, F24Elide RLI compilato e firmato.

✔Formula con opzione cedolare:

Ti rechi in AdE con
- Copia del contratto firmato in originale .
- Modello RLI compilato .
- Carta di identità e codice fiscale proprio .

❗Ricordati :
Se possiedi 10 o piu' immobili , é necessario rivolgerti a chi é abilitato alla regiatrazione on line .

Chi può registrare il mio contratto on line ?

Una buona Agenzia Immobiliare lo può fare per esempio , ed è anche consigliato farlo tramite una agenzia perché un buon Agente Immobiliare controllerà il vostro contratto prima di procedere alla registrazione consigliandovi eventuali opportune modifiche allo stesso. 

Finito ❓
Si hai finito ... forse ... scherzo dai 😉... ma se tutto questo ti sembra un po complicato ... ricordati che noi lo facciamo di lavoro intermediare e redigere contratti, verificare e consigliare , dare massima trasparenza alle parti... lo facciamo da 15 anni a questa parte , e disponiamo anche di prodotti assicurativi per le locazioni e molto altro.
💰Se credi che un Agente Immobiliare ti costi troppo per una locazione, ricordati che ogni servizio se ben fatto merita di avere un costo , perché un dettaglio un solo dettaglio potrebbe darti la tranquillità e serenità che non hanno certamente prezzo ... 💵 Visure, tempo , conoscenze hanno per forza di cosa un costo .. 😊😉

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Ruggeri Daniele
Casaproject Canegrate Servizi Immobiliari
www.casaproject.it 
Casaproject Informa 

Se hai letto questo post e ci hai contattato mediante lui , non esitare a dircelo , avrai diritto ,in caso di incarico esclusivo, ad un trattamento  promozionale sino alla data del 30 luglio 2018 .

 

Cosa succede se registro in ritardo in contratto di locazione/affitto ?

Cosa succede se registro in ritardo in contratto di locazione/affitto ?

Partendo del presupposto , che si ha tempo fino a 30 giorni per la sua registrazione , con una recente ordinanza la cassazione ha fornito diverse risposte alla domanda iniziale.  (Ordinanza n. 6009/18 del 13 marzo 2018 )

Si invita a leggere art. 1 comma 346 della legge 311/2004.
Il contratto di affitto deve essere registrato, entro 30 giorni dalla sottoscrizione della scrittura privata.
Nei seguenti 60 giorni, il locatore deve informare sia l'inquilino che all’amministratore (se si tratta di condominio).

Cosa comporta non rispettare questi tempi?

Le sanzioni per chi non registra l’affitto sono sia di tipo civilistico che fiscale.

Secondo le sentenze:
N. 23601/2017 Clicca Qui
N. 10498/2017 Clicca Qui
della Cassazione, il contratto di affitto non registrato nei 30 giorni dalla sua firma è NULLO da un punto di vista civilistico, ciò vuol dire che NON produce effetti tra le parti e di conseguenza le clausole NON sono vincolanti.

In realtà la nullità dovrebbe essere intesa come "nullità relativa" in quanto si dovrebbe intendere che la mancata registrazione sia una mancanza del proprietario più che dell' inquilino per ovvie ragioni relative alla tassazione dello stesso contratto.
Fiscalmente parlando il contratto anche se non registrato da vita a degli effetti con conseguenti tassazioni.

Vediamo quali sanzioni derivano dalla mancanza della registrazione del contratto:

Dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.

In caso di diversità di dichiarato , es. Dichiarato 400 euro ma invece locato a 500 euro :
La sanzione va dal 120% al 240% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al dichiarato, meno la detrazione precedente .

Ad ogni modo si va incontro a sanzioni che dipendono anche dal tempo , ovvero dal periodo di ritardo .

Vediamole insieme:
30 giorni di ritardo :
sanzione pari al 6%, + interessi di mora + imposta dovuta.
Importo minimo della sanzione, 20 euro;

90 giorni di ritardo:
Sanzione pari al 12% + interessi di mora + imposta dovuta .

1 anno di ritardo:
Sanzione 15%,+ interessi di mora + imposta dovuta.

