Nuove Costruzioni- Preliminare di compravendita - D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388)

Nuove Costruzioni- Preliminare di compravendita - D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388).

Per tutti quei Contratti preliminari e di compravendita di immobili da costruire o in costruzione successivi al 16 marzo 2019.

A tutela e protezione di potenziali acquirenti di immobili da costruire o costruendi, il D.Lgs. 14//2019 (art. 385- art. 388) ha recentemente introdotto una serie di novità per i contratti preliminari e definitivi di compravendita.
Tali novità sono entrate in vigore il 16 marzo 2019 e si rifanno a delle norme esistenti e risalenti al 2005 (art. 3 – 6 del D.Lgs. 122).

La novità più rilevante;
La novità più rilevante ha previsto che i contratti preliminari avente ad oggetto immobili da costruire o in fase di costruzione aventi concessione edilizia rilasciata dalla data del  16 marzo 2019, dovranno essere stipulati tramite un Notaio.

Inoltre con la sottoscrizione del contratto definitivo dovrà essere consegnata dal costruttore all’acquirente una polizza assicurativa (per la garanzia decennale postuma) che verrà anche annotata nel contratto. Il tutto a pena di nullità del contratto.

Le norme precedentemente introdotte (D.Lgs. 122/2005) si applicano alle seguenti tre condizioni:

1. Stipula di contratti o precontratti di compravendita o simili (ad es. il leasing), aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o altri diritti reali su immobili ad una data futura;

2. L’acquirente deve essere una persona fisica, che acquista, per se o persona da nominare, la proprietà o altro diritto reale, e il venditore deve essere un’impresa di costruzioni;

3. oggetto del contratto deve essere un immobile/edificio, per il quale la concessione edilizia è stata richiesta ma che deve essere ancora costruito o terminato (ovvero non ci sono ancora le condizioni per il rilascio del certificato di agibilità).

Queste regole sono state inserite per i seguenti motivi:

Evitare che il potenziale acquirente possa correre il rischio che il costruttore possa, dopo la firma del preliminare, trovarsi in difficoltà finanziarie o addirittura fallire.
Infatti  già nel 2005 era stato previsto l’obbligo di fideiussione e una garanzia decennale postuma alla firma del "rogito". E l'assenza di tali garanzie comportava l’annullabilità del contratto.


1. Contratti preliminari di acquisto soltanto in forma di atto notarile

Per tutti i contratti preliminari stipulati dal 16 marzo 2019, su immobili, per i quali alla stipula non sussistono i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità è obbligatoria la forma di atto notarile.

Senza tale requisito il contratto è nullo, tale vizio è insanabile e la nullità può essere fatta valere da chiunque ne abbia interesse o persino d’ufficio.

Importante:
Tali nuove disposizioni non valgono nel caso in cui l’acquirente sia un’impresa o il venditore non sia un costruttore.

2. Validità dei Contratti di compravendita.
Potranno ritenersi validi soltanto con polizza assicurativa a garanzia decennale

Cosa succede In caso di inadempienza del venditore?

- l’acquirente potrá dichiarare il recesso dal contratto e richiedere a titolo di risarcimento degli acconti versati che venga fatta valere la fideiussione.

- Potrà concludere il contratto e farne dichiarare la nullità in un secondo momento.


3. NOTE:

1. La garanzia che il costruttore/venditore deve consegnare al promissario acquirente per gli acconti ricevuti potrà soltanto avere la forma di fideiussione bancaria o assicurativa.
2. Garanzie di altre societá finanziarie non sono considerate valide.
La fideiussione dovrà essere conforme al modello standard in vigore.

NOTA BENE :
Nel caso di situazioni particolari e poco chiare è importante rivolgersi ad uno studio notarile, che esaminata la situazione, potrà consigliarvi al meglio. È importante sapere che un contratto preliminare eseguito da un Notaio è sempre raccomandabile e che in qualsiasi caso è un vostro assoluto diritto richiedere di poter procedere con la sottoscrizione dello stesso mediante studio notarile di vostra fiducia al fine di tutelare i vostri interessi. 