2 anni e oltre di ritardo:
Sanzione pari al 20%, + interessi di mora + imposta dovuta.

la regolarizzazione da parte del contribuente avviene dopo la constatazione della violazione : con sanzione pari al 24%, ossia 1/5 del 120% + interessi di mora e imposta omessa.

Il mio consiglio:

Ad ogni modo se dovesse capitare di trovarsi in una situazione di mancata registrazione il mio consiglio è quello di recarsi presso la propria agenzia delle entrate (AdE) , esporre il problema con la documentazione alla mano e farsi aiutare nella risoluzione del problema, dico questo per evitare ulteriori problematiche.

Quando fate un contratto di locazione o affitto, ricordatevi che salvo casi particolari con tempistiche inferiori ai 30 giorni , è obbligatorio registrare lo stesso contratto, come dice una nota pubblicità, "prevenire è meglio che curare "😉

Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare

Casaproject Informa

E' Possibile vendere casa senza l'ausilio di un Agente Immobiliare?

🥁

I Consigli dei colleghi: 
post di Alfredo Casarelli 

E' possibile vendere il proprio immobile senza l'ausilio di un Agente Immobiliare professionale??

CERTO CHE SI !!!

Ecco cosa fare:

1) Prima di mettere in vendita la casa, fai il check dei documenti. Le leggi Urbanistiche sono cambiate e nel 90% dei Casi avrai un problema da risolvere.
La Planimetria è conforme?
Le risultanze catastali sono allineate?

2) Trova la Licenza di Costruzione e la licenza di abitabilità, senza potresti avere dei problemi, alcuni notai non stipulano.

3) Hai una domanda di sanatoria in corso? Ricorda di ritirare la licenza edilizia in sanatoria, è essenziale per la stipula.

4) Prepara il VCA storico e le Visure Ipotecarie.

5) Per mettere la casa in vendita hai bisogno dell'APE, rivolgiti al tuo geometra di fiducia, costo previsto 100/150 euro.

6) Fai un'analisi di mercato comparativa e un'analisi del venduto affinchè tu possa individuare il giusto prezzo di mercato. Ricorda, un prezzo troppo alto attrae pochi acquirenti e avrai poca opportunità di negoziare un prezzo adeguato.

7) Preparati a mettere in vendita la casa: L'Home staging è il massimo ma difficilmente come privato avrai accesso a questo strumento di Marketing, potrai sempre tirare a lucido la tua casa e presentarla in forma perfetta!! Un po' come mettere la macchina sul piazzale del concessionario, quando le vedi, sono tutte belle e ti viene voglia di acquistarle.

8) Fai un servizio fotografico professionale ed emozionale. La casa è un acquisto emotivo e le foto dovranno essere emozionali!!

9) Scegli i portali pubblicitari con molta attenzione, per i privati sono gratuiti ma avrai un impatto molto basso. Dovrai investire qualche centinaia di euro affinchè la tua casa sia visualizzata.

10) Raccogli le telefonate degli acquirente e degli agenti immobiliari. Dovrai qualificare bene le persone, molte sono perditempo.

11) Preparati a fare gli appuntamenti e attenzione a chi fai entrare in casa, è buona norma chiedere nome cognome ed anche un numero di utenza fissa.

12) Ci vorranno alcuni mesi di appuntamenti 4/6 prima di raggiungere l'obiettivo, sii paziente.

13) La parte più bella: se trovi un acquirente dovrai essere bravo a negoziare un prezzo equo e tutte le tempistiche, i pagamenti e le condizioni contrattuali. Attenzione a chi ti propone di acquistare la tua casa condizionando l'efficacia della proposta alla delibera del mutuo. Se non sei bravo a qualificare l'acquirente, non tutti hanno accesso al credito, potrai perdere tempo e denaro.

14) Stila una buona proposta di acquisto, chiara e completa. La proposta è fondamentale, se fatta bene ed equilibrata, non avrai problemi al compromesso e al rogito notarile.

15) Ricordati di farti dare la liberatoria da parte dell'Amministratore dello stabile.

16) Se l'acquirente acquista con mutuo, potrai non ricevere le somme il giorno del rogito bensì 15 giorni più tardi.