Agenzia Immobiliare Casaproject Legnano Legnano (MI) , via B.Buozzi n.13 ; 20025 Telefono: 0331.402168 ; Cell: 345.0493853 Post inserito da: Ruggeri Daniele - Agente Immobiliare Abilitato C.C.I.A.A. di Milano

Il contratto preliminare di compravendita (compromesso)

Il contratto preliminare di compravendita, anche volgarmente detto "compromesso" , è il principale strumento necessario al fine di accordare venditore e acquirente per la compravendita di una unità immobiliare, sia essa una abitazione , un negozio un capannone o qualsiasi altro bene immobile.
Tale contratto deve essere redatto in forma scritta, pena la nullità del contratto stesso , non è per tanto possibile compravendere un immobile senza l'utilizzo della forma scritta .
Il contratto preliminare di compravendita precede il contratto definitivo di compravendita anxhe detto "rogito notarile".

Per mezzo di questo contratto le parti stabiliscono non solo gli accordi economici ma anche le tempistiche , le modalità di pagamento l'oggetto del contratto etc..etc...

Le parti di un contratto preliminare (venditore/i e acquirente/i) vengono definiti nel seguente modo :
Parte promittente venditrice che promette di vedere l'immobile oggetto del preliminare e parte promissaria che promette e quindi si impegna ad acquistare il bene oggetto del preliminare .
Un contratto preliminare deve prevedere alcuni punti tra cui :

-Le parti del contratto, ovvero i contraenti.
-L'oggetto del contratto, l'immobile o gli immobili .(dati catastali , piano etc... etc..)
- La provenienza degli oggetti promessi in vendita .
- il prezzo pattuito per l'acquisto del bene.
- le modalità di pagamento (es.caparra e/o acconti)
- La data prevista per la sottoscrizione del contratto definitivo (rogito)
- La natura obbligatoria del contratto ma non il carattere traslativo .
- le informazioni relative al certificato energetico .
A questi a seconda della tipologia del contratto e del bene immobile oggetto dello stesso, si possono aggiungere svariati altri punti necessari a meglio identificare l'immobile e le sue caratteristiche, le spese condominiali ,lo stato degli impianti etc...etc...

Per redigere un contratto preliminare di compravendita si consiglia , se non si è padroni della materia , di rivolgersi ad un Professionista del settore immobiliare, un buon preliminare è fondamentale per ridurre al minimo il rischio di problematiche future .

Chi può aiutarvi?
A) Un bravo agente immobiliare sarà certamente in grado di analizzare la vostra situazione e di impostare un buon contratto preliminare di compravendita.

B) Un Notaio , ovviamente la figura più autorevole in assoluto in materia è un Notaio .

Non improvvisate, se state vendendo o comprando un immobile "privatamente" quindi senza l'assistenza di un intermediario (Agente Immobiliare) , non improvvisate e richiedete la consulenze di una delle 2 figure sopra citate .

La redazione di un buon preliminare è il primo passo importante anzi fondamentale .

Il preliminare di compravendita è soggetto a registrazione presso l'agenzia delle entrate , la registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione per evitare sanzioni relative appunto sul ritardo o sulla mancata registrazione del contratto preliminare di compravendita.

Per maggiori informazioni o per richiedere l'assistenza di un nostro Agente Immobiliare regolarmente abilitato, potrete contattarci cliccando sul seguente link : apri qui 

Casaproject Canegrate Servizi Immobiliari
Tel.: 0331.402168 cell.345.0492853
Canegrate (MI), via F.Corridoni n.5.

Entro quanto tempo devo spostare la residenza nella prima casa ?

La residenza nella prima casa per non perdere le agevolazioni legate alla stessa , va portata entro 18 mesi dalla data di stipula dell'atto notarile , se si ha acquistato mediante la concessione di mutuo , la residenza va portata entro 12 mesi dalla stipula per poter portare in detrazione gli interessi legati al mutuo.

Discorso diverso invece va fatto per l' IMU e la Tasi, per non pagare le stesse come seconda casa è necessario portare la residenza sin da subito .

Se necessiti di ristrutturare l'immobile, presentando le adeguate pratiche presso il comune di ubicazione dell'immobile, puoi richiedere di pagare IMU e Tasi al 50% , ma in ogni caso la residenza va portata entro 18 mesi.

Informarsi conviene ... Casaproject Canegrate.

Affitto da usufruttuario, il contratto di locazione prosegue con gli eredi.

Fonti > Codice civile > LIBRO TERZO > Titolo V> Capo I > Sezione II > Articolo 999

ART. PREC.ART. SUCC.

Articolo 999 Codice civile(R.D. 16 marzo 1942, n.262)

Locazioni concluse dall'usufruttuario

Dispositivo dell'art. 999 Codice civile

Le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto (1), purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto.
Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l'usufrutto [151 disp. att.] (2)

Con la sentenza numero 14834 del 20 luglio 2016, la Cassazione ha stabilito che, nel caso in cui un immobile viene dato in locazione dal suo usufruttuario e quest’ultimo successivamente muore, il contratto di affitto prosegue con gli eredi dell’usufruttuario e non con il nudo proprietario.
Gli eredi dell’usufruttuario hanno per tanto diritto a rivendicare il pagamento dei canoni di locazione o eventualmente possono procedere con lo sfrattare il conduttore. Questa prosecuzione può essere effettuata per un termine massimo di cinque anni dalla morte dell' usufruttuario . Alll scadere dei 5 anni ogni diritto passa in capo al proprietario esclusivo del bene immobile.
Dunque, per non oltre cinque anni (o, se anteriore, fino alla scadenza della locazione), gli eredi dell’usufruttuario succedono in tutti i diritti del locatore.
Il codice civile stabilisce che il contratto di affitto concluso dall’usufruttuario prosegue anche se questi muore prima della scadenza dello stesso (ovviamente il contratto di locazione deve essere stato registrato)

NB) Se l’affitto scade prima dei 5 anni, dalla morte dell’usufruttuario, gli eredi di quest’ultimo non possono stipulare un nuovo contratto per “completare” l’arco del quinquennio.

L’estinzione del diritto di usufrutto – determinata da eventi come la morte dell’usufruttuario – non determina di per sé l’effettivo subentro del pieno proprietario nel contratto di locazione.
Il locatore non è dunque tenuto, per esercitare i diritti derivanti dal rapporto come la riscossione dei canoni di locazione, a dimostrare la sua titolarità sul bene, né il conduttore può, per sottrarsi all’obbligo di pagamento, pretendere la dimostrazione di tale diritto.

Fino a quando il pieno proprietario non manifesti la volontà di subentrare nella posizione dell’originario locatore, il rapporto di locazione prescinde dalle vicende attinenti la titolarità di diritti reali sul bene,ma bensì mantiene tutta la vicenda centrata su rapporti  personali tra locatore e conduttore.

Questo comporta che, silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione e senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.

Cos' cos'è La nuda proprietà?
La nuda proprietà è il valore dell'immobile decurtato dell' usufrutto, vendere la nuda proprietà equivale a vendere il proprio immobile, mantenendo però per sé il diritto di abitarlo o affittarlo per tutta la vita .

Informarsi conviene ...
Casaproject Canegrate- Servizi Immobiliari 
Tel.: 0331.402168 cell. 345.0492853
Mail: casaproject@yahoo.it

Servizi - Consulenze Immobiliari e Intermediazione

La figura dell’ Agente Immobiliare si è notevolmente evoluta nel corso degli ultimi decenni.

Un buon agente immobiliare deve anzi tutto essere un buon “consulente” immobiliare, il che significa che deve essere in grado di fornire un’ assistenza totale sulla compravendita di un’ immobile .

Oggi giorno , non è piu tollerabile , una figura che fa da semplice apri porta (il famoso sensale degli anni ’80 e ’90 o l’agente immobiliare interpretato da Carlo Verdone) .

Oggi giorno un intermediario immobiliare deve avere dei requisiti oggettivi per esercitare la professione (i requisiti possono essere consultati alla pagina di una qualsivoglia camera di Commercio provinciale) e deve conoscere al meglio tutte le dinamiche inerenti alla compravendita e alla locazione di un bene immobiliare, avvalendosi , se necessario , anche della consulenza di altri professionisti del settore , quali geometri , architetti , studi notarili e commercialisti .

Nel corso degli anni spesso ci siamo ritrovati ad essere dei consulenti , sì perché vendere un’immobile , non è piu’ semplice come lo era un tempo, oggi la documentazione necessaria per poter alienare un bene immobile è molto più complessa e varia da situazione a situazione .

Per tanto bisogna essere in grado di consigliare e aiutare le parti (venditore e acquirente) , accompagnando gli stessi passo per passo , garantendo un’assistenza tecnico – contrattuale , ricercando insieme a loro la documentazione necessaria, verificando tramite accesso agli atti, visure urbanistiche , visure catastali e visure ipotecarie, l’alienabilità del bene, evitando grandi e inutili perdite di tempo, evitando spiacevoli sorprese e soprattutto fornendo una consulenza a 360° , che esula dal semplice intermediare, esula dal semplice aprire una porta di una bella casa e sentirsi dire , la voglio comperare.

Vendere un’immobile prevede una conoscenza di molteplici fattori, quali:

Conoscenza di Estimo (La valutazione immobiliare si rifà ad una stima , la stima rientra nel campo dell’ estimo)

Conoscenze Tecniche e Catastali (Per  vendere un oggetto, bisogna sapere di che tipo di oggetto si tratta)

Conoscenze Finanziarie, tributarie e Fiscali ( Vendere un’ immobile o comprare un’immobile, prevede sempre dei costi, questi costi devono essere ben chiari alle parti)

Conoscenze Legali (Bisogna conoscere le regole e le leggi che regolano una compravendita o una locazione immobiliare)

Capacità Commerciali (Bisogna anche saper indicare la giusta via per la promozione di un bene)

A questi vanno aggiunti i principi di moralità e di eticità , un bravo mediatore o consulente, deve sempre ricordare , che cio’ che vende non è un suo oggetto , ma è un’oggetto di altri , che esistono regole morali e etiche , che si tratta spesso di sogni da realizzare, sia per chi compra che per chi vende .

La nostra struttura si occupa principalmente di intermediazione immobiliare, per tanto il piu’ delle volte , la compravendita di un bene viene gestito da noi , dall’inizio alla fine , ma negli ultimi anni ci siamo ritrovati a dover anche agire da consulenti per compravendite di conoscenti privati . Il motivo per cui , un privato che vende ad un privato , richiede una consulenza è dovuta alla complessità della compravendita , questo significa , che sempre piu’ persone cominciano ad aver necessità di un buon Agente Immobiliare che sia un intermediario corretto e trasparente , ma anche e soprattutto, necessitano dell’intervento di un buon consulente , che li aiuti nelle fasi della compravendita , evitando spiacevoli sorprese che spesso oltre al tempo , si concretizzano con mancati guadagni o addirittura perdite di denaro.

Si va verso un mercato diverso,  un mercato fatto da professionisti del settore immobiliare, che interagendo con altri professionisti, sono in grado di portare al termine una compravendita immobiliare, assistendo le parti sino alla data di rogito, permettendo una più rapida vendita , con meno intoppi , con meno oggetti di discussione , con meno stress per le parti , permettendo ad acquirente e venditore di potersi sedere in tutta tranquillità dinanzi al Notaio, con il sorriso e con consapevolezza di essere in regola di aver fatto tutte le cose necessarie al fine della compravendita.

Un’ Agente Immobiliare moderno e di successo , deve fornire una consulenza immobiliare agendo come intermediario, ovvero imparziale , rendendo ogni complessa fase il piu’ semplice possibile. Questo significa essere un’ Agente Immobiliare di Successo .


Referenti per Questo Servizio:
Ruggeri Daniele - Consulente Immobiliare

Puricelli Stefano - Consulente Immobiliare

Ruggeri Daniele

Agente Immobiliare

iscr.C.C.I.A.A.di Milano