17) ATTENZIONE Da pochi mesi vige una nuova normativa, l'acquirente ha facoltà di depositare il saldo prezzo sul conto corrente del Notaio, prendi informazioni di questa nuova Legge presso il tuo Avvocato di fiducia, dovrebbe darti indicazioni utili.

INFINE DI VITALE IMPORTANZA:
L'acquirente è solitamente inesperto e prima di spendere centinaia di migliaia di euro, si farà supportare da un consulente. Avrà anche il Notaio dalla sua parte poichè da lui stesso scelto e pagato. TU SARAI SOLO!! Se stai pensando di affidarti ad un agente immobiliare pagando commissione 0% non farlo, anche lui inevitabilmente starà dalla parte dell'acquirente perchè è da lui che sarà pagato!!

18) IN BOCCA AL LUPO!!


Adesso hai compreso come vendere il tuo immobile senza l'ausilio di un agente immobiliare , se per caso dopo aver letto questo post dovessi decidere di richiedere una consulenza da un'esperto del settore , beh, in tal caso non esitare a contattarci : 

Telefono: 0331.402168    Cell.: 345.04.92.853    mail: casaproject@yahoo.it 

OPPURE , VIENICI A TROVARE PRESSO IL NOSTRO UFFICIO: Canegrate (MI) , via Corridoni n.5 

Quando ci contatti , ricordati di informarci che hai letto questo post , in questo modo , avrai diritto ad una offerta promozionale per tutto il mese di Maggio 2018 .

Un saluto e una buona giornata ,

Ruggeri Daniele 
Casaproject Canegrate - Servizi Immobiliari

Vantaggi e svantaggi del Comprare una casa nuova o una casa usata .

Quando si è alla ricerca di un immobile da acquistare bisogna valutare in prima analisi, le possibilità e opportunità  che il mercato offre .
Non è pertanto banale , il porsi la domanda :"voglio una casa nuova o una casa usata?

Vediamo insieme alcuni possibili vantaggi e svantaggi che si possono presentare:

Comprare una casa Nuova :
Vantaggi :
- Scelta Capitolato
Sarai tu a scegliere le finiture della tua nuova casa , plasmerai la tua casa basandoti esclusivamente sui tuoi gusti , senza dover accontentarti di ciò che già c'è.

- Risparmio Energetico
La tua nuova casa sarà edificata secondo le migliori tecnologie e acquistarai un immobile in classe energetica A o B , che ti permetterà di avere notevoli risparmi sulle tue prossime bollette e maggior qualità costruttive.

- Confort Migliori
I vantaggi di una casa nuova sono notevoli anche in virtù dei confort , riscaldamento a pavimento , domotica, pannelli solari, infissi di nuova generazione, tapparelle elettriche e molto molto altro .

- Il suo valore negli anni successivi , anche in condizioni di mercato difficili, sarà maggiore rispetto ad un immobile più datato.

- Postuma Decennale

SVANTAGGI :

- I costi di acquisto
I costi di acquisto, non solo il maggior prezzo di richiesta ma anche i costi fiscali, come ad esempio il costo dell'Iva (4% o 10%) e le imposte fisse che risultano maggiori.

- Assenza di storicità
Non sai se le condizioni dell'immobile peggioreranno o se alcuni particolari quali la facciata resteranno invariati nel tempo o nei successivi 10 anni. Lo scoprirai..come diceva una famosa canzone ... solo vivendo ..

- Costa di più
Una casa nuova , mediamente costa di più rispetto ad un usato con simili caratteristiche.
É normale Che sia così... le maggiori qualità costruttive sempre in continuo aggiornamento, hanno un costo .

Adesso sta a te decidere se acquistare un usato "sicuro" o un nuovo "performante"

Buona ricerca ... :)


Casaproject Consiglia
Ruggeri Daniele
Agente Immobiliare 

Fondo patrimoniale: si può davvero avere uno scudo da pignoramenti?

È uso parlare di fondo patrimoniale come metodo per tutelare la propria abitazione da pignoramenti anche se derivanti dallo stato.

Ma è realmente così? Si può davvero avere uno scudo da pignoramenti ?
In linea di massima il fondo patrimoniale tutela da eventuali aggressioni o pignoramenti di creditori , ma non può tutelare da pignoramenti derivanti da debiti contratti per esigenze famigliari come ad esempio per situazioni legate al mancato pagamento di spese condominiali . In questo caso l'amministratore può procedere alla pratica di esecuzione forzata di un immobile presente in un fondo patrimoniale.


Molto spesso si parla del fondo patrimoniale come di un sistema per tutelare la casa dal pignoramento,anche se avviato per debiti nei confronti dello Stato.

Ma è proprio così?

Bisogna partire dal principio che, sebbene il fondo patrimoniale sia uno scudo nei confronti di eventuali aggressioni, pignoramenti, da parte dei creditori, non può essere opposto se il debito nasce per far fronte a esigenze famigliari. È il caso, ad esempio, di spese condominiali. In quest'ultimo caso, ad esempio, l'amministratore di condominio può dare inizio a un'esecuzione forzata di una casa presente nel fondo patrimoniale.
Non ha importanza se il fondo è stato costituito prima o dopo dei mancati pagamenti, l unica cosa che ha importanza è che non riguardi in alcun modo delle esigenze familiari .

A dare una risposta è una recente sentenza della Cassazione...

Cosa dice la Cassazione?

Secondo l'ordinanza della Cassazione n 8881/18 dell'11 aprile 2018, una casa nel fondo patrimoniale può essere oggetto di pignoramento se i debiti sono stati contratti per i bisogni della famiglia, o se si tratta di imposte collegate a tali bisogni.

Non ha utilità per tanto la creazione di un fondo patrimoniale se chi contrae il debito non è in grado di dimostrare che non è in alcun modo legato ad esigenze famigliari.

Solitamente l'orientamento del giudice è  quello di ritenere sempre possibile l'ipoteca sulla casa nel fondo patrimoniale.


Casaproject Informa

Residenza nel contratto transitorio

Domanda :
È possibile prendere residenza se hai contratto transitorio?

Risposta :
La risposta è SÌ.
Pensiamo ad un lavoratore che per motivi di lavoro necessita spesso di spostarsi, adesso pensiamo che abbia anche dei figli ... bene credo che per ovvietà la risposta sia certamente SI .

Art. 43 del Codice Civile: “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”.

A fronte di quanto detto risulta ovvio che la risposta sia SI è possibile richiedere la residenza.

Casaproject Informa

Come riconoscere un Vero Agente Immobiliare da un Agente Immobiliare o da un abusivo del settore immobiliare - Consigli Utili

In questo breve post cercherò di fornirvi 10 utili consigli per riconoscere un vero agente immobiliare da un presunto agente immobiliare .

1. Un vero Agente Immobiliare non propone scorciatoie facili ma rischiose , un vero agente immobiliare consiglia la strada più giusta e corretta per vendere o comprare un immobile , evita gabole all'italiana per assicurarsi che anche dopo l'atto notarile le parti abbiano eseguito una compravendita corretta e sicura .

2. Un vero Agente Immobiliare non possiede partite IVA da procacciatore d'affari o da consulente, ha una sua impresa che sia ditta individuale o società iscritta al REA come società di intermediazione immobiliare.  Intermediare permette al mediatore la possibilità di richiedere la doppia mediazione ovvero essere pagato da entrambe le parti , senza abilitazione non può richiedere la doppia mediazione, salvo che non sia preposto dalla società immobiliare , ma ad ogni modo non può ritirare personalmente somme di denaro . Un geometra un architetto può fornire consulenza ad una delle parti ma non può richiedere la doppia provvigione o il doppio onorario , un consulente Immobiliare (figura di difficile interpretazione) normalmente non può operare per entrambe le parti richiedendo da entrambe un pagamento e spesso si nasconde dietro ad una figura diversa dalla sua per la compilazione di incarichi e proposte di acquisto.

3. Un vero Agente Immobiliare, è in possesso dell' abilitazione ed è un vostro diritto richiederne la visione , che può manifestarsi sotto forma di tesserino , di attestato o mediante l'iscrizione al REA alla sezione mediatori .

4. Un vero Agente Immobiliare, è citato in atto notarile insieme a voi , o comunque (nel caso di una società) la sua società è citata in atto notarile e lui possiede e deve possedere i requisiti indicati al punto 3.

5. Un vero Agente Immobiliare deve possedere requisiti morali (qui non basta avere l'abilitazione ed essere un Agente Immobiliare) qui deve averli di natura . Requisiti di etica , requisiti di buona condotta , non può essere un pregiudicato o comunque un elemento che ha subito pene o condanne , per farla breve deve avere la fedina penale pulita.

6. Un vero Agente Immobiliare vi aiuta a vendere e comprare casa , mettendo al centro dei suoi interessi il cliente e non gli interessi , poi è normale che lavori per guadagnare , ma sempre entro i limiti della Buona fede contrattuale e della correttezza professionale .

7. Un vero Agente Immobiliare, lavora per offrire un servizio di qualità e di trasparenza , deve mettere le parti a conoscenza di qualsivoglia problematica a lui nota , tutelando sia acquirente che venditore.

8. Un vero Agente Immobiliare non chiede l'esubero, cos'è l'esubero? Il prezzo tra l incarico e il valore di compravendita, un vero agente immobiliare non può dirvi :" mi dia la casa da vendere a 150 la metto a 170 e quello che prende oltre i 150 sono miei" , un vero agente immobiliare richiede una provvigione che varia da località a località e che può essere compresa (anche a seconda dei valori di compravendita) mediamente tra il 2% e il 4% . L'esubero detto anche "supero" è illegale per Tanto non può proporlo , per le regole viste ai punti precedenti .

9. Un vero Agente Immobiliare deve essere in grado di fornire una attenta consulenza alle parti , deve aggiornarsi, deve conoscere le regole e le dinamiche di una compravendita o di una locazione, deve assistere le parti (anche se non d'obbligo) sino al rogito notarile , e dove non sa , deve saper chiedere a chi sa, mai improvvisare , ma sempre parlare x conoscenza diretta o indiretta.

10. Un vero Agente Immobiliare deve avere alcuni o tutti , i seguenti requisiti :
Essere umile, essere onesto (chiedere quanto merita e quanto sia giusto meritare ) essere trasparente, essere competente , essere operativo, essere educato e gentile (ma non approfittatene troppo , anche lui è umano e può perdere la pazienza ) , essere rispettoso dei suoi clienti e dei loro immobili o dei loro sacrifici sia che acquistano o che vendono , essere imprenditore, e deve possedere tutte le qualità tipiche di una  buona persona, questo non significa che non dice parolacce o che non perde le staffe e nemmeno che non commetta errori , perché gli errori li commettono tutte le persone che lavorano, ma vuol dire che deve essere sempre nella buona fede contrattuale e nell'assoluto rispetto delle parti .

Ricordatevi che un Vero Agente Immobiliare non può essere geometra o architetto ed esercitare entrambe le professioni perché un vero agente immobiliare mette al Servizio dei suoi clienti la disponibilità totale del suo tempo perché è incompatibile con quasi qualunque altra professione.  Può avere il titolo di geometra o di architetto o di ingegnere o qualsiasi altro titolo di studio , ma non può fare 2 professioni e nemmeno 2 lavori diversi .
Deve inoltre avere una polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei rischi professionali per negligenze od errori professionali estesa anche ai dipendenti e a tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa. 

Se la persona che avete di fronte a voi possiede tutti questi requisiti, allora sarete di fronte ad un "Vero" Agente Immobiliare, se ne possiede solo alcuni , potreste essere di fronte ad un Agente Immobiliare (che ha i requisiti per legge ma che manca su molti altri )o peggio.... ad un abusivo del settore immobiliare...

Prima di affidare i vostri risparmi i vostri sogni ad una persona , verificate che questa persona rispecchi questi requisiti di base , solo così potrete essere sicuri di essere seguiti da un Vero Agente Immobiliare...

Un vero Agente Immobiliare lavora per aiutarvi a realizzare i vostri sogni non per realizzare solo i suoi , il suo guadagno se meritato, arriverà certamente e non solo ne seguiranno molti altri...
Ruggeri Daniele
Casaproject Canegrate Servizi Immobiliari 

Canegrate (MI) Via F.Corridoni n.5 

